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江蘇省蘇州市中級人民法院

民事判決書

（2014）蘇中民終字第1102號

上訴人（原審原告）孫某某。

委托代理人沈夢醉，江蘇展智律師事務所律師。

委托代理人許凌云，江蘇展智律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）許某某。

被上訴人（原審被告）許某。

被上訴人（原審被告）陸某某。

委托代理人陳黎，江蘇正欣律師事務所律師，代理上述三被上訴人。

上訴人孫某某因房屋買賣合同侵權責任糾紛一案，不服蘇州市吳中區人民法院（2013）吳度民初字第0027號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。

原審法院經審理查明：原審原告（乙方）與三原審被告（甲方）于2011年11月3日簽訂《房屋買賣協議》一份約定，甲方將其擁有位于蘇州市吳中區某某鎮某某花園某某區某某幢某某室、面積約為120平方米的拆遷安置房（包括汽車庫1號及全部附屬設施）以總價33萬元出賣給乙方（注：本房屋買賣不以房屋面積為計價）。辦理房屋過戶手續時，所有稅費等等費用均已包含在房價內。本協議簽定之日起三日內乙方應當將房款一次性支付到甲方指定賬戶中國農業銀行某某2×××19帳戶名：陸某某，甲方收款后，應當出具收條。在乙方支付房款的同時，甲方應當向乙方交房（包括交付乙方鑰匙以及房屋相關資料）。甲方應當自行結清交付前的涉及該房屋的水、電、氣、物業等等相關費用。上述協議簽訂當天，原審原告通過銀行轉賬向三原審被告指定賬戶支付了人民幣250000元，三原審被告為此向原審原告出具收條一份載明，今收到孫某某交付某某花園某某區某某幢某某室房款人民幣叁拾叁萬元整，其中250000元是通過銀行轉帳，另外80000元通過現金收到。

另查，原審被告許某某與原審被告陸某某系夫妻關系，原審被告許某系原審被告許某某與原審被告陸某某之子。本案所涉房屋現由三原審被告居住，且三原審被告已對該房屋進行了裝飾。據三原審被告反映，除本案涉案房屋外，其無其他住房。

再查，本案涉案房屋系拆遷安置房，至本案庭審結束時，該房屋尚未取得土地使用權證書及房屋產權證書。

上述事實由《房屋買賣協議》、銀行交易回單、收條等證據在卷佐證。

本案訴爭的焦點是原審原、被告的簽訂的《房屋買賣協議》是否系雙方真實意思表示。

審理中，原審原告為證明其主張，除提供上述《房屋買賣協議》、銀行交易回單、收條外，還提供如下證據：

1、蘇州市公安局蘇州太湖國家旅游度假區分局某某派出所于2012年5月31日出具的證明一份，載明：“蘇州市某某鎮某某花園某某區某某幢某某房屋原戶主許某某于2011年11月3日將該房屋賣給孫某某（現住蘇州市泰南路12號2幢230室，身份證號：××，孫某某已付清全額房款，現某某鎮某某花園某某區某某幢某某室的房屋產權已歸孫某某所有。時隔2個月有余，孫某某查看該房屋時，因門鎖打不開，立即向我所報警，經查系許某某、陸某某夫婦和兒子許某，未征得孫某某同意，擅自撬門換鎖而入，我所于5月8日、5月13日出警，通知雙方5月20日到我所進行調解，但許某某未到我所，其妻陸某某來后無理取鬧、耍無賴，現建議孫某某通過法律途徑來解決。

2、原審原告先后二次在銀行取款合計100000元的銀行憑證。原審原告稱，該款用于支付三原審被告。對此原審原告提供了證人趙某證言。

3、鑰匙一串，并認為系三原審被告已向其交付的涉案房屋鑰匙。

針對原審原告的陳述及提供的證據，三原審被告認為，其僅收到原審原告250000元，80000元現金未收到；證人系原審原告的朋友，證人反映的情況非事實，故其不予認可；對于鑰匙，三原審被告認為并沒有給過原審原告鑰匙，原審原告提供的這些鑰匙沒有證據證明是某某鎮某某花園某某區某某幢某某室的；對《證明》的真實性有異議，并認為即便是派出所出具的，證明的內容也是沒有依據的，派出所沒有資格認定房產歸屬權。2012年5月20日的確去了派出所調解，因為原審原告要求原審被告支付借款和高額利息，所以未達成調解協議，而并不是證明中所說的是原審被告無理取鬧。從《證明》的形式上看是屬于證人證言，按照證據規則的相關規定，其證明內容不能予以采信。

原審被告許某某、許某、陸某某為證明自己的主張，向原審法院提供了以下證據：

1、搜房網上下載的蘇州市吳中區某某鎮某某花園在2012年3月期間的房屋價格的圖表，該圖表顯示其與原審原告簽訂的《房屋買賣協議》中所約定的涉案房屋價格遠低于市場價。

2、原審被告許某某于2012年1月13日通過銀行向原審原告妻子陸某某匯款100000元的銀行憑證一份及原審原告于當日向原審被告許某某出具的《收條》一份載明，孫某某收到原審被告許某某拾萬整。該款系向原審原告歸還借款本金。

3、接處警工作登記表一份載明，蘇州市公安局蘇州太湖國家旅游度假區分局某某派出所于2012年5月13日7時57分44秒接到電話189××××某某851報警稱，因之前借的高利貸，現對方來鬧事。處警民警周某某、沈某某警告知雙方通過合法途徑解決。證明系原審原告到其家中進行討債，雙方發生爭執而報警。

4、2013年5月13日，原審原告與原審被告許某某的通話錄音，證明原審原告在錄音中也承認了雙方是借貸關系，同時雙方存在利息的情況。錄音中，原審被告許某某多次提出利息，而原審原告沒有否定。

針對三原審被告提供的上述證據，原審原告對三原審被告提供的價格表的真實性、合法性、關聯性均不予認可，認為網上的材料具有不確定性，虛假成分很大，如果原審被告作為證據提供，應當公證后提供，且搜房網不具有房產交易的價格或不動產的真實價值進行評估及貨幣量化的資格。

原審原告對收到原審被告許某某100000元無異議，但認為工商銀行轉賬單與本案房屋買賣合同無關聯性，收條中未予以列明收款原因，故該筆款項與房屋買賣合同無關。原審原告與原審被告存在其他經濟往來。故原審原告收到原審被告100000元不能證明償還本案原審被告所稱的借款本金或退還房款。

原審原告對接處警登記表真實性無異議，但認為該份登記表只能證明原審被告所稱情況，所以該份證據與本案沒有關聯性。

對于電話錄音，原審原告先稱對電話錄音的真實性、合法性無異議，但認為，錄音中可以聽出原審被告方聲音小，模糊，雙方情緒激動，雙方聽錯、說錯都是有可能的。原審原告在后來庭審中，對該錄音真實性持有異議，認為因其無法對整個談話錄音的完整性進行確認，原審被告所制作的翻錄光盤存在剪輯和加工的可能，故對合法性持疑，如果原審原、被告之間確實存在通話并被原審被告錄音，那也是在原審原告不知情的情況下被原審被告偷錄的，對關聯性存疑，且原審被告在講話中存在明顯誘導，其反復多次在超出上下談話語境的情況下有意識地故意提及對其有利的內容，再結合錄音這一行為，其認為該段談話明顯是經過設計的。按照原審原告的理解，所有談話中與本次房產買賣所不一致的地方也不是原審原告真實意思表示。

審理中，據蘇州市公安局蘇州太湖國家旅游度假區分局某某派出所接警人員反映，原審原、被告之間的糾紛，曾經有兩次報警，分別為2012年5月8日、2012年5月13日，經該所調查，系原審原告孫某某至三原審被告處催討債務，原審原告孫某某當時稱，由于三原審被告欠他錢還不上，所以才去要房子，因為雙方在借款時說好的，如果原審被告許某某還不上錢，就用某某小區的房子來抵。原審原告向法院提供的《證明》確系該所出具，但《證明》中所載明內容系原審原告孫某某報警時所述稱情況，而非該所調查核實后的結論。

原審原告孫某某訴稱，其與三原審被告于2011年11月3日簽訂房屋買賣協議，約定由其購買三原審被告名下的位于蘇州市吳中區某某鎮某某花園某某區某某幢某某室的安置房，其于當日向原審被告交付了房款330000元，三原審被告同時交付了鑰匙。2012年3月期間，其發現上述房屋門鎖被換，報警后，經警方查證系原審被告某行撬門換鎖入住。其認為，其已經付清房款，原審被告也履行了交房手續，現原審被告的行為已嚴重侵害了其合法權益，故訴訟法院，請求法院確認房屋買賣合同有效并確認其為蘇州市吳中區某某鎮某某花園某某區某某幢某某室的房產的合法權所有權人；判令三原審被告履行合同，立即遷出并交付蘇州市吳中區某某鎮某某花園某某區某某幢某某室之房產。

原審法院認為，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。本案中，原審原告以與三原審被告存在房屋買賣關系為由，要求三原審被告交付房屋。但三原審被告堅持認為其與原審原告實為民間借貸關系，據此，原審原、被告均向原審法院提供了相關證據。依據原審原、被告提供的證據，結合原審原、被告的訴辯意見，原審法院作如下認定：

1、涉案房屋建筑面積120平方米，且附帶車庫及相關設施，按該時期涉案房屋所在地區的房屋價格應遠高于涉案房屋的價格，即便是拆遷安置房，三原審被告以330000元的價格出售給原審原告，明顯偏離當時周邊地區同類房屋的市場價值，具有明顯的不合理性。

2、關于原審被告許泉于興2012年1月13日匯至原審原告妻子陸某某卡中的100000元，原審原告認為系原審被告清償之前所欠債務的款項，與本案無關，三原審被告認為該款系歸還本案借款本金100000元。若如原審原告所述原審原、被告之間在簽訂《房屋買賣協議》前還有另外100000元或超出該款金額的債務糾紛，則原審原、被告在簽訂《房屋買賣協議》并付款時，應當自房屋總價款中扣除100000元，原審被告完全沒有必要在2個多月后再另行支付原審原告100000元，且原審原告對于是否與三原審被告另外存在債權、債務關系未提供相關證據。

3、關于原審原、被告之間的通話錄音，原審原告對三原審被告提供的錄音資料先是無異議，后又稱對錄音的真實性、合法性均不予認可。原審原告作為本案當事人，在本案審理期間間隔時間較短的電話錄音出現前后二次不同的陳述意見，致原審法院對原審原告的真實意思無法確認，原審原告的陳述明顯偏離了其真實意思表示。

4、根據公安部門的反映，在公安部門就原審原、被告之間糾紛接處警過程中，原審原告認可與三原審被告間系借貸關系，借款時雙方商定若三原審被告不能歸還借款，原審被告用涉案房屋抵償，因為三原審被告未能還款，故原審原告要求三原審被告交付房子。由此可以反映，原審原、被告之間糾紛的事實是原審原、被告間存在借貸糾紛。

綜上，原審原、被告所簽訂的《房屋買賣協議》就本意來說，原審原告僅系獲得實現債權的保障，該房屋作為原審被告履行還款義務的擔保，原審原、被告所簽訂的《房屋買賣協議》并非雙方真實意思表示，原審法院認定本案名為房屋買賣合同糾紛實為民間借貸糾紛。本案審理中，在原審法院向原審原告作出是否變更訴訟請求的法律釋明后，原審原告堅持不變更訴訟請求，故原審法院對原審原告的訴訟請求不予支持。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第一百三十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規定，判決如下：駁回原審原告孫某某的訴訟請求。案件受理費人民幣某某410元，由原審原告孫某某負擔。

上訴人孫某某不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：涉案房屋買賣合同的當事人均為完全民事行為能力人，合同內容系雙方真實意思表示，不存在欺詐、脅迫等導致合同無效的情形。涉案房屋已實際交付給上訴人，應當歸上訴人所有。涉案房屋為拆遷安置房，無土地使用權證和房產證，許某某嗜賭，做生意缺錢，賣房時急于用錢，故價格偏低。當時被上訴人還有另一套房屋可供居住。原審法院以合同價款過低為由質疑合同的真實性，屬認定事實不清。

被上訴人提供的搜房網房屋價格圖表，未做公證，不能作為證據使用。被上訴人提供的錄音為偷錄，上訴人對其真實性也有異議。接受法院詢問的周翼寧未到庭接受詢問，且事件發生在2年前，上訴人有理由懷疑陳述內容有誤。被上訴人在原審中提供的證據證明力不足。

綜上，原審法院認定事實不清，請求二審法院撤銷原判，依法改判或將本案發回重審。

被上訴人許某某、許某、陸某某辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回上訴人的上訴請求。

二審查明事實與原審法院查明事實一致。

本院認為，涉案房屋買賣合同約定的房屋價格明顯畸低于市場價格，上訴人認為許某某嗜賭，做生意缺錢，賣房時急于用錢，故價格偏低亦證實涉案房屋買賣合同有違公平、等價有償原則。原審法院推斷假如在涉案房屋買賣合同前雙方另有債務糾紛，則雙方在簽訂涉案房屋買賣合同時，亦應自房屋總價款中扣除之后歸還的100000元合理。原審法院向公安工作人員調查并無不當。上訴人對錄音先是對真實性并無異議，在無相反證據的情況下，原審法院對錄音予以采信符合證據認定規則。綜合前述情形，原審法院認定雙方之間名為房屋買賣實為民間借貸，涉案房屋買賣協議并非當事人真實意思表示正確。

綜上所述，上訴人孫某某的上訴請求均不能成立，本院不予支持。原審判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費某某410元，由上訴人孫某某負擔。本判決為終審判決。

審　判　長　　曾雪蓉

審　判　員　　周　紅

代理審判員　　黃學輝

二〇一四年六月五日

書　記　員　　黃　婷

買賣合同  判決書  糾紛