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杭州某某房地產代理有限公司與合肥某某數碼科技有限公司房屋租賃合同糾紛一案

民事判決書

（2014）蜀民一初字第01815號

原告：杭州某某房地產代理有限公司。

法定代表人：陳某，該公司總經理。

委托代理人：張學輝，安徽正申律師事務所律師。

被告：合肥某某數碼科技有限公司。

法定代表人：崔某某，該公司總經理。

委托代理人：章某，該公司執行經理。

原告杭州某某房地產代理有限公司（以下簡稱某某公司）與被告合肥某某數碼科技有限公司（以下簡稱某某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李建莉適用簡易程序于2014年7月3日公開開庭進行了審理。原告某某公司委托代理人張學輝，被告某某公司委托代理人章某均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告某某公司訴稱：2013年3月5日，原被告雙方簽訂《合肥某某商鋪租賃合同》。根據合同約定，原告將其受浙江銀馬貿易有限公司委托管理的某某NB-11商112號商鋪出租給被告從事數碼打印經營，租賃期為3年，自2013年4月10日至2016年4月9日止。雙方議定第一年租金金額為80550元（不含稅），前兩年租金不變，租金按半年為一期支付。租賃合同簽訂后，原告依約于2013年3月10日前將商鋪騰空交付被告，被告進駐商鋪從事數碼打印業務并支付第一年的租金。根據合同約定，被告應于2014年3月10日前交付第三期（自2014年3月10日至2014年9月10日）租金40275元，但被告以經營虧損為由拒不支付。原告多次電話要求被告依約支付租金，并于2014年5月5日發律師函催告原告繼續履行合同，但均無果。2014年5月12日，被告向原告交付商鋪鑰匙，并遞交一份情況說明，要求解除合同。根據租賃合同4.3款約定：如乙方逾期支付租金，則每逾期一日按應付租金的百分之二向甲方支付滯納金。如甲方通知乙方后逾期超過10日，除如數補繳租金及滯納金外，在未經甲方諒解的情況下視為乙方擅自終止合同，并按本合同9.1款追究乙方違約責任。合同9.1款約定：甲乙任何一方如未按本合同條款履行，導致中途終止本合同，并且過錯方在未征得對方諒解的情況下，則視為違約，雙方同意違約金為三個月房租人民幣20137元。原告認為，被告違反合同約定拒付租金已構成違約，應支付原告拖欠的租金及滯納金并應承擔擅自中止合同違約金。為維護自身合法權益，原告特具狀貴院，請求判令：1、解除原、被告雙方簽訂的《商鋪租賃合同》；2、被告支付原告租金6712.5元及滯納金244元（自2014年4月10日以月租金6712.5元暫計算至2014年5月9日，以后順延計算至合同解除之日；滯納金按同期銀行貸款年利率6.55%的四倍暫計算至2014年5月30日，以后順延計算至款清之日）；3、被告支付原告解除合同違約金20137元。

被告某某公司辯稱：1、雙方于2013年3月5日簽訂的《房屋租賃合同》屬實，但我方已在2013年3月提前支付了6個月的房租及押金6700元。現房屋已經返還原告，但原告并未退還押金6700元，要求將押金沖抵尚欠租金；2、我方未如約支付房租的原因是被告方未提供與合同相符的公司賬號，而是要求將房租匯到私人賬戶，所以我方無法提前支付后續房租；3、我方在2014年4月9日已經發函給原告，要求解除合同，原告也已經同意解除合同。因此，我方不是單方違約，不應當承擔違約金。

經審理查明：原告某某公司受合肥市政務區某某花園NB-11幢商業112號房屋所有權人浙江銀馬貿易有限公司委托，對外出租房屋并收取租金。2013年3月5日，原告某某公司（甲方、出租房）與被告某某公司（乙方、承租方）簽訂一份《合肥某某商鋪租賃合同》，約定：商鋪位于安徽省合肥市某某NB-11商112號商鋪，甲方出租給乙方作經營使用；房屋面積為一樓總計15.46平方米，二樓總計158.62平方米；租賃期3年，自2013年4月10日起至2016年4月9日止，甲方應于2013年3月10日前將房屋騰空交給乙方使用；雙方議定第一年租金為80550元，前兩年租金不變，第三年起每年在前一年基礎上遞增5%，直到租賃期滿；租金按半年為一期支付，首期租金于2013年3月10日前付清，以后每期租金支付時間為上期租金到期前30天支付，先付后用；如乙方逾期支付租金，則每逾期一日按應付租金的百分之二向甲方支付滯納金，如甲方通知乙方后逾期超過10日，除如數補交租金及滯納金外，在未經甲方諒解的情況下視為乙方擅自中止合同，并按本合同9.1款追究乙方違約責任；乙方上交甲方房屋水電押金為一個月租金人民幣6700元，租賃期滿后結清水電費用后，無息退還；甲乙任何一方如未按本合同條款履行，導致中途終止本合同，并且過錯方在未征得對方諒解的情況下，則視為違約，雙方同意違約金為三個月房租人民幣20137元等內容。合同簽訂后，原告某某公司依約交付了商鋪，被告某某公司支付了押金6700元和2013年4月10日至2014年4月9日期間的租金80550元。之后，被告某某公司未再支付租金。

2014年5月5日，原告某某公司向被告某某公司發出律師函，要求其公司繼續履行合同并按月支付租金和滯納金。庭審中，被告某某公司對收到上述律師函不持異議。

另查明：被告某某公司曾于2014年4月9日出具一份《情況說明》，內容為：某某公司于2013年4月10日承租貴司的合肥市某某NB-11商112號商鋪，截止至2014年4月10日因我司經營困難，出現嚴重虧損，無力承租此商鋪。故此要求與貴公司解約。截止2014年5月10日我公司已結算此房屋所有的水電費用以及物業管理費用，并同時退回貴司交房時提供的2把鑰匙等。

庭審中，原告某某公司陳述其公司于2014年5月12日收到上述情況說明并收回商鋪。被告某某公司則稱其公司早于2014年4月即向原告發出該情況說明且在2014年5月9日結清了商鋪水電費、物業費后交還鑰匙、返還商鋪。

上述事實，有原告提交的私營企業基本注冊信息查詢單、商鋪租賃合同、房地產權證、租賃合同、律師函、快遞回執、投遞情況查詢單、情況說明和被告提交的商鋪租賃合同、徽商銀行電子銀行回執單、情況說明、水費、物業費繳清收據及雙方當事人當庭陳述在卷佐證，本院予以認定。

本院認為：原被告簽訂的房屋租賃合同系雙方真實意思表示，內容不違反法律法規的禁止性規定，合法有效。被告在合同約定的租賃期限屆滿前以書面方式明確告知原告不再承租商鋪，要求解除合同。之后，被告搬離商鋪并交還鑰匙。對此，原告未提出異議并接收了商鋪，應當視為同意解除合同。因被告未舉證證明其公司主張解除合同的通知到達原告處的時間，故本院確認雙方簽訂的商鋪租賃合同于2014年5月12日解除。合同解除后，原告已收取的押金6700元應向被告返還。現被告主張以押金6700元抵銷尚欠的2014年4月10日至5月9日期間的房屋租金6712.5元中的相應部分，原告對此不持異議，故本院予以支持。對原告主張被告仍需支付2014年5月10日至5月12日期間的租金671.3元（6712.5元／月÷30天×3天）的訴求，本院亦予以支持。超出部分，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。對原告要求被告支付違約金20137元的訴請，本院認為，原告提前解除合同確屬違約行為，應當承擔相應的違約責任。我國合同法確定的違約金的性質是以補償性為主，以懲罰性為輔。本案中，原告并未舉證證明因被告提前解約的行為給其造成的實際損失，如依照雙方合同約定的一個季度的租金標準適用違約金條款，將使違約金20137元過分高于原告的損失。庭審中，被告亦請求法院予以減少。故本院核減違約金為6700元，超出部分，本院不予支持。因違約金已足以彌補原告的損失，故原告要求被告支付滯納金的訴請，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。據此，根據《》第九十三條第一款、第、第一百一十四條、第二百二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，判決如下：

原告杭州某某房地產代理有限公司與被告合肥某某數碼科技有限公司簽訂的《合肥某某商鋪租賃合同》于2014年5月12日解除；

被告合肥某某數碼科技有限公司于本判決生效之日起十日內向原告杭州某某房地產代理有限公司支付房屋租金683.8元；

被告合肥某某數碼科技有限公司于本判決生效之日起十日內向原告杭州某某房地產代理有限公司支付違約金6700元；

駁回原告杭州某某房地產代理有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《》第二百五十三條之規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費557元，減半收取279元，由原告杭州某某房地產代理有限公司負擔250元，被告合肥某某數碼科技有限公司負擔29元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，上訴于安徽省合肥市中級人民法院。

審判員　　李建莉

二〇一四年八月十四日

書記員　　楊曉悅

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