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廣東省惠州市中級人民法院

民事判決書

（2014）惠中法民一終字第91號

上訴人（原審被告）：黃某堅。

委托代理人：林建源、張蘊妍，廣東卓凡律師事務所律師。

被上訴人（原審原告一）：黃某彬。

被上訴人（原審原告二）：嚴某群（系原告一之妻），。

被上訴人（原審原告三）：嚴某雯（曾用名：嚴某文，系原告二之妹）。

三被上訴人的委托代理人：廖金華，廣東點津律師事務所律師。

三被上訴人的委托代理人：鄭警威，廣東點津律師事務所實習律師。

上訴人黃某堅與被上訴人黃某彬、嚴某群、嚴某雯因房屋租賃糾紛一案，不服廣東省惠州市惠城區人民法院（2013）惠城法民一初字第1604號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，本院受理后依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

當事人原審的意見

2013年8月14日，黃某彬、嚴某群、嚴某雯向原審法院提起訴訟，請求法院判令：1、判令解除原告一與被告于2011年3月18日簽訂的《商鋪租賃合約》。2、判令被告立即將惠州市橋東東湖三街xx號1xx棟一、二層x、x軸xx號商場騰空交還原告。3、判令被告向原告支付租金人民幣16000元及逾期交租違約金人民幣2000元，合計18000元（租金及違約金暫計至起訴之日，之后至商場交還原告之日止的租金及違約金另計）。4、判令本案全部訴訟費用由被告承擔。

主要事實和理由是：位于惠州市橋東東湖三街xx號1xx棟一、二層x、x軸xx號商場（物業管理處編號為惠州市惠城區東湖花園一號小區xx-xx號）是三原告的共有房產，三原告委托原告一出租管理商鋪。2011年3月18日，原告一與被告簽訂了《商鋪租賃合約》，將商鋪租賃給被告作商業用途使用，租賃期限為5年，自2011年4月1日起至2016年3月30日止，第一年每月租金2700元，第二年每月租金3000元，第三年起每月租金為3200元，每月第五日前繳付本期租金，逾期交付租金，每天按照月租金額的千分之五收取違約金，逾期一個月，可單方終止合同，沒收押金。合同簽訂后至2013年3月31日，雙方已按照合同約定履行，自2013年4月1日起，被告未按照約定向原告支付租金，也未向物業管理公司繳交水電費及物業管理費。原告多次向被告催收租金等費用，而被告卻借故拖延，至今未付清上述費用。因被告違約不履行支付租金義務，按照約定，原告可以單方終止合同。原告為維護自身的合法權益，向本院提起訴訟。

被告黃某堅辯稱：我沒有拖欠原告租金。2011年涉案房屋整個二樓的平臺漏水，原告2011年派人去修理，修好后，原告來收租金時，我稱以后若漏水我就不支付租金。現在房屋又在漏水，我就不付租金了，以此希望原告來補漏。漏水的問題一直沒有解決，有管理處證明為據，我聯系原告，原告不予理會。現在，漏水問題造成我店里器材損失，裝修泡水后也引起木板腐蝕。

原審法院查明的事實

原審法院經審理查明：位于惠州市橋東東湖三街xx號1xx棟一、二層x、x軸xx號商場是三原告共有房產，己領取房地產權證，建筑面稱113.52平方米。三原告委托原告一出租管理房屋。2011年3月18日，原告一與被告簽訂了《商鋪租賃合約》，將上述商場（物業管理處編號為惠州市惠城區東湖花園一號小區xx-xx號）租賃給被告作商業用途使用，約定：租賃期限為5年，自2011年4月1日起至2016年3月30日止，第一年每月租金2700元，第二年每月租金3000元，第三年起每月租金為3200元，每月第五日前繳付本期租金，逾期交付租金，每天按照月租金額的千分之五收取違約金，逾期一個月，可單方終止合同，沒收押金。被告承租房屋后用于經營影響器材，至2013年3月31日之前已按照合同約定支付租金。

另查一：被告承租房屋后于2011年3月20日開始裝修。同年5、6月發現房屋滲水，被告找物業管理處的保安查看，后來又聯系了原告，因要找三樓的房東（住宅）配合解決，三樓的房東經常不在。2011年年底，原告在三樓進行了灌漿補漏。之后漏水、滲水得到有效控制。2013年3、4月份下大雨時又出現漏水，不滴水，只是墻體濕了。2013年4月1日被告以房屋漏水、滲水為由拒交租金。原告向被告催收租金未果，因而引發本案糾紛訴訟至本院。

另查二：本案開庭審理后，被告黃某堅自行將承租房屋中的大部分物品搬走，并鎖住房屋，其已不在租賃商鋪處經營。

以上事實有：居民身份證、結婚證、房地產權證、房屋租賃合同、催收函、照片、物業管理處關于109棟的漏水問題的協調過程以及照片以及庭審筆錄等為據。

原審法院判決理由和結果

原審法院認為，本案系房屋租賃合同糾紛。2011年3月18日，原、被告簽訂的《商鋪租賃合約》是由具有完全民事行為能力的雙方當事人的真實意思表示的結果，其內容、形式未違反法律法規規定，為有效合同，對雙方具有約束力。《中華人民共和國合同法》第二百二十條規定，“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外”。第二百二十一條規定，“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。”本案中。原告出租給被告的房屋存在漏水、滲水的事實，盡管原告進行了灌漿補漏，但仍存在滲水的情形，影響被告對房屋的使用，尤其是二樓漏水時停止使用，根據上述法律規定，結合本案的事實，本院酌定從2013年4月1日起，被告應繳交給原告的租金為每月應繳3200元的四分之三，即2400元（3200元×3／4），2013年4月1日至2013年8月31日共（5個月）拖欠租金12000元（2400元×5個月）。本案系原告出租給被告的房屋存在漏水、滲水導致被告未交租金，庭審中，被告明確表明其并不想拖租金，主要是希望原告來補漏，補完不漏，我才交租金。故不能認定被告構成違約，據此，原告訴請要求被告支付逾期交租違約金，本院不予采納。

原、被告簽訂的《商鋪租賃合約》是否解除的問題，本案開庭審理后，被告黃某堅自行將承租房屋中的大部分物品搬走，并鎖住房屋，其已不在租賃商鋪處經營。該行為表明被告不再履行雙方簽訂的《商鋪租賃合約》。《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項規定：在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，當事人可以解除合同，故原告訴請解除2011年3月18日雙方簽訂的《商鋪租賃合約》，本院予以采納。至于被告在庭審中陳述的其裝修、器材損失，二樓因漏水無法經營的損失因未提出反訴，本案依法不作處理，被告可另案主張權利。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項、第二百二十條、第二百二十一條的規定，判決如下：

一、解除原告黃某彬與被告黃某堅于2011年3月18日簽訂的《商鋪租賃合約》。

二、被告黃某堅于本判決生效之日起十五日內將位于惠州市橋東東湖三街xx號1xx棟一、二層x、x軸xx號商場房屋交還給原告黃某彬、嚴某群、嚴某雯。

三、被告黃某堅于本判決生效之日起十日內向原告黃某彬、嚴某群、嚴某雯支付租金12000元（2013年4月1日至2013年8月31日，2400元／月×5個月）。自2013年9月1日起，按2400元／月計至被告將房屋交還給原告之日止）。

四、駁回原告黃某彬、嚴某群、嚴某雯的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費350元，減半收取175元，由原告黃某彬、嚴某群、嚴某雯負擔75元，被告黃某堅負擔100元。

當事人二審的意見

上訴人黃某堅不服原審判決，向本院提起上訴，請求：撤銷原判第一、第二項。

主要事實和理由：一、從事實方面看，一審法院錯誤認定上訴人以自己的行為表明不履行主要債務，從而判決解除上訴人與被上訴人之間的租賃合同，判決錯誤。

上訴人將承租房屋中的大部分物品搬走并鎖住房屋，不代表不在租賃商鋪處經營，更不能說明上訴人以行為表明不履行主要債務。首先，承租房屋中的大部分物品已因房屋漏水而受損，如不搬走，將擴大損失，上訴人采取必要的補救措施防止損失的擴大，是合法的私力救濟，并未損害任何人的利益，更不能說明上訴人不再繼續經營。其次。上訴人并未以任何行為表明不再繼續經營，反而積極應訴，明確表示愿意繼續履行合同。相反，被上訴人為了妨礙上訴人繼續經營，還將房屋門鎖重換，導致上訴人無法入內經營。再次，上訴人與被上訴人的糾紛尚未經人民法院公正審判，上訴人不履行支付租金的義務具有順序履行抗辯權，因被上訴人一直拒絕履行法定的房屋修繕義務，致使上訴人無法正常經營，上訴人為挽回損失才搬走大部分物品，不能說明上訴人以行為表明不履行主要債務，更何況是否已形成“債務”尚無定論，也未經人民法院依法認定。

因此，一審法院錯誤認定上訴人以自己的行為表明不履行主要債務，從而判決解除上訴人與被上訴人之間的租賃合同，判決錯誤。

二、從適用法律方面看，一審法院錯誤適用《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項之規定判決解除上訴人與被上訴人的房屋租賃合同，屬法律適用錯誤。

《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的：……（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；……”

首先，上訴人并未明確表示，也未以自己的行動表明不履行合同。相對于本案來說，糾紛的引起源于被上訴人拒絕履行法定的房屋修繕義務，導致上訴人無法經營。即便如此，上訴人仍然愿意繼續履行租賃合同，更明確表示被上訴人將房屋修繕好之后會繼續承租。其次，上訴人與被上訴人之間是否形成“債務”正是本案爭議的重要事實，未經人民法院審判，上訴人作出搬走大部分物品的行為時，所謂的“債務”未形成，更不屬于《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項所規定的“主要債務”。

因此，一審法院錯誤適用《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項之規定判決解除上訴人與被上訴人的房屋租賃合同，屬法律適用錯誤。

綜上所述，本案一審判決在事實認定和適用法律方面存在重大的錯誤，為依法維護自身合法權益，上訴人特具此狀，懇請人民法院依法判如所請。

被上訴人黃某彬、嚴某群、嚴某雯答辯稱：一、一審法院認定事實正確。

答辯人一與被告簽訂的《商鋪租賃合約》合法有效。根據該合約第七條第二款約定：……，若被答辯入逾期一個月不交租金，答辯人一有權終止合約，并沒收押金。和《合同法》第九十三條第二款“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”被答辯人自2013年4月l日起至今未按照約定向答辯人一支付租金，也未向物業管理公司繳交水電貲及物業管理費，并在一審開庭審理時自行將承租房屋中的大部分物品搬走、鎖住房屋，已經不在租賃商鋪處經營。為此，被答辯人無意繼續履行租賃合約、逃避租金債務的事實明確，答辯人一請求解除合同的條件成就，符合法律的規定。

二、一審法院適用法律正確。

《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：“在履行期限屬滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；”被答辯人自2013午4月1日起至今未按照約定向答辯人一支付租金，也未向物業管理公司繳交水電費及物業管理費，并在一審開庭審理時自行將承租房屋中的大部分物品搬走、鎖住房屋，已不在租賃商鋪處經營。被答辯人的行為己經充分表明其不再履行租賃合約，逃避和租金債務，因此，一審法院適用法律正確。

另外，根據《廣東省城鎮房屋租賃條例》第二十條規定：“承租人有下列行為之一的，出租人有權要求賠償因此造成的損失，并且可以解除租賃合同：（四）拖欠租金達六個月以上的”。被答辯人自2013年4月1日起至今未按照約定向答辯人一支付租金，拖欠租金已達六個月，因此，答辯人一請求解除雙方簽訂的租賃合同有法律依據。

綜上所述，二審法院應當據此駁回被答辯人的上訴，維持原判。

本案二審中，上訴人黃某堅提交了《報警回執》、《警情信息表》，證明黃某彬更換門鎖導致其無法進入，而不是其不愿意履行合同。

本院查明的事實、判決理由和結果

本案二審中雙方當事人對一審查明的房屋租賃關系存在、涉案的房屋出現過二樓沿墻滲水、黃某堅拖欠租金未付、2013年11月21日黃某彬更換門鎖的基本事實沒有爭議。本案二審爭議的問題是涉案的租賃合同是否應當解除、租金應當如何繳納。

本院認為，本案屬于房屋租賃合同糾紛，黃某彬等三人是出租方、黃某堅是承租方。根據我國《合同法》和雙方的合同約定，出租人黃某彬等有提供符合質量標準房屋的義務，在合同履行過程中有對房屋質量出現問題進行修繕的義務；黃某堅作為承租人，有按照合同的約定合理使用房屋的權利，也有按照合同的約定支付租金的義務。本案中，在涉案的房屋出現滲水后，雙方當事人沒有本著解決問題的心態積極溝通協商。黃某彬等催收租金的積極性明顯大于維修房屋的積極性，黃某堅則以拖欠租金消極對抗。在黃某堅沒有提交證據證明因為滲水而導致無法經營的情況下，其行使先履行抗辯權的依據不足，黃某堅實際租用房屋的還是應當交納租金。盡管本案中黃某堅沒有舉證因為滲水造成了其經營損失，但是一審法院在處理租金時將月租金減少四分之一作為補償，已經考慮了滲水對經營的影響。至于涉案的租賃合同的解除問題，黃某彬作為出租人堅決不再同意將房屋出租給黃某堅，雙方已經喪失了繼續合作的基礎，涉案的租賃合同一審法院予以解除的，本院依照《中華人民共和國合同法》第六十七條的規定予以支持。合同解除后，黃某堅有證據證明每月減少的四分之一的租金不足以彌補因滲水造成的損失，以及還有因合同提前解除而存在的其他損失的，均可另循法律途徑解決。此外，本案二審中，雙方當事人一致同意如果涉案的合同解除，交納租金的期限計算到更換門鎖的2013年11月21日止。據此，一審法院的判決主文第三項的“房屋交還原告之日”應當確定為2013年11月21日。

綜上所述，上訴人黃某堅的上訴主張沒有事實依據和法律依據，對其上訴請求本院不予支持。原審認定的事實和適用法律正確，其判決本院依法予以維持。依照《中華人民共和國合同法》第六十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費人民幣350元，由上訴人黃某堅負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　池志勇

審　判　員　　賴錦榮

審　判　員　　鄭　杰

二〇一四年三月十六日

書　記　員　　彭科梅

房屋租賃合同糾紛