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福建省廈門市思明區人民法院

民事判決書

（2013）思民初字第10798號

原告洪某某，男，19**年*月*日出生，漢族，住廈門市思明區。

委托代理人陳月輝，福建首嘉律師事務所律師。

被告張某某，男，19**年*月*日出生，漢族，住浙江省磐安縣。

被告黃某某，女，19**年*月*日出生，漢族，住福建省莆田市。

委托代理人王平、陳昱，福建聯合信實律師事務所律師。

原告洪某某與被告張某某、黃某某確認合同無效糾紛一案，本院于2013年8月21日受理后，依法由代理審判員曠潔玉適用簡易程序公開進行審理。2013年9月18日，本案轉為普通程序，依法由審判員陳彤擔任審判長，與代理審判員曠潔玉、人民陪審員魏婷婷組成合議庭，于2013年12月30日公開開庭進行審理。原告洪某某的委托代理人陳月輝、被告黃某某的委托代理人陳昱到庭參加訴訟，被告張某某經本院公告送達開庭傳票無正當理由拒不到庭參加訴訟，本院依法進行缺席審理。本案現已審理終結。

原告洪某某訴稱，2009年3月31日，其與被告張某某簽訂了一份《房產買賣協議》，約定原告向被告張某某購買位于廈門市思明區虎巷*號面積為145.29平方米的房屋（房產權證號為NO.0063**5），成交價為165萬元，原告于簽訂協議時已向被告張某某支付購房定金人民幣150000元。雙方約定，被告張某某辦妥房屋翻建手續后，雙方至房產管理局辦理過戶，屆時，原告將余款150萬元支付給被告張某某，若2009年6月1日后因一方原因仍無法辦理交易過戶手續的，則另一方有權要求終止協議，同時要求違約方承擔相應的違約責任。原告在向被告張某某支付過150000元的購房定金后，又按被告張某某的要求支付了住房翻建的設計費。后原告多次催促辦理過戶手續，被告張某某一直以翻建手續未辦理成功為由拒絕辦理過戶手續。原告在心存懷疑的情況下到廈門市房產管理局查詢，發現被告張某某已于2010年8月13日將涉訟房屋另行轉讓給了被告黃某某，其交易價格為552102元。被告張某某和被告黃某某惡意串通，以遠低于被告張某某與原告約定的價格將房屋權屬轉移，嚴重損害了原告的利益，并且侵害了國家利益，故訴諸法院，請求判令：1、二被告于2010年8月13日簽訂的廈門市思明區虎巷*號房屋的《房屋買賣合同》無效；2、二被告承擔本案的訴訟費用。

被告張某某未作答辯。

被告黃某某辯稱，其于2010年6月29日就訟爭房屋與被告張某某依法訂立《房產買賣協議》總房價為人民幣200萬元（單價為13765元），屬于市場價格。黃某某支付了全額購房款，訟爭房屋產權已依法登記至黃某某名下。黃某某與張某某之間不存在惡意串通，原告洪某某的訴稱與事實不符，其訴訟請求當予以駁回。

經審理查明，2009年3月30日，被告張某某出具收條一張顯示其收到原告洪某某支付的購房定金5萬元，次日，二人在廈門鼓浪房地產投資有限公司的居間介紹下訂了一份《房產買賣協議》（編號：0001**），約定被告張某某將其位于廈門市思明區虎巷*號面積為145.29平方米的房屋以人民幣165萬元的價格出售給原告，2009年4月2日，原告通過銀行轉賬方式再次向被告張某某支付了10萬元定金。前述協議第十二條約定“甲乙雙方保證于翻建手續辦好十日內前往市土房局簽訂正式的《廈門市房地產買賣合同》，并辦理過戶手續，否則視為違約。……。若于2009年6月1日后因一方原因仍無法辦理交易過戶手續，則另一方有權要求終止協議，同時違約方承擔違約責任。”后經原告多次催促被告張某某辦理過戶手續，被告一直以翻建手續未辦理成功為由拒絕配合。

另查明，2010年6月29日，被告張某某與被告黃某某在廈門現代都市房地產代理有限公司的居間介紹下簽訂《房產買賣協議》（編號：0003000），約定被告張某某將上述涉訟房產以人民幣200萬元的價格出售給被告黃某某，協議載明“雙方向房管部門辦理交易過戶時申報價按市場指導價”，在該協議“出售方”一欄中，“張某某”名字右側有括號標注“鄭某某”。2010年8月13日，被告張某某出具收條一張顯示其收到黃某某購房款1650000元，收條右下角有“見證方、中介方：肖某某、顏某某”的簽名字樣，同日，鄭某某出具收條一張，顯示“收到黃女士購房款人民幣伍萬元整”，二被告當日向廈門市房地產交易權籍登記中心申請房地產轉讓及權屬登記，并簽訂了正式的《廈門市房地產買賣合同》，合同顯示房產交易金額為552102元。同年8月27日，被告張某某以552102元的交易金額繳納了8281.53元個人所得稅、30641.66元營業稅。同年9月6日，鄭某某再次出具收條一張，顯示“收到黃女士的購房余款計人民幣叁拾萬元整”，收條右下角有“見證人：胡某某、顏某某”的簽名字樣，同日，被告黃某某以552102的交易金額繳納了16563.06元契稅。現涉訟房產已登記在被告黃某某名下（房屋權證號為廈國土房證第00792409號）。

2012年9月26日，原告曾向本院提起訴訟要求確認二被告之間的房屋買賣合同無效，后于2012年11月19日撤訴。

以上事實，有原告提供的《房產買賣協議》（編號：0001284）、定金收條、工商銀行個人業務憑證、中介費收款收據、二被告之間的《廈門市房地產轉讓及權屬登記申請表》、《廈門市房地產買賣合同》、契稅完稅證明、稅收通用繳納書、詢問筆錄、被告黃某某提供的《房產買賣協議》（編號：0003000）、中介公司營業執照、收條三張、廈門市土地房屋權證（廈國土房證第00792409號）、轉款憑證及庭審筆錄予以佐證。

被告張某某經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，應視為其自動放棄答辯、舉證、質證和辯論的權利，在沒有相反證據予以反駁的情形下，本院對上述事實予以確認。

本院認為，原告洪某某主張被告張某某和被告黃某某簽訂的房屋買賣合同無效主要是基于二被告之間552102元的交易價格遠低于市場實際價格或被告張某某與原告約定的價格，屬惡意串通損害國家或第三人利益。然，根據本案現已查明的事實，二被告之間的實際交易價格為2000000元，而向相關部門備案的合同所體現的552102元為申報稅費的市場指導價，故原告根據交易價推定二被告之間存在惡意串通損害第三人利益的主張，缺乏依據，不予認定。

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規定“納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。扣繳義務人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”交易雙方理應本著誠實信用的原則進行房屋買賣，不能以低于實際成交價的“市場指導價”進行申報逃避國家稅收。但二被告所違反稅收相關管理規定的行為，其追責主體為稅務部門，而非本案原告，且稅收管理規定并不屬于效力禁止性規范，而是管理禁止性規范，故原告洪某某主張二被告惡意串通損害國家利益導致合同無效的主張，不予支持。

在本案中，《房產買賣協議》（編號：0001284）與《房產買賣協議》（編號：0003000）均為有效，而被告張某某履行的是其與被告黃某某簽訂在后的合同，被告黃某某據此辦理了房屋過戶引起房屋產權的轉移，則是一種物權行為，對外起著公示和對抗的效力。原告洪某某由于未取得房屋的所有權，致使合同目的不能實現，引起的是合同之債，對于該債權行為，洪某某可向賣房人也即被告張某某另行主張權利。

據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

駁回原告洪某某的訴訟請求。

本案案件受理費100元，由原告洪某某負擔。款項應于本判決生效之日起七日內向本院繳納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

審　判　長　　陳　彤

代理審判員　　曠潔玉

人民陪審員　　魏婷婷

二〇一四年一月十七日

書　記　員　　孫　蕾

合同無效糾紛