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廣東省中山市第二人民法院

民事判決書

（2014）中二法黃民一初字第430號(hào)

原告：吳某，男，19XX年XX月XX日出生，漢族，住廣西壯族自治區(qū)某某市。

委托代理人：王俊全，廣東帥毅律師事務(wù)所律師。

被告：吳某某，男，19XX年XX月XX日出生，漢族，住某某市。

被告：王某某，女，19XX年XX月XX日出生，漢族，住某某市。

原告吳某訴被告吳某某、王某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月14日受理，依法組成合議庭，于2014年6月5日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人王俊全到庭參加訴訟，被告吳某某、王某某經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2013年7月24日，原、被告雙方簽訂了兩份《房地產(chǎn)買賣合同》，被告將位于中山市黃圃鎮(zhèn)中興路XX號(hào)的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號(hào)：粵房地證字第C61207XX）及位于中山市三角鎮(zhèn)金三大道中XX號(hào)東潤(rùn)華庭某某苑XX幢XXX房的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號(hào)：粵房地證字第C67057XX）賣給原告，當(dāng)天，原告將100萬元定金通過銀行轉(zhuǎn)帳給被告吳某某，二被告向原告出具了《收款收據(jù)》，然被告并沒有按合同約定將房產(chǎn)交付給被告使用及沒有協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)。經(jīng)查，該兩處房產(chǎn)已于2014年1月被中山市第二人民法院查封。為維護(hù)原告合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判決：1.兩被告繼續(xù)履行合同并協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)；2.兩被告支付原告違約金100萬元；3.兩被告支付占用原告購(gòu)房款及定金期間的銀行四倍利息損失（從2013年7月27日起至全部歸還止）；4.兩被告支付原告聘請(qǐng)律師產(chǎn)生的律師代理費(fèi)2萬元；5.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。庭審中，原告變更第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為解除合同，并增加一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：被告雙倍返還定金200萬元。

原告為支持其主張，在舉證期限內(nèi)向法庭提交的證據(jù)有：1.房地產(chǎn)買賣合同2份；2.擔(dān)保函；3.收款收據(jù)2份及轉(zhuǎn)賬記錄2份；4.中山市土地房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案管檔案資料證明表；5.委托代理協(xié)議及發(fā)票；6.結(jié)婚證復(fù)印件。

兩被告在法定期限內(nèi)未答辯，亦未向法庭提交證據(jù)。

經(jīng)審理查明：2013年7月24日，原告與兩被告簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定兩被告將位于中山市黃圃鎮(zhèn)中興路XX號(hào)的房地產(chǎn)（房產(chǎn)證號(hào)：粵房地證字第C61207XX／C13505XX，建筑面積289.58平方米，3層）以115萬元出賣給原告，原告于簽訂合同當(dāng)天付定金70萬元，過戶當(dāng)天支付45萬元，被告于2013年7月27日前將房屋交付原告使用。同日，原告與吳某某簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定吳某某將位于中山市三角鎮(zhèn)金三大道中XX號(hào)東潤(rùn)華庭某某苑XX幢XXX房的房產(chǎn)（房產(chǎn)證號(hào)：粵房地證字第C67057XX，建筑面積108.62平方米，6層）以35萬元出賣給原告，原告于簽訂合同當(dāng)天付定金30萬元，過戶當(dāng)天支付5萬元，出賣人于2013年7月25日前將房屋交付原告使用。上述兩份合同第六條違約責(zé)任均約定“一、若甲方違約發(fā)生拒不交付房屋或拒不辦理過戶登記手續(xù)等情形時(shí)，乙方有權(quán)選擇要求甲方繼續(xù)履行合同并賠償損失或解除合同并賠償損失：1.乙方要求繼續(xù)履行合同時(shí)甲方應(yīng)賠償損失包括：逾期交付房屋或逾期辦理過戶登記手續(xù)期間占用乙方購(gòu)房款及定金期間的銀行四倍利息損失。因提起訴訟所發(fā)生的訴訟費(fèi)用及聘請(qǐng)律師產(chǎn)生的律師代理費(fèi)。2.乙方要求解除合同時(shí)甲方除全額返還購(gòu)房款外還應(yīng)賠償?shù)膿p失包括：雙方返還已收取的購(gòu)房定金；占用乙方購(gòu)房款期間的銀行四倍利息損失；因提起訴訟所發(fā)生的訴訟費(fèi)用及聘請(qǐng)律師產(chǎn)生的律師代理費(fèi)。上述兩份合同落款處均有原告與兩被告的簽名。當(dāng)天，吳某某還向原告出具一份《擔(dān)保函》，內(nèi)容為吳某某自愿提供其名下小型轎車粵TUG2XX號(hào)擔(dān)保上述合同履行，如兩被告違約及簽訂的房產(chǎn)有被法院查封，其自愿承擔(dān)一切責(zé)任以及所有訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等，并賠償人民幣100萬元。

2013年7月24日，原告通過農(nóng)業(yè)銀行匯款500000元及447500元給吳某某，另支付吳某某現(xiàn)金52500元，兩被告在原告的轉(zhuǎn)帳憑證上簽名確認(rèn)已收到原告上述款項(xiàng)，并向原告出具收取其購(gòu)買中山市三角鎮(zhèn)金三大道中XX號(hào)東潤(rùn)華庭某某苑XX幢XXX房定金30萬元的收款收據(jù)一份，以及收取原告購(gòu)買中山市黃圃鎮(zhèn)中興路XX號(hào)定金70萬元的收款收據(jù)一份。

另查明：位于中山市黃圃鎮(zhèn)中興路XX號(hào)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為吳某某、王某某，于2009年12月30日辦理抵押登記，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行股份有限公司中山黃圃支行，抵押金額45萬元，該房地產(chǎn)于2014年1月23日及同年1月26日被本院查封。位于中山市三角鎮(zhèn)金三大道中XX號(hào)東潤(rùn)華庭某某苑XX幢XXX房的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人為吳某某，于2008年10月10日辦理抵押登記，抵押權(quán)人為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行中山分行，抵押金額172000元，于2014年1月23日被本院查封。兩被告于1998年2月10日在中山市黃圃鎮(zhèn)登記結(jié)婚。原告因本案訴訟，聘請(qǐng)廣東帥毅律師事務(wù)所律師，花費(fèi)律師費(fèi)20000元。

本院認(rèn)為：原告與被告簽訂的兩份《房地產(chǎn)買賣合同》均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律和行政法規(guī)的某制性規(guī)定，系有效合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。被告未按合同約定交付房屋給原告已構(gòu)成違約，現(xiàn)原告請(qǐng)求依照約定解除合同，并由被告承擔(dān)違約損失，理?yè)?jù)充分，本院予以支持。被告向原告出具《擔(dān)保函》，其中“如兩被告違約及簽訂的房產(chǎn)有被法院查封，其自愿承擔(dān)一切責(zé)任以及所有訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等，并賠償人民幣100萬元”的內(nèi)容實(shí)為對(duì)違約金的約定，不違反法律規(guī)定，現(xiàn)原告請(qǐng)求被告支付違約金100萬元，本院予以支持。

雙方約定原告已交納的款項(xiàng)為定金，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十一條“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十”的規(guī)定，本案中兩個(gè)合同的定金應(yīng)當(dāng)分別不超過7萬元（35萬元×20%）和23萬元（115萬元×20%），合計(jì)30萬元，超過部分70萬元（100萬元－7萬元－23萬元）應(yīng)當(dāng)作預(yù)付款處理，故原告請(qǐng)求雙倍返還定金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)分別為14萬元和46萬元，合計(jì)60萬元，而不是原告主張的200萬元。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十六條規(guī)定“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。”原告在本案中既要求適用違約金又要求適用定金條款，不符合上述法律規(guī)定，出于有利于債權(quán)人的選擇，相比，本院在本案中適用違約金計(jì)算違約損失?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法”的，本案中原告請(qǐng)求支付占用購(gòu)房款及定金期間銀行四倍利息損失屬于對(duì)違約損失賠償額的計(jì)算方法，原告未能舉證證明其損失高于約定的違約金，因此，本院在已支持原告違約金請(qǐng)求的情形下，對(duì)其支付利息損失的請(qǐng)求不再支持。原告請(qǐng)求被告支付因本案訴訟花費(fèi)的律師費(fèi)，符合雙方約定，本院予以支持。

兩被告系夫妻關(guān)系，且涉案合同、收款收據(jù)均由兩被告共同簽名，因此本案?jìng)鶆?wù)應(yīng)當(dāng)按兩被告的夫妻共同債務(wù)處理，由兩被告共同償還。兩被告經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，視為其對(duì)相關(guān)訴訟權(quán)利的放棄，不影響本院對(duì)案件的審判。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百一十五條、第一百一十六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告吳某與被告吳某某，及原告與被告吳某某、王某某于2013年7月24日簽訂的兩份《房地產(chǎn)買賣合同》；

二、被告吳某某、王某某在本判決生效之日返還原告購(gòu)房款100萬元；

三、被告吳某某、王某某在本判決生效之日支付原告違約金100萬元；

四、被告吳某某、王某某在本判決生效之日支付原告律師費(fèi)2萬元；

五、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)30800元，由原告負(fù)擔(dān)10199元，由兩被告負(fù)擔(dān)20601元（應(yīng)在本判決生效后七日內(nèi)向本院交納）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省中山市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　瞿　兵

審　判　員　　曾志專

代理審判員　　蔣偉成

二〇一四年六月十七日

書　記　員　　湯雅儀

房屋合同糾紛