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寧夏回族自治區涇源縣人民法院

民事判決書

（2015）涇民初字第560號

原告丁某某，男，回族，農民，住寧夏回族自治區涇源縣。

委托代理人禹淑珍，系寧夏涇河律師事務所律師。代理權限：一般代理

被告蘭某某，男，回族，職工，住寧夏回族自治區涇源縣。

原告丁某某訴被告蘭某某土地租賃合同糾紛一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法適用簡易程序于2015年7月27日公開開庭進行了審理。原告丁某某及其委托代理人禹淑珍，被告蘭某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告丁某某訴稱，2009年9月24日，我與被告協商一致簽訂土地租賃合同，將我位于涇源縣香水鎮城關村某組馬蓮灘的3畝（實為3.5畝）承包地租與被告用于苗木種植，當時約定租金為每畝每年500元，后我們又補充協議租金隨市場價格變動為準，租賃期限為不定期，被告應于每年9月30日付清租金，如違約將以租金的200%支付違約金。合同簽訂后，我將土地交由被告經營。2010年4月，被告在其中的3.35畝土地上種植云杉樹苗。2010年5月，被告未經我同意在剩余的0.15畝土地上修建磚木結構房屋四間。我知情后多次要求被告將該房屋拆除，但被告遲遲未拆除。2012年3月，被告向我返還了其中的1.2畝土地，剩余2.3畝被告繼續經營。隨著租金市場價格的上漲，被告同意于2012年3月將租金上漲至每畝每年1000元，后于2013年又同意上漲至每畝每年2000元。截止2015年6月，被告應支付租金22266元，但被告只向我支付了7500元，剩余14766元未支付?，F起訴請求解除合同，由被告返還剩余的2.3畝土地并清理該地塊上的苗木和房屋并支付租金及利息。

原告為證明其主張，向法庭提供以下證據：1、土地承包合同1份；2、土地承包經營權證1份；3、租地合同1份；4、照片5張。

被告蘭某某辯稱，原告以上說的都不屬實。首先當時租地時原告說是該地面積為3.5畝，但經我丈量后實際為3畝，所以才在合同上記載為3畝，這是原告認可的，因此該土地的實際面積應為3畝。其次租金我們約定是每年每畝500元，并未約定隨市場價格變動，我現在已經向原告支付了7500元現金和價值1500元的鋼材，共計9000元，已經超出應當支付給原告的租金，因此不存在仍需支付租金的事實。2011年4月份我建造房屋時原告知情且建房時原告也在場，所以他是同意的。加之我與被告簽訂的是不定期合同，其中約定了只有經我提出不承包的前提下原告才可以解除合同，因此原告不能隨意解除合同，我有權繼續承租。如果原告要求我清理該土地上的苗木和房屋，其應當如數返還我已付的租金并承擔挖樹、運樹及重新栽樹的損失。

被告為證明其主張，向法庭提供以下證據：1、土地承包合同1份；2、收條1份。

本院依職權制作調查筆錄2份及勘查筆錄1份。

經法庭主持舉證、質證，被告對原告提供的土地租賃合同無異議；對土地承包經營權證不予認可，稱該證書上登記的3.27畝川地并非雙方爭議的3畝土地；對租地合同不予認可，稱該租地合同上記載的土地租金并非市場價格；對照片均不予認可，稱該照片與本案無關；對本院依職權制作的2份調查筆錄中土地租金從2009年至2011年為每畝每年500元予以認可，對其余部分不予認可；對本院依職權制作的勘查筆錄無異議。原告對被告提供的土地租賃合同中記載的面積不予認可，稱實際面積應為3.5畝，對其余部分無異議；對被告提供的收條無異議；對本院依職權調取的2份調查筆錄及勘查筆錄無異議。

經本院審核，原告提供的土地租賃合同來源合法，與本案有關聯性，但其上記載的土地面積與本院實際勘察的土地面積不符，故對記載的土地面積不予認定。該合同中第七條“本著承包受益投資、自負盈虧、自主經營的原則，甲方可以在承包地內搞建筑、取土等，乙方不得干涉”內容違反法律規定，不予認定，對該合同其他部分予以認定；原告提供的土地承包經營權證來源合法，與本案有關聯性，但其上記載的3.27畝川地無具體四至，且與本院實際勘察的土地面積不符，故對該權證的證明目的不予認定；原告提供的租地合同中的租金被告不予認可，原告亦未提供其他證據加以印證，故對其證明目的不予認定；原告提供的照片內容真實、來源合法，與本案有關聯性，應當予以認定。被告提供的土地租賃合同來源合法，與本案有關聯性，但其上記載的土地面積與本院實際勘察的土地面積不符，故對記載的土地面積不予認定。該合同中第七條“本著承包受益投資、自負盈虧、自主經營的原則，甲方可以在承包地內搞建筑、取土等，乙方不得干涉”內容違反法律規定，不予認定，對該合同其他部分予以認定；被告提供的收條內容真實、來源合法，與本案有關聯性，應當予以認定。本院依職權調取的2份調查筆錄內容為涇源縣香水鎮城關村村干部對原、被告爭議地塊周圍土地租金市場價格的陳述，該筆錄內容真實，且相互印證，應當予以認定；本院依職權制作的勘查筆錄中詳細記載了爭議地塊的四至、面積（該土地總面積經換算為3.58畝，其中訴訟時原告經營的土地面積為1.32畝，被告經營的土地面積為2.26畝）及其上附著物的情況，該筆錄內容真實，與本案有關聯性，應當予以認定。

經審理查明，2009年9月24日，原、被告經協商后簽訂不定期土地租賃合同，約定由原告將其承包的位于涇源縣香水鎮城關村某組馬蓮灘3畝土地（該土地面積未經雙方實際丈量，系雙方估算，實際勘查面積應為3.58畝，四至為：東至楊家村地界，西至小路，南至丁某甲地界，北至丁某乙地界）租與被告經營，租金為每畝每年500元，后雙方補充約定租金隨馬蓮灘周圍土地租金市場價格變動為準。合同簽訂后，原告將土地交由被告經營，被告將三塊地改造為一塊。2011年4月被告在該地塊上修建坐北向南的磚木結構房屋四間。2012年3月，被告向原告返還了其中位于東北側的1.32畝土地（該塊土地面積未經雙方丈量，經雙方估算為1.2畝），剩余2.26畝被告繼續經營。后被告在其經營的土地上種植樟子松、云杉樹苗若干?，F原告起訴請求解除租賃合同并由被告返還土地并清理該地塊上的苗木和房屋并支付租金及利息。

另查明，被告應向原告支付的土地租金為9456元。（2009年9月24日至2012年3月每畝每年500元，共3畝計3750元；2012年3月至2015年5月每畝每年1000元，共1.8畝計5706元），被告已向原告支付7500元。

本院認為，原告作為涇源縣香水鎮城關村村民，其在從村集體中將土地承包后，有權將土地出租給本村集體成員以外的他人。故原、被告簽訂的土地出租合同系雙方真實意思表示且不違反法律規定，應當受法律保護。因雙方簽訂的為不定期合同，依據《中華人民共和國合同法》第三十二條“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”之規定，原告作為出租人有權在合理期限內通知被告后解除該合同，故原告要求解除租賃合同的主張事實清楚，證據確實充分，本院予以支持。對于原告要求被告返還土地2.5畝的主張，依據《中華人民共和國合同法》第二百三十五條“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。”之規定，原告有權要求被告在合同解除后返還土地，因被告實際占有土地面積為2.26畝，故被告應向原告返還土地面積應為2.26畝。對于原告要求被告清理該土地上苗木的主張，依據《中華人民共和國合同法》第二百三十五條之規定，被告在向原告返還土地時應符合土地性質使用后的狀態，原告的該項主張事實清楚，證據確實充分，本院予以支持，但考慮到苗木生長及移植后的存活具有季節性，應結合當地氣候、土壤等實際情況，給被告移植苗木給予一定合理期限。對于原告要求被告清理該土地上房屋的主張，依據《中華人民共和國土地管理法》第三十六條第二款“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”之規定，被告在原告承包的耕地上建房違反法律規定，故該合同中第七條無效，被告無權在該土地上私自建房，其在向原告返還土地時應符合土地性質使用后的狀態，原告的該項主張事實清楚，證據確實充分，本院予以支持。對于原告要求被告支付租金的主張，原告訴稱從2012年3月后每畝土地每年漲至1000元，該主張與其他證據中反映的當地土地租金上漲后的情況基本吻合，故應當認定該土地租金在2009年9月24日至2012年3月為每畝每年500元，2012年3月至2015年5月上漲為每畝每年1000元，且作為租金計算依據的土地面積應以雙方自愿協商一致的3畝（2009年9月24日至2012年3月）及1.8畝（2012年3月至2015年5月）為準，故被告應向原告支付的租金共計9456元。因被告已先后向原告支付7500元，故其應當向原告支付剩余租金，被告主張其用鋼材向原告支付剩余土地租金，對此原告予以否認，被告未提供證據證明，故本院對被告該主張不予支持。對于原告要求被告支付違約金的主張，因雙方在合同中約定違約金以每年每畝承包費的200%收取，依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條“?當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于造成的損失’。”之規定，該違約金過分高于被告違約造成的損失，因此違約金應以被告拖欠土地租金金額的30%確定為宜。對于被告提出的經其不承包的前提下原告才能解除合同及原告應承擔其挖樹、運樹及重新栽樹損失的主張，因該主張無法律依據，本院不予支持。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百三十五條之規定，判決如下：

一、解除原告丁某某與被告蘭某某之間的土地租賃合同；

二、由被告蘭某某于2015年10月15日之前將種植在原告丁某某位于涇源縣香水鎮城關村某組馬蓮灘2.26畝土地（東至陳昌村地界，西至小路東側，北至原告丁某某經營土地南界及丁某乙、丁某丙地界，南至丁某甲地界，呈反L形）上的苗木清理，同時將該土地上座北向南磚木結構房屋拆除清理并將該土地恢復至適耕狀態后返還于原告丁某某；

三、由被告蘭某某于本判決生效后15日內向原告丁某某支付土地租金1956元及違約金587元；

四、駁回原告丁某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢及行為義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息及遲延履行金。

案件受理費75元，由原告丁某某負擔32.5元，由被告蘭某某負擔32.5元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于寧夏回族自治區固原市中級人民法院。

代理審判員　　丁寧

二〇一五年八月十四日

書　記　員　　馬艷

土地租賃合同糾紛