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遼寧省大連市中級人民法院

民事判決書

（2015）大民二終字第00649號

上訴人（原審原告）：王某某。

委托代理人：李鴻杰、蘇文賀，遼寧同城律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：大連某某房地產開發(fā)有限公司，住所地大連經濟技術開發(fā)區(qū)某某港某某路某某號。

法定代表人：王某某，該公司董事長。

委托代理人：馬文龍、馬興驊，北京市盈科（大連）律師事務所律師。

原審原告王某某與原審被告大連某某房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，大連市甘井子區(qū)人民法院作出（2014）甘民初字第3545號民事判決，王某某、某某公司均不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人王某某的委托代理人李鴻杰、蘇文賀，上訴人某某公司的委托代理人馬文龍、馬興驊到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院認為：案涉商品房買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，未違反效力性、強制性法律規(guī)定，合法有效，雙方均應依約履行。結合本案中雙方當事人的訴辯觀點，本案的爭議焦點為如下兩點：第一，某某公司是否應向購房人支付逾期交房違約金；第二，某某公司應否向購房人支付逾期辦證違約金及違約金應如何計算。

針對第一項爭議焦點，某某公司是否應向購房人支付逾期交房違約金，本院認為，雙方并未約定因購房者人數眾多、不能安排同時入住，某某公司可逾期交付房屋，并免于承擔違約責任，故一審判決某某公司依據合同約定承擔逾期交房違約金并無不當，本院予以維持。

針對第二項爭議焦點，某某公司應否向購房人支付逾期辦證違約金及違約金應如何計算，本院認為，根據《中華人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如依照該法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，該法第六十二條第（四）項規(guī)定，對于履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給予對方必要的準備時間。依據案涉商品房買賣合同第十五條的約定，某某公司應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由某某公司提供的資料報產權登記機關備案；如因某某公司的責任，自房屋交付起超出一年，購房人仍無法辦理房屋權屬登記或無法取得房屋權屬登記證書的，某某公司應負責配合繼續(xù)辦理，直至完成。由此約定可以看出，案涉商品房買賣合同中對于某某公司繼續(xù)協(xié)助辦理產權證的期限未作明確約定，雙方對此亦沒有達成補充協(xié)議，且根據合同的有關條款或交易習慣亦無法確定，現因某某公司原因導致案涉房屋的產權證逾期辦理，故購房人可以隨時要求某某公司履行協(xié)助辦理產權證的義務。綜合本案查明事實，購房人在房屋交付后未滿一年的2013年8月23日、2013年8月29日即以向相關部門舉報的方式向某某公司主張協(xié)助辦證，又在房屋交付滿一年后的2014年1月16日、2014年3月11日、2014年4月8日主張協(xié)助辦證。購房人在房屋交付滿一年的辦證期限前已反復要求某某公司履行協(xié)助辦證義務，也就是說，購房人已給予某某公司合理的準備時間，某某公司即應在合同約定的房屋交付滿一年內履行協(xié)助辦證義務，但某某公司未能如期履行，應承擔逾期辦證違約責任。逾期辦證違約金的起算時間應自房屋交付滿一年后次日（2014年1月10日）開始，計算至某某公司開始協(xié)助業(yè)主辦理產權事宜的前一日（2014年6月15日）。至于某某公司上訴主張其于2014年5月15日完成初始登記就是已履行了辦證義務，合同并未約定其需承擔通知辦證及向購房人提供相應資料的義務一節(jié)，本院認為，從辦理房屋產權證的通常做法和主要環(huán)節(jié)來看，應先由開發(fā)商完成初始登記，再由購房人持開發(fā)商提供的相關材料至產權登記機關申請登記，產權登記機關依照相關程序進行產權登記、核發(fā)產權證。即房屋產權證的取得，不僅需開發(fā)商完成初始登記，還需開發(fā)商的通知與協(xié)助，二者缺一不可，故某某公司此項上訴主張無充分的事實及法律依據，本院不予支持。案涉商品房買賣合同中對于逾期辦證違約金的計算方式沒有明確約定，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。現購房人主張以購房款為基數，按照日萬分之2.1標準計算違約金未超出上述規(guī)定的違約金數額，一審法院以購房人主張的標準計算違約金并無不當，本院予以維持。至于某某公司申請調低違約金一節(jié)，本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。即當事人僅可就約定違約金請求法院予以適當減少或增加。但如上所述，本案雙方當事人并未約定逾期辦證違約金的數額或損失賠償額的計算方法，本案適用的違約金計算方法為法定標準，故某某公司申請法院調低法定標準計算得出的違約金無充分的法律依據，本院不予支持。

關于某某公司上訴主張逾期辦證的根本原因是政府政策調整造成的，并非某某公司的原因一節(jié)，本院認為，第一，雙方簽訂合同時，《大連市建筑工程竣工驗收備案管理暫行辦法》已經發(fā)布實施，新規(guī)的影響并非簽訂合同時不可預知的風險。故某某公司主張據此免除其逾期辦證的違約責任，缺少事實及法律依據，本院不予支持。第二，案涉房屋所在的大連某某中心2#樓項目工程于2013年4月12日準予通過規(guī)劃分段核實，于2013年11月11日消防驗收合格。即案涉工程的規(guī)劃、消防在房屋交付后滿一年（2014年1月9日）內均已驗收通過，且自2012年12月3日起已不再執(zhí)行消防新政，某某公司未提交充分證據證明其因消防新政的實施而實際進行了消防工程整改。退一步講，即使如某某公司所述，消防驗收受到消防新政的影響，某某公司在案涉工程消防驗收合格（2013年11月11日）后至房屋交付滿一年（2014年1月9日）期間內，仍有合理時間完成其主張的受消防工程影響的供水及市政工程的驗收，而其卻未能如期完成。又因某某公司表示物業(yè)配套及有線電視手續(xù)均在2014年1月9日以后方辦理完畢，因此，即使無規(guī)劃變更及消防新政，某某公司亦未在2014年1月9日前完成除規(guī)劃、消防外的其余手續(xù)。故一審認定系某某公司原因導致逾期辦證并無不當，本院予以維持。

對于某某公司提出一審遺漏共同原告、違反法定程序的上訴理由，本院認為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第七十四條規(guī)定：“人民法院追加共同訴訟的當事人時，應當通知其他當事人。應當追加的原告，已明確表示放棄實體權利的，可不予追加；……”，二審審理過程中，王琢表示基于其與王某某的父女關系，現明確要求放棄本案訴訟的全部實體權利，相關權利均由其父王某某享有。因此，依照上述司法解釋的規(guī)定，王琢雖為本案需要共同進行訴訟的當事人，但其已明確表示放棄實體權利，故依法可不予追加其為本案當事人。故對某某公司的該項上訴理由，本院不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費778元（王某某預交384元，大連某某房地產開發(fā)有限公司預交394元），由王某某負擔384元，大連某某房地產開發(fā)有限公司負擔394元。

本判決為終審判決。

審　判　長　　宮黎明

審　判　員　　王　鵬

代理審判員　　季　燁

二〇一五年五月二十八日

書　記　員　　耿　艷

合同糾紛  律師