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福建省龍巖市新羅區人民法院

民事判決書

（2013）龍新民初字第5810號

原告王某某。

委托代理人董葉倩、林天文，福建金磊律師事務所律師。

被告龍巖某某房地產開發有限公司。

法定代表人林某某，董事長。

委托代理人和耀輝、何艷，福建博益律師事務所律師。

原告王某某與被告龍巖某某房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院于2013年8月2日立案受理后，適用簡易程序公開開庭進行了審理，后因案情復雜本院依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告王某某的委托代理人董葉倩、林天文，被告龍巖某某房地產開發有限公司的委托代理人和耀輝、何艷到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王某某訴稱，2011年1月19日，原、被告雙方簽訂合同編號為201100***的《商品房買賣合同》一份，約定原告購買被告預售的位于龍巖市新羅區鐵山鎮外洋村的三洋溫泉綜合小區第*幢***室商品房一套，總房款為292077元，首付款為152077元、銀行貸款為140000元。上述合同第八條約定：“交付條件與期限。出賣人應當在2012年12月30日前，依照國家和地方政府的有關規定，將同時符合下列各項約定條件的商品房交付買受人使用：1、該商品房經建設單位依法組織勘察、設計、施工、監理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格；……”第九條約定：“出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）……（2）、逾期超過180日后，……買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付萬分之捌（該比率應不小于本條第（1）項和第七條中的比率）的違約金。……”被告應當在2012年12月30日之前，將具備符合該合同約定條件的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有權要求被告每日按已付購房款的萬分之捌支付逾期交房違約金。合同簽訂后，原告依約支付了首付款152077元，并與中國建設銀行股份有限公司龍巖分行簽訂的《個人住房借款合同》，中國建設銀行股份有限公司龍巖分行也向被告支付了140000元。2012年12月21日，被告單方面向原告寄送收房《通知書》，可原告了解到涉案小區的消防設施等未驗收合格等情況，認為被告交付的房屋不符合合同的約定，故拒收房屋，并要求被告在房屋達到合同約定的條件之后再交付。但直至起訴之日止，被告仍未履行交房手續。為此，原告訴至本院，請求判令，被告立即向原告支付逾期交房的違約金共計85520元（從2012年12月31日起至2013年12月31日止，每日按已付購房款292077元的萬分之捌計算）。

被告龍巖某某房地產開發有限公司辯稱，一、原告要求答辯人支付逾期交房違約金85520元沒有事實和法律依據。答辯人于2012年12月21日向原告送達了《通知書》，履行了辦理商品房交接的通知義務。再者，《商品房買賣合同》第八條約定：如果在規定日期內未達到上述條件，雙方同意按以下第二種方式處理：…2、買受人同意接收，出賣人支付買受人（人民幣）500元違約金。二、《商品房買賣合同》第八條約定，遇約定的特殊原因，出賣人可以據實延期交房。自2010年2月-2012年12月，新羅區受天氣影響天數為37天，受上述天氣原因影響的期間，答辯人可以據實延期交房。三、逾期交房違約金比例約定過高，已超過銀行基準利率的四倍。

原告為證明其主張，向本院提交的證據及要證明的事實有：

1、《商品房買賣合同》一份，以此證明原告于2011年1月19日向被告購買位于龍巖市新羅區鐵山鎮外洋村三洋溫泉綜合小區第*幢***號房屋時所簽訂的合同，其中對于交付房屋的條件、交付期限以及逾期交房的違約責任等有明確約定的事實。

被告質證認為，對其真實性無異議。但違約責任應適用合同第八條第二、三款及附件六合同補充協議的第二條。

2、銷售不動產統一發票二份，以此證明原告已向被告支付了全部購房款292077元的事實。

被告質證認為，對真實性、合法性和關聯性無異議。

3、通知書一份，以此證明，2013年1月1日，原告到被告處準備收房時，被告的工作人員承認小區的消防設施等還未驗收合格，并表示待驗收合格之后會另行通知原告辦理交房手續的事實。

被告質證認為，對真實性無異議。但對其證明主張有異議，該通知書可以證明被告已按時履行交房義務。被告不存在欺瞞行為，是否竣工驗收合格是買房人交接房屋時審查范圍。

4、龍巖市公安消防支隊出具的《建設工程竣工驗收消防備案復查公告》、《建設工程竣工驗收消防備案復查公告》、龍巖市公安消防支隊行政審批（許可）申請受理通知書、被告在福建工商紅盾網的登記基本情況一份，以此證明該被告截止到2013年6月6日才經消防驗收合格的事實。

被告質證認為，對真實性、合法性和關聯性無異議。

被告為證明其主張，向本院提交的證據及要證明的事實有：

1、個人住房借款合同一份，以此證明原告到2011年6月13日才簽訂住房公積金貸款合同，屬于逾期付款的事實。

2、龍巖某某房地產開發有限公司專題氣象服務報告一份，以此證明2010年2月到2012年12月新羅區受大雨及以上強度降水123天，以及受熱帶氣旋影響37天，該期限應從交房期限中相應順延的事實。

3、福建省房屋建筑工程竣工驗收報告、福建省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表，以此證明本案所涉商品房已經符合《商品房買賣合同》第八條約定交付條件的事實。

原告以被告提供的以上證據超出了舉證期限為由，不進行質證。

4、福建省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工竣工驗收備案表、建設工程竣工驗收消防備案復查意見書各一份，以此證明勘察、施工、設計、監理是于2012年12月25日驗收合格，2014年5月23日完成竣工驗收備案，消防驗收合格是于2013年6月3日完成的事實。

原告經質證認為，對其真實性無異議，本案所涉商品房在2014年5月23日備案之后才滿足交付條件。

5、龍巖華泰資產評估有限公司于2014年7月18日作出巖泰評報房字（2014）第146號房地產估價報告一份，以此證明原告房屋的月租金總價為560元，如果原告存在的損失也應按該租金標準計算的事實。

原告經質證認為，對真實性無異議，但原告認為被告是于舉證期限屆滿后提出的鑒定申請，原、被告雙方約定了違約金標準因而沒必要進行租金鑒定，所以本評估報告不能作為本案認定事實的依據。

本院經審查分析證據認為，原告提供的證據真實、合法與本案具有關聯性，對其證明力予以確認；被告提供的證據1、2、3真實、合法但不能證明被告的主張，對其證明力不予確認，被告提供的證據4、5真實、合法且與本案相關聯性，對其證明力予以確認。

經審理查明，2011年1月19日，原告王某某與被告龍巖某某房地產開發有限公司簽訂了合同編號為201100***的《商品房買賣合同》一份，雙方約定原告購買被告預售的位于龍巖市新羅區鐵山鎮外洋村的三洋溫泉綜合小區第*幢***室商品房一套，總房款為292077元，其中首期房款為152077元、申請銀行按揭貸款為140000元；被告應于2012年12月30日前將同時符合下列條件的商品房交付被告使用“1、該商品房經建設單位依法組織勘察、設計、施工、監理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格；…”，第九條約定：“出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）……（2）、逾期超過180日后，……買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付萬分之捌（該比率應不小于本條第（1）項和第七條中的比率）的違約金。……”2011年1月19日，原告向被告支付了購房款152077元，2011年7月6日，原告向被告支付了按揭購房款140000元。2013年12月31日，本院依據被告的申請對本案所涉商品房同地段同類房屋的租金標準進行鑒定，龍巖華泰資產評估有限公司做出的巖泰評報房字（2014）第146號房地產估價報告，估價結果為本案所涉商品房同地段同類房屋的租金標準為560元。另查明，本案所涉商品房在2013年12月31日前未符合《商品房買賣合同》第八條規定的交付條件。

本院認為，原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，其內容未違反法律的強制性規定，應認定為合法、有效。雙方當事人應按照合同的約定全面履行各自的義務。被告未按約定于2012年12月30日前，將符合《商品房買賣合同》第八條規定條件的商品房交付原告使用，已構成違約，應承擔違約責任，但原、被告雙方約定的違約金高于原告因此遭受的損失，且被告對此進行了答辯，本院參照同地段同類房屋的租金標準計算原告損失，酌情確定被告按日向原告支付已付購房款0.007%的違約金。被告辯稱，2010年2月-2012年12月，新羅區受大風、大雨等天氣影響天數為37天，受上述天氣原因影響的期間，答辯人可以據實延期。大風、大雨等天氣屬施工中常見的天氣現象，建設單位應預計到此類天氣對工程進度的影響并采取合理措施保證按時交房，但被告未能證明其已采取合理措施，故對被告的上述答辯意見不予采納。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十七條、第二十九條之規定，判決如下：

一、被告龍巖某某房地產開發有限公司應于本判決生效之日起十五日內向原告王某某支付逾期交房違約金（從2012年12月31日起至2013年12月31日止，以購房款292077元為本金，按每日0.007%計算）。

二、駁回原告王某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費1750元，由原告王某某負擔1600元，由被告龍巖某某房地產開發有限公司負擔150元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于龍巖市中級人民法院。

審　判　長　 連　泳　泳

人民陪審員　 陳　華　燈

人民陪審員　 江　東　強

二〇一四年九月二十六日

書　記　員 　陳翠玲(代)

合同糾紛