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 上海市嘉定區人民法院

民事判決書

（2014）嘉民三（民）初字第1159號

原告丁某某。

原告史某某。

二原告共同委托代理人丁長二，上海步界律師事務所律師。

被告楊某。

被告陳某某。

原告丁某某、史某某與被告楊某、陳某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年10月10日受理后，依法適用簡易程序，由代理審判員毛步峰獨任審判，并于2014年11月20日公開開庭進行了審理。原告丁某某和二原告共同委托代理人丁長二以及被告楊某、陳某某到庭參加庭審。本案現已審理終結。

二原告訴稱，2013年7月25日，二原告與二被告簽訂了上海市房地產買賣合同，約定由二原告購買位于上海市嘉定區永靖路XXX弄XXX號XXX室的房屋（以下簡稱系爭房屋），總價款人民幣（以下幣種同）XXXXXXX元。合同簽訂后，二原告先后共向被告楊某匯款XXXXXXX元，后原告丁某某又申請到公積金貸款500000元，并將該筆500000元指定轉入被告陳某某賬戶，故二原告實際支付了購房款XXXXXXX元。另被告陳某某曾通過公證將系爭房屋的過戶事宜委托給被告楊某及案外人朱某處理。而在辦理過戶的過程中，二原告又代為繳納了原先房屋積欠的物業費、有線電視費及電費共計3180元。綜上，原告認為二被告共拖欠二原告78180元。此外，原告丁某某曾于2014年2月24日和案外人朱某簽訂《特別協議》，約定朱某在收到銀行公積金貸款當日返還二原告多支付的75000元。后朱某未予支付。2014年7月7日，被告楊某又與原告丁某某簽訂《特別協議》，約定由楊某自愿代朱某履行之前協議，并自愿支付違約金1000元。協議并約定，楊某應于2014年7月22日之前一次性向原告支付79180元，若延期支付則需按全款金額百分之十的標準每日支付違約金，直至付清為止。但楊某亦未能履行該協議約定。現起訴要求：1、判令二被告返還二原告78180元；2、判令被告楊某支付二原告違約金1000元，并支付自2014年7月22日起的違約金79180元（按每逾期一日支付7918元計算）。

審理中，二原告明確第二項訴訟請求中，主張被告楊某支付1000元違約金的性質為逾期付款違約金，即因案外人朱某未能于約定時間歸還二原告78180元，后在與楊某簽訂《特別協議》時，其自愿支付的逾期付款違約金；而要求楊某支付79180元違約金的性質亦屬于逾期付款違約金，但其逾期違約是指被告楊某在與原告丁某某簽訂《特別協議》后，自己又未能夠按協議約定時間還款的違約金。同時，二原告認為，根據2014年7月7日《特別協議》約定，被告楊某應于協議簽訂后兩周內付清全款79180元，若延期每日將按全款的10%標準計付違約金，直至付清為止。現二原告考慮到被告楊某的實際情況，主張選擇固定一個遠小于該協議約定計算方式所得出的違約金數額的金額，即79180元要求被告楊某承擔違約責任，而不再要求按日計算其違約金。

被告楊某辯稱，當事人之間簽訂的上海市房地產買賣合同與自己無關，被告陳某某是委托朱某辦理的房屋出售事宜；另自己簽署《特別協議》只是作為朱某的擔保人，并懷疑和主張朱某沒有收到過75000元，故認為相應的擔保也不成立，自己無需償還《特別協議》中所涉全部錢款及違約金。故不同意原告所有訴訟請求。同時，被告楊某還主張原告所提違約金金額過高，若法院最終判決支持原告違約金請求，則要求對相關金額進行調整。

被告陳某某辯稱，針對原告的第一項訴訟請求，系爭房屋的買賣事宜自己已全權委托被告楊某和案外人朱某處理，雖然自己名下的銀行卡確實曾收到過原告公積金貸款500000元，但對于之后500000元的去向以及是否與房地產買賣合同相比多收了75000元，自己并不清楚；至于原告提到的系爭房屋之前積欠的物業費、有線電視費及電費等3180元，被告陳某某予以確認，并表示愿意支付。針對原告的第二項訴訟請求，因不涉及到自己，故認為與本人無關。

經審理查明，2013年7月25日，二原告與二被告簽訂上海市房地產買賣合同，約定由二原告購買系爭房屋，總價款XXXXXXX元。合同并約定，房屋交易過戶前所產生的物業、水、電、煤、有線通訊費等由出賣人承擔。合同簽訂后，被告楊某先后分四次共收取原告購房款XXXXXXX元。另原告丁某某為購買系爭房屋曾申請住房公積金貸款500000元，相關公積金貸款已于2014年3月18日全額匯入被告陳某某名下銀行賬戶。系爭房屋在辦理過戶的過程中，二原告先行繳納了原先房屋積欠的物業費、有線電視費及電費等逾3180元。

另查，被告陳某某為出售系爭房屋，曾分別通過公證形式委托被告楊某及案外人朱某作為代理人，全權辦理系爭房屋的代為簽訂買賣合同、代為辦理過戶手續、代為辦理抵押登記、代為收取房價款等事宜。其中對楊某的委托期限為自2013年7月8日起至2014年1月8日止；對朱某的委托期限為自2013年11月27日起至2014年12月31日止。2014年2月24日，原告丁某某與案外人朱某簽訂《特別協議》，約定朱某在收到銀行貸款放款后的當日歸還丁某某75000元。2014年7月7日，原告丁某某與被告楊某簽訂《特別協議》，約定楊某自愿代朱某歸還丁某某79180元，其中75000元為銀行貸款中多貸部分，3180元為系爭房屋過戶前積欠的物業費、有線電視費及電費等，1000元為朱某未按約還款而由楊某自愿支付的違約金。該協議還約定，上述錢款應于兩周內付清，“若延期每日支付全款的10%違約金（79180元＊10%=791.8元）”，直至付清為止。

以上事實，有上海市房地產買賣合同、住房公積金個人購房擔保借款合同、被告楊某房款收據、原告繳納物業費與有線電視費及電費發票、公證書、丁某某與朱某所簽《特別協議》、丁某某與楊某所簽《特別協議》及當事人的陳述等證據為證，并經質證審核，本院予以認定。

本院認為，二原告與二被告所簽上海市房地產買賣合同系各當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，本院予以確認。二原告為購買系爭房屋，先后共向二被告支付購房款XXXXXXX元，并先行代付了房屋過戶之前積欠的物業費、有線電視費及電費等費用，其依據房地產買賣合同主張返還多支付的購房款75000元及先行代付的相關費用3180元合法有據。被告陳某某辯稱系爭房屋買賣事宜已全權委托他人辦理，自己對于匯入其名下銀行賬戶的錢款并無實際控制等主張，缺乏相應依據，本院難以采信；對于其表示愿意返還原告代付的3180元相關費用，本院予以認可。原告丁某某與案外人朱某所簽《特別協議》，其實質系對銀行貸款中超出合同約定房款部分的75000元進行確認并明確上述錢款應于銀行放款當日返還原告，案外人朱某作為被告陳某某的代理人，其所簽的該份協議屬于代理權限之范圍，相關法律后果應由委托人陳某某承擔。而被告楊某又于之后與原告丁某某簽訂了《特別協議》，明確朱某未能按約返還丁某某錢款，并表示自愿代朱某向原告償還銀行貸款中多貸部分75000元、房屋過戶之前積欠的相關費用3180元以及因朱某未能按約還款而自愿支付的違約金1000元，結合本案中楊某、朱某及陳某某之間關系，本院認為，被告楊某的相關意思表示并非是對案外人朱某自身還款的擔保，而是就系爭房屋在買賣過程中，二原告與被告陳某某之間所生相關債權債務問題自愿為朱某所代表的陳某某償還債務并承擔相應違約責任所作之表示，并已與原告丁某某達成了合意。對此，因立法并未禁止債權債務關系相對人之外的第三人承諾或與債權人協商償還債務人之債務，故二原告起訴要求二被告返還78180元之主張，于法無悖，本院予以支持。在原告丁某某與被告楊某所簽《特別協議》中，除了確認被告楊某自愿支付因朱某此前未能按約還款而產生的違約金1000元外，雙方還約定了被告楊某的還款期限以及逾期還款的違約金計算方式，雖然相關約定中的文字表述與文中數字計算結果存在10倍的差異，但無論采用哪一種計算方式，都將導致違約金明顯過高，且即使依照原告調整訴訟請求后的固定違約金金額來看也屬過高無疑，而被告楊某對此亦提出相應抗辯，故本院根據案件實際情況，酌情對違約金進行調整，判定被告楊某共需向二原告支付違約金7000元。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、被告楊某、陳某某應于本判決生效之日起十日內返還原告丁某某、史某某78180元；

二、被告楊某應于本判決生效之日起十日內向原告丁某某、史某某支付違約金7000元。

負有金錢給付義務的當事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費3467元，減半收取1733.5元，由原告丁某某、史某某負擔801.07元，由被告楊某、陳某某負擔932.43元（被告負擔之款應于本判決生效后七日內交付本院）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提供副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

代理審判員　　毛步峰

二〇一五年一月九日

書　記　員　　錢雨婷

買賣合同糾紛