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貴州省貴陽市云巖區人民法院

民事判決書

（2014）云民一初字第978號

原告王某，女，19**年**月**日生，漢族，住廣東省惠州市。

委托代理人蔣國軍、趙云峰，貴州黔信律師事務所律師。

被告貴陽某某房地產開發有限公司（以下簡稱某某公司），住所地：貴陽市云巖區某某北路**。

法定代表人：李某某。

委托代理人羅春宇、王羽峰，貴州慧原律師事務所律師。

原告王某訴被告某某公司商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告王某的委托代理人蔣國軍、趙云峰，被告的委托代理人羅春宇、王羽峰到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告王某訴稱，原告于2011年1月29日與被告簽訂某某莊園《商品房認購書》，原告認購被告位于貴陽市云巖區大營路***號某某莊園*棟*單元**層*號房層*號房，面積142.33平方米，房屋總價106萬元。原告分別于2011年1月29日支付了1萬元、2011年2月22日支付了69萬元、2011年3月23日支付了36萬元，共計106萬元。后雙方于2011年7月13日簽訂了《商品房買賣合同》，合同第十五條關于產權登記的約定第二項出賣人應當在商品房交付使用后全驗收后540日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。2011年8月23日被告向原告發出《“某某莊園”入住（收樓）手續書》，向原告交付房屋，原告于當日交納了21200元住宅專項維修基金，并向被告交納了各種費用5346元。而被告至今未按合同約定向原告提供《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》，也未向原告出具購房發票。根據合同約定，被告應于2013年2月23日前為原告辦理權屬登記，而被告至今未給原告辦理。經原告多次請求，被告均未辦理。原告認為，被告的行為已經嚴重違反誠實信用原則和合同約定的義務，已經構成違約，被告依法應當承擔相應的違約責任。雖《商品房買賣合同》中約定出賣人按已付房價款的0.1%向買受人支付違約金，但該約定過低，對買受人不公平，根據法律規定，原告請求法院將違約金調整為參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至辦理到權屬證書之日止。原告訴至法院，請求判令：一、被告限期向原告提供《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》；二、被告限期協助原告辦理貴陽市云巖區大營路***號某某莊園*棟*單元**層*號房屋的權屬登記；三、被告承擔逾期辦理房屋所有權證書違約金152640元（以購房款106萬元為基數，將違約金調整為參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，及逾期日利率為6.4%*（1＋50%）÷360，自2013年2月23日起截止至2014年8月23日，共計540天，152640元），違約金支付到辦理到權屬證書之日止；四、訴訟費由被告承擔。

被告某某公司辯稱，逾期辦證并非某某公司的原因，某某公司不應承擔違約責任。某某公司已經向貴陽市城市建設檔案館提交了檔案原件80卷，文字材料4528頁，圖紙680張。由于小區尚有部分業主未交納房屋維修基金，貴陽市房屋產權監理處不同意核發和辦理大、小房屋產權手續。經公司催收，仍有22戶業主未履行交納房屋維修基金的法定義務。在此前提下，某某公司多次向有關主管部門反映情況，要求先行辦理已交納房屋維修基金業主的房屋產權證，但被貴陽市房屋產權監理處拒絕。綜上，延期辦理產權證的原因并非被告所致，被告已經盡到相關配合義務及告知義務，不應承擔違約責任，請求駁回原告訴訟請求。

經審理查明：2011年1月29日，原、被告簽訂某某莊園《商品房認購書》，約定原告自愿認購被告開發的坐落于貴陽市云巖區大營路***號“某某莊園”*號樓*單元**層*號房屋。2011年7月13日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，其中第15條約定：出賣人（被告）應當在商品房交付使用后全驗收后540日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人（原告）不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第貳項處理：2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.1%向買受人支付違約金。同時合同約定了逾期交房違約金為按已交房款的每日萬分之一計算違約金至實際交付之日止。原告分別于2011年1月29日、2011年2月22日、2011年3月23日支付了購房款共計106萬元。2011年7月28日，被告為原告辦理了商品房預售合同備案登記。2011年8月23日，被告向原告發出《某某莊園業主入住指南》，通知原告認購的“某某莊園“5號樓1層13-1號房已經具備入住條件，可以入住。原告于2011年8月23日交納了房屋維修基金21200元和辦理房屋權屬證書的費用5346元。原告入住至今，未取得《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和房屋權屬證書。

庭審中，被告提交城市建設檔案移交證書、商品住宅使用說明書、商品住宅質量保證書，擬證明被告積極履行合同義務，于2013年6月25日向相關部門移送辦理房屋產權證相關資料。被告已制作了商品住宅質量保證書及商品住宅使用說明書，現存放于貴陽市房屋產權監理處，待辦理房屋產權證時，由產權證一并發放。原告對于真實性無異議，但認為該組證據證明了被告違約，因為交房時應有商品住宅質量保證書及商品住宅使用說明書。被告提交資金莊園3、4、5棟未按合同要求交納房屋維修基金業主的名單以及網絡打印的不交納房屋維修基金，不能辦理房屋產權證的證據，擬證明因為有部分購房者沒有交納房屋維修基金導致不能辦理全部業主的產權證；而不交納維修基金不能辦理房屋產權證時全國產權機構統一的辦事原則。原告認為名單與辦理產權證無關。網頁上的新聞不具有客觀性，沒有相關法律法規等規定。被告提交情況說明和公告，證明被告為督促業主交納房屋維修基金，多次在小區張貼公告，并以口頭、電話、短信等方式逐戶通知業主，被告已盡到告知義務。原告認為該公告是單方出具，不能作為未辦理產權證的依據，情況說明的真實性無法核實。

以上事實，有原、被告提供的相關書證及雙方庭審中陳述在案佐證，足以確認。

本院認為，依照合同約定，某某公司負有在商品房交付使用后全驗收后540日內，將辦理權屬登記的由某某公司提供的資料報產權登記機關備案的義務。該房屋已于2011年8月23日交付使用后全驗收，某某公司應當在2013年2月23日前辦理權屬證書。庭審中，某某公司于2013年6月25日才向相關部門移交資料，且未提交報產權登記機關備案的證據，其行為已構成違約，應當承擔違約責任。對于原告方要求被告履行合同義務，限期向原告提供商品住宅質量保證書及商品住宅使用說明書的訴請，于法有據，本院予以支持；要求被告限期協助原告辦理貴陽市云巖區大營路***號某某莊園*棟*單元**層*號房屋的權屬登記的訴請，于法有據，本院予以支持；對于要求將違約金調整為參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，但原告方并未舉證證明其受到的損失，綜合考慮雙方合同約定逾期交房的違約金計算及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關于逾期辦證違約金的規定，本院酌情調整為按已付房價款的1%向買受人支付違約金即10600元。據此，依照《中華人民共和國合同法》第60條第1款“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”第107條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”的規定，判決如下：

一、貴陽某某房地產開發有限公司自判決生效之日起十日內向王某提供《商品住宅質量保證書》及《商品住宅使用說明書》；

二、貴陽某某房地產開發有限公司自判決生效之日起十日內向貴陽市房屋產權監理處提交相關辦證材料，協助王某辦理貴陽市云巖區大營路***號某某莊園*棟*單元**層*號房屋的權屬登記；

三、貴陽某某房地產開發有限公司自判決生效之日起十日內支付王某違約金10600元；

四、駁回王某其余訴訟請求。

案件受理費1676.5元，由原告承擔1500元，被告承擔176.5元（此費原告已預交，被告承擔部分在履行本判決時一并給付原告）。

負有金錢給付義務的當事人如未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于貴州省貴陽市中級人民法院。

代理審判員　鄭　好

二〇一四年十一月十一日

書　記　員　王永麗

商品房銷售合同糾紛