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上海市寶山區人民法院

民事判決書

（2013）寶民三（民）初字第1637號

原告董某某，男。

委托代理人杜成勇，上海鳴霄律師事務所律師。

被告汪某某，男，。

委托代理人汪某，汪某某之女。

原告董某某與被告汪某某排除妨害糾紛一案，本院于2013年10月30日受理后，依法由審判員陳亮亮獨任審判，公開開庭進行了審理。原告董某某的委托代理人杜成勇，被告汪某某及其委托代理人汪娟到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告董某某訴稱，2009年12月31日，原告向被告借款100萬元，將上海市某某區某某路某某弄某某號某某室房屋（以下簡稱“系爭房屋”）抵押給被告，如2014年11月31日前不能一次還清，就把系爭房屋變更給被告。之后，被告實際支付給原告借款78萬元，差額22萬元作為利息預先扣除。如今，原告已經籌足100萬元，通知被告償還借款并要求被告搬出，遭被告拒絕。原告為維護自身合法權益，起訴要求被告遷出系爭房屋。

原告為證明自己的主張，向本院提供以下證據：1、上海市房地產登記簿，證明系爭房屋權利人登記為原告；2、房地產權證，證明原告是系爭房屋的權利人，產證的附件上記載房屋五年內不得轉讓，出租；3、2009年12月31日原告出具的借條復印件，主要內容為，原告急需資金，向被告借100萬元，以系爭房屋抵押給被告，于2014年11月31日前一次還清，不計利息，如到時不能一次還清，就把系爭房屋變更給被告，變更費用由被告支付；該借條原件在被告處，證明了原被告之間的借款關系；4、建設銀行明細，證明被告向原告發放借款的事實，2009年12月31日轉賬60萬元，另外18萬元的證據目前無法提供。

被告汪某某辯稱，與原告之間沒有借款100萬元的關系，事實是被告以100萬元的價格向原告購買系爭房屋。被告已經付清了房款，有權利使用系爭房屋。不同意原告的訴請。

被告對原告提交的證據認為：1、對產權登記無異議；2、房產證原件在被告處，這份原件是原告于2013年7月24日補辦的；3、真實性不予認可，從來沒有看到過；4、60萬元的真實性無異議，另外18萬元的轉賬不存在。

被告為證明自己的主張，向本院提供以下證據：1、系爭房屋的產權證原件，登記日為2009年12月10日，這本產證是原告于2009年12月份交給被告，一直保存在被告處；2、物業管理費發票及上海某某物業服務發展有限公司某某寶邸管理處出具的證明，證明被告于2009年10月進戶，2009年11月至2013年12月的物業管理費已付清；3、2009年10月22日被告、商某某（被告之妻）、汪某（被告之女）與張某某、沈某某、張某簽訂的《上海市房地產買賣合同》、五份房款收據復印件，證明被告將原有住房本市某某路某某弄某某號某某x室房屋以137萬元出售，出售的房款用來購買系爭房屋，現在被告名下沒有其他房屋；4、（2012）閘民三（民）初字第246號民事判決書，證明由于原告拒絕為被告辦理戶口遷入手續，致使被告的戶口仍然在原住房內，造成被告對下家違約，按判決書共計支付了42，000元左右。

原告對被告提交的證據認為：1、當時原告是為了表明誠意，將產證原件交給了被告；2、進戶費和煤氣安裝費是原告支付的，但是原告把進戶費的單據交給了被告，物業管理費是被告支付的；3、被告和案外人的買賣合同等與本案無關；4、民事判決書與本案無關。

審理中，被告向本院陳述事實經過：原被告是多年釣（魚）友。2009年原告說動遷分到三套房子，想賣給被告一套，被告在征得妻、女的同意后，把原有的自住房賣掉，購買了系爭房屋。2009年9月看的房，9月底雙方對買賣達成一致100萬元轉讓系爭房屋。當時原告急用錢，要求被告先付40萬元，被告表示把原有住房賣掉后才能給原告錢。當時，被告要做公證或找房產中介，原告表示動遷房私下交易，不需要公證，也不需要找房產中介。10月22日，被告收到下家的錢，次日就交給原告現金40萬元，當時原告不肯寫收條，說寫收條傷感情。12月31日，被告將余款60萬元全部交給原告，也沒有寫收條。交房情況：2009年9月底原告陪被告到物業公司辦理進戶手續，被告直接拿到房屋鑰匙，進戶費用都是被告付的。2009年10月至11月被告進行裝修，12月入住，目前被告夫妻仍住在系爭房屋，沒有其他住房。原告表示，雙方并非房屋買賣關系，雙方是借款關系。原告是對外民間放貸的，因手頭資金緊張，需要向被告借款，當時為表達借款誠意，所以把系爭房屋先交給被告。借款的事實以借條為準，具體借款經過等事實、交房以及進戶的情況代理人不清楚。原告本人因病住院，無法到庭陳述。

經審理查明：一、2009年12月10日，原告經核準登記為系爭房屋的權利人。因系爭房屋為配套商品房，登記備注自2009年11月26日起五年內不得轉讓、出租。2013年7月24日，房屋登記部門向原告補發系爭房屋產權證。

二、2009年12月31日，被告通過銀行轉賬給原告60萬元。

三、2009年10月，原告將系爭房屋交給被告，被告入住后，一直居住在系爭房屋，并繳納了2013年12月前的物業費。

以上事實，有上海市房地產登記簿、房地產權證、銀行明細及當事人陳述等證據為證，有關證據已經庭審質證，可以認定。

本院認為，根據案件審理的情況，雙方確認2009年10月原告將系爭房屋交給被告使用；付款方面，原告自認收到被告78萬元，而被告表示付清100萬元，但未提供證據。本案爭議焦點在于原被告之間法律關系的認定。原被告對此各執一詞，原告認為系借款合同關系，而被告則認為系房屋買賣合同關系。本院認為，一、原告僅提供一份借條證明自己的主張，而該借條由原告自己所寫，在被告對此否認的情況下，難以證明雙方之間存在借款關系。二、被告雖然也沒有提供房屋買賣合同，但原告將系爭房屋交給被告使用的情節，通常出現在房屋交易中，在借款過程中并不常見。而且，被告在系爭房屋內長期居住，至今已超過四年，還繳納了全部的物業費，同樣符合房屋買賣合同的履行情況。三、除了交付房屋，房屋買賣合同另一主要內容是交付房款。被告雖然對付清100萬元房款未提供證據，但原告自認收到被告78萬元，在原告關于該款系借款的主張被否定的情況下，可以認定被告支付房款的事實。四、鑒于系爭房屋屬于配套商品房，按照2009年本市相關政策，該房屋在五年內不得轉讓。因此，原告將房產證原件交給被告保管，由被告實際使用房屋，雙方一直未辦理產權過戶手續，這些情形基本符合配套商品房私下交易的通常做法。綜上，本院認定原被告之間就系爭房屋發生房屋買賣合同關系，該合同并未終止，現行法律也未強制性禁止轉讓未滿上市交易期限的配套商品房，故原告要求被告遷出系爭房屋的請求，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百三十條的規定，判決如下：

原告董某某要求被告汪某某遷出上海市某某區某某路某某弄某某號某某室房屋的訴訟請求，不予支持。

本案受理費減半收取40元，由原告董某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員　　陳亮亮

二〇一三年十二月三十日

書記員　　王陳虎

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