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寧夏回族自治區銀川市興慶區人民法院

民事判決書

（2015）興民初字第3203號

原告曲某某，男，19**年*月*日出生，漢族，無業，住寧夏回族自治區銀川市興慶區。

委托代理人楊俠林，寧夏平瑞律師事務所律師。

被告銀川某某建設集團有限公司，住所地寧夏回族自治區銀川市興慶區。

法定代表人孫某某，該公司執行董事。

委托代理人劉興瓊，北京大成（銀川）律師事務所律師。

委托代理人齊某某，男，該公司銷售部經理，住寧夏回族自治區銀川市興慶區。

第三人萬某某，男，19**年*月**日出生，漢族，住寧夏回族自治區銀川市興慶區。

第三人陳某某，男，19**年*月**日出生，漢族，個體從業人員，住寧夏回族自治區銀川市興慶區（該身份信息由原告提供）。

原告曲某某與被告銀川某某建設集團有限公司（以下簡稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由代理審判員宋志軍適用簡易程序于2015年7月1日公開開庭進行了審理。訴訟中，經原告申請，本院依法裁定凍結被告某某公司名下位于銀川市興慶區某室房屋的產權產籍。經原告申請，本院依法追加萬某某、陳某某為本案第三人。后因案情復雜，本院裁定轉入普通程序，并依法組成合議庭于2015年8月20日公開開庭進行了審理。原告曲某某的委托代理人楊俠林，被告某某公司的委托代理人劉興瓊、齊某某，第三人萬某某到庭參加訴訟，第三人陳某某經本院依法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

原告訴稱，2012年11月21日，原告與被告某某公司簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定被告某某公司將其開發建設的某商品房出售給原告，面積為103.55平方米，交房日期為2012年12月30日前，支付方式明確為抵頂被告拖欠案外人寧夏建某建筑實業有限公司宏業分公司的588992.4元工程款。合同簽訂后，原告積極配合辦理了頂賬等相關手續，而被告遲遲不按約定給原告辦理合同備案手續，也未辦理交房手續。今日，原告獲悉被告將上述房屋另售他人。原告多次協商無果，故訴至法院，請求依法判令：一、解除原、被告簽訂的《商品房買賣合同》；二、被告償還原告已經支付的房款455620元，并承擔逾期交房違約金22781元（455620元×5%）；三、被告支付原告合同價款一倍的賠償款455620元；四、本案訴訟費由被告承擔。訴訟中，原告申請增加第二、第三項訴訟請求為：被告償還原告已經支付的房款588992.4元，并承擔逾期交房違約金29449.62元（588992.4元×5%）；被告支付原告合同價款一倍的賠償款588992.4元。

原告圍繞其訴訟請求向本院提交以下證據：

證據一、《商品房買賣合同》一份，證明原、被告之間簽訂《商品房買賣合同》約定了雙方的權利義務，原告據此提起訴訟程序合法。被告對該證據的真實性、合法性認可，對關聯性及證明目的不認可，該房屋已經被銀川市金鳳區人民法院評估拍賣，且被告和案外人寧夏建某建筑實業有限公司宏業分公司不涉及到該套房屋，原、被告雙方之間不存在房屋買賣合同關系。

證據二、商品房買賣合同補充協議一份、協議書一份，證明根據原、被告及寧夏建某建筑實業有限公司宏業分公司三方約定，原告支付房款的方式是抵頂被告拖欠案外人的工程款588992.4元，被告認可原告已支付購房款這一事實。被告對該證據的真實性、合法性認可，對關聯性及證明目的不認可，該房屋已經被銀川市金鳳區人民法院評估拍賣。

證據三、房屋檔案證明單一份，證明被告違反合同約定，將涉案房屋另行出售給他人，已構成根本違約，應向原告賠償違約金和一倍房款的損失。被告對該證據的真實性、合法性認可，對關聯性及證明目的不認可，房屋經過評估拍賣后由第三方購買，不是被告擅自將房屋出售給他人，被告不存在主觀過錯。

被告辯稱，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系被告抵頂第三方寧夏建某建筑實業有限公司宏業分公司的工程款，該公司將涉案房屋轉讓給了原告，在涉案房屋備案之前，銀川市金鳳區人民法院將涉案房屋在另案中查封，并將房屋評估拍賣。被告與第三方無法繼續履行本案的抵頂關系，所以被告與原告簽訂的房屋買賣合同也失去了履行基礎，原、被告就涉案房屋不存在房屋買賣合同關系。

被告圍繞其抗辯主張向本院提交執行裁定書一份，證明涉案房屋已經被銀川市金鳳區人民法院評估拍賣。原告對該證據的真實性、合法性、關聯性及證明目的不予認可，該證據系復印件，與本案沒有關系。

第三人萬某某稱，被告因欠付工程款將涉案房屋抵頂給第三人陳某某，陳某某與萬某某又置換房屋，萬某某將房屋抵頂給原告。兩第三人之間簽訂一份換房協議，甲方是陳某某，乙方是萬某某，萬某某的15套房屋兌換陳某某的9套房屋。原告訴請的是9套房子中的2套，然后萬某某把房屋抵頂給萬廣成與原告。抵頂及換房手續全部清楚，以上過程全部完成后，原、被告簽訂了新的商品房買賣合同，但未進行備案，現在要求被告將房屋備案至原告名下。

第三人萬某某向本院提交換房協議一份，證明第三人萬某某與陳某某簽訂了換房協議，被告未按約向原告履行備案手續。原告對該證據的真實性、合法性、關聯性及證明目的均無異議。被告對該證據無異議。

第三人陳某某未到庭參加訴訟，亦未向本院提交書面證據材料。

經審理查明，被告因欠案外人寧夏建某建筑實業有限公司宏業分公司的工程款，遂將涉案房屋抵頂給該公司。2012年6月22日，該公司負責人陳某某與第三人萬某某簽訂一份換房協議，協議約定陳某某將位于銀川市該小區4號樓的頂賬房與萬某某將位于吳忠市利通區的頂賬房對換，互找差價，雙方互換的房屋產權過戶至各自授權委托的人名下。協議中約定的置換房屋包括涉案房屋，后萬某某要求將涉案房屋過戶至原告名下。2012年原、被告簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定，原告購買被告開發的位于銀川市興慶區某房屋，該房屋面積為103.55平方米，單價4400元／平方米，總價455620元，被告應于2012年12月30日前向原告交付房屋，逾期90日交房，原告有權解除合同，合同解除合同后，被告應在60日內退還全部已付款，并按累計已付款的5%向原告支付違約金。后原、被告與寧夏建某建筑實業有限公司宏業分公司共同簽訂《商品房買賣合同補充協議》一份。該協議約定，被告用其開發的位于銀川市興慶區某房屋抵頂寧夏建某建筑實業有限公司宏業分公司欠款，該房屋面積為103.55平方米，單價5688元／平方米，總價588992.4元。為便于產權證辦理，由被告與原告簽訂商品房買賣合同，并將該房屋產權辦理至原告名下，商品房買賣合同生效后，被告與寧夏建某建筑實業有限公司宏業分公司之間的債權債務消滅。就房屋價款，原、被告另行簽訂協議書一份，協議約定，被告將涉案房屋以單價5688元／平方米、總價588992.4元抵頂給原告。為辦理備案登記，雙方將房屋備案單價定為4400元／平方米，總價455620元。如因履行該協議與商品房買賣合同發生糾紛，以頂賬價格為主。在合同履行過程中，因被告與案外人寧夏某月建筑有限公司（以下簡稱某月公司）存在債權債務關系，銀川市金鳳區人民法院依據其院（2009）金民初字第1633號民事判決書，于2014年4月25日作出（2013）金執恢字第316-2號執行裁定書，裁定將被告名下涉案房屋交付案外人某月公司抵償債務，案外人可持該裁定書辦理過戶登記手續。后該房屋備案至案外人曹某某名下?，F原告以被告未按約履行交房義務，訴至法院，請求判如所請。庭審中，原告稱涉案房屋的備案手續均由被告辦理，原告曾多次要求被告辦理房屋備案均無果，被告亦未向原告交付房屋。

上述事實，有原、被告、第三人當庭陳述及前述所列證據在案為憑，經庭審質證及本院審查，具備證據的客觀性、合法性、關聯性，可以采信。

本院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律法規的相關規定，合同依法成立并已發生法律效力。雖然原告交納的房款是通過抵頂債權債務的方式進行，但該抵頂行為符合合同約定交納房款的方式，被告與寧夏建某建筑實業有限公司宏業分公司之間的債權債務消滅應認定被告已經按照約定方式收取了房款。合同簽訂后，因被告與案外人存在債務糾紛，涉案房屋被人民法院依法裁定抵頂被告所負案外人債務。該房屋現已備案至他人名下，原、被告合同目的無法實現，故對原告要求解除雙方簽訂合同的訴訟請求，本院予以支持。被告辯稱，因涉案房屋被評估、拍賣，被告與建某宏業分公司無法繼續履行本案的抵頂關系，所以原、被告簽訂的房屋買賣合同也失去了履行基礎，原、被告就涉案房屋不存在房屋買賣關系；因雙方簽訂的合同在涉案房屋被執行之前，故雙方簽訂的合同合法有效，原、被告之間存在房屋買賣關系，故對被告的該項辯稱本院不予支持。雙方協議約定，購房款支付方式為抵頂他款，雖然雙方在《商品房買賣合同》中約定購房款為455620元，但雙方另行簽訂協議約定，如因履行該協議與商品房買賣合同發生糾紛，以頂賬價格為準，雙方約定的頂賬價格為588992.4元，故本院確定涉案購房款為588992.4元?，F合同無法繼續履行，合同解除后，被告應當退還原告購房款588992.4元。雙方就違約責任進行了約定，被告如逾期交房，應當承擔已付款5%的違約責任，該約定不違反法律規定，對原告要求被告支付違約金29449.62元（588992.4×5%）的訴訟請求本院予以支持。關于原告主張合同價款一倍賠償款的問題，房屋他賣系因法院啟動執行程序所致，涉案房屋并不屬于一房二賣情形，且原告對購買頂賬房屋、未及時辦理合同備案手續的風險應該有一定的預知，故對原告的該項訴訟請求本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規定，判決如下：

一、解除原告曲某某與被告銀川某某建設集團有限公司簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號：某某開發銷字第2012年707號）；

二、被告銀川某某建設集團有限公司于本判決生效之日起七日內退還原告曲某某購房款588992.4元，并支付違約金29449.62元，合計618442.02元；

三、駁回原告曲某某的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間向原告履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費15666元，由原告曲某某負擔7642元，被告銀川某某建設集團有限公司負擔8024元，財產保全費2643元，由被告銀川某某建設集團有限公司負擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于寧夏回族自治區銀川市中級人民法院。

審　判　長　　張志華

代理審判員　　宋志軍

人民陪審員　　宋文寬

二〇一六年二月二日

書　記　員　　劉益辰

房屋買賣合同糾紛