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河北省涿州市人民法院

民事判決書

（2014）涿民初字第1117號

原告（反訴被告）劉某某，女，19**年*月**日出生，漢族，住北京市。

委托代理人楊壘，河北信正律師事務所律師。

被告（反訴原告）涿州市盛世某源餐飲服務有限公司。

法定代表人白某某，該公司董事長。

委托代理人王某某，該公司法務總監。

委托代理人魏某某，女，該公司經理。

原告（反訴被告）劉某某訴被告（反訴原告）涿州市盛世某源餐飲服務有限公司租賃合同糾紛一案，本院受理后，由審判員馬靜擔任審判長，與代理審判員薛慧芳、代理審判員楊愛凈組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告劉某某的委托代理人楊壘、被告的委托代理人王某某、魏某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告（反訴被告）訴稱，被告在2013年將位于涿州市范陽路緊鄰涿州市醫院的某某豪庭臨街門面房的地下人防工程分割出租給了幾十家商戶，并為此專門制作了格式合同。被告在制作格式合同時理應公平地確定合同雙方的權利和義務，可是在被告與原告簽訂的合同具體條款中，諸多條款都是免除被告應負的責任而加重原告的責任，排除原告的相應權利，這些條款應屬于無效條款，至少說是顯示公平的也應撤銷，從整份合同看，對原告來說不利于其獨立自主的開展經營活動，原、被告的實際合同地位也是不平等的，很難實現原告訂立合同的目的，該份合同理應解除。另外，在原、被告簽訂合同后，原告先后交納了18000元租金和10000元保證金，在租賃期間原告沒有任何違約之處，也不拖欠如水電等費用，可是被告在履行合同過程中，對整個地下商城的經營管理是不到位的，對外沒有宣傳推廣、對內也沒有做任何的運營管理，無序發展，只管坐收地租，被告在訂立合同前的各項承諾也沒有兌現，造成原告無法繼續經營。就以上問題，原告曾多次找到被告協商，尋求解決的途徑，并為地下商城的發展獻計獻策，但最終都無果而終，無奈之下只好依法起訴，請求判令：1、依法解除原、被告于2013年8月16日簽訂的鋪位租賃合同；2、依法確認合同中第五條履約保證金使用但不限于以下條款（5）因乙方原因，導致提前解除合同時，甲方不退還履約保證金的約定無效，或者撤銷該條約定；3、依法判令被告返還原告支付的保證金1萬元；4、本案訴訟費用有被告承擔。

被告（反訴原告）辯稱，原、被告簽訂的鋪位租賃合同是雙方真實意思的表述，不違反我國強制性法律規定，該合同合法有效，對雙方均具有約束力，故雙方均應誠實守信地履行，被告不同意原告的各項訴訟請求。

反訴原告（被告）訴稱，原、被告之間簽訂了期限為3年的鋪位租賃合同，從2013年8月16日起到2016年8月15日止，約定每月租金為3000元，支付方式為每半年給付一次，反訴被告在當期租金到期之前一周交納下期租金，每推遲一天，交納2%滯納金，現在反訴被告應當交納下期租金日期早已屆滿，但反訴被告至今未交納租金，反訴被告的行為屬于嚴重違約行為，請求判令反訴被告支付反訴原告租金8400元，滯納金14112元，訴訟費由被反訴人負擔。

反訴被告（原告）辯稱，雙方的合同關系早已終止履行，我方在交納租金前就把商鋪騰清還給了原告，造成合同解除的原因不在我方，而在反訴原告，我不同意反訴原告的各項訴訟請求，請駁回反訴原告的訴訟請求。

經審理查明，原、被告之間在2013年8月16日簽訂了一份鋪位租賃合同，合同約定，被告將涿州市范陽路某某豪庭時代廣場地下一層*區**號，面積約21平方米商鋪租賃給原告經營飾品，租賃期限為3年，從2013年8月20日起到2016年8月19日止，月租金3000元，租金每半年交納一次，上打租，每推遲一天向出租方交納2%滯納金。合同第五條第五款約定：因乙方原因，導致提前解除合同時，甲方不退還履約保證金。簽訂合同的當日，原告向被告交納了半年的租金18000元及履約保證金10000元。原告在2014年2月25日將商鋪內的貨物搬清，將商鋪交給了被告。因退還履約保證金問題，雙方發生糾紛，原告訴至我院要求判令：1、依法解除原、被告于2013年8月16日簽訂的鋪位租賃合同；2、依法確認合同中第五條履約保證金使用但不限于以下條款（5）因乙方原因，導致提前解除合同時，甲方不退還履約保證金的約定無效，或者撤銷該條約定；3、依法判令被告返還原告支付的保證金1萬元；4、本案訴訟費用由被告承擔。訴訟中，被告提出反訴，要求判令反訴被告支付2014年2月20日至2014年5月8日共計2個月零18天的租金8400元，滯納金14112元。

上述事實有租賃合同書一份、租金及履約保證金收據各一份、原被告的陳述及庭審筆錄記錄在卷。

本院認為，原、被告之間簽訂的商鋪租賃合同屬雙方真實意思的表示，該合同不違背有關法律規定，合法有效。原告在2014年2月25日將商鋪內的貨物搬清，將商鋪交給了被告。應當認定原、被告的租賃關系在2014年2月25日已終止。原告提交的證據不能證實合同第五條第五款的約定有免除被告責任、加重原告責任、排除原告主要權利、或該條款有兩種以上的解釋的情形，因此，原告要求認定該約定無效，或者撤銷該條約定的訴求，不予支持，原告沒有證據證實終止協議的責任應當由被告承擔，合同中關于履約保證金的適用范圍及退還條件約定明確，原告要求被告退還履約保證金10000元，不符合合同約定，不予支持。原告未向被告交納2014年2月19日至2014年2月24日的租金，因此，按實際使用商鋪日期，原告應當向被告交納2014年2月19日至2014年2月24日期間的租金600元，原、被告關于逾期交納租金給付滯納金的約定過高，滯納金應當按中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算。依據《中華人民共和國合同法》第九十一條、第一百零七條之規定，判決如下：

一、原、被告簽訂的《鋪位租賃合同》已于2014年2月25日終止。

二、反訴被告于本判決書生效后十日內給付反訴原告租金600元并從2013年2月19日起至實際給付之日止按中國人民銀行同期貸款利率的四倍給付滯納金。

三、駁回原告（反訴被告）的其他訴訟請求。

本訴案件受理費100元，由原告負擔，反訴案件受理費300元，由反訴原告負擔250元，反訴被告負擔50元。

如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

審　判　長　　馬　靜

代理審判員　　薛慧芳

代理審判員　　楊愛凈

二〇一四年六月二十五日

書　記　員　　劉小麗

租賃合同糾紛