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王某與蕪湖市某某房地產開發有限責任公司房屋買賣合同糾紛一案

民事判決書

（2014）鏡民一初字第00551號

原告：王某，男，****年**月**日出生。

委托代理人：江莉，安徽宇浩律師事務所律師。

被告：蕪湖市某某房地產開發有限責任公司，住所地安徽省蕪湖市鏡湖區。

法定代表人：王某某，董事長。

原告王某訴被告蕪湖市某某房地產開發有限責任公司（以下簡稱某某房地產公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年2月24日立案受理，依法由審判員汪曉強適用簡易程序獨任審判，于2014年4月2日公開開庭進行了審理。原告王某及其委托代理人江莉到庭參加訴訟，被告某某房地產公司經本院傳票傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王某訴稱：2013年12月26日，原、被告簽訂《商品房補款協議》一份，約定原告購買被告開發的某某·某某家園14號樓1單元702室房屋一套。協議中明確了房屋單價、面積、總價款、付款方式、辦理產權證有關事宜、違約責任等條款。此后，原告給付被告購房款15萬元。2014年1月10日，原告前往被告處支付首付款9萬元時，根據協議約定，被告應與原告簽訂正式的《商品房買賣合同》，而被告不能提供正式的房屋買賣合同。原告通過蕪湖市住建委查詢得知，原告購買的房屋已經設定抵押權，原告為此向住建委監察科進行了投訴，并委托律師向被告發出催告函，但被告置之不理。故起訴請求：1、判令解除雙方簽訂的《商品房補款協議》；2、判令被告立即返還原告購房款15萬元及利息、違約金2萬元，合計17萬元；3、判令被告承擔15萬元的賠償責任。

被告某某房地產公司未答辯，亦未向本院提供證據。

經審理查明：2013年12月26日，原被告簽訂《商品房補款協議》一份。協議約定：1、認購人認購被告開發的某某·某某家園14號樓1單元702室房屋一套，住宅，面積141.67平方米；2、商品房單價5646.93元每平方米，總價款80萬元，首付款24萬元，貸款56萬元；3、首付款分兩次付清，2013年12月26日付款15萬元（含2萬元定金，已付），第二次首付款9萬元于2014年1月10日前付清；4、出賣人在認購人付清首付款后，簽訂正式《商品房買賣合同》時需寫入以下內容……；5、雙方約定：上面第四條內容寫入正式的《商品房買賣合同》的單獨補充協議中，出賣人如違反本協議，認購人有權要求退還首付款15萬元，出賣人應在認購人提出退款要求之日起7天內將認購所付15萬元退還給認購人，并賠償認購人2萬元違約金。協議簽訂前后，原告共給付被告購房款15萬元（含已付定金2萬元）。2014年1月10日，原告前往被告處支付剩余首付款9萬元時，根據協議約定，被告應與原告簽訂正式的《商品房買賣合同》，而被告不能提供正式的房屋買賣合同。原告通過蕪湖市住建委查詢得知，原告購買的房屋已經設定抵押權，原告為此向住建委監察科進行了投訴，并委托律師向被告發出催告函，但被告置之不理。

另查明：2013年5月，被告已經將某某家園14號樓1單元702室房屋抵押給了中國工商銀行股份有限公司蕪湖城建支行，并辦理了抵押登記手續。截止到目前，該房屋抵押權仍未被注銷，被告仍未與原告簽訂《商品房買賣合同》。

上述事實，有原告提交的身份證復印件、商品房補款協議及收據、房屋抵押登記簿、律師函等書面證據及庭審筆錄在卷予以證實，本院予以確認。

本院認為：依法成立的合同，自成立之日起生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。原告王某與被告某某房地產公司簽訂的《商品房補款協議》中明確了當事人的名稱、姓名、住所、商品房的單價、總價款及付款方式等內容，協議已經具備商品房買賣合同的主要內容，根據《商品房銷售管理辦法》的有關規定，該《商品房補款協議》應當認定為商品房買賣合同。雖雙方當事人在協議中明確約定在2014年1月10日前原告交清剩余首付款9萬元后再簽訂正式《商品房買賣合同》，而原告要求簽訂正式合同時，因被告不能提供正式的商品房買賣合同的正式文本，導致未簽訂正式的商品房買賣合同，但并不影響此前雙方合同的性質。被告某某房地產公司明知出售給王某的房屋已經抵押的情形下，在未告知原告的情形下仍將該房屋出售給原告，且在原告起訴時仍未注銷抵押權，致使原告無法實現合同目的，故原告作為受讓人請求解除與被告簽訂的《商品房補款協議》及返還所付購房款15萬元的訴訟請求于法有據，本院予以支持。原、被告雙方在《商品房補款協議》中約定違反協議的違約責任，故原告請求被告支付2萬元違約金的訴訟請求于法亦有據，本院也予以支持。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定，被告故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。鑒于被告已經支付違約金2萬元，故其要求被告賠償一倍購房款15萬元損失的訴訟請求顯然過高，本院酌情確定被告再賠償原告2萬元經濟損失。據此，依照《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款，《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規定，判決如下：

一、解除原告王某與被告蕪湖市某某房地產開發有限責任公司2013年12月26日簽訂的《商品房補款協議》；

二、被告蕪湖市某某房地產開發有限責任公司于本判決生效后十日內返還原告王某購房款15萬元；

三、被告蕪湖市某某房地產開發有限責任公司于本判決生效后十日內支付原告王某違約金2萬元，賠償原告經濟損失2萬元，合計4萬元。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案案件受理費減半收取3050元，由原告王某負擔1400元，被告蕪湖市某某房地產開發有限責任公司1650元（訴訟費原告已預交，被告在給付上述款項時一并給付原告）

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省蕪湖市中級人民法院。

審判員　　汪曉強

二〇一四年四月八日

書記員　　丁玉婷

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