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蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院
民事判決書
（2013）園民初字第1284號(hào)
原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司，住所地蘇州工業(yè)園區(qū)鳳里街***號(hào)。
法定代表人劉某廣，總裁。
委托代理人魯春雨，江蘇九典律師事務(wù)所律師。
委托代理人華某菁。
被告郭某。
委托代理人王效鋒，北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師。
委托代理人謝龍，北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師。
原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“商旅公司”）訴被告郭某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年5月14日立案受理，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員戴宜獨(dú)任審判，于2013年6月26日、7月25日、8月7日、8月13日公開開庭進(jìn)行了審理。原告商旅公司的委托代理人魯春雨、被告郭某及其委托代理人王效鋒、謝龍到庭參加訴訟，第三次開庭被告經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告商旅公司訴稱，原、被告于2010年6月30日簽訂租賃合同，約定被告承租原告位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖濱新天地的編號(hào)為110號(hào)的商業(yè)用房用于餐飲經(jīng)營(yíng)。自2012年4月起，被告便未再按約定向原告支付租金、綜合管理費(fèi)及水電費(fèi)，經(jīng)多次催討仍未支付。為此，原告于2013年4月8日向被告發(fā)出解除租賃合同的通知，明示租賃合同于2013年4月14日解除，并要求被告限期履行支付租金、綜合管理費(fèi)及水電費(fèi)的義務(wù)及相關(guān)后合同義務(wù)，然而被告一直怠于履行。據(jù)此原告訴訟來(lái)院，請(qǐng)求判決確認(rèn)原、被告于2010年6月30日簽訂的租賃合同于2013年4月14日解除；原告對(duì)被告交付的保證金49872元不負(fù)退還義務(wù)；被告支付拖欠的2012年4月15日至2013年4月14日租金148119.84元、綜合管理費(fèi)148119.84元、水電費(fèi)3507.41元，合計(jì)299747.09元；被告支付違約金66393.59元（暫計(jì)至2013年4月14日，2013年4月15日至實(shí)際清償之日的違約金按299.75元／日計(jì)算）；被告賠償原告律師費(fèi)用11664.30元。訴訟中原告放棄了要求被告支付水電費(fèi)的請(qǐng)求。
被告郭某答辯稱：一、被告不是涉案合同的承租人，承租人應(yīng)為蘇州工業(yè)園區(qū)XX餐飲管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“XX公司”）。1、根據(jù)租賃合同約定，承租場(chǎng)所限作為乙方經(jīng)營(yíng)餐飲使用，而被告為自然人不具備直接從事餐飲經(jīng)營(yíng)的主體資格，所以當(dāng)事人訂立合同的真實(shí)意圖是在設(shè)定原告與XX公司之間的合同關(guān)系和權(quán)利義務(wù)，被告不承擔(dān)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)。2、根據(jù)XX公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及工商登記資料，租賃場(chǎng)所也是該公司承租的住所，被告是公司股東，出資形式為貨幣現(xiàn)金，而非房屋土地使用權(quán)。二、原告在收取租金、物業(yè)管理費(fèi)的基礎(chǔ)上另行收取綜合管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)，另一方面卻未提供基本的物業(yè)服務(wù)和管理服務(wù)，未履行基本的安全保障和秩序維護(hù)義務(wù)，其嚴(yán)重違約行為已導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。三、已收到原告的解除通知，同意原告提出的解除合同要求，2012年4月被告已預(yù)付六個(gè)月租金、管理費(fèi)共7萬(wàn)余元，自2012年10月之后未再支付租金、管理費(fèi)，故原告訴請(qǐng)欠費(fèi)金額不實(shí)。四、違約金不予認(rèn)可。五、原告怠于履行管理職責(zé)，不應(yīng)支付綜合管理費(fèi)用；原告承諾保證商圈繁華程度，XX公司進(jìn)駐后發(fā)現(xiàn)房屋四周多為空關(guān)，嚴(yán)重影響客流，應(yīng)相應(yīng)減少租金金額。
以下事實(shí)雙方均無(wú)爭(zhēng)議，本院予以確認(rèn)：蘇州工業(yè)園區(qū)星港街158號(hào)新天地商業(yè)廣場(chǎng)所有權(quán)人為原告商旅公司。商旅公司（甲方、出租方）與被告郭某（乙方、承租方）于2010年6月30日簽訂商業(yè)用房租賃合同，約定：1、乙方從甲方承租位于湖濱新天地的商業(yè)用房編號(hào)為110號(hào)的承租場(chǎng)所，承租建筑面積預(yù)計(jì)為332.48平方米；2、承租期為5年，自交付日起算；3、甲方將承租場(chǎng)所于交付日即2010年7月15日前交付乙方使用，雙方應(yīng)按約定辦理交付手續(xù)，非因甲方主觀原因且甲方無(wú)法控制的因素而導(dǎo)致未能在預(yù)定期限內(nèi)交付的，甲方應(yīng)于該情形發(fā)生之后及時(shí)通知乙方，并有權(quán)相應(yīng)順延交付日，順延超過(guò)30日的，乙方有權(quán)經(jīng)書面通知甲方而解除合同，甲、乙雙方應(yīng)簽署交付憑據(jù)并實(shí)際交接承租場(chǎng)所之鑰匙（如有），甲、乙雙方代表在該交付憑證上簽字且甲方將承租場(chǎng)所之鑰匙交付給乙方后，即視為承租場(chǎng)所已于當(dāng)日合格交付給乙方，乙方指定全權(quán)交接代表為郭某；4、乙方應(yīng)于租賃場(chǎng)所交付后10日內(nèi)開始進(jìn)場(chǎng)裝修，否則視為違約，裝修期包括在承租期內(nèi)，乙方裝修期最長(zhǎng)不得超過(guò)60日；5、乙方應(yīng)向甲方支付的費(fèi)用包括（1）、租金：2010年7月15日至10月14日為優(yōu)惠期，月租金額332.48元，2010年10月15日至2011年1月14日、2011年1月15日至2011年7月14日、2011年7月15日至2012年7月14日、2012年7月15日至2013年7月14日、2013年7月15日至2014年7月14日月租金分別為34元／平方米、35元／平方米、36元／平方米、37.5元／平方米、39元／平方米，月租金額分別為11304.32元、11638.8元、11969.28元、12468元、12966.72元；（2）、綜合管理費(fèi)：2010年7月15日至10月14日為優(yōu)惠期，免交綜合管理費(fèi)，2010年10月15日至2011年7月14日、2011年7月15日至2012年7月14日、2012年7月15日至2013年7月14日、2013年7月15日至2014年7月14日月綜合管理費(fèi)分別為35元／平方米、36元／平方米、37.5元／平方米、39元／平方米，月綜合管理費(fèi)分別為11636.8元、11969.28元、12468元、12966.72元；（3）、物業(yè)管理費(fèi)：自2010年6月18日至2015年6月17日期間，乙方需支付物業(yè)管理費(fèi)8.02元／平方米／月，月物業(yè)管理費(fèi)計(jì)26666.49元；7、租金支付方法：先付后用，每三個(gè)月為一個(gè)付款周期，具體付款時(shí)間為每個(gè)付款周期開始前的七個(gè)工作日內(nèi)，合同簽定日起三天內(nèi)乙方須向甲方繳付69820.8元（優(yōu)惠期租金總額加普通期的前3個(gè)月租金和綜合管理費(fèi)之和）作為首期款項(xiàng)，若乙方未按合同向甲方支付租金、綜合管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)用，甲方有權(quán)向乙方按所欠費(fèi)用總額的千分之一每日的標(biāo)準(zhǔn)收取逾期付款違約金，直至乙方付清為止；8、保證金，簽署本合同時(shí)乙方須向甲方一次性支付保證金計(jì)49872元（相當(dāng)于2個(gè)月平均租金和綜合管理費(fèi)之和），若乙方欠繳租金、綜合管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)或其他費(fèi)用達(dá)10天時(shí)，甲方有權(quán)在書面告知乙方的情況下從保證金中等額扣除應(yīng)付款項(xiàng)，若乙方拖欠超過(guò)30日，甲方有權(quán)以書面方式通知乙方解除本合同，乙方保證金不予退還，并追究乙方違約責(zé)任；承租期滿或本合同被提前終止時(shí)，除合同另有約定，甲方應(yīng)在乙方按照本合同的規(guī)定將承租場(chǎng)所交還甲方后30天內(nèi)退還乙方所繳納之保證金或其余額，在本合同簽訂后，甲方提出終止本合同，甲方應(yīng)退還乙方已支付的保證金，并向乙方支付由此給乙方造成的實(shí)際損失的賠償金；9、承租場(chǎng)所的用途：承租場(chǎng)所僅限作為乙方經(jīng)營(yíng)餐飲使用，店名暫定麥畑料理（個(gè)體以工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)），（乙方為自然為或法人組織，承租本場(chǎng)所用以投資設(shè)立并經(jīng)營(yíng)新的法人組織的，必填本條）乙方應(yīng)在新的法人組織取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三日內(nèi)，在本合同簽字頁(yè)加蓋新的法人組織的公章，以明確該新的法人組織加入到本合同承租人；15、當(dāng)本合同被提前終止或承租期滿時(shí)，乙方須將承租場(chǎng)所及其設(shè)施恢復(fù)至交付使用時(shí)的原貌，保持完好無(wú)損，并交還甲方，甲方同意保留在承租場(chǎng)所內(nèi)的任何內(nèi)部裝修、裝飾或附屬物的，無(wú)須向乙方支付補(bǔ)償或賠償，若乙方未能在承租期滿或本合同被提前終止后三十天內(nèi)將承租場(chǎng)所恢復(fù)原貌（經(jīng)雙方同意保留內(nèi)部裝修、裝飾或附屬物者除外）及交回承租場(chǎng)所，每逾期一天，乙方須向甲方繳納滯留金（相當(dāng)于兩倍的日租金及綜合管理費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)）（本條所稱日租金按照合同終止前30日的月租金計(jì)算）：20、爭(zhēng)議解決：違約方應(yīng)承擔(dān)守約方因訴訟而支出的合理費(fèi)用，包括但不限于律師費(fèi)用，雙方均有違約的，按照法院屆時(shí)確定的訴訟費(fèi)承擔(dān)比例承擔(dān)對(duì)方的律師費(fèi)用；21、其他約定：本合同承租場(chǎng)所的物業(yè)管理合同由乙方在本合同簽署之日同時(shí)與甲方指定的物業(yè)管理公司另行簽訂，相關(guān)費(fèi)用由物業(yè)管理公司直接收取。
嗣后，被告郭某簽署交房單，確認(rèn)2010年7月21日為上述租賃場(chǎng)所的交房日和租金起算日。2010年7月21日，被告支付了首期租金、綜合管理費(fèi)及保證金合計(jì)119693元。其后，被告分別于2011年4月19日至2012年4月18日期間陸續(xù)支付租金、綜合管理費(fèi)，庭審中原告方確認(rèn)2012年4月20日前租金、綜合管理費(fèi)已付清。
2013年4月24日，原告商旅公司與江蘇九典律師事務(wù)所簽訂聘請(qǐng)律師合同，約定該律師事務(wù)所接受商旅公司聘請(qǐng)指派魯春雨等律師擔(dān)任商旅公司訴郭某房屋租賃合同糾紛一審代理人，律師代理費(fèi)11664元。2013年6月13日，原告支付了上述11664元律師代理費(fèi)，江蘇九典律師事務(wù)所開具了相應(yīng)的發(fā)票。
以上事實(shí)，由原告商旅公司提交的租賃合同、聘請(qǐng)律師合同、付款憑證、發(fā)票等證據(jù)以及雙方當(dāng)事人庭審中的陳述予以證實(shí)。
關(guān)于雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的問(wèn)題一、合同主體問(wèn)題。原告主張被告郭某是租賃合同簽約主體，也是承租人，應(yīng)承擔(dān)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)；被告認(rèn)為合同雖由個(gè)人簽訂，但租賃房屋目的是為經(jīng)營(yíng)餐飲，后成立XX公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)，故XX公司是合同主體。
就爭(zhēng)議問(wèn)題，被告提交了以下證據(jù)：
1、XX公司工商登記資料一組，包括公司設(shè)立登記受理通知書、股東出資人情況表、公司章程、租賃合同等。旨在證明XX公司于2011年7月29日經(jīng)工商登記核準(zhǔn)設(shè)立，經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)星港街158號(hào)新天地商業(yè)廣場(chǎng)110號(hào)即涉案租賃場(chǎng)所，提交給工商部門的租賃合同首部及落款乙方已添加“顧亞珍（蘇州工業(yè)園區(qū)XX餐飲管理有限公司）”等字樣，該合同添加系XX公司辦理工商登記人員所為。
2、2011年4月、5月水電氣銷售發(fā)票及物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票各一張，旨在證明相關(guān)交費(fèi)發(fā)票中客戶名均為“麥畑”，而非被告郭某。
3、蘇州工業(yè)園區(qū)建屋物業(yè)發(fā)展有限公司湖濱新天地物業(yè)管理處2011年6月26日向被告發(fā)送的催交物業(yè)費(fèi)函件一份，旨在證明物業(yè)公司催款租戶名稱為“麥畑”。
原告質(zhì)證認(rèn)為工商存檔租賃合同的變化是原告單方更改造成，其余證據(jù)與本案無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，雙方協(xié)商簽訂的租賃合同，關(guān)于合同主體即出租方、承租人約定明確，分別為本案原、被告。合同主體的變更或加入，涉及合同整體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)移，應(yīng)三方一致認(rèn)可方能成立。雙方約定如需經(jīng)營(yíng)法人組織的，應(yīng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一定期限內(nèi)在合同上加蓋公章，以明確新的法人組織加入到合同承租人，故無(wú)論當(dāng)事人之間或第三方以何名目相互稱謂、催款，以及租賃場(chǎng)所由誰(shuí)實(shí)際使用，除非雙方協(xié)商一致并辦理相應(yīng)的合同承租人變更、加入手續(xù)，法人組織不能成為當(dāng)然的合同主體。被告提交的留存于工商檔案的租賃合同主體添加，未有證據(jù)證實(shí)系原、被告合意形成，被告亦未提交其他證據(jù)證實(shí)各方已就租賃主體變更、加入?yún)f(xié)商一致，其抗辯認(rèn)為XX公司應(yīng)成為合同承租人的觀點(diǎn)，本院不予支持，被告郭某應(yīng)承擔(dān)本案租賃合同項(xiàng)下相應(yīng)義務(wù)。
二、被告是否存在逾期交納租金、綜合管理費(fèi)的事實(shí)及欠費(fèi)金額。原告主張被告欠付自2012年4月21日起計(jì)算的租金148119.84元、綜合管理費(fèi)148119.84元，合計(jì)296239.68元；被告認(rèn)為費(fèi)用已交至2012年10月，另原告逾期至2010年7月21日交房，交房后原來(lái)的租戶工商登記未注銷，導(dǎo)致被告無(wú)法辦理工商登記，故原告方未提供相應(yīng)管理服務(wù)，無(wú)權(quán)收取綜合管理費(fèi)，原告承諾保證商圈繁華程度，后違約，應(yīng)減少租金。
就爭(zhēng)議問(wèn)題，被告提交了以下證據(jù)：
1、銀行帳戶往來(lái)明細(xì)三頁(yè)，分別記載被告于2012年4月17日、3月27日向原告支付71000元、8599元。
原告質(zhì)證認(rèn)為上述付款已包括在原告認(rèn)可的已付款中，均為支付2012年4月之前租金、綜合管理費(fèi)及水電費(fèi)用。
2、蘇州***餐飲有限公司（以下簡(jiǎn)稱“***公司”）營(yíng)業(yè)執(zhí)照及2010年6月26日被告與該公司簽訂的商鋪裝修、裝飾、用具轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份。旨在證明被告承租前，原租戶為***公司，被告與之簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，接收其裝修、裝飾、設(shè)備等。
原告質(zhì)證認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，當(dāng)事人就其主張的合同履行情況，有責(zé)任提供證據(jù)予以證實(shí)。被告提交的款項(xiàng)支付記載，無(wú)法認(rèn)定為系原告認(rèn)可的已付款之外另行支付，亦無(wú)其他證據(jù)就其提出的租金、綜合管理費(fèi)已付至2011年10月加以印證，本院依據(jù)原告認(rèn)可的款項(xiàng)支付時(shí)間及金額認(rèn)定被告欠付2012年4月之后租金、綜合管理費(fèi)的事實(shí)成立。關(guān)于遲延交房，原、被告簽單認(rèn)可房屋于2010年7月21日交付，被告亦于當(dāng)日交納了相應(yīng)保證金及首期費(fèi)用，雙方亦無(wú)其他異議，應(yīng)認(rèn)可合同租期及費(fèi)用支付期間相應(yīng)順延自2010年7月21日起算。結(jié)合以上付款事實(shí)，自2012年4月21日起計(jì)算至2013年4月14日合同解除之日止被告欠付租金、綜合管理費(fèi)的事實(shí)成立。關(guān)于綜合管理費(fèi)履行抗辯要求，本院認(rèn)為，首先，被告提交的其與***公司間轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確約定商鋪營(yíng)業(yè)執(zhí)照由乙方（郭某）自行辦理，甲方（***公司）予以配合，同時(shí)，被告提交的XX公司工商資料顯示設(shè)立登記受理時(shí)間為2011年7月25日、核準(zhǔn)登記時(shí)間為2011年7月29日，并無(wú)證據(jù)證實(shí)協(xié)助辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照系原告應(yīng)負(fù)義務(wù)，或因原告違約行為導(dǎo)致遲延。其次，雙方約定的綜合管理費(fèi)對(duì)應(yīng)租期按面積分段計(jì)算，性質(zhì)等同于租金并與合同約定的出租方義務(wù)相對(duì)應(yīng)，合同明確約定出租方義務(wù)限于基建維修提前通知、保持消防、安全系統(tǒng)完好、對(duì)甲方原因造成的損壞進(jìn)行維修等，被告未舉證證實(shí)原告怠于履行上述義務(wù)，相應(yīng)綜合管理費(fèi)抗辯支付要求本院不予支持。關(guān)于租金減少請(qǐng)求，因被告未就原告承諾及違反情況舉證予以證實(shí)，本院不予采信。
綜上，本院認(rèn)為，原、被告協(xié)商簽訂的租賃合同依法成立有效，被告郭某為合同承租人，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)合同義務(wù)。原告交付房屋后被告遲延支付租金、綜合管理費(fèi)，構(gòu)成違約，原告按約行使合同解除權(quán)利于法有據(jù)，應(yīng)予支持。相應(yīng)合同解除事實(shí)成立，合同解除時(shí)間可以原告通知要求即2013年4月14日計(jì)算。因被告違反支付約定，原告訴請(qǐng)要求立即付清欠付的租金、綜合管理費(fèi)，并要求賠償相應(yīng)違約金符合法律規(guī)定，本院予以支持。關(guān)于保證金沒(méi)收要求，因雙方約定的保證金兼具欠款及后續(xù)費(fèi)用押金和違約金的雙重性質(zhì)，故被告已付保證金應(yīng)首先抵充其欠付費(fèi)用，以49872元保證金抵充欠付租金、綜合管理費(fèi)后，被告實(shí)際欠款起始日為2012年6月24日。同時(shí)，保證金與原告訴請(qǐng)主張的逾期付款違約金合并計(jì)算，不應(yīng)過(guò)分高于有證據(jù)證實(shí)的因被告違約行為導(dǎo)致的原告損失，就被告違約導(dǎo)致?lián)p失情況原告未舉證予以證實(shí)，本院酌情認(rèn)定違約金參照同期同類銀行貸款利率的130%，并根據(jù)原告要求自每段租賃期限起始之日起計(jì)算。關(guān)于律師費(fèi)賠償請(qǐng)求，雙方合同約定明確，原告已提交相應(yīng)費(fèi)用發(fā)生和結(jié)算憑證，依據(jù)被告違約事實(shí)，應(yīng)由被告予以賠付。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十四條、第九十六條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
一、依法確認(rèn)原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司與被告郭某于2010年6月30日簽訂的商業(yè)用房租賃合同于2013年4月14日解除。
二、被告郭某判決生效之日起十日內(nèi)支付原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司租金、綜合管理費(fèi)240981.5元，并賠償原告相應(yīng)違約金（違約金計(jì)算方式：以欠款本金21544.7元，自2012年4月21日起計(jì)算至2012年7月20日；以欠款本金96352.7元，自2012年7月21日起計(jì)算至2012年10月20日；以欠款本金171160.7元，自2012年10月21日起計(jì)算至2013年1月20日；以欠款本金240981.5元，自2013年1月21日起計(jì)算至判決確定的履行期限最后一日止；均按同期同類銀行貸款利率的130%分段合并計(jì)算）。
三、被告郭某賠償原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司律師費(fèi)損失11664元，于判決生效之日起十日內(nèi)付清。
四、駁回原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)減半收取4587元，由被告郭某負(fù)擔(dān)3700元，元，原告蘇州工業(yè)園區(qū)某某發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)887元，此款項(xiàng)已由原告預(yù)交，本院不再退回，被告負(fù)擔(dān)部分于履行上述判決時(shí)一并支付原告。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院。同時(shí)按照國(guó)務(wù)院《訴訟費(fèi)用繳納辦法》規(guī)定向江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。蘇州市中級(jí)人民法院開戶行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行營(yíng)業(yè)部，賬號(hào)：10×××99。
審判員 戴 宜
二〇一三年八月十三日
書記員 李精華
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