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遼寧省大連市中級人民法院

民事判決書

（2015）大民二終字第00732號

上訴人（原審原告）：孫某某，無職業。

委托代理人：王齊，北京市天元律師事務所律師。

委托代理人：李然，北京市天元律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：大連某某置業有限公司，住所地大連市沙河口區某某路某某號。

法定代表人：戚某某，該公司董事長。

委托代理人：楊某某，該公司職員。

委托代理人：劉亞棟，遼寧李冬艷律師事務所律師。

原審原告孫某某與原審被告大連某某置業有限公司（以下簡稱“某某公司”）商品房銷售合同糾紛一案，大連市沙河口區人民法院于2015年2月2日作出（2015）沙民初字第550號民事判決，孫某某不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年4月21日公開開庭審理了本案。上訴人孫某某及其委托代理人王齊、李然，被上訴人某某公司的委托代理人楊某某、劉亞棟到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院認為，本案爭議焦點是孫某某是否有權解除其與某某公司簽訂的商品房買賣合同。關于孫某某提出某某公司在未履行規劃、設計變更手續的情況下對案涉小區房屋的主體結構進行拆改、分割，影響買受人所購房屋質量和使用功能一節，本院認為，案涉商品房買賣合同第十條約定，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內書面通知買受人。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。大連市建委在民心網回復意見顯示，2014年9月，案涉小區在沒有辦理相關手續的情況下擅自將部分兩梯三戶的原有戶型改為兩梯五戶。某某公司雖對其拆改事實不認可，但未提供有力反駁證據，且亦無法向法庭提供房屋拆改經規劃部門批準或設計單位通過的任何證據。據此，可以認定嘉勝公司未經規劃部門審批或設計部門同意對案涉小區房屋進行了拆改。但孫某某能否以此為由主張解除雙方買賣合同，本院認為，孫某某是在查看現房后購買的房屋，所購房屋與其驗房時看到的房屋一致，結構、戶型、空間尺寸、朝向并未發生改變；至于某某公司對案涉小區內的其他房屋進行拆改，是否影響到孫某某所購房屋的質量或使用功能，僅憑孫某某提供的若干照片難以證明。況且，根據大連市建委在民心網回復意見可知，相關部門已責令某某公司將改建部分恢復原狀，并告知質監站在該項目沒有整改完畢之前不予辦理竣工驗收備案表。而案涉房屋已于2014年11月25日取得竣工驗收備案表。在孫某某提供的照片等尚不足以推翻竣工驗收備案表有關內容的情況下，不應認定某某公司拆改小區內其他房屋的行為已影響到孫某某所購房屋的質量和使用功能。故孫某某以某某公司拆改案涉小區其他房屋影響其所購房屋質量或使用功能為由主張解除合同，證據不足，本院不予支持。

關于孫某某以案涉房屋至今未辦理房屋所有權證為由主張解除買賣合同一節，本院認為，案涉商品房買賣合同第十五條約定，出賣人應當在商品房交付使用后360日內，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意期限屆滿后，出賣人仍不能辦理產權登記的，在此以后出賣人按日向買受人支付已付房款十萬分之一的違約金，合同繼續履行。期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權要求解除合同和賠償損失，非因出賣人的責任造成權屬登記逾期的，免除出賣人的逾期責任。根據該約定可知，買受人在商品房交付后的360日期限屆滿后再經過一年，才有權因出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記要求解除合同和賠償損失。案涉房屋于2013年8月23日交付，故即便房屋至今無法辦理房屋所有權證，孫某某也應當自2015年8月18日起才有權要求解除雙方合同和賠償損失。現孫某某以房屋無法辦理所有權登記為由主張解除合同并賠償損失，與雙方約定不符，亦無法律依據，本院不予支持。至于孫某某提及的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條和《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條之規定，應系在合同雙方對房屋產權辦理期限未作約定時適用，而案涉合同第十五條已對辦證期限進行了明確約定，應以雙方約定為準，故本案不應適用該規定。

關于孫某某提出的案涉房屋使用臨時用電、供水供暖不能達到正常要求、無法正常供氣、電梯存在重大安全隱患等問題，本院認為，對案涉房屋尚未供氣雙方并無異議；孫某某提供的證人證言、民心網有關投訴內容顯示，案涉房屋存在停水、停電及電梯運行不穩等情形。這些問題導致住戶生活的不便應屬必然，但其是否足以導致買受人無法正常生活進而影響合同目的的實現，現有證據尚不足以證明。何況，根據案涉商品房買賣合同第十三條有關裝飾、設備標準和第十四條關于基礎設施、公共配套建筑運行的有關約定可知，即便案涉房屋存在未依約供電、供水、供暖及電梯運行不穩等情形，亦應由某某公司繼續完善，而非解除合同。鑒于此，孫某某以供水、供電、供暖、供氣及電梯存在的有關問題為由主張解除雙方合同，依據不足，本院不予支持。

關于孫某某提出某某公司交付房屋時未竣工驗收合格一節，本院認為，案涉商品房買賣合同約定，某某公司應當在2013年10月30日前將經出賣人驗收合格的房屋交付給孫某某。根據有關法律規定可知，“經出賣人驗收合格”應是經建設單位組織的設計、施工、監理四方驗收，并形成工程竣工驗收報告。本案審理中，某某公司已經提供案涉工程的設計、施工、監理于2012年5月3日分別出具的設計文件質量檢查報告、工程質量評估報告、工程竣工報告以及建設單位同日形成的工程竣工驗收報告，證明案涉工程于2012年5月3日經建設單位組織竣工驗收合格。對此，孫某某提出工程驗收還應由有關公共服務部門參與竣工驗收，且上述報告無工程質量監督機構以及建設主管部門對驗收備案的確認應不予認可的觀點，本院認為，有關公共服務部門參與竣工驗收和驗收備案確認，與合同約定的經建設單位驗收合格不符，且驗收備案的確認只是建設行政主管部門履行行政職能的體現，工程竣工驗收合格與否與備案行為并無直接聯系；況且，案涉工程已經取得竣工驗收備案表，故孫某某該項觀點，缺乏事實依據，本院不予支持。至于孫某某提出某某公司提交的上述報告未附有建筑工程許可證、施工圖設計文件審查意見以及供水單位、供熱單位、供氣單位的驗收合格文件等資料一節，本院認為，孫某某提及的文件資料是工程辦理竣工驗收備案所需提交的有關資料，應由負責辦理竣工驗收備案的行政主管部門負責審查。故孫某某以某某公司提供的工程竣工驗收報告未附辦理竣工驗收備案所需材料為由主張該工程竣工驗收報告不符合法律規定，依據不足，本院不予支持。關于某某公司提交的上述報告由設計單位、施工單位、監理單位和建設單位同日出具，并不違反有關規定，孫某某以上述報告同日出具為由主張工程竣工驗收報告不具有真實性和合法性，依據不足，本院不予支持。至于孫某某提出上述報告形成于某某公司對案涉房屋拆改之前，與本案訴爭事實無關的觀點，本院認為，上述報告均形成于某某公司向孫某某交付房屋之前，系用于證明房屋交付時已經竣工驗收，而非用以證明某某公司在對案涉小區其他房屋拆改后房屋是否驗收合格。至于孫某某提出某某公司提交上述報告已過法定舉證期限、不應采信一節，本院認為，某某公司是應法庭調查的需要而提交的上述報告，不屬于故意或者重大過失逾期提交的證據材料，且與本案事實有關，孫某某以上述報告不屬于新證據為由主張不予采信該證據，依據不足，本院不予支持。綜上分析，某某公司提供的工程竣工驗收報告的效力應予確認。案涉房屋于2012年5月3日驗收合格，于2013年8月23日交付，即房屋交付時已經建設單位驗收合格，孫某某主張房屋交付時未經驗收合格與事實不符，其以此為由解除合同，本院不予支持。

至于孫某某提出的某某公司違規超建、占用人防工程等配套公建進行商業經營一節，本院認為，雙方合同并未將某某公司違規超建、占用人防工程等作為解除合同條件進行約定，即便存在這些事實，亦不足以對孫某某占有使用案涉房屋產生根本性的影響。故孫某某以此主張解除雙方合同，沒有法律依據，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費28，850元（上訴人預交），由上訴人孫某某負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　侯學枝

審　判　員　　丁大勇

代理審判員　　劉冬艷

二〇一五年五月二十五日

書　記　員　　耿　艷

合同糾紛  律師