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廣西壯族自治區梧州市長洲區人民法院

民事判決書

（2015）長民初字第758號

原告封某某。

委托代理人許海濤，廣西通途律師事務所律師。

委托代理人練靖華，廣西通途律師事務所律師。

被告梧州市某某發展有限公司。

法定代表人李某某，該公司董事長。

委托代理人劉新安，廣西順景律師事務所律師。

委托代理人方勇，廣西順景律師事務所實習律師。

原告封某某與被告梧州市某某發展有限公司（以下簡稱某某公司）租賃合同糾紛一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法適用簡易程序進行審理。2015年7月7日本院以（2015）長民初字第758號民事裁定書裁定中止訴訟，2015年11月10日恢復訴訟，并于2015年11月19日公開開庭進行了審理。原告封某某的委托代理人練靖華，被告某某公司的委托代理人劉新安、方勇到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告封某某訴稱，原告是梧州市新興三路*號二層****號商場和××商場的所有人。2003年9月24日，原告與被告（原名稱為梧州某乙房地產開發有限公司）簽訂《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》，雙方約定：乙方（原告）自愿將所購某乙時代廣場裙樓第二層第2036號商鋪提供甲方（被告）經營，建筑面積13.51㎡，時間從2003年9月24日至2013年9月24日，甲方根據按揭合同中銀行規定，每月將月供樓款及時存入乙方留存在甲方的個人存款的儲蓄存折內。2008年，原告所購買的某乙時代廣場第二層2036商鋪變更門牌為××商鋪，第二層2089號商鋪變更門牌為××商鋪，建筑面積12.66㎡，隨后原告取得2140號和××商鋪所有權證書，商鋪位置依照證書所附的房屋分戶平面圖確定。上述租賃期滿后，經原告多次催促，被告至今沒有返還商鋪，自2013年10月起不再支付租金給原告。被告的行為已構成根本違約，原告有權解除合同，被告有義務返還商鋪、付清拖欠的租金給原告并賠償因此而造成原告的損失（按市場價每月100元／㎡計），因此訴請法院判令解除原、被告于2003年9月24日簽訂的關于新興三路*號二層****號商場及××商場的兩份《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》，被告立即返還新興三路*號二層****號商場和××商場給原告；被告支付拖欠的租金29024.97元給原告（2014號商場按757.63元／月，××商場按770元／月，自2013年10月計至2015年4月）；被告自原告起訴之日起按2691元／月賠償因未返還商鋪而造成原告的損失，直至被告返還商鋪給原告。

被告某某公司辯稱，關于原告的第一點訴請被告認為雙方簽訂的是托管協議，不屬于租賃合同，協議未解除之前仍然具備法律效力，現在原告要求解除協議，從解除協議起才對雙方沒有約束。未解除之前就應該按照協議里的約定進行處理。關于第三點訴請的賠償問題，該訴請屬于侵權問題，到現在為止對于原、被告之間解除合同的問題法院未有判決，判決后到底存不存在侵權，由誰來賠償無法確定，原告對至今未發生的事進行起訴沒有事實和法律依據，不應得到支持。被告認為，造成原告至今不能收到租金的事實，不完全在于被告，部分原因是廣西南某甲商業管理有限公司侵占原告鋪位。被告公司與廣西南某甲商業管理有限公司的租賃合同未解除前，其是爭議商鋪的實際使用人及應當支付租金的實際承擔者，這段時間的租金應當由其支付給被告后再由被告支付給原告；法院判決解除租賃合同后，其應當歸還商鋪，不歸還商鋪其實是民事侵權行為。原告的租金和損失賠償責任問題，應當以法院判決解除被告與廣西南某甲商業管理有限公司的租賃合同的時間為區分，分清各個行為人的性質后由其按各自的行為分別承擔，廣西南某甲商業管理有限公司侵占期間造成原告損失的，應當由其承擔。另外，處于各樓層不同位置的商鋪租金各不相同，若統一按樓層評估的結果來處理不合理。綜上所述，請求法院在查清事實，分清責任后，按行為人各自的行為性質分別作出公正合理的判決。

經審理查明：一、被告某某公司原名稱為梧州某乙房地產開發有限公司。2003年9月24日，原告與被告簽訂《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》，雙方約定：原告自愿將其所購位于某乙時代廣場裙樓第二層****號商鋪交給被告經營管理，建筑面積13.51㎡，時間從2003年9月24日到2013年9月24日；被告經營管理上述鋪位期間，商鋪的用途自定，原告不得干預，所得租金收入歸被告所有；被告在經營管理鋪位期間，根據按揭合同中銀行規定，每月按時將月供樓款及時存入原告留存在被告的個人存款的儲蓄存折內，用于供樓，原告不得提支改作它用。原告購買的梧州某乙時代廣場第二層第2036號商鋪后變更門牌為××。隨后，原告取得梧州市新興三路*號二層****號商場的所有權證書。原告所購商鋪的銀行按揭貸款期限自2003年9月23日至2013年9月22日止，此期間共120個月合計產生貸款本息86106.04元。

李某甲于2003年8月8日與被告簽訂《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》，雙方約定：李某甲自愿將其所購位于某乙時代廣場裙樓第二層2089號商鋪交給被告經營管理，建筑面積12.66㎡，時間從2003年8月8日到2013年8月7日；被告經營管理上述鋪位期間，商鋪的用途自定，李某甲不得干預，所得租金收入歸被告所有；被告在經營管理鋪位期間，根據按揭合同中銀行規定，每月按時將月供樓款及時存入李某甲留存在被告的個人存款的儲蓄存折內，用于供樓，不得提支改作它用。李某甲購買的梧州某乙時代廣場第二層第2089號商鋪后變更門牌為××，建筑面積重新確認為13.02㎡。李某甲所購商鋪的銀行按揭貸款期限自2003年8月8日至2013年8月7日止，此期間共120個月合計產生貸款本息80657.04元。2012年10月22日，李某甲與原告簽訂《房地產買賣合同》，將其商鋪轉讓給原告，后原告取得商鋪的所有權證，同意被告使用其商鋪。

上述兩份《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》的經營管理期限到期后，原、被告沒有簽訂新的協議，但雙方仍同意按原協議的約定繼續履行。2014年6月起，被告不再支付租金給原告。2013年10月起，被告不再支付上述兩商鋪的租金給原告。

二、2004年2月28日，某某公司與廣西南某甲商業管理有限公司（以下簡稱某甲公司）簽訂《梧州某乙時代廣場房產租賃合同》，雙方約定：某某公司將座落于梧州市新興三路*號的梧州某乙時代廣場負一層、第一層、第二層、第三層商場出租給某甲公司使用，租賃期限為10年，自某甲公司確認某某公司實際交付物業時起計算至滿10年止。雙方簽訂合同后，某甲公司成立某甲梧州分公司，由某甲梧州分公司占有使用該商場。后某某公司與某甲公司在2004年2月28日簽訂《梧州某乙時代廣場房產租賃合同補充協議（1）》，在3月3日簽訂《梧州某乙時代廣場房產租賃合同補充協議（2）》，在11月3日簽訂《梧州某乙時代廣場房產租賃合同補充協議（3）》。2006年3月29日，兩公司簽訂《梧州某乙時代廣場房產租賃合同補充協議（4）》。

三、2009年7月6日，被告某某公司與某甲公司簽訂《梧州某乙時代廣場房產租賃合同補充協議（5）》，雙方約定：合同租賃期延長至2019年4月30日；業主商鋪一至三層3594.42平方米，某某公司與各業主達成委托經營協議后方可續租至2019年4月30日。

四、2014年12月8日，本院以（2014）長民初字第1006號民事判決書判決解除某某公司與某甲公司簽訂的《梧州某乙時代廣場房產租賃合同》及其五份補充協議，某甲公司應將其占用的某乙時代廣場地下停車場、一至三層商鋪共13008.20㎡返還給某某公司。該判決已生效。

上述事實，有庭審筆錄，房屋所有權證、商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書、商鋪門牌變更證明、房地產買賣合同、銀行貸款詳細信息單、（2014）長民初字第1006號民事判決書等證據證明，并經庭審質證，本院予以確認。

本院認為，原告與被告某某公司于2003年9月24日簽訂《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》，將其所購買的商鋪交由被告經營管理，被告代其歸還商鋪的銀行按揭貸款，被告有權管理使用原告的商鋪，該協議符合租賃的性質，原告與被告某某公司之間成立租賃合同關系。李某甲與被告某某公司于2003年8月8日簽訂《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》，以上述同樣的方式將商鋪交由被告使用，故李某甲與與被告某某公司之間也成立租賃合同關系。李某甲將其商鋪出賣給原告，原告取得商鋪的所有權，被告同意繼續租賃原商鋪并支付租金，則李某甲與被告簽訂的《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》的出租方變更為原告，原告成為該租賃合同的當事人。《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》是原、被告雙方的真實意思表示，沒有違反法律法規的規定，是合法有效的。協議約定的經營管理期，即租賃期屆滿后，被告繼續使用商鋪，原告沒有提出異議，原協議繼續有效，但租賃期限為不定期。現原告因被告沒有支付租金，主張解除其與被告簽訂的《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》，被告同意解除，故對于原告要求解除與被告于2003年9月24日及2003年8月8日簽訂的《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》的訴請，本院予以支持。《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》解除后，原、被告的合同權利義務終止，被告應當返還租賃的商鋪，因此原告訴請被告返還新興三路*號二層****號和××商鋪，合理合法，本院予以支持。

原告要求被告2140號商鋪按757.63元／月、××商鋪按770元／元的標準向其支付自2014年5月至2015年4月的租金，但《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》沒有對按揭貸款期滿后的租金金額進行約定，雙方也沒有補充協議。根據兩份《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》約定，被告應當每月按月供樓款的數目為標準向原告支付租金，2140號商鋪揭貸款期間共120個月合計產生貸款本息86106.04元，則平均每月支付的租金為717.55元（86106.04元÷120個月），故訴請的租金按此標準計算為宜，2013年10月至2015年4月共19個月的租金為13633.45元（717.55元／月×19個月）；××商鋪揭貸款期間共120個月合計產生貸款本息80657.04元，則平均每月支付的租金為672.14元（80657.04元÷120個月），故訴請的租金按此標準計算為宜，2013年10月至2015年4月共19個月的租金為12770.66元（672.14元／月×19個月）。上述兩商鋪租金共26404.11元。被告主張造成原告至今不能收到租金的部分原因是某甲公司侵占原告鋪位，其與某甲公司的租賃合同未解除前，某甲公司是本案爭議商鋪的實際使用人及應當支付租金的實際承擔者，原告訴請的租金應當由其支付給被告后再由被告支付給原告。根據合同相對性原則，原告封某某與被告某某公司是《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》的當事人，是合同權利的享有者和合同義務的承擔者，應當由某某公司向原告履行支付租金的義務，故被告的上述抗辯主張無法律依據，本院不予采納。

原告要求被告自起訴之日起按2691元／月向其賠償未返還商鋪而造成的損失，因原、被告簽訂的合同在解除前對雙方仍具有約束力，合同解除后被告才有義務返還商鋪，故原告訴請被告向其賠償合同解除前未返還商鋪造成的損失，理據不足，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十二條、第二百二十七條、第二百三十六條的規定，判決如下：

一、解除原告封某某與被告梧州市某某發展有限公司于2003年9月24日和2003年8月8日簽訂的《商鋪托管和月供銀行按揭貸款協議書》，被告梧州市某某發展有限公司向原告封某某返還梧州市新興三路*號二層****號商鋪和2091號商鋪；

二、被告梧州市某某發展有限公司向原告封某某支付2013年10月至2015年4月的租金26404.11元；

三、駁回原告封某某的其他訴訟請求。

本案案件受理費626元，減半收取313元，由原告封某某負擔33元，被告梧州市某某發展有限公司負擔280。

上述義務，義務人應于本案判決生效之日起十日內履行完畢。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院申請執行。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于廣西壯族自治區梧州市中級人民法院。

審判員　　呂曉雯

二〇一五年十二月十一日

書記員　　劉　惠

租賃合同糾紛