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新疆維吾爾自治區阿克蘇市人民法院
民事判決書
（2015）阿市民初字第3198號
原告（反訴被告）阿克蘇某某房地產開發有限公司。
住所地：阿克蘇市東大街**號東環批發大樓**樓*號。
法定代表人趙某某，該公司董事長。
委托代理人梁平，新疆君協律師事務所律師。
委托代理人王利霞，新疆和遠律師事務所律師。
被告何某某（反訴原告），女，漢族，19**年**月**日出生，阿克蘇地區博物館工作人員，住阿克蘇市。
委托代理人楊國寶，阿克蘇方圓法律服務所法律工作者。
原告阿克蘇某某房地產開發有限公司（下稱某某公司）訴被告何某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告某某公司委托代理人梁平、王利霞、被告及其委托代理人楊國寶到庭參加了訴訟。本案現已依法審理終結。
原告某某公司訴稱：原告與阿克蘇地區勞教所合作開發的勞教所培訓中心及老干部干休所項目中包括商品房，該開發區域內涉及到被告的房屋，該項目向政府申報立項后，原告與被告多次協商后，雙方于2014年6月24日簽訂一份《欄桿區柯克牙路棚戶區征收安置協議書》約定：原告因征收被告房屋，補償被告房屋附屬物折價損失39667元，搬遷費700元，空置地一次性現金補償款10740元，過渡費（13個月）9100元，調換安置440平方米房屋。上述費用支付完畢后，被告于2014年8月10日左右搬離了該房屋，并將房屋交付給原告。之后，因該項目涉及到戒毒所，審批未通過，在此情況下原告通知被告合同無法履行，擬將房屋退還給被告，但被告不接受。根據相關規定，房屋拆遷補償應該取得政府部門的審批，原告作為房產公司不是拆遷主體，該征收安置協議行為違反了《國有土地房屋征收與補償條例》等行政法規的相關規定，應當確認為無效合同。現要求：1.依法確認原、被告雙方簽訂的《房屋征收安置協議》無效；2.被告返還原告已向其支付的征收補償費等60207元；3.訴訟費由被告負擔。
被告何某某辯稱：原、被告簽訂的協議性質是房屋置換，現原告要求確認該協議無效，對此我沒有意見，但造成該協議無效的過錯完全在原告。因原告在未獲得征收許可的情況下主動與被告簽訂該協議，被告沒有過錯的故意屬善意人。《國有土地上房屋征收與補償條例》不適用原告，因原告不是適格的主體，該條例的立法精神在于保障被征收房屋所有權人的合法權益。本案應當適用《合同法》第五十二條第五款即“違反法律、行政法規的強制性規定”。以及第五十八條規定的“合同無效或撤銷后，應該將合同取得的財產予以返還，…有過錯的一方應當賠償對方因此所遭受的損失”。雙方簽訂的協議第二條中已由原告支付給被告的房屋附屬物39667元及空置土地一次性補償款10740元，被告同意返還，但搬遷費700元是被告搬出房屋時已經消耗的費用，十三個月過渡費9100元屬專供被告臨時租房使用，而被告至今仍在外租房居住，年租金達12000元，按13個月計算應當是13000元，二者差價為3900元，應由原告賠償。對被告因搬遷造成的損失，應由原告承擔全部賠償責任，對此被告當庭提出反訴。
反訴原告何某某訴稱：2014年6月24日，反訴被告為征用反訴原告所有的房地產，主動找反訴原告簽訂了《征收安置協議書》并勒令反訴原告必須于2014年8月26日前搬遷完畢。反訴原告按此要求如期搬出被征收的房屋。2015年6月26日，反訴被告接到阿克蘇市人民法院（2015）阿市民初字第3198號應訴通知書及起訴書，方知反訴被告的三項訴訟主張。為此，反訴原告認為，造成上述協議無效的責任完全在反訴被告一方，究其根本原因是由于反訴被告違反《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，不能取得征收許可，程序嚴重違法所致。雙方之間的合同可以終止履行，但給反訴原告造成的所有損失，依法應由過錯方反訴被告承擔，現要求：1.判令反訴被告恢復被征收房屋的原狀或賠償經濟損失108920元；2.判令反訴被告賠償自2014年8月10日至2015年9月9日期間的出租房屋收益損失42250元；3.判令反訴被告承擔搬遷所發生的各項損失3600元；4.判令反訴被告承擔過渡費和租房的差價3900元；5.判令反訴被告承擔精神損害賠償5000元；6.判令反訴被告返還房屋產權證書及土地使用權證；7.反訴費由反訴被告負擔。
被告何某某提起反訴后，原告某某公司主張答辯期。期間，為防止損失的擴大，經法庭主持調解，原告將被告房屋進行了修繕，并于2015年11月30日將恢復原狀后的房屋交付給了被告。第二次開庭過程中，原告將本訴請求變更為：1.解除原、被告簽訂的《房屋征收安置協議》；2.由被告向原告返還已向被告支付的征收補償各項費用60207元；3.訴訟費由被告承擔。被告將反訴請求變更為：1.判令反訴被告賠償房屋出租收益損失42250元；2.判令反訴被告承擔搬遷的各項費用3600元；3.判令反訴被告承擔過渡費和租房差價3900元；4.判令反訴被告返還房屋所有權證及土地使用權證；5.反訴費由反訴被告負擔。
反訴被告某某公司辯稱：反訴原告主張的房屋出租收益損失明顯過高，與現狀不符。雙方簽訂的協議約定的搬遷費是700元，現應當按此標準計算即兩次1400元。過渡費和租房之間的差價系與房屋出租收益損失重復計算，相關證照同意返還。
原告某某房產為證實自己的本訴主張，在庭審中提交了以下證據：
1.原、被告于2014年6月24日簽訂的《欄桿區柯克牙路棚戶區征收安置協議》1份；
2.被告于2014年7月13日向原告出具的收條1份，金額48000元；2014年10月9日出具的收條1份，金額12207元。
原告提交上述證據，用于證明原、被告雙方簽訂的協議約定了房屋的位置、面積、補償方式，協議簽訂后原告向被告支付各項補償費用60207元。經質證，被告對上述證據的真實性及原告的證明觀點均無異議，本院確認其證明效力。
針對本訴，被告何某某無證據提交。
反訴原告何某某為證明其反訴請求，在庭審中提交了如下證據：
1.2014年6月20日，反訴原告與賈某某簽訂的《樓房出租合同》1份；
2.新疆中天價格評估咨詢有限責任公司阿克蘇分公司《資產評估報告書》1份；
3.評估費發票1份；
上述證據，反訴原告用于證明其搬出該房屋后，在外租房所發生的費用，并對房屋租金收益損失進行了評估。
經質證，反訴被告的質證意見是：對《樓房出租合同》的真實性不予認可，沒有任何證據可以證明該合同已經履行。對《資產評估報告書》的真實性、合法性不予認可，該鑒定書上顯示的評估機構及加蓋的印章均為新疆中天價格評估咨詢有限責任公司阿克蘇分公司，但《報告書》所附的資質證書是新疆中天價格評估咨詢有限責任公司，鑒定人姚某某的資質證書顯示其工作單位是阿克蘇地區價格認定局，鑒定人曹某的執業單位是昌吉回族自治州價格認定中心，且《報告書》上沒有鑒定人員的簽名，說明該評估機構阿克蘇分公司不具備價格評估資產認定資質，該《報告書》是違法的。該機構認定的租金為39000元，明顯過高。對發票的真實性認可，合法性不認可。根據原、被告簽訂的協議，雙方對過渡費已進行了約定，且反訴原告提交的《樓房出租合同》系孤證，在無其他證據予以佐證的情況下，該證據無法證實其主張，對反訴原告提交的證據1，本院不予認定。反訴原告所提交的《資產評估報告書》系其單方委托形成，反訴被告在發表質證意見時對《資產評估報告書》提出了諸多質疑，但反訴原告認為反訴被告所問系評估行業內部事宜與本案無關，審判人員當庭致電反訴原告提供的鑒定人姚某某，但其也未能作出合理解釋，故對《資產評估報告書》的證明效力本院不予認定。反訴被告對證據3的真實性無異議，該證據可以證實其對房屋租金價格進行了評估，對證據3的證明效力本院予以確認。
經原、被告雙方協商一致，本院委托烏魯木齊達飛合信價格評估咨詢有限公司對涉案房屋自2014年8月10日至2015年9月9日及2015年9月10日后延租1年的租金價值進行了評估。2016年1月9日，烏魯木齊達飛合信價格評估咨詢有限公司向本院出具了烏達信價估字（2016）第0003號《關于何某某涉案房屋租金的價值評估結論書》。該《結論書》認定，涉案房屋自2014年8月10日至2015年9月9日期間的租金價值為41364元；2015年9月10日后延租1年的租金價值為38300元。
2016年2月17日，法庭組織原、被告雙方對烏達信價估字（2016）第0003號《關于何某某涉案房屋租金的價值評估結論書》進行質證。經質證，原、被告對該《結論書》均無異議，對該《結論書》的證明效力本院予以確認。
經審理查明：原告因開發房產需要，于2014年6月24日同被告簽訂《欄桿區柯克牙路棚戶區征收安置協議書》。協議約定：被告用位于原告開發區域內的485.92㎡房屋調換由原告擬建的房屋440㎡，協議還對雙方的其他權利義務及事項進行了約定。協議簽訂后，原告向被告支付了房屋附屬物折價款39667元、搬遷費700元、過渡費（13個月）9100元、空置土地一次性補償款10740元，合計60207元，被告于2014年8月10日左右將房屋及產權證書、土地使用權證書交付給原告。此后，因原告擬建項目未通過相關部門審批，導致合同無法繼續履行。2015年6月17日，原告以確認雙方之間的協議無效為由訴至本院，被告當庭提出反訴，要求被告賠償房屋租金損失等費用共163670元。案件審理過程中，為防止損失的擴大，經法庭協調，原告將房屋恢復原狀后于2015年11月30日將房屋交付給被告。庭審過程中，雙方就房屋租金價值損失發生爭議，雙方共同選定烏魯木齊達飛合信價格評估咨詢有限公司對涉案房屋的租金損失價值進行了評估。2016年1月9日，烏魯木齊達飛合信價格評估咨詢有限公司向本院出具了烏達信價估字（2016）第0003號《關于何某某涉案房屋租金的價值評估結論書》。該《結論書》認定，涉案房屋自2014年8月10日至2015年9月9日期間的租金價值為41364元；2015年9月10日后延租1年的租金價值為38300元，原、被告雙方對此均無異議。在法庭調查期間，原告認為雙方簽訂的協議雖為《欄桿區柯克牙路棚戶區征收安置協議書》，但合同性質實為房屋拆遷安置補償協議，故將確認合同無效的訴訟請求變更為解除雙方簽訂的協議并由被告退還已付各項補償款60207元，對此被告亦表示認可。涉案房屋經原告修善至原狀后，交付給了被告，被告撤回了要求反訴被告將房屋恢復原狀或賠償損失108920元、精神損失費5000的反訴請求，對此本院口頭予以準許。
本院認為：本案原告以雙方簽訂的協議違反《國有土地上房屋征收與補償條例》為由訴至本院，要求確認協議無效。但在法庭調查期間原告將確認合同無效的訴訟請求變更為解除雙方簽訂的協議，認為雙方簽訂的協議雖名為《欄桿區柯克牙路棚戶區征收安置協議書》，但合同性質實為房屋拆遷安置補償合同，對此被告亦表示認可。原告提出的上述觀點符合本院審理查明的事實，對原告關于雙方簽訂的協議雖名為《欄桿區柯克牙路棚戶區征收安置協議書》，但合同性質實為房屋拆遷安置補償協議的意見本院予以采信。故原、被告之間簽訂的協議是雙方當事人真實意思的表示，應當認定為合法有效。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案被告依約將房屋及相關產權手續交付給被告后，因被告自身原因擬開發的項目未通過相關部門審批，致使合同無法繼續履行，原告應當承擔導致合同解除的過錯責任。原告關于要求解除雙方于2014年6月24日簽訂的《欄桿區柯克牙路棚戶區征收安置協議書》，被告亦同意解除，對該訴訟請求本院予以支持；根據《中華人民共和國合同法》第九十七條之規定，合同解除后，尚未履行的終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀，采取其他補救措施，并有權要求賠償。現原告要求被告返還已收取的房屋附屬物折價款39667元、搬遷費700元、過渡費（13個月）9100元、空置土地一次性補償款10740元，合計60207元。原告的上述訴訟請求符合法律規定，本院予以支持。針對反訴，原告同意支付2014年8月10日至2015年9月9日期間的房屋租金損失41364元，同意按照協議約定的700元計算2次搬遷費即1400元，同意支付評估費1200元，同意返還房屋產權證及土地使用權證。雙方的爭議焦點主要是反訴被告關于2015年9月10日至2015年11月30日期間的租金損失8512元及過渡費和實際租金差價3900元，是否應由反訴被告負擔。反訴被告認為，涉案房屋早已修善完畢，但反訴原告拒絕接受，導致后期租金損失的責任在于反訴原告，故2015年9月10日至2015年11月30日期間的房屋租金損失8512元不應由反訴被告承擔；過渡費9100元已于協議簽訂時支付給了反訴原告，現反訴原告主張期間的租金損失后又主張過渡費與其實際租房租金的差價3900元系重復計算。本案在審理期間，為防止損失進一步擴大，經法庭調解，原告對涉案房屋修繕后于2015年11月30日交付給被告，就房屋交接事宜本院組織雙方到庭并制作了筆錄。在交付房屋的前一周內，本案承辦人根據被告要求，致電原告公司法定代表人趙某某，通知其盡快修復電路及更換水龍頭，趙某某稱當即派人落實。故反訴被告關于反訴原告拒絕接受房屋的抗辯沒有事實依據，本院不予采信。雙方簽訂的協議明確約定了13個月即2014年8月10日至2015年9月9日的過渡費為9100元，雙方均應按照合同約定執行，現反訴原告既主張期間的房屋租金損失，又主張安置費差價確屬重復計算，對反訴被告的上述意見，本院予以采納。對反訴原告要求反訴被告賠償2014年8月10日至2015年9月9日期間的租金損失41364元的主張，反訴被告無異議，對該訴訟請求本院予以支持，該訴求得以支持后，反訴原告應當向反訴被告退還已收取的過渡費9100元。反訴原告要求反訴被告支付2015年9月10日至2015年11月30日期間的房屋租金損失8512元，該請求符合相關法律規定，且反訴被告對《價格評估結論書》確定的延期租金價值無異議，對該項訴訟請求本院予以支持；反訴原告要求反訴被告賠償搬遷費損失3600元，反訴被告同意按單次700元計算，合計1400元，對此反訴原告亦表示同意，對該項訴訟請求本院支持1400元；反訴原告要求反訴被告支付過渡費與實際租房租金差價3900元，該主張與合同約定不符，且反訴原告關于2014年8月10日至2015年11月30日期間租金損失的請求已得本院支持，過渡費即為臨時安置費用，反訴原告的兩項訴求屬重復計算，該請求無事實及法律依據，本院不予支持；反訴原告要求反訴被告返還涉案房屋產權證書及土地使用權證書，反訴被告同意返還，對該項訴訟請求本院予以支持。綜上，依據《中華人民共和國民法通則》第四條、第一百零六條第一款、第一百一十五條、《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十三條第一款、第九十七條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第八條之規定，判決如下：
一、解除原告阿克蘇某某房地產開發有限公司、被告何某某于2014年6月24日簽訂的《欄桿區柯克牙路棚戶區征收安置協議書》。
二、由被告何某某向原告阿克蘇某某房地產開發有限公司退還房屋附屬物賠償款39667元。
三、由被告何某某向原告阿克蘇某某房地產開發有限公司退還搬遷費700元。
四、由被告何某某向原告阿克蘇某某房地產開發有限公司退還過渡費9100元。
五、由被告何某某向原告阿克蘇某某房地產開發有限公司退還空置土地一次性補償金10740元。
六、原告阿克蘇某某房地產開發有限公司向被告何某某賠償2014年8月10日至2015年9月9日期間的房屋租金損失41364元。
七、原告阿克蘇某某房地產開發有限公司向被告何某某賠償2015年9月10日至2015年11月30日期間的房屋租金損失8512元。
八、原告阿克蘇某某房地產開發有限公司向被告何某某賠償房屋搬遷損失1400元。
九、原告阿克蘇某某房地產開發有限公司于本判決生效之日起10日內向被告何某某退還房屋產權證及土地使用權證。
十、駁回被告何某某的其他反訴請求。
上述第二、第三、第四、第五項與第六、第七、第八項相互抵扣后，由被告何某某于本判決生效之日起10日內一次性向原告阿克蘇某某房地產開發有限公司退還已收取的各項費用合計8931元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條之規定，當事人申請執行的期間為兩年，從履行期間的最后一日起計算。
訴訟費1306元，由被告何某某負擔。反訴費3744元，由反訴原告何某某負擔2621元，由反訴被告阿克蘇某某房地產開發有限公司負擔1123元。評估費1200元，由原告阿克蘇某某房地產開發有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提交副本，上訴于阿克蘇地區中級人民法院。
審 判 長 馬 榮
助理審判員 安 寧
人民陪審員 莊春保
二〇一六年二月二十三日
書 記 員 楊 鑫
192893852506953951007430262953528920263621919018935186381808714363137121326913014118301149111187103091013186838373798676527480726967425622535452604983469229732827216720952094195519371778174216571464138213081130111011061044879834811774758673
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