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新疆維吾爾自治區烏魯木齊市新市區人民法院

民事判決書

（2014）新民三初字第822號

原告：新疆**地產有限公司。

法定代表人：張某迪，董事長。

委托代理人：趙某，系該公司員工。

委托代理人：袁燕飛，新疆德洋律師事務所律師。

被告：新疆**汽車銷售有限公司。

法定代表人：繆某，董事長。

委托代理人：姬沿成，北京大成（烏魯木齊）律師事務所律師。

委托代理人：賴某健，系該公司副總經理。

被告：新疆**房地產開發有限公司。

法定代表人：李某，董事長。

原告新疆**地產有限公司（以下簡稱**地產公司）與被告新疆**汽車銷售有限公司（以下簡稱**汽車銷售公司）、新疆**房地產開發有限公司（以下簡稱**房地產公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年6月20日受理后，由代理審判員趙金貴擔任審判長，人民陪審員肉孜·馬合木提、孜亞克孜·伊明依法組成合議庭，并于2014年11月5日進行公開開庭審理。原告**地產公司的委托代理人趙某、袁燕飛與被告**汽車銷售公司的委托代理人姬沿成、賴某健到庭參加了訴訟，被告**房地產公司經本院合法送達訴狀及開庭傳票無正當理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

原告**地產公司訴稱：2012年1月，我公司與被告簽訂《新疆中建地產蘇州路項目外展點場地租賃合同》，約定被告將位于烏魯木齊蘇州路*號的房屋租賃給我公司作為房產項目外展點使用，我公司在合同簽訂后支付被告房屋押金275627.71元，被告承諾在租賃期結束時將押金如數退還。在合同履行過程中，由于被告未能履行合同約定的部分義務，致使我公司不能達到租賃目的。2013年8月，我公司向被告郵寄送達了《解除房屋租賃合同的函》并于2013年8月30日搬離房屋，但被告拒絕退還房屋押金。現訴至法院，請求判令解除雙方簽訂的租賃合同，被告退還房屋押金275627.71元，支付利息8062.11元并承擔本案訴訟費用。

被告**汽車銷售公司辯稱：原告單方解除租賃合同是惡意行使解除權，其行為構成違約。原告的違約行為給我公司造成的損失已超過了原告訴訟的房屋押金數額，不同意原告的訴訟請求。

被告**房地產公司未到庭也未提交書面答辯狀。

經審理查明：2012年1月19日，原、被告簽訂一份《新疆中建地產蘇州路項目外展點場地租賃合同》，由原告租賃被告位于烏魯木齊市蘇州路*號第一層面積為315.96平方米的房屋作為項目外展點使用，租賃期限自2012年1月19日至2015年1月19日止，房屋年租金551255.41元。原告向被告支付275627.71元作為押金，本合同租賃期滿，如原告無違反本合同約定的行為，或有關違反已被原告合理補救，被告應在7個工作日內將押金如數退還原告，不計利息。租賃期間，被告免費為原告安裝單獨計費的水表、電表，租賃房屋的水費、電費、供暖費由原告按照每月水表、電表的實際耗用量自行繳納。雙方在違約責任條款中約定租賃期內原告需提前退租時，應提前30日通知被告，雙方據實結算租金及其他費用并按年租金的10%支付違約金。合同簽訂后，原告支付被告租賃押金275627.71元并對房屋裝修后作為項目外展點售樓部使用。

2012年5月17日，烏魯木齊市中級人民法院在執行申請執行人新疆生產建設兵團建設工程（集團）第八建筑安裝工程有限責任公司申請執行新疆**汽車銷售有限公司建設工程施工合同糾紛一案中查封了包括本案租賃房屋在內的被告**汽車銷售公司名下部分房產。2013年8月27日，原告向被告以郵寄方式發出一份《解除房屋租賃合同的函》，表示與被告協商解除租賃合同，原告于2013年8月30日起不再使用該租賃場所。2013年8月30日，原告搬離涉案租賃房屋，租金已支付至2013年8月19日。租賃期內，原告使用房屋產生電費64278元、水費1412.90元。

2014年3月5日，原告公司相關負責人與被告**汽車銷售公司副總經理賴某健在本市蘇州西街263號綜合樓商談本案涉案租賃房屋前期退租善后處理問題，被告**汽車銷售公司副總經理賴某健認可在2013年8月29日收到原告關于解除租賃合同退租的函。另外，自2013年8月20日至被告收到函件30日（即2013年9月30日）止的房屋租金為63432.13元（551255.41元／年÷365天×42天＝63432.13元）。現涉案房屋已由被告另行出租第三方。

以上事實有租賃合同書、房屋產權證、收據、法院執行通知書、解除合同函、搬運證明、會議紀要、付款通知單、照片、錄音資料、證人證言以及庭審筆錄等存卷為證。

本院認為，合同一經成立，合同當事人均應當認真履行，但當事人協商一致，可以解除合同。本案原告向被告發出《解除房屋租賃合同的函》后搬離租賃房屋，被告收到該函件后在合理期限內未提出異議并將涉案房屋另行出租第三方，當事人雙方在解除合同問題上已達成共同的意思表示，原、被告之間的租賃合同事實上已協議解除。現原告又起訴要求解除該租賃合同不符合法律規定，其主張本院不予支持。本案中原告提出解除租賃合同的理由是涉案房屋被法院查封存在產權糾紛，但經本院查明被告**汽車銷售公司現為涉案房屋的所有權人并持有產權證書，房屋至今仍由被告另行對外出租，法院臨時查封不影響原告正常使用所租賃的房屋，原告在本案中提出解除合同的理由不能成立。根據原、被告租賃合同違約責任條款約定，租賃期內原告需提前退租時，應提前30日通知被告，雙方據實結算租金及其他費用并按年租金的10%支付違約金。因此，原、被告租賃合同解除后，原告應繼續承擔通知期30日內的租金以及未付租金，即自2013年8月20日至2013年9月30日期間的租金63432.13元，原告應承擔年租金10%的違約金55125.54元（551255.41元／年×10%＝55125.54元）。租賃期內，原告使用房屋產生電費64278元、水費1412.90元。上述原告應承擔的費用合計184248.57元（63432.13元＋55125.54元＋64278元＋1412.90元＝184248.57元）。原告所支付被告押金為275627.71元，扣除原告應承擔的費用，被告應退還原告房屋押金91379.14元（275627.71元－184248.57元＝91379.14元）。原告在本案行使合同解除權時存在過錯行為，其主張被告給付利息的請求，本院不予支持。被告**房地產公司未到庭參加訴訟視為放棄抗辯權利。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、被告新疆**汽車銷售有限公司、新疆**房地產開發有限公司退還原告新疆**地產有限公司房屋押金91379.14元；

二、駁回原告新疆**地產有限公司的其他訴訟請求。

上述款項，被告新疆**汽車銷售有限公司、新疆**房地產開發有限公司應于本判決生效后十日內一次性給付原告，逾期履行則依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案訴訟標的金額283689.82元，確認給付金額91379.14元，確認金額占訴訟標的金額的32.21%。本案案件受理費5555.35元（原告已預交）由原告負擔67.79%即3765.97元、二被告應負擔32.21%即1789.38元；郵寄送達費40元、公告送達費320元，原告已預交，現由二被告負擔。二被告應負擔的訴訟費、送達費可在履行義務時一并給付原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及按對方當事人人數提交副本，上訴于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院。

審　判　長　趙　　金　　貴

人民陪審員　肉孜·馬合木提

人民陪審員　孜亞克孜·伊明

二〇一四年十二月十一日

書　記　員　苗　　　　　密

房屋租賃合同糾紛