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四川省達州市通川區人民法院 民事判決書
（2015）通川民初字第178號
原告劉某某，女，生于1971年8月21日，漢族，住達州市通川區。
委托代理人卜文平，四川遠創律師事務所律師（特別授權）
被告朱某某，男，生于1957年1月6日，漢族，達州市通川區人，住達州市通川中路。
委托代理人周顯偉，四川法之緣律師事務所律師。
被告達州市某某房地產公司
法定代表人周某某，經理。
委托代理人劉江，四川綏定律師事務所律師
被告達州市某某房地產公司世紀苑項目部
負責人魯某某，生于1949年8月5日，住達州市通川區。
委托代理人唐任光，男，生于1951年6月6日，項目部辦公室主任，住達州市通川區。
原告與被告朱某某、達州市某某房地產公司（簡稱：某房地產公司）、達州市某某房地產公司世紀苑項目部（簡稱：世紀苑項目部）執行異議之訴糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告劉某某委托代理人卜文平、被告朱某某及委托代理人周顯偉、被告某房地產公司委托代理人劉江、被告世紀苑項目部負責人魯某某及委托代理人唐任光均到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱：2005年10月31日，原告與被告某房地產公司在”世紀苑”售樓部簽訂了《商品房買賣合同》，即原告購買了位于達州市通川區黃泥扁街51號世紀苑小區E**幢**層**、**、**號門市，原告按照合同約定分三次付清了全部購房款，被告某房地產公司于2006年5月1日將門市交付給原告使用、管理和收益至今。原告于2009年在通川區工商行政管理局注冊”達州市通川區世紀某某休閑會所”并辦理《營業執照》、《稅務登記證》，依法從事茶座、餐飲服務經營活動。被告某房地產公司本應按照合同約定期限內給原告辦理產權證，但因被告某房地產公司世紀苑項目部負責人魯某某與被告某房地產公司簽訂的《”世紀苑”（黃泥煸片區）小區開發建設項目承包合同書》，因該項目建設缺資金，便將原告購買的房屋在原達縣農村信用合作聯社大樹信用社貸款并辦理了抵押登記，至2014年2月20日解除抵押。對此原告沒有過錯，被告某房地產公司應當立即給予原告辦理上述房屋所有權證和土地使用權證。
原告購買的房屋在2006年5月1日交付使用，而被告朱某某與被告某房地產公司發生的債權債務關系在2010年12月8日。顯然，本案訴爭標的物與被告朱某某和某房地產公司之間發生的債權債務作出的判決無關聯性。通川區人民法院作出的（2014）通川執字第378號《執行裁定書》查封原告購買的房屋，違反《最高人民法院民事訴訟中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條（二）款”第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”之規定，查封有誤應當依法予以糾正。綜上，原告已經支付了全部價款并實際占有使用本案訴爭標的物長達八年之久，原告依法享有對本案訴爭標的物的物權。因此，原告就本案訴爭標的物享有足以排除強制執行的民事權益，故訴請1、判令不得對位于達州市通川區黃泥扁街51號世紀苑小區E**幢**層**、**、**號門市的執行；2、依法確認原告與被告某房地產公司簽訂”商品房買賣合同”有效，并判令被告某房地產公司立即給原告辦理上述房屋所有權證和土地使用權證。
原告為支持其主張提供了如下證據：
一、劉某某身份證
二、《商品房買賣合同》及付款收條
三、稅收繳款書及記賬稅
四、（2014）通川執裁字第9號《執行裁定書》
五、原告《營業執照》、《稅務登記證》
被告朱某某辯稱，第一，本案某房地產公司和世紀苑項目部的掛靠關系是違法的，世紀苑項目部不應該成為本案的適格主體，所以應當由某房地產公司承擔責任；第二，根據案由以及案外人執行異議之訴應當駁回；第三，商品房買賣合同屬于另一法律關系，應該另案處理；第四，根據本案的實際情況，某房地產公司將房屋交付原告長達八年之久，原告不辦理房屋產權證書是有過錯的；第五，根據最高人民法院《民事執行若干意見》第十七條之規定，本案原告沒有辦證是具有過錯的，因此，通川區人民法院的查封是合法的。
被告某房地產公司辯稱，第一，世紀苑項目部不是適格的主體；第二，本案兩個訴訟請求是兩個不同性質及法律關系；第三，世紀苑項目部是屬于掛靠關系，自主經營，自負盈虧；第四，原告訴稱的商品房買賣合同屬實，支付購房款及房屋交付使用均屬實，沒有辦理房屋產權證是由于歷史原因形成的。第五，朱某某在本院申請執行的債權，包含在達川區法院執行的債權范圍之內（253391.76元）。
被告某房地產公司提供如下證據：
一、（2013）通川民初字第1972號民事判決書；
二、（2013）達達民初字第886號民事判決書；
三、茶樹樁大院項目A幢善后和解協議。
被告世紀苑項目部辯稱，一、原告與某房地產公司和世紀苑項目部簽訂《商品房買賣合同》合法有效，原告于2005年10月31日與世紀苑項目部簽訂購買世紀苑E幢一層10、11、12號門市《商品房買賣合同》，總建筑面積387.08平方米，總房款774160.O0元，原告付清全部購房款，世紀苑項目部亦按約將門市交付給原告使用至今，答辯人無任何異議。二、原告未如期取得房產證的過錯責任在某房地產公司及世紀苑項目部。因世紀苑項目屬舊城改造，在建過程中又受9.3、7.8特大洪災影響，商品房滯銷致項目資金困難，世紀苑項目將在建工程*幢*層**軸～**軸（現*層**～**號門市）、**層**～**軸至*～*軸作抵押向達縣聯社大樹信用社借款，2012年2月16日世紀苑E幢完善了建設工程備案手續辦了產權大證后，為了滿足銀行借款必須將抵押的在建工程辦為房產證方能設置抵押的要求，故又將原E幢在建工程一層23軸～42軸（系10～18號門市）辦成分證，證號為001162***后繼續設置抵押。2014年2月20日，答辯人償還借款解除抵押后于2O14年7月辦證資料呈報市房管局時得知已被法院查封，原告未及時取得房產證無過錯，答辯人愿意承擔相應責任。三、世紀苑項目部與某房地產公司系掛靠關系，該項目由魯某某于20O0年11月8日與某房地產公司法人代表周某某簽訂了《達州市”世紀苑”（黃泥扁片區）小區開發建設項目承包合同書》，主要約定，一、由乙方（指項目負責人）獨立承包該項目房地產開發建設和建筑施工、房屋銷售業務；二、甲方（指某房地產公司）向乙方提供從事房地產開發和建筑施工業務所需的各種手續；三、乙方在承包活動中應依法經營按規定繳納稅費，在經營活動過程中所造成的一切經濟損失及法律法規后果由乙方承擔，甲方不負任何責任；四、乙方按實際承包建筑工程結算總造價直接費的1％向甲方分期上交管理費；五、乙方在經營活動過程中，獨立與外方簽訂一切經濟合同，實行自主經營，自負盈虧，自籌資金，獨立核算。根據上述約定，該項目的實際投資人是魯某某而非某房地產公司。項目投資人享有所有權和支配權。四、朱某某與某房地產公司茶樹樁項目的債權債務糾紛與答辯人無關。河市茶樹樁項目與世紀苑項目同屬某房地產公司掛靠項目，某房地產公司歷來推行的是項目經理負責制，由各項目部實行獨立核算自負盈虧。朱某某與茶樹樁項目發生的債權債務，應由茶樹樁項目承擔經濟責任，朱某某若與某房地產公司發生債權債務也應由某房地產公司來承擔責任，朱某某未與答辯人世紀苑項目發生債權債務，朱某某更不能變作法兒來損害答辯人和原告的利益。故請求人民法院撤銷（2014）通川執字第378號執行裁定書，保護答辯人和原告的合法權益。
被告世紀苑項目部提供如下證據：
一、”世紀苑”小區開發建設項目承包合同書；
二、在建工程抵押證明及還款憑證；
三、房屋產權證；
四、原告交購房款收據存根（原件經質證后當庭退還）。
經審理查明，世紀苑項目部負責人魯某某于20O0年11月8日與某房地產公司簽訂了《達州市”世紀苑”（黃泥扁片區）小區開發建設項目承包合同書》，主要約定，”魯某某獨立承包該項目房地產開發建設和建筑施工、房屋銷售業務；某房地產公司提供從事房地產開發和建筑施工業務所需的各種手續；項目負責人按實際承包建筑工程結算總造價直接費的1％向某房地產公司繳納管理費；負責人在經營活動過程中，獨立與外方簽訂一切經濟合同，實行自主經營，自負盈虧，自籌資金，獨立核算等”。2005年10月31日，原告與被告某房地產公司和世紀苑項目部簽訂了《商品房買賣合同》，即原告購買了位于達州市通川區黃泥扁街51號世紀苑小區E**幢**層**、**、**號房，建筑面積共計387.08平方米，單價每平方米2000元，總價774160.00元，簽訂合同后分三次付全款。原告便于2005年10月31日支付374160元、2006年3月30日支付30萬元、2007年5月19日支付10萬元。被告某房地產公司及世紀苑項目部于2006年5月1日將房交付給原告使用。原告并于2009年在通川區工商行政管理局注冊”達州市通川區世紀某某休閑會所”并辦理《營業執照》、《稅務登記證》，從事茶座、餐飲服務經營活動。因該項目缺資金，便在建設過程中對世紀苑E幢一層**-**軸至*-*軸、二層**-**軸至*-*軸、**幢*、*、*、**、**、**號門市設置抵押向達縣聯社大樹信用社貸款390萬元，2012年8月9日對上述在建項目解除抵押，辦理分證后再次設置抵押。2014年2月20日注銷抵押登記。2014年7月9日，某房地產公司及世紀苑項目部將原告的購房款收據收回后向稅務機關申請并開據了《銷售不動產統一發票》及《稅收繳款書》。但在給原告辦理房產證時被告知該房已被查封。同時查明，2008年7月，被告朱某某給被告某房地產公司在達縣河市鎮茶樹莊佳居在建工程供應鋼材，至2010年12月8日，該項目經理李大美給朱某某出具下欠原告鋼材款253391.51元的《欠條》。后朱某某訴至本院，本院于2013年11月22日作出（2013）通川民初字第1972號民事判決書，判令某房地產公司支付朱某某鋼材款253391.51元及息等。2014年6月3日，朱某某向本院申請執行，本院于同日作出（2014）通川執字第378號執行裁定書，將位于通川區黃泥扁街51號世紀苑小區E**幢**層**、**、**號門市三間予以查封。原告劉某某于2014年8月12日向本院提出書面異議。2014年11月14日，本院作出（2014）通川執裁字第9號執行裁定書，駁回劉某某對（2014）通川執字第378號執行裁定書的異議。原告不服該裁定訴訟來院。另查明，經向達州市通川區西城紅旗路社區居民委員會調查了解并出具《證明》證實”原告向工商局申請注冊達州市通川區世紀某某休閑會所的地址‘通川區黃泥扁世紀苑小區*幢**-**號’與原告購房地址‘達州市通川區黃泥扁街51號世紀苑小區E**幢**層**、**、**號房’為同一地址”。因世紀苑小區*幢**-**號系該幢樓的軸線標志。同時，經本院調取與原告主張的物權相鄰業主的辦證資料所顯示的房屋價款、出具稅票時間及提請房管局辦證時間均映證了原告及世紀苑項目部陳述一致。
一、關于原告劉某某主張與被告某房地產公司于2005年10月31日簽訂了《商品房買賣合同》有效的問題。
本院認為，原告劉某某與被告某房地產公司和世紀苑項目部在平等、自愿的基礎上簽訂的《商品房買賣合同》，購買了本案訴爭房屋，原告并已全額支付了購房款，被告某房地產公司和世紀苑項目部已將該房交付原告占有和使用至今，且對上述事實無異議，該合同未違反法律禁止性規定。因此，原告劉某某于2005年10月31日與被告某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》合法、有效，即位于達州市通川區黃泥扁街51號世紀苑小區E**幢**層**、**、**號房歸原告所有。原告主張被告某房地產公司和世紀苑項目部應當給原告辦理房屋產權證和土地使用權證的請求，本院予以支持。
二、原告請求不得對本案訴爭房屋的執行理由是否成立的問題。
本院認為，1、原告劉某某與被告某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》后并全額支付了購房款，且原告接收使用該房多年的客觀事實，出賣人雖將本案爭議房屋設置抵押而未及時給予原告辦理備案登記和房屋所有權證等。但根據《物權法》第十五條”當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定。因此，原告享有主張對本案訴爭房屋的物權。被告朱某某申請查封時在原告購房之后，且朱某某只享有債權，而不享有對本案訴爭房屋的物權。因此，原告享有足以排除強制執行的民事權益。2、被告某房地產公司和世紀苑項目部在給原告辦理產權證時收回原《收據》原件，另行出具了《稅務發票》及原告支付購房款未通過銀行轉帳等符合交易習慣，且經本院調取與原告主張的物權相鄰業主的辦證資料所顯示的房屋價款、出具稅票時間及提請房管局辦證時間均映證了原告及世紀苑項目部陳述一致性及在庭審中被告世紀苑項目部提供了《收據》記帳聯原件和《稅務發票》原件，被告朱某某對上述憑據的真實性無異議。因此，被告朱某某所提出的抗辯理由不成立。綜上，根據最高人民法院關于《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百一十二條款第一項”案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的”及第二款”案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作裁判”等規定，故原告的訴訟請求，本院予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十一條，《中華人民共和國物權法》第十五條，最高人民法院關于《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百一十二條款第一項第二百二十七條之規定，判決如下：
一、不得對申請人朱某某申請對位于達州市通川區黃泥扁街51號世紀苑小區E**幢**層**、**、**號門市的執行；
二、原告劉某某與被告達州市某某房地產公司于2005年10月31日簽訂的《商品房買賣合同》合法、有效（即位于達州市通川區黃泥扁街51號世紀苑小區E**幢**層**、**、**號門市歸原告劉某某所有）；限被告達州市某某房地產公司于本判決生效后三十日內將上述房屋的所有權證和土地使用權證轉移登記在原告名下。
案件受理費18300元，被告朱某某負擔100元，被告達州市某某房地產公司負擔18200元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于四川省達州市中級人民法院。
審 判 長 侯學全
審 判 員 李京錦
代理審判員 張 陽
二〇一五年三月二十日
書 記 員 茍桂林
192893852496953951007430262953528920263621919018935186381808714362137121326913014118301149111187103091013186838373798676527480726967425622535452604983469229732827216720952094195519371776174216571464138213081130111011061044879834811774758673
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