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蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）園民初字第0994號

原告王某。

委托代理人王璟，江蘇南凱律師事務(wù)所律師。

被告方某某。

委托代理人林某某。

被告宋某某。

委托代理人屈某。

原告王某與被告方某某、宋某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由審判員朱云獨任審判，后因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為普通程序，組成合議庭，于2014年8月22日、10月20日公開開庭進行了審理。原告王某及其委托代理人王璟，被告方某某及其委托代理人林某某，被告宋某某及其委托代理人屈偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某訴稱，原告與被告方某某于2013年3月簽訂了《租房協(xié)議書》，約定租金每年20000元，租期至2015年3月31日。2014年3月初，方某某通知原告將出賣房屋，原告表示享有優(yōu)先購買權(quán)，被告方某某拒絕告知交易價格。2014年4月1日，被告方某某突然對租賃房屋斷水斷電，次日換掉鑰匙，并強行將原告物品搬出。2014年4月8日，原告得知方某某已經(jīng)將租賃房屋已于2013年11月11日過戶轉(zhuǎn)讓給了被告宋某某，方某某的行為違反了合同約定，兩被告惡意轉(zhuǎn)讓租賃房屋侵犯了原告優(yōu)先購買權(quán)。故訴至法院，請求判令：1、請求判令被告方某某盡快將原告物品搬回原告承租的蘇州工業(yè)園區(qū)某某水岸花園XX幢XXX室，并恢復(fù)房屋裝修原貌；2、原告繼續(xù)承租涉案房屋；3、請求兩被告賠償惡意侵犯原告租賃房屋優(yōu)先購買權(quán)的經(jīng)濟損失（待評估）；4、請求兩被告承擔訴訟費。審理中，原告明確要求兩被告侵權(quán)造成的損失為24.5萬元。

被告方某某辯稱，原告與被告簽訂的租期在2013年到期后，原告王某要求續(xù)簽合同，我們當時告知她房子肯定要賣的，王某說其在園區(qū)的出租房有50多套，我父親就和王某簽訂《租房協(xié)議書》。2013年8月，我們提前通知了原告該套房屋即將出售，并告知了價格，王某短信回復(fù)“2014年3月30日合同結(jié)束，到期搬走。”故被告不存在違約行為。由于原告沒有到期搬離。所以我方在2014年4月1日報警，2014年4月2日我方自行恢復(fù)毛坯原樣，將房屋交付被告宋某某，將原告的東西搬離并通知原告領(lǐng)取。我方?jīng)]有給原告造成任何經(jīng)濟損失。原告和我方的合同已經(jīng)終止了，原告沒有權(quán)利繼續(xù)承租，請求法院駁回原告訴請。

被告宋某某辯稱，不同意原告訴請，其是通過中介買的，是善意第三方。對原告和被告方某某之間的糾紛我方不知情。我方已對爭議房屋裝修并且實際入住。原告曾經(jīng)發(fā)了一條短信，確認原告在2014年3月30日搬走，所以其才決定買這套房子，但是王某到期沒有搬走。因為原告沒有搬走，其和方某某實際交接是在2014年4月2日。

經(jīng)審理查明，2010年3月26日，被告方某某（甲方）的父親方先金經(jīng)方某某同意與原告王某（乙方）簽訂《租房協(xié)議書》，約定甲方將某某水岸XX自有商品房一套租賃給乙方；租期2010.4.1至2013.3.31，租期叁年；租金每月1300元，甲方承擔物業(yè)費，乙方承擔有限電視費、寬帶費、水電費、停車費等使用費，稅費各付各，甲方以毛坯房出租給乙方，乙方不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，損壞東西照價賠償，乙方為轉(zhuǎn)租方向甲方承擔全部責任，租期內(nèi)常住人口最多8人，超出加房租20%。違約責任租期內(nèi)甲方違約，違約金貳萬元，允許甲方更名并重訂合同，即帶約出售。

2013年3月5日，被告方某某（甲方）的父親方先金經(jīng)方某某同意與原告王某（乙方）簽訂《租房協(xié)議書》，約定甲方將某某水岸XX自有商品房一套租賃給乙方；租期2013年4.1至2015年3.31，租期兩年；租金每年貳萬，物業(yè)費乙方付，乙方承擔有限電視費、寬帶費、水電費、停車費、物業(yè)費等。房租一年一付。違約免租金一個月。”

2013年8月17日，方某某、林某某（甲方）與宋某某（乙方）、蘇州潤田地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（丙方）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定甲方將本案訴爭房屋，出售給乙方。房屋價格為1655000元。并且約定“在該房屋新證出來后，甲方需留人民幣伍萬元整于丙方，待該房屋租賃合約到期即2014年3月31日，待乙方收到房屋，辦理結(jié)束物業(yè)交接手續(xù)且無異議，丙方返還甲方。”2013年11月11日，某某水岸花園XX幢XX室房產(chǎn)證登記所有人為宋某某。

2014年4月1日，方某某要求王某搬離爭議房屋，雙方發(fā)生糾紛并報警，《接處警工作登記表》顯示：“艾拉某某水岸XX，與二房東有糾紛，林某某報警稱，因王某租賃XX到期后家中東西沒有搬走發(fā)生糾紛，現(xiàn)告知雙方通過法院處理。”

2014年4月2日，方某某與宋某某對爭議房屋進行交接，并簽署《房屋結(jié)件單》，明確“今后相關(guān)房屋事項原房東與二房東之間產(chǎn)生糾紛與新房東無關(guān)。”

2014年4月2日下午3點47分，方某某的妻子林某某向王某發(fā)送短信通知“王某，請你于2014年4月2日下午4點前來蘇州工業(yè)園區(qū)某某水岸XX幢XX樓領(lǐng)走并確認你的東西。17點以后，我們概不負責。”后，林某某又于2014年4月7日、25日短信通知王某領(lǐng)走物品。王某對短信真實性沒有異議，但表示雙方存在很大的爭議，方某某未經(jīng)原告同意，擅自將原告的裝修拆除。

審理中，原告與被告方某某確認原告房租繳納到2014年3月31日，尚有1300元押金在被告方某某處。原告表示其為裝修爭議房屋花費了3萬多元。

上述事實，有《租房協(xié)議書》、《房屋買賣協(xié)議》、《房屋結(jié)件單》、《接處警工作登記表》、房地產(chǎn)權(quán)證等以及庭審筆錄在卷佐證。

本院認為，首先，關(guān)于原告是否享有訟爭房屋的優(yōu)先購買權(quán)的問題。原告自2010年3月始一直承租系爭房屋，2013年的《租房協(xié)議書》系2010年的《租房協(xié)議書》的。在2010年的租賃協(xié)議中有“允許甲方更名并重訂合同，即帶約出售”的約定。該約定表明，租賃房屋的權(quán)屬變更無需征得原告方同意，因雙方租賃行為具有，應(yīng)視為原告已經(jīng)放棄了購買房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。因此原告以房屋承租人的身份認為其優(yōu)先購買權(quán)要求賠償損失的請求，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。其次，江蘇省高級人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第十九條“承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)”。原告在審理中陳述“除了該套房屋，我還承租了本小區(qū)的其他幾套房子，用來對外出租”，“7個門也是我們裝的”，2010年租房協(xié)議書中約定“乙方為轉(zhuǎn)租方向甲方承擔全部責任，租期內(nèi)常住人口最多8人”，上述均表明原告將租賃房屋用于轉(zhuǎn)租，故原告不享有優(yōu)先購買權(quán)，對于原告相關(guān)主張，本院不予支持。

其次，依法成立的合同，對當事人具有約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。原告王某與被告方某某簽訂的租房協(xié)議書是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，該合同對雙方均具有約束力。租賃協(xié)議書約定租期至2015年3月31日，而方某某提前將原告物品搬出，終止合同，違反了合同約定。因此，本院認為方某某解除合同屬違約。方某某辯稱，王某同意在2014年3月30日搬離，原告王某予以否認，被告方某某未能提供相關(guān)證據(jù)佐證，本院不予采信。結(jié)合被告方某某已將原告物品搬出，被告宋某某已實際入住爭議房屋，被告宋某某亦不同意將爭議房屋出租給原告，租賃協(xié)議無法繼續(xù)履行，故原有租賃合同目的無法實現(xiàn)，故本案中不宜判令恢復(fù)原狀及繼續(xù)承租房屋。本院確認雙方之間簽訂的《租賃協(xié)議書》已于2014年4月2日實際解除。根據(jù)我國合同法規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因出租人違約行為導致合同解除，承租人請求出租人賠償租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。由于宋某某已重新裝修入住爭議房屋，致使裝修部分的損失無法確定，現(xiàn)原告表示其裝修花費3萬多元，并要求方某某支付損失24.5萬元，本院考慮裝修折舊情況及原告另外尋找房源等因素，綜合酌定被告方某某賠償原告損失合計2萬元。由于方某某已在2014年4月2日將原告的物品搬出后，就通知原告領(lǐng)取，原告應(yīng)當盡早領(lǐng)取，以防損失擴大。原告在與被告方某某的租賃關(guān)系解除后，被告方某某理應(yīng)負返還押金之責。

據(jù)此，本院依照《》第、第九十二條、第九十四條、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第之規(guī)定，判決如下：

一、確認原告王某與被告方某某在2013年3月5日簽訂的《租房協(xié)議書》于2014年4月2日解除；

二、被告方某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王某押金人民幣1300元；

三、被告方某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告王某損失合計20000元；

四、駁回原告王某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《》第之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費5015元（原告已預(yù)交），由原告王某負擔3515元，被告方某某負擔1500元。被告方某某負擔之款于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告王某。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。同時按照國務(wù)院《訴訟費用繳納辦法》規(guī)定向江蘇省蘇州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費。江蘇省蘇州市中級人民法院開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行，帳號：10×××99。

審　判　長　　朱　云

人民陪審員　　戴惠安

人民陪審員　　邵煜岐

二〇一四年十月二十八日

書　記　員　　李靖偉

合同糾紛