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達拉特旗人民法院

民事判決書

（2016）內0621民初3198號

原告鄭某某，公民身份證號碼，男，19XX年XX月XX日出生，漢族，警察。

委托代理人候某某，公民身份證號碼，女，19XX年XX月XX日出生，漢族，職員，現住址同上，系原告鄭某某之妻。

委托代理人楊萬，北京市法大（呼和浩特）律師事務所律師。

被告某某集團房地產開發有限責任公司，組織機構代碼XXXX，住所地：內蒙古東勝區某某路XX號。

法定代表人楊某某，總經理。

委托代理人張某某，某某集團房地產開發有限責任公司員工。

委托代理人白某某，某某集團房地產開發有限責任公司綜合部部長。

原告鄭某某訴被告某某集團房地產開發有限責任公司（以下簡稱某某集團）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員馬文娟擔任審判長與審判員潘昕、人民陪審員白云生組成合議庭公開開庭進行審理。原告鄭某某及其委托代理人候某某、楊萬、被告某某集團房地產開發有限責任公司的委托代理人白某某、張某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告鄭某某訴稱，2011年10月11日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，約定了房屋的價款、交付期限、逾期交付商品房的處理、商品房權屬登記的條款。合同簽訂后，原告按照合同約定將房屋總價款928474元分五次支付完畢，而被告未按照合同約定期限將房屋交付原告使用。因被告開發的房屋不具備交付條件，直至2015年12月15日，被告才將房屋交付原告使用。按照原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第五條之約定，被告應當向原告每日按商品房價款的萬分之一向乙方支付違約金。同時《商品房買賣合同》第十二條約定，如果被告未能按照合同的約定辦理產權登記，則按房屋價款萬分之一向乙方支付違約金。原告起訴，請求：1、判令被告賠償原告逾期交房違約金71864元（從2013年10月31日起至2015年12月14日止，按照總房款928474元的萬分之一即每天92.85元計算）；2、判令被告限期辦理房產證；3、判令被告賠償原告逾期辦理房產證的違約金81799元（從2014年2月1日至2016年7月1日，按照總房款928474元的萬分之一即每天92.85元計算）；4、判令被告賠償原告從2016年7月2日至產權登記辦理完畢之日，按照每日92.85元計算的違約金。

被告某某集團辯稱，根據原、被告于2013年9月27日簽訂的《商品房買賣合同》約定，原告須在合同簽訂之日起10日內，到被告處辦理銀行按揭貸款，如因原告的原因未能辦理貸款，原告需一次性付清全部房款，逾期付款原告承擔每日千分之二的違約金。原告直到2014年8月20日才將剩余房款30萬元付清，原告遲延付款316天，違約金共計586796元。被告遲延交房屬于行使先履行抗辯權，因原告未能按時交付全部房款被告才遲延交房。被告不承擔違約責任，即使承擔也有部分違約金過了訴訟時效。本案中逾期交房違約金是按日計算的，此時的違約金屬于一種繼續性債權，繼續性債權作為一個整體，在訴訟時效的適用上應當將其區分為若干個”個體債權”，每日新產生的違約金給付請求權分別都受到兩年訴訟時效的限制。所以從起訴之日2016年6月28日向前推算兩年為2014年6月28日，在此之前的違約金都已經過了訴訟時效。標的房屋于2014年9月20日竣工驗收，具備交付條件。被告曾書面郵寄送達過收房通知書給原告，但原告遲遲未收房，所以被告不承擔2014年9月20日之后的違約金。故違約金計算的期間應為2014年6月28日至2014年9月20日，共計7799元。關于逾期辦理房屋產權證違約金，根據《商品房買賣合同》中第十二條約定，商品房權屬登記中”合同繼續履行，甲方應按房屋價款的0.01%向乙方支付違約金，”故違約金為92.8474元。

經審理查明，2013年9月27日，原告鄭某某（乙方）與被告某某集團（甲方）簽訂了《商品房買賣合同》，約定乙方向甲方購買位于達拉特某某廣場XX號樓XX單元XX室房屋，建筑面積為178.42平米，每平米價格為5203.87元，總價款為928474元，甲方于2013年10月30日前將符合驗收條件的房屋交付乙方使用。第四條約定首付款為628474元，剩余房款30萬元辦理住房公積金貸款。關于甲方逾期交房的約定，合同中第5條第1款約定如合同繼續履行，甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的萬分之一向乙方支付違約金。合同中第12條約定訂立本合同時，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日內；訂立合同時房屋已竣工的，自合同訂立之日起90日內，雙方辦結房屋權屬轉移登記。由于甲方的原因未能在上述期限內辦結房屋權屬轉移登記的，合同繼續履行的，被告應按房屋價款的0.01％向原告支付違約金。《商品房買賣合同》附件五《補充合同》第2條約定，如因買受人個人原因，未能通過銀行按揭貸款審批，需一次性付清全部房款，付款時間從接到出賣人通知10日內付清，否則出賣人有權選擇解除合同或要求買受人繼續履行合同。若出賣人選擇解除合同的，出賣人有權要求買受人支付總房款的5%的違約金；若出賣人選擇繼續履行合同的，買受人承擔每日千分之一的違約金等內容。合同簽訂后，2013年9月14日，原告向被告交付首付款628474元，被告向原告出具收據一張。原告訴稱該筆首付款是由之前四筆交付的房款換成的條子，分別是：2011年3月1日，原告鄭某某妻子的姐姐侯某向被告交付房款50000元，2011年4月18日，侯某向被告交付房款145676元，2011年10月11日，侯某向被告交付房款98482元，2013年9月24日，原告鄭某某向被告交付房款334316元。上述四筆房款的交付原告提供收據復印件四張。原告陳述這四張收據換成了2013年9月24日交房款628474元的收據，被告對換票的事實不予認可，但對收到房款628474元予以認可。2014年8月20日，原告向被告交付剩余房款30萬元。2014年9月22日，達拉特旗住房和城鄉建設局向被告出具《竣工驗收備案表》，被告要證明達拉特某某廣場1、2、3、4、5號樓具備了交房條件。原告訴稱被告在2014年9月22日實際上仍不具備交房條件。被告提供EMS快遞郵寄單，要證明被告于2014年已通知原告收房。同時被告提供了報紙上的公告，要證明2015年3月20日，被告通過報紙的形式通知未收房的業主收房，原告辯稱均未收到被告的通知。原告訴稱被告未按照合同約定的時間辦理房屋產權證，被告對此予以認可，被告辯稱房屋產權證正在辦理過程中。2015年12月15日，原告向被告領取所買房屋的鑰匙并向被告交納了物業費、供暖費、辦理房產證的契稅等費用。

上述事實有原告提供的《商品房買賣合同》、原告交房款的收據六張、原告交供暖費、物業費、辦理房產證契稅等的收據五張、某某廣場入會協議、某某廣場住宅、商業選房申請表、被告提供的竣工驗收的備案表、《商品房買賣合同》、建行單位客戶專用回單、EMS快遞單、報紙及當事人陳述在案證實。

本院認為，2013年9月7日，原告向被告購買位于達拉特某某廣場XX號樓XX單元XX室房屋，房屋總價款為928474元，原告于2013年9月24日向被告交房款628474元，于2014年8月20日向被告交房款300000元。原告于2015年12月15日實際收房。原、被告簽訂的《商品房買賣合同》中第三條約定被告應于2013年10月30日前將房屋交付原告使用，而被告在2014年9月20日才取得竣工驗收備案表，具備交房條件，被告遲延交房325天已構成了違約。原告請求的被告支付逾期交房從2013年10月31日至2015年12月14日的違約金71864元，因被告已提供證據證明該房屋已于2014年9月22日具備竣工驗收條件，故本院支持被告給付原告逾期交房的違約金30176元（從2013年10月31日至2014年9月22日，每日按照商品房價款萬分之一即92.85元計算）。被告辯稱原告交付房款30萬元逾期316天已構成違約，要求原告承擔違約金586796元，因被告未在本案中提起反訴，故被告的該項請求本院在本案中不予支持。被告辯稱其逾期交房的其中一個原因是原告逾期交付房款30萬元，原告稱未收到被告要求交房款的通知，被告也未提供證據證明其已通知了原告，故被告的該辯稱理由本院不予采信。因原、被告簽訂的合同中約定訂立本合同時，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日內；訂立合同時房屋已竣工的，自合同訂立之日起90日內，雙方辦結房屋權屬轉移登記。故原告請求被告辦理房屋產權證書的訴訟請求，本院予以支持。因被告未能按約辦理房屋權屬轉移登記，原告請求被告給付逾期辦理產權證產生的違約金81799元及從2016年7月2日至實際辦理產權證之日止，按照每日92.85元計算的違約金，因《商品房買賣合同》中約定逾期辦理產權證的違約金為房屋價款的0.01%，故本院支持被告給付原告逾期辦理產權證的違約金92.85元。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規定，判決如下：

一、被告某某集團房地產開發有限責任公司于判決生效之日給付原告鄭某某逾期交房的違約金30176元。

二、某某集團房地產開發有限責任公司于判決生效之日起60日內協助原告鄭某某辦理位于達拉特某某廣場XX號樓XX單元XX室房屋的產權證。

三、被告某某集團房地產開發有限責任公司于判決生效之日給付原告鄭某某逾期辦理產權證的違約金92.85元。

四、駁回原告鄭某某的其余訴訟請求。

案件受理費3373元，由原告鄭某某負擔2699元，由被告某某集團房地產開發有限責任公司負擔674元。

如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于某某市中級人民法院。

審　判　長　　馬文娟

       審　判　員　　潘　昕

人民陪審員　　白云生

二〇一六年十二月十三日

書　記　員　　烏都娜

房屋合同糾紛