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廣西壯族自治區柳州市城中區人民法院

民事判決書

（2014）城中民一初字第1320號

原告（反訴被告）賴某某，住廣西武宣縣。

委托代理人劉平菊，廣西金中大律師事務所柳州分所律師。

被告（反訴原告）廖某某，女，住廣西柳州市。

委托代理人韋雁霏，廣西啟輝律師事務所律師。

原告（被告）賴某某訴被告（原告）廖某某租賃合同一案，被告（原告）廖某某提出反訴，本院分別于2014年8月4日、2014年10月9日受理后，由審判員林蔚適用普通程序，依法組成合議庭，于2014年12月26日公開開庭審理。原告賴某某委托代理人劉平菊、被告廖某某委托代理人韋雁霏到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告賴某某訴辯稱，原、被告雙方于2013年7月17日簽訂了一份門面租賃合同，租賃合同中約定：被告將位于柳蔭路112號雅江苑1棟某號門面出租給原告，租期為2013年7月22日至2017年7月21日，2013年7月22日至2014年7月21日每月租金為人民幣4800元，原告每月22號前向被告繳納租金，原告需一次性繳納三個月租金人民幣14400元作為押金。若被告違約需雙倍返還合同押金及賠償原告裝修費人民幣30000元。原告在簽訂合同后，按約定支付了押金14400元及一個月房租4800元。此后，原告亦每月按時支付被告房租及水電費。而被告在2014年7月16日在未到約定交納租金期限以原告未按時交納租金為由，將本案爭議門面鎖住，并將門面對外招租，導致合同無法繼續履行。被告的行為已構成違約，給原告造成了重大損失。為維護自身的合法權益，原告根據《合同法》第94條、第97條等法律的規定，特向貴院起訴，懇請依法判決。

被告（原告）廖某某辯訴稱，原告在租賃房屋進行不法活動，已經被派出所調查，被告多次聯系原告都沒有聯系上，最后是派出所將房屋移交給被告的，根據合同約定，承租人在承租房屋內進行非法活動，損害公共利益的，出租人可以中止合同收回房屋，押金不予退還。另外，合同上雖然約定是每月22日前繳納租金，但是2013年10月之后雙方已經達成一致，變更為每月1日繳納當月的租金，事實上原告從2013年10月-2014年6月都一直這樣履行；所以按照合同約定，逾期15日以上繳納租金，出租人可以收回房屋不退還押金。原告一直沒有繳納2014年7月份的租金，所以被告有權收回房屋不退租金。

經審理查明，2013年7月17日原被告雙方簽訂了一份門面租賃合同，被告將位于柳州市柳蔭路112號雅江苑1棟某號門面（47㎡）租給原告，租期為2013年7月22日-2017年7月21日，2013年7月22日-2014年7月21日期間租金為4800元。合同第三條約定：“承租人需一次性繳納三個月租金14400元作為押金，押金不沖抵租金；租賃期限內承租人每月22日前向出租人繳納租金，……租金拖欠15天以上，出租人向承租人收回房屋且不退還押金，出租人有權終止本合同”。簽訂合同后，被告依約交付了門面，原告亦支付了14400元押金和一個月租金4800元。原告于2013年9月23日向被告支付了2013年9月22日-10月1日的租金，之后的租金都在每月10日之前繳納。直至2014年7月17日原告沒有支付當月租金，被告以原告逾期15天沒有按時交納租金以及原告在租賃房屋進行不法活動為由解除租賃合同，并且將鋪面門換鎖另行招租。原告賴某某認為應以合同約定的交租期限為準，證明自己不但沒有違約，反而是因為被告廖某某擅自將門面換鎖導致其不能經營，要求被告按照合同第七條約定雙倍返還合同押金及裝修費30000元。

以上事實，有當事人的陳述、租賃合同、照片、庭審筆錄等證據材料在案佐證，足以認定。

本院認為，原被告雙方簽訂的《門面租賃合同》系雙方真實意思表示，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效；故合同經簽訂后，原被告雙方應受到該合同的約束。

爭對原告（被告）賴某某的訴請本院作以下評析。合同第三條第四款明確約定，乙方（賴某某）應每月22日前向甲方（廖某某）繳納租金，被告辯稱從2013年10月份開始已口頭約定改為每月1日繳納，并且事實上已經按照之后的口頭約定實際履行。原告對此不予認可，因為原告不知道繳納租金的日期變更了，門面一直是由與其一起經營的朋友張飛雄進行租金繳納和代為管理，被告在庭審中對此事實也予以認可。本院認為，合同具有相對性，被告是與原告簽訂的合同，如果對合同進行相應的變更應當告知合同相對方或者在與對方協商一致的情況下進行變更，被告沒有履行告知的義務，故對于該租金繳納日期的變更本院不予認可，應當按照合同約定每月22日前繳納租金，所以在繳納租金的問題上原告并沒有違約。另外，被告提供的一份2014年7月22日《南國今報》的報道，以及本院庭后到柳州市中南派出所調取的一份報案記錄，被告欲證明是因為原告在該門面進行不法活動，騙取消費者辦卡后逃跑自行關閉的門面，是原告自行違約被告才將門面進行換鎖；但是原告對此不予認可，原告認為是因為被告擅自將門面換鎖導致其無法經營造成顧客無法消費才報案的，是被告先行違約。本院認為，無論是《南國今報》的報道還是報案記錄，均不能證明原告進行了不法活動，騙取錢財，因為派出所并沒有進行立案調查，即使立案調查在調查結果沒有確定之前都不能認定原告進行違法經營活動，并且是否是違法經營需要相關部門進行認定，不能以表明證據就自行將其定罪，故被告的辯稱本院不予認可，被告擅自將門面換鎖屬于違約，應當按照合同第七條的約定雙倍返還原告合同押金及裝修費30000元。

爭對被告（原告）廖某某的訴請本院作以下評析。原告使用被告的門面是事實，并且原被告雙方在庭審中均認可門面使用到2014年7月16日，故原告依約應支付被告門面租金2560元（4800元÷30天×16天）。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、的規定，判決如下：

一、解除原告賴某某（反訴被告）與被告廖某某于2013年7月17日簽訂《門面租賃合同》；

二、被告（反訴原告）廖某某向原告（反訴被告）賴某某雙倍返還合同押金28800元；

三、被告（反訴原告）廖某某賠償原告（反訴被告）賴某某裝修費30000元；

四、原告（反訴被告）賴某某向被告（反訴原告）廖某某支付2014年7月1日-7月16日租金2560元。

本訴訴訟費1270元（原告已預交），由被告廖某某負擔。反訴訴訟費25元（被告已預交），由被告廖某某負擔12元，原告賴某某負擔13元。

上述義務，義務人應于本判決生效之日起十日內履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定履行期間的最后一日起二年內，向本院申請執行。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣西壯族自治區柳州市中級人民法院。

審　判　長　　林　蔚

人民陪審員　　梁國艷

人民陪審員　　駱玉萍

二〇一五年六月一日

代書　記員　　梁騫予

租賃合同糾紛