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江蘇省江陰市人民法院

民事判決書

（2013）澄民初字第0894號

原告陸某某，男，漢族，****年**月**日生。

委托代理人葛恒敏，江蘇湖濱律師事務(wù)所律師。

被告華某某，男，漢族，****年**月**日生。

第三人無錫市某某電力公司，住所地?zé)o錫市金融一街。

法定代表人毛某某，該公司董事長。

委托代理人張某某。

原告陸某某訴被告華某某、無錫市某某電力公司（以下簡稱無錫電力公司）土地租賃合同糾紛一案，本院2013年7月24日立案受理后，依法由代理審判員莊莉琴適用簡易程序，于2013年8月22日公開開庭進行了審理。2013年10月24日本案裁定轉(zhuǎn)為普通程序，組成合議庭，于2013年12月18日公開開庭進行了審理。原告陸某某的委托代理人葛恒敏、被告華某某、第三人無錫電力公司的委托代理人張某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

綜合雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案的爭議焦點為：一、陸某某與華某某之間是否存在租賃關(guān)系。二、華某某是否享有優(yōu)先購買權(quán)。三、陸某某是否有權(quán)解除租賃合同。四、華某某是否要將占用的土地上的附著物拆除騰空并將土地返還陸某某。

一、關(guān)于陸某某與華某某之間是否存在租賃關(guān)系。

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。華某某

與陸橋賓館之間對于陸橋賓館東圍墻東面中間約300㎡的土地簽訂了租用協(xié)議，約定租期暫定至2004年底，租金暫免。在租賃期間，該土地的所有權(quán)變動至無錫電力公司名下，但不影響租賃合同的效力。2004年底租賃期間屆滿，無錫電力公司作為出租人沒有提出異議，故原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。2011年該土地所有權(quán)變動至陸某某名下，但不影響租賃合同的效力，故陸某某與華某某之間形成租賃關(guān)系。

二、關(guān)于華某某主張的優(yōu)先購買權(quán)問題。

盡管我國法律對國有土地項下的房屋承租人賦予了優(yōu)先購買權(quán)，對國有土地使用權(quán)的承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)并無明確規(guī)定，但由于房屋所有權(quán)的取得必然涉及房、地兩項權(quán)屬關(guān)系，且兩者相互依存，不能割裂看待，而我國現(xiàn)行行政法規(guī)對城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)的變動實行“地隨房走”的原則，可見房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)也必然及于該房屋項下的土地。鑒于法律設(shè)置房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的目的在于維護交易穩(wěn)定促進交易安全，而土地作為不動產(chǎn)，同樣具有獨立的使用價值和交換價值，故在單件的土地使用權(quán)租賃關(guān)系中，賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)屬合理和必要，并不與法律的相關(guān)規(guī)定抵觸。但法律同時規(guī)定，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，本案中，無錫電力公司受讓的面積為5640㎡，華某某只在其中承租約300㎡，條件并非相同。就本案而言，只有出讓方選擇將轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的分割出售時，華某某才會享有就其承租部分的優(yōu)先購買權(quán)，而不是因華某某承租少部分土地，而導(dǎo)致出讓方喪失將建筑物整體出售的權(quán)利。無錫電力公司受讓整幢房屋及土地沒有侵犯華某某的優(yōu)先購買權(quán)。因此華某某的此項抗辯意見本院不予采信。

三、關(guān)于陸某某是否有權(quán)解除合同的問題。

對于不定期的租賃合同，出租人陸某某可以隨時解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知華某某。故陸某某有權(quán)解除與華某某之間的租賃合同。2013年7月12日，華某某收到了陸某某解除租賃合同的通知，故雙方的租賃合同已于2013年7月12日解除。

四、關(guān)于華某某是否要將占用的土地上的附著物拆除騰空并將土地返還陸某某的問題。

租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。陸某某與華某某之間的租賃合同解除后，華某某應(yīng)當(dāng)返還租用的土地。按照原租用協(xié)議約定：該土地用于搭建簡易車庫，不再另作他用，華某某可以改動進出游泳池的大鐵門。如果2003年以后陸橋賓館需將該地另作他用，可隨時收回該空地，華某某不得以任何理由方式阻擋。故按照原租用協(xié)議約定，華某某返還租用的土地時，土地應(yīng)該為空地。故華某某需要將占用的土地上的附著物拆除騰空并將該土地返還陸某某。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第二百二十九條、第二百三十二條、第二百三十五條、第二百三十六條，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條第（四）項的規(guī)定，判決如下：

一、解除陸某某與華某某之間關(guān)于江陰市華士鎮(zhèn)陸橋陸東大街93號約300㎡的土地租賃合同。

二、華某某于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)將占用的陸某某所有的土地上的附著物拆除騰空并將土地返還陸某某。

案件受理費4750元（陸某某已預(yù)交），由華某某負(fù)擔(dān)（陸某某同意其預(yù)交的訴訟費用4750元由華某某向其直接支付，本院不再退還，由華某某本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向陸某某支付）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于江蘇省無錫市中級人民法院。同時根據(jù)國務(wù)院《訴訟費用交納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交上訴案件受理費。江蘇省無錫市中級人民法院開戶銀行：中國工商銀行無錫城中支行，賬號：11×××05。

審　判　長　　莊莉琴

人民陪審員　　劉生賢

人民陪審員　　陶一鳴

二〇一四年一月二十二日

書　記　員　　夏　岑

合同糾紛  律師