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內蒙古自治區某某市紅山區人民法院

民事判決書

（2014）紅民初字第3628號

原告曹某某，男，19**年**月**日出生。

委托代理人蕭賀林、宋亞民，內蒙古松川律師事務所律師。

被告某某新盛某房地產開發有限公司，住所地某某市松山區。

法定代表人于某某，經理。

委托代理人宋桂軍、李蕾，內蒙古百柳律師事務所律師。

原告曹某某訴被告某某新盛某房地產開發有限公司（以下簡稱新盛某公司）財產損害賠償糾紛一案，本院于2014年11月3日立案受理。依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告曹某某的委托代理人蕭賀林、宋亞民，被告某某新盛某房地產開發有限公司的委托代理人宋桂軍、李蕾到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告曹某某訴稱，2009年9月，原告與被告簽訂房屋買賣合同，購買了位于紅山區盛某嘉園南區，房屋面積為79.55平米的商品房。2011年1月29日，被告將房屋交付原告使用。原告收到房屋后，發現棚頂及內墻大面積滲水，墻皮脫落，導致房屋無法使用。此后三年多時間里，原告多次找物業、質檢部門催促被告維修房屋，但被告均不予理會。2014年6月中旬，房屋又出現大面積漏水，墻皮大面積脫落，室內形成積水，家具被浸泡。原告認為，被告作為商品房銷售者，理應對其所售房屋的質量負責，因質量問題，造成原告財產損失，應當依法承擔民事賠償責任，故向法院提起訴訟，要求被告賠償房屋維修費3500元、沙發4500元、地面清污費1200元、租賃損失39000元、評估費2000元，以上合計50200元。

被告新盛某公司辯稱，原、被告爭議依據房屋買賣合同，應由某某市仲裁委員會管轄。原告訴訟請求錯誤，原告所訴房屋漏水不是由被告造成，故請求人民法院駁回原告的起訴。

經審理查明，2010年9月13日，原、被告簽訂房屋買賣合同，原告購買了某某市紅山區站前辦事處站前街北盛某嘉園南區**號商住樓****號房屋，建筑面積79.59平方米。2013年6月9日，原告曹某某取得了上述房屋的房權證（編號為112021*****8）。自2011年5月，上述房屋出現漏水現象。2014年7月17日，某某市建筑工程質量監督站向被告新盛某公司下發了關于曹某某家室內頂棚滲漏質量問題的催辦函，該函載明：“你公司建設的盛某家園南區**號樓*單元***戶房屋曹某某家頂棚滲漏，滲漏具體位置為北側餐廳、客廳、衛生間周邊，滲漏原因是該單元502戶埋地管滲漏或衛生間防水層滲漏，我單位多次聯系你公司要求你公司與402及502用戶協商維修事項，但至今未能維修，仍然滲漏，至此我單位再次要求你公司與402及502業主協商進入維修確保7月19日完成，并且確保不再滲漏。”。2011年4月15日，被告新盛某公司與某某市紅山區某嘉物業管理有限責任公司簽訂了物業管理委托合同。被告新盛某公司就其公司開發建設的盛某嘉園南區物業委托某嘉物業公司進行物業管理服務。2012年7月23日，被告新盛某公司向某某市住房和城鄉建設委員會提交了竣工驗收備案文件。

訴訟中，原告申請漏水所至其房屋損害進行維修所需費用進行評估，并要求對2011年至2014年期間該房屋所在地段年租金數額進行評定。本院依法委托內蒙古恒某資產評估事務所有限責任公司對上述費用進行評定。2015年5月15日，該事務所出具了內宏評報字[2015]第62號資產評估報告書，該報告評定房屋維修金額為3500元。房屋三年租金為39000元（2011-2012年12000元/年、2012-2013年13000元/年、2013-2014年14000元/年）。原告據此向本院提起訴訟，要求被告賠償房屋維修費3500元、室內沙發浸泡損失4500元、地面清污費1200元、租賃損失39000元、評估費2000元，以上合計50200元。

以上事實有原、被告的當庭陳述及提交的房屋購買合同、房產證、物業管理委托合同、鑒定報告等證據為證。

本院認為，依據《中華人民共和國侵權責任法》第四十一條：“因產品存在缺陷造成他人損害的，生產者應當承擔侵權責任。”《中華人民共和國建設部關于加強住宅工程質量管理的若干意見》第二條一款：“建設企業（含開發企業，下同）是住宅工程質量的第一責任者，對建設的住宅工程的質量全面負責。”第二款:“保修期內發生住宅工程質量投訴的，由開發企業負責查明責任，并組織有關責任方解決質量問題。暫時無法落實責任的，開發企業也應先行解決，待質量問題的原因查明后由責任方承擔相關費用。”的規定，房地產開發企業應對其所開發的住宅承擔責任，發生產品質量問題應首先承擔維修義務。中華人民共和國建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條第二款規定:“房屋防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。”該辦法第四款規定：“電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年”。某某市建筑工程質量監督站向被告新盛某公司下發的《關于曹某某家室內頂棚滲漏質量問題的催辦函》中所載內容：“滲漏原因是該單位502戶埋地管或衛生間防水滲漏”、2014年9月25日某某市紅山區某嘉物業管理有限責任公司出具的證明所載內容：“402室業主曹某某自樓房交工后，從2011年5月發現樓房屋頂漏水等現象，致使不能裝修，始終未入住、未出租。”依據以上證明和規定，本案滲漏原因不論是埋地管還是衛生間防水滲漏發生在原告所購房屋保修期內，被告是維修義務主體。被告新盛某房地產開發公司應當及時維修而未能及時維修造成他人財產損失，其行存在過錯，應承擔該房屋漏水所致的他人財產損失賠償責任。

《中華人民共和國合同法》第一百二十二條規定：“因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求其承擔侵權責任。”，本案中原告主張依據《中華人民共和國侵權責任法》的規定，要求被告承擔侵權責任，予以支持。

原告主張賠償房屋維修費3500元、沙發4500元、地面清污費1200元、租賃損失39000元、評估費2000元，以上合計50200元。原告為證明其損失提供沙發購買收據一枚，證明其一套沙發的購買金額為4500元。訴訟中，原告主張其沙發一只為4500元，由于原告提交的照片中明確顯示該套沙發最少為兩只，且在本案評估房屋租金損失的評估報告中關于房屋現狀部分未記載有沙發，現沙發殘值已不能評定的情形下，確定該部分損失金額為1200元。原告為證明其地面清污費1200元，提交收據6枚，證明其曾6次雇人清理室內產生的費用。因該主張費用金額過高，且收據為非發票，故依據某某市地區一般市場價格，確定該部分損失為600元。原告為證明其房屋維修損失及未能及時出租導致的租賃損失，申請鑒定機構對上述損失進行評定。本院依法委托內蒙古恒某資產評估事務所有限責任公司對上述損失進行評定，2015年5月15日，該事務所出具了內宏評報字[2015]第62號資產評估報告書，該報告記載房屋維修金額為3500元。房屋三年租金為39000元（2011-2012年12000元/年、2012-2013年13000元/年、2013-2014年14000元/年）。因該評估，原告預交評估費2000元。被告主張該評估報告中所載資產評估師的資產評估資格證書有效期截止至2015年3月5日，主張對該評估報告不予采信。因該資產評估資格證書載明“本證經檢驗繼續有效一年，檢驗登記日期為2014年3月5日”，故對被告的抗辯不予支持。對該評估報告予以確認，其評估結論作為本案依據。

原告主張的其房屋受漏水侵害受損期間為自2011年房屋交付至2014年8月。結合原告提交的2014年9月25日某某市紅山區某嘉物業管理有限責任公司出具的證明所載內容：“402室業主曹某某自樓房交工后，從2011年5月發現樓房屋頂漏水等現象，致使不能裝修，始終未入住、未出租”，確定受損期間起自2011年5月。結合原告提交的2014年7月17日，某某市建筑工程質量監督站向被告新盛某公司下發的《關于曹某某家室內頂棚滲漏質量問題的催辦函》確定該房屋至2014年7月仍未能正常使用，確定原告房屋因滲漏導致不能使用的截止期間為2014年7月止。依據內宏評報字[2015]第62號資產評估報告書中所載內容，確定原告2011年可得租金8000元（12000元/12×8）、2012年可得租金13000元、2013年可得租金14000元，由于該評估報告未對2014-1015年度租金作出鑒定，故依2013-2014年度租金標準。2014年可得租金8166（14000元/12×7）元，以上合計43166元。關于原告主張的房屋維修費3500元，應依評估機構的鑒定意見，予以支持。綜上，因房屋滲漏導致原告的損失為：沙發損失1200元、清理費用600元、維修金額3500元、租金損失43166元，合計48466元。

依照以上法律法規及《中華人民共和國侵權責任法》第六條、第十五條、第十九條、《最高人民法院關于民事訴訟證據若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、被告某某新盛某房地產開發有限公司于本判決生效后十日內給付原告曹某某賠償款48466元；

二、駁回原告曹某某的其他訴訟請求。

案件受理費979元、郵寄送達費40元，評估費2000元，共計3019元（原告已預交），由原告曹某某負擔300元、由被告某某新盛某房地產開發有限公司承擔2719元。

如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于某某市中級人民法院。

審　判　長　　褚　華

審　判　員　　于　洋

人民陪審員　　王英偉

二〇一五年七月十六日

書　記　員　　田佳偉

財產損害賠償糾紛