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安徽省太和縣人民法院

民事判決書

（2014）太民一初字第02743號

原告：魏某某，男，19XX年XX月XX日生，漢族，住安徽省某某市。

委托代理人：劉永利，安徽炎黃律師事務所律師。

被告：陳某某，男，19XX年XX月XX日生，漢族，住安徽省某某縣。

被告：孔某，男，19XX年XX月XX日生，漢族，住安徽省某某市。

委托代理人：賈彪，安徽天聯天律師事務所律師。

原告魏某某訴被告陳某某、孔某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法組成合議庭，于2015年1月5日公開開庭進行了審理。原告魏某某及其委托代理人劉永利，被告孔某及其委托代理人賈彪到庭參加訴訟，被告陳某某經本院公告送達開庭傳票，無正當理由，未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

魏某某訴稱：我于2013年5月20日購買陳某某的房屋，約定房屋價格為200000元，交房時間為2014年5月1日，我已經將購房款全部支付給兩被告。在簽訂協議后我按照合同約定分別于2013年5月31日、2013年8月11日、2014年2月27日交付給孔某100000元、50000元、10000元，孔某承諾于2014年5月1日交房，如不能交房，愿意用其街上門面房作抵押，孔某先后收取我購房款200000元，是我購買該房屋的收款人，又是保證人、抵押人，孔某應當將購房款返還給我。現兩被告未按照約定交付房屋，為此提起訴訟，請求判令兩被告返還購房款200000元及損失20000元，合計220000元，本案訴訟費由兩被告承擔。

陳某某未答辯也未提交證據。

孔某在庭審中辯稱：2013年5月20日魏某某與陳某某簽訂的購房協議無效，因此2013年5月31日孔某出具的擔保書也無效，又因孔某在本案中無過錯，所以不應承擔民事責任。魏某某的購房款至今未付清，應視其首先違約。孔某擔保的內容僅是房屋的質量問題，因房屋的質量沒有出現問題，所以孔某不應承擔責任。孔某共收到魏某某購房款160000元，扣除陳某某欠孔某的工程款20300元，余下的139700元孔某已全部交給陳某某，購房協議上的40000元定金不是孔某收的。魏某某至今未提供證據證明購買房屋造成的損失，其訴訟請求的20000元損失不應支持。孔某不是本案適格的被告，他僅是原告購買陳某某房屋的介紹人，請求依法駁回魏某某對孔某的起訴。

經審理查明：2013年5月20日陳某某（甲方）與魏某某（乙方）簽訂購房協議，孔某作為擔保人在協議上簽字，協議約定：“乙方出資二十萬元購買甲方底上八間（后院以中為準）地址位于程范路南，胡總中心街以西，新開發的第一街街西，從南頭數第十、十一、十二、十三間，上下層共面積277.2平方米，后院除外。付款方式，先付定金三萬，地梁道好一次付清。建房質量和要求，和其他樓房相同，從交付使用之日起三年內，如房屋出現建筑質量問題，由甲方出資維修，交房日為2014年5月1日，如有違約者，由違約方承擔法律責任。此協議一式三份，自簽字之日起生效，任何人不得違約，如有違約，后果自負。房屋出售后如出現與該房屋有牽連的民事糾紛，由甲方承擔責任。房產證由甲方協助統一辦理，費用由乙方負責。乙收購房定金肆萬元正。”2013年5月31日，孔某出具擔保書一份，擔保書載明：“乙方魏某某購買甲方陳某某底上八間，后院以中心為準，上下層兩間面積共277.2平方米，如甲方出現房屋質量問題或到期不交付房屋給乙方使用，由擔保人孔某擔負全部責任。今收魏某某拾萬元整為買甲方陳某某流河以北岸第一街，街西店面房所用。（××）擔保人：孔某，證明人：楊文山孔祥彥，2013年5月31日”。2013年8月11日，孔某向魏某某出具收條一份，收到魏某某購房款50000元，承諾到2014年5月1日交房，如房子蓋不好可用街面店面作抵押（飯店）。2014年2月27日，孔某向魏某某出具收條一份，收到魏某某購房款10000元。

上述事實，有魏某某舉證的其本人身份證、購房協議、收條、擔保書，孔某舉證的收條、光盤以及當事人陳述、庭審筆錄等證據在卷予以證實。

本院認為，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規的規定。本案中，陳某某將農民集體所有的土地用于非農建設，未取得建設用地使用權，故陳某某與魏某某簽訂的房屋買賣協議，違反法律、行政法規的強制性規定，該協議無效，陳某某因該協議取得的財產，應當予以返還。房屋買賣協議是本案的主合同，孔某向魏某某出具的擔保書及書面保證是從合同，現主合同無效，從合同也無效。魏某某在庭審中稱，其共交付給孔某購房款200000元，孔某應當返還其購房款200000元并賠償購房損失20000元。孔某辯稱房屋買賣協議簽訂時魏某某交付的定金是陳某某所收，其共收取魏某某購房款160000元，扣除陳某某欠其的工程款20300元，剩余的139700元已全部交付給陳某某，魏某某要求賠償購房損失20000元沒有依據，不應支持。因魏某某和孔某在庭審中均承認購房協議結尾處注明的文字“乙收購房定金肆萬元正”是陳某某所寫，文字上的手印也是陳某某所按，魏某某未能提供其他證據證明孔某是該購房定金的收款人，故魏某某要求孔某返還購房定金的訴訟請求本院依法不予支持。同時，孔某未能提供充分證據證明其已經將收取魏某某的購房款交付給陳某某，且孔某不僅是魏某某購買房屋的擔保人，也是收款人，因房屋購買協議無效，孔某收取魏某某的購房款沒有合法根據，應當將取得的不當利益返還給魏某某，故魏某某要求陳某某、孔某返還購房款的訴訟請求，本院依法予以支持。魏某某要求兩被告賠償購房損失20000元，但未能提供證據證明其損失，本院依法不予支持。陳某某經本院合法傳喚后未到庭參加訴訟，也未提交答辯狀和證據，應視為自動放棄了質證和抗辯的權利。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第九十二條、《中華人民共和國合同法》第七條、第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國擔保法》第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、被告陳某某于本判決生效之日起十五日內返還原告魏某某購房款人民幣40000元；

二、被告孔某于本判決生效之日起十五日內返還原告魏某某購房款人民幣160000元；三、駁回原告魏某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費4600元，由被告陳某某、孔某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省阜陽市中級人民法院。

審　判　長　　徐功法

代理審判員　　吳麗娟

人民陪審員　　吳永興

二〇一五年二月二十七日

書　記　員　　王艷春

合同糾紛