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廣東省珠海市斗門區人民法院

民事判決書

（2014）珠斗法民三初字第44號

原告張某，女，漢族，19**年**月*日出生，住甘肅省蘭州市城關區。

委托代理人孟令杰，廣東正浩永航律師事務所律師。

被告珠海市金某某貿易發展有限公司，住所地：珠海市斗門區。

法定代表人李某某，公司總經理。

委托代理人周保源，廣東友邦方達律師事務所律師。

委托代理人張爽，廣東友邦方達律師事務所律師。

原告張某訴被告珠海市金某某貿易發展有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由代理審判員鐘紅敏適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告張某及其委托代理人孟令杰，被告珠海市金某某貿易發展有限公司的委托代理人張爽到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告張某訴稱：2005年6月30日，原告與被告簽訂商品房購銷合同，約定被告將其所有的位于某某苑*棟*單元***號房售予原告，合同總價為131040元。合同簽訂后，原告依照合同分別于2005年7月7日支付53040元，于2006年3月18日支付76554.5元和2194.5元。另外，原告按照被告要求支付了不銹鋼防盜網費1200元、智能化管理系統費3000元、辦證費3500元。合同第十一條約定，被告須于2005年12月31日前將經竣工驗收（包括建筑工程質量驗收和按規定必須的綜合驗收）合格，并符合合同附件二所規定的裝飾和設備標準的該商品房交付給原告使用。按照合同第十二條約定，被告逾期交房超過3個月，原告有權按照第二種約定，按照原告已付房款的20%向原告支付違約金。被告至今未向原告交付房屋，被告的行為違反了“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務”的規定，嚴重損害了原告的合法權益，故原告起訴至法院請求判令：1、確認珠海市斗門區城南某某苑商住小區某號房屋為原告所有；2、被告依法向原告交付上述房屋（含不銹鋼防盜網、智能化管理系統）；3、被告在交付房屋后90天內為原告辦理上述房屋的產權證；4、被告賠償原告逾期交房違約金26208元（131040元×20%）；5、被告向原告賠償原告辦證費3500元的收益損失3341元。本案訴訟費由被告承擔。由于涉案房屋存在補償面積差價的問題，所以原告當庭撤回要求被告退還多支付的購房款749元的訴訟請求。

原告張某對其訴稱提供如下證據：

1．商品房購銷合同一份，擬證明原、被告之間存在房屋買賣合同關系；

2．收款收據五份，擬證明原告支付了購房款、防盜網費、智能化管理系統費及辦證費用；

3．中國人民銀行同期貸款利率罰息匯總一份，擬證明原告的辦證費損失；

4．存款單三份、電匯憑證一份，擬證明原告通過轉賬向被告支付的購房款等款項。

被告珠海市金某某貿易發展有限公司辯稱：原、被告簽訂的房屋買賣合同中約定了房屋交付的時間是2005年12月31日，而涉案房屋于2005年12月8日取得竣工驗收備案表，即2005年12月9日符合交付條件。被告在2005年12月31日前按合同上的地址及電話通知原告收樓，但是原告一直沒有前來收樓，且這么大宗的商品交易，原告竟然在2014年1月6日才起訴至法院，這是不符合一般人的交易習慣及常理的。與原告同屬于同棟同單元的兩名業主分別于2006年1月23日前及2006年3月30日收樓并提交相關資料辦理房產證，且其中一個業主與原告均是蘭州人。被告是充分履行了通知義務，并未存在違約，原告因此造成的損失應當自己承擔，且原告并未交清涉案房屋的房款，所以被告無需向原告交付房屋，被告保留追究原告責任的權利。退一萬步說，即使原告要求被告承擔違約責任，也超過了兩年的訴訟時效。

被告珠海市金某某貿易發展有限公司對其辯稱提供如下證據：

1．竣工驗收備案表一份，擬證明涉案房屋于2005年12月8日取得竣工驗收備案表，房屋于2005年12月9日具備交樓條件；

2．商品房屋產權權屬證明書一份，擬證明被告開發的位于斗門區某棟于2005年12月12日獲得權屬證明書，出售的商品房具備辦理房產證的條件；

3．商品房購銷合同、房地產權證及房地產權登記表各兩份，擬證明與涉案房屋同棟同單元的房屋交樓及辦理房產證的時間；

4、房屋建筑面積測繪成果明細表，擬證明涉案房屋經測繪后的實際建筑面積。

本院依法調取的證據：珠海市房地產登記中心斗門分中心出具的證明一份，擬證明涉案房屋的房產登記情況。

原告張某與被告珠海市金某某貿易發展有限公司提交的證據，經當庭出示，雙方當事人質證，本院對證據認證如下：對原告提交的證據1的真實性、合法性、關聯性予以確認；對原告提交的證據2中編號為002***78的收款收據，因該款項的收款單位為斗門區井岸某某不銹鋼裝修店，且被告不予認可，本院對該證據的真實性、合法性、關聯性不予確認，對其他四份收款收據予以確認；對原告提交的證據3、4，沒有其他證據予以佐證，本院不予采信。對被告提交的證據1、2、4的真實性、合法性、關聯性均予以確認。對被告提交的證據3的關聯性不予確認，與本案沒有關系。

經審理查明：2005年6月30日，原告張某（乙方）與被告珠海市金某某貿易發展有限公司（甲方）簽訂《商品房購銷合同》，約定：原告購買被告開發的位于珠海市斗門區城南某某路某某苑某號房，建筑面積為78平方米，單價為1680元／平方米，房屋總價格為131040元；被告須于2005年12月31日前將經竣工驗收（包括建筑工程質量驗收和按規定必須的綜合驗收）合格，并符合本合同附件二所規定的裝飾和設備標準的商品房交付原告使用；如果被告逾期交房超過3個月，原告有權要求被告按原告累計已付款的20%向原告支付違約金；房屋交付時，原告按照房屋的實際面積與暫測面積差別按照平方米價格不變進行多退少補；原告在實際接收該商品房之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記手續，被告給予協助。如因被告的過失造成原告不能在雙方實際交接之日起90天內取得房地產權屬證書，原告有權提出退房，被告退還原告已付房款，并按已付款的10%賠償原告損失。另外，合同第九條約定：“在雙方交接涉案商品房時，乙方累計支付的款額應當占全部價款的100%，計人民幣壹拾叁萬壹千零百肆拾零元。”合同第十四條約定：“預售商品房竣工驗收合格后，甲方應當書面通知乙方辦理交付該商品房手續。乙方應在收到該通知之日起20天內，到甲方指定地點付清本合同第九條規定的應付款項。若在規定期限內，乙方仍未付清全部應付款，甲方有權按本合同第十條規定向乙方追究違約責任。”

合同簽訂后，原告于2005年7月7日向被告支付首期款53040元，于2006年3月18日分別向被告支付購房款76554.5元、辦證費用3500元、智能化管理系統費2500元。

另查明，2005年11月4日，經珠海市斗門區規劃國土測繪隊測繪，涉案房屋的建筑面積為79.33平方米。2005年12月8日，涉案房屋取得竣工驗收備案表。2005年12月12日，被告珠海市金某某貿易發展有限公司取得涉案房屋的商品房屋產權權屬證明書。

2014年3月14日，經本院向珠海市房地產登記中心斗門分中心查詢，位于珠海市斗門區城南某某苑某號房未發生轉移、查封、抵押等登記記錄。

本院認為，雙方爭議的焦點為：一、被告是否應當承擔逾期交房的違約責任；二、原告的訴求是否已超過訴訟時效。

一、關于被告是否應當承擔逾期交房的違約責任的問題。

原被告于2005年6月30日簽訂的《商品房購銷合同》符合平等、自愿的原則，沒有違反法律、行政法規禁止性規定，是依法成立的有效合同，雙方當事人均應當按照合同的約定行使權利和履行義務。按照合同約定，原告應當于被告交付房屋同時付清全部購房款，其中包括補償面積差的房款，原告至今共支付購房款129594.5元，還剩購房款3679.9（131040＋（79.33-78）＊1680-129594.5】元未支付。由于合同約定被告交付房屋與原告支付剩余房款沒有先后順序，根據《中華人民共和國合同法》第六十六條“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求”之規定，原告在被告未向其交付房屋時，有權拒絕向被告支付剩余的房款，雖然支付購房款是原告的義務，但是根據涉案合同第十四條的約定，被告應當在涉案房屋具備交付條件時通知原告交清剩余房款，被告并未提交證據予以證明其已盡通知義務，故原告未付清剩余房款并不能成為被告不交付房屋的理由。原告在庭審中同意支付剩余房款，但原、被告均不要求在本案中處理剩余房款的事宜，所以本院對于剩余房款不予處理，雙方可以另行協商解決。原告已支付絕大部分的購房款，也同意支付剩余的房款，被告亦無要求解除商品房購銷合同，且根據本院調查，涉案房屋沒有辦理轉移、抵押或者查封等登記，故原告要求確認涉案房屋為其所有，有理有據，本院予以支持。

合同約定被告應于2005年12月31日前將竣工驗收合格的房屋交付原告使用，即被告具有向原告交付房屋的合同義務。根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第五條第二款“對合同是否履行發生爭議的，由負有履行義務的當事人承擔舉證責任”之規定，被告應當提交證據證明其已向原告履行交付房屋的義務，但被告并未提交證據予以證明，應視為被告未向原告交付房屋。被告雖辯稱在2005年12月31日前已通過電話及函件通知原告收樓，但沒有提交相關證據，且被告承認至今未向原告交付鑰匙，亦未為原告辦理房產證，所以涉案房屋一直還在被告的控制下，原告對房屋并未實際占有使用，故被告應當承擔逾期交房的違約責任。根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”之規定，被告應當承擔的違約責任具體認定如下：

關于交付房屋。涉案房屋在2005年12月8日取得竣工驗收備案表，具備法律規定的交付標準，亦符合合同約定的交付條件，原告要求被告交付涉案房屋，有事實與法律依據，本院予以支持。另外，由于原告向被告支付了智能化管理系統費用，故原告要求被告在交付涉案房屋時一并交付智能化管理系統，有理有據，本院予以支持。原告要求被告交付不銹鋼防盜網，因該費用并非被告收取，被告亦不予承認，故本院對原告的該項主張不予支持。

（二）關于辦理房產證。根據合同約定，被告應在原告實際接收房屋之日起90天內協助原告辦理房產證，且被告在簽訂合同后收取了原告支付的辦證費用，故被告應當積極協助原告辦理房產證。原告要求被告在交付房屋90天內協助其辦理房產證，有理有據，本院予以支持。

（三）關于辦證費利息損失。被告收取原告支付的辦證費3500元后，一直未為原告辦理房產證，按照合同約定，被告應當于2005年12月31日向原告交付房屋后90日內，即2006年3月31日前，為原告辦理房產證，故在此之后因收取辦證費用所產生的收益應當歸于原告，被告應當向原告返還因預收辦證費而產生的收益。被告因占有原告所交付的3500元辦證費的收益為按照中國人民銀行同期同類存款利率從2006年4月1日至被告為原告辦理房產證之日止所產生的孳息，原告要求計算至2013年12月23日，本院予以支持，對其放棄部分，本院不予處理。

（四）關于逾期交付違約金，根據以上論述，被告存在逾期交房的違約行為，根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條及第一百一十四條的規定，原告有權按照雙方的合同約定要求被告賠償其損失，故原告可以要求被告依照涉案合同第十二條的約定按照原告累計已付款的20%向其支付逾期交房違約金。

二、關于原告的訴求是否已超過訴訟時效的問題。

原告認為被告承擔逾期交房違約責任的訴訟時效應當從被告實際交房之日開始起算，但是根據合同第十二條的約定，被告逾期交房超過3個月，原告就可以按照累計已付房款的20%要求被告支付違約金，這是一個既定的數額，只要被告逾期交房超過3個月，原告即可主張該項賠償權利，無需待侵權行為結束才行使權利，且原告在庭審中稱其在2010年7至8月份期間已知悉涉案小區的其他一些業主已經辦理房產證，那么原告就更應當意識到自己的權利受到了侵害，即使在無法聯系被告的情況下，也應當采取其他法律途徑積極維護自己的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算”之規定，原告要求被告支付逾期交房違約金超過了兩年的訴訟時效，且被告未能舉證存在訴訟時效中止、中斷的情形，故本院對于原告要求被告支付逾期交房違約金的訴求不予支持。對于辦證費利息的損失，應當按照中國人民銀行同期同類存款利率從2006年4月1日計算至2013年12月23日，原告從2006年3月31日起就應當知道其權利受到了侵害，但是原告在2014年1月6日才向本院提起訴訟，沒有證據證明原告在起訴前向被告主張過權利，所以對于原告要求被告支付的從2006年4月1日至2012年1月5日的利息損失不予支持，對于原告要求的2012年1月6日至2013年12月23日利息損失予以支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十六條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第五條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：

一、確認珠海市斗門區城南某某路某某苑某號房屋為原告張某所有；

二、被告珠海市金某某貿易發展有限公司于本判決生效之日起七日內向原告張某交付珠海市斗門區城南某某路某某苑某號房屋（須安裝智能化管理系統）；

三、被告珠海市金某某貿易發展有限公司于交付房屋之日起九十天內協助原告張某辦理珠海市斗門區城南某某路某某苑某號房屋的房產證；

四、被告珠海市金某某貿易發展有限公司于本判決生效之日起七天內以3500元為本金按照中國人民銀行同期同類存款利率向原告張某支付從2012年1月6日至2013年12月23日的利息；

五、駁回原告張某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費3526元，減半收取1763元（原告張某已預交1763元），由原告張某承擔323元，被告珠海市金某某貿易發展有限公司承擔1440元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于珠海市中級人民法院。

代理審判員　　鐘紅敏

二〇一四年四月五日

書　記　員　　周豪斌

商品房預售合同糾紛