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廣西壯族自治區南寧市青秀區人民法院

民事判決書

（2014）青民一初字第1889號

原告（反訴被告）姚某某，男，漢族，住黑龍江省某某縣某某鎮某某村。

委托代理人姚忠仁，廣西作一律師事務所律師。

被告（反訴原告）葉某某，男，漢族，住南寧市某某區某某大道。系南寧市XX商貿中心的業主。

委托代理人王旭東，北京大成（南寧）律師事務所律師。

原告（反訴被告）姚某某與被告（反訴原告）葉某某租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法指定審判員獨任審判，并公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）姚某某及其委托代理人姚忠仁、被告（反訴原告）葉某某的委托代理人王旭東到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告（反訴被告）姚某某訴稱，2014年2月24日，原、被告簽訂《XX商貿中心租賃合同》，由原告承租位于南寧市仙葫經濟開發區通泰路北二里X號、XX號X座X層商貿中心內X號商鋪，面積37.5平方米，作為休閑飲食經營場所，雙方約定租賃期間為2014年3月20日至2017年3月20日，第一年月租金2813元，原告向被告一次性支付3個月的租金并交納保證金5626元。合同還約定了其他事項。被告口頭承諾為了招徠生意每晚請人駐唱，還承諾除了合同約定的收費項目外不再收費，并保證3月28日開業但實際拖到4月8日才開業，這也給原告造成了一定損失。2014年5月10日，被告在未經通知租戶參與用電、用水總量計量監督的情況下，未經雙方協商自行決定按照自定標準向租戶攤派公攤水電費、電梯空調費用。原告不服，對公攤水電總量和單價都有異議要求協商，遭到被告拒絕。2014年5月14日，被告在未經通知原告斷電的情況下自行切斷原告的獨立用電，造成原告實際上無法經營，還造成原告購買的食材腐爛變質。后經仙葫開發區管委會、南寧電視臺等政府、媒體介入調解和報道，雙方也未能達成調解協議。被告切斷原告的獨立用電至今，還留置了原告存放在商鋪的煙酒、電視機等財物。原告認為，雙方簽訂的《XX商貿中心租賃合同》沒有約定公攤水電費的計價標準和支付方式、方法，被告在協商未果的情況下自行切斷電源導致原告無法實現合同目的，合同無法繼續履行。為維護原告的合法權益，原告特訴至法院，請求依法判令：一、確認原、被告于2014年2月24日簽訂的《XX商貿中心租賃合同》自2014年5月14日起解除；二、被告向原告返還剩余的租金3281.8元及保證金5626元；三、被告向原告賠償因被告擅自斷電造成的損失3000元；四、本案訴訟費用由被告承擔。

被告（反訴原告）葉某某答辯并反訴稱，2013年12月9日，被告與業主南寧市正佳物業服務有限責任公司簽訂《租賃合同》，取得南寧市仙葫經濟開發區通泰路北二里X號、XX號X座X層、XX層商鋪的租賃權。2014年2月7日，被告在上述商鋪二層設招商辦公室，對外公布《招商簡章》、《費用分攤收取辦法》、《業主自治裝修規則》、《廣告位置分配規則》等文件，正式對外招商。原告在充分了解并認可上述文件的內容，包括簽約前應了解的租賃物業、租金、水電費、公攤水電費、物業費等各項細節后，在與被告充分協商的基礎上，雙方于2014年2月24日簽訂《XX商貿中心租賃合同》，約定原告承租X號商鋪（面積37.5平方米），雙方并約定了租賃期限、租金、保證金；物業費、管理費、衛生費合計按6元／月／平方米收取，獨立電表按電表讀數1.3元／度收取；租金按季度交納，每期費用在下一期開始前10日內支付，物業費、水電費按月收取；租金交納日為交款當月20日前10天，過期視為違約。合同第六條第三款約定，原告未能在約定日期內交納租金及及相關費用的，包括但不限于租金、物業費、水電費、保證金及其他費用，無論是否經正式催繳，每逾期一日被告有權按遲延付款總額的2%收取違約金，超過十日的，被告有權扣押、沒收、封存原告的設備、貨物等財產，原告必須結清所欠租金、水電費及其他費用后才能取走被扣物品。同時合同自動提前終止并作廢，保證金及交納的各項費用不予退還，被告收回場地重新招租。本案合同簽訂當日，原告交納租金及保證金后，即進場裝修并開展經營活動。2014年5月4日，被告向原告送達費用清單，要求其在2014年5月10日前支付2014年4月份的自用水電費、公攤照明、公攤水費、公攤電梯電費、公攤空調電費、物業管理費等費用合計898元，但原告未按要求交納上述費用。被告多次通知原告交納，并另行給予三天寬限期，原告仍拒不交納。被告不得已在2014年5月14日采取斷電的方式追討上述費用。被告認為，原告實際占有使用租賃商鋪，理應按照合同約定和法律規定履行義務，原告拒不交納水電費及公攤費用，嚴重違反合同約定，被告有權要求原告依約履行合同、支付租金、水電費及公攤費用并承擔相應的違約責任。為此，被告提起反訴，請求判令：一、原告向被告支付2014年6月20日至2014年9月20日的租金8439元及逾期付款違約金6751.2元；二、原告向被告支付拖欠的從2014年3月20日起至實際租用租賃房屋期間的水費、電費、公攤照明費、公攤水費、公攤電梯電費、公攤空調電費、物業管理費合計2916元及逾期付款違約金2513.2元；三、本案反訴費用由原告承擔。

針對被告（反訴原告）葉某某的反訴，原告（反訴被告）姚某某辯稱，一、被告要求原告支付拖欠2014年6月20日至9月20日的租金及違約金沒有事實和法律依據。二、被告要求原告承擔2014年3月20日至實際占用租賃商鋪期間的水電費、物管費用及違約金沒有事實及法律依據。三、被告提供的格式合同沒有約定水費、公攤電費的收費標準，也沒有明確規定是否收取，只規定獨立電費、物管費用標準，被告執意按照自定單價及收費方法收費，在原告提出異議的情況下不協商解決而是采取單方停電方式脅迫原告同意，違背合同法的基本原則，具有明顯過錯，構成根本違約。保證金屬于押金性質，應退還給原告。

經審理查明，南寧市XX商貿中心于2014年1月16日經工商登記設立，企業性質為個體工商戶，組織形式為個人經營，經營者為葉某某，經營場所位于仙葫經濟開發區通泰路北X里X、XX號X座X層、XX層。

本案租賃商鋪位于仙葫經濟開發區通泰路北X里X、XX號X座X層、XX層（正佳綜合市場）的XX層，該房屋所有權人系南寧市正佳物業服務有限責任公司，2013年12月9日，葉某某與南寧市正佳物業服務有限責任公司簽訂《XX綜合市場商場租賃合同》，約定由葉某某承租XX綜合市場X層，建筑面積2258.53平方米，租賃期限七年，從2014年1月1日起至2020年12月31日；并約定物業費價格按1.5元／月／平方米收取，2017年1月1日起按2元／月／平方米收取，水電費按國家執行單價收取，垃圾費暫按1300元／月收取。2014年4月8日，南寧市正佳物業服務有限責任公司出具《證明》一份，同意葉某某按經營需要對外招商、招租。

2014年2月24日，南寧市XX商貿中心（甲方）與姚某某（乙方）簽訂《XX商貿中心租賃合同》，約定南寧市XX商貿中心將位于仙葫經濟開發區通泰路北二里X號、XX號X座X、XX層商貿中心內美食街X號商鋪（面積37.5平方米含公攤）出租給姚某某作為麻辣香鍋的經營場所使用；租賃期限從2014年3月20日至2017年3月20日止。合同第三條約定：1、第一年租金為2813元／月，以后每年漲幅8%，物業費、管理費、衛生費合計按6元／月／平方米收取，乙方獨立用電按月按電表度數1.3元／度收取；2、交款方式為按季度交（三個月一次），以后每期費用在下一期開始前10天內交納，物業費、水電費等每月收繳；本合同約定租金交納日為交款當月20日前10天，過期視為乙方違約；3、乙方簽訂本合同之時向甲方交付保證金5626元，乙方不得以保證金抵付租金及相關費用，合同正常期滿，乙方無違約時，甲方全額退回，但不計利息；乙方在經營期間如有違反規定、違法經營，無論是否造成損失，甲方將在乙方所交的保證金中扣除，保證金不夠的，乙方要及時補交，否則視為乙方違約，合同作廢，甲方有權采取強制措施清場，收回場地另外招租。合同第六條約定：3、乙方在約定的日期內未交納租金及相關費用，包括但不限于租金、物業費、水電費、保證金及其他費用，每逾期一天，按遲延款總額的2%計付違約金；超過10天的，甲方有權扣押、沒收、封存乙方設備、貨物等財產，乙方必須結清租金、水電費及其他費用后才能拿走被扣押貨物；同時本合同自動提前終止并作廢，保證金及繳納的各項費用不予退還，甲方收回場地重新招租；乙方拒不配合，也不派人撤離的，甲方有權單方面扣押乙方貨物、或強制性將貨物異地封存，由此造成的一切后果由乙方自負；4、乙方中途或合同期滿后撤場時，乙方裝修的屬固定不可移動的（包括并不限于乙方自己安裝的水電設備、吊頂、地面墻體、招牌等）不準拆除；甲方對乙方的一切裝修不予負責，撤場損失乙方自負。合同還約定了其他權利義務。合同中甲方處加蓋了“南寧市XX商貿中心”合同專用章，乙方處由姚某某簽字。同日，姚某某支付了2014年3月20日至2014年6月20日的租金8439元及押金5626元。

此后，南寧市XX商貿中心、葉某某發通知向姚某某催繳2014年4月份的各項費用，包括自用電費、自用水費、公攤照明、公攤水費、公攤電梯、公攤空調及物管費用等。雙方為公攤水電費的問題發生爭議。2014年5月14日，葉某某切斷涉案商鋪的電源。同日，雙方在仙葫管委會的主持下進行了調解，但由于意見分歧較大，調解未能達成協議。在調解過程中，南寧市XX商貿中心的負責人葉劍浩表示，只要租戶不交費用就不會通電，公攤方面的費用一定要租戶承擔。

2014年5月29日，姚某某通過其委托代理人姚忠仁向南寧市XX商貿中心、葉某某發出《關于要求南寧市XX商貿中心立即停止斷電行為全面履行租賃合同義務積極賠償損失的函》，主張在雙方對公攤水電費的計付標準等事項存在重大誤解的情況下，南寧市XX商貿中心可以從保證金中先行抵扣水電費，但是南寧市XX商貿中心未經協商并簽訂補充協議而自行斷電的行為嚴重侵害了姚某某的合法權益，并要求南寧市XX商貿中心、葉某某恢復供電，否則姚某某有權解除合同、要求退還剩余租金、押金，并要求賠償損失。南寧市XX商貿中心、葉某某則于2014年6月1日收到該函。此后，雙方因協商無果，姚某某遂于2014年6月5日訴至法院。另，葉某某當庭申請撤回其關于要求不予退回姚某某交納的保證金5626元的反訴請求。

在庭審中，就合同的解除問題。姚某某主張本案合同于2014年5月14日起解除；葉某某同意解除合同，但認為合同的解除時間為2014年12月4日。經本院釋明，雙方均表示合同解除后在本案中沒有需要相互返還的財產需要法院處理；另，原告雖主張其于租賃期間對涉案商鋪進行了裝修，但在本案中不需要就裝修損失向被告提起主張。

另查明，在庭審中：原告主張因斷電給其造成材料損失1000元、應得利潤損失2000元，經本院釋明，原告明確表示不申請對前述損失進行評估，被告對前述損失亦不予認可；原告主張其于2014年5月29日向被告發送律師函要求解除租賃合同，涉案商鋪內還留存有原告物品，其將自行與被告協商搬走而無需法院處理，涉案鋪面沒有與被告辦理交接手續，但涉案鋪面可以上鎖且被告已經換鎖，原告無法使用，且被告已經將鋪面另行出租給他人，但除其所提交的兩張照片外沒有其他書面證據；被告辯稱其未收到原告解除合同的通知，且原告所發律師函也沒有解除合同的意思表示，雙方沒有辦理涉案鋪面的交接手續，原告也沒有將涉案鋪面交回給被告，涉案鋪面從2014年5月14日后一直閑置，但由原告實際控制使用，被告沒有換鎖，2014年10月底，被告將涉案鋪面交給他人經營使用；此外，原告在訴訟過程中表示愿意支付自用水電費，主張自用電費應按1.3元／度計算，自用水費應按3.5元／立方米計算，但不同意支付公攤水電費，也不清楚水表、電表讀數。

再查明，南寧市正佳物業服務有限責任公司向南寧市XX商貿中心分別發出通知，要求支付5、6、7月份的水電費、垃圾費、電梯電費、綜合服務費等各項費用，其中水費單價按3.5元／度計算，電費單價按1.1元／度計算。葉某某為證明租戶應負擔的自用水電費，提供了其自行制作的《交費清單》，為證明租戶應負擔的公攤水電費，提供其自行制作的《二層每月物業應交費用對接表》、南寧市正佳物業服務有限責任公司發出的《交費通知單》、南寧市正佳物業服務有限責任公司出具的《收據》，上述《交費清單》及《二層每月物業應交費用對接表》上均沒有姚某某的簽字確認，且上述《交費通知單》、《收據》上記載的金額與《二層每月物業應交費用對接表》上記載的金額并不一致。

本院認為，南寧市XX商貿中心的業主葉某某向南寧市正佳物業服務有限責任公司承租涉案鋪面所在的房屋，并取得轉租權，其與姚某某于2014年2月24日在平等、自愿的基礎上協商一致簽訂的《XX商貿中心租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效的合同，雙方當事人均應恪守履行。

公攤水電費由哪一方承擔是雙方當事人爭議的焦點。根據雙方合同關于“物業費、管理費、衛生費合計按每月每平方米6元收取”、“乙方獨立用電按電表度數1.3元／度每月收取”、“物業費、水電費等每月收繳”的約定內容，可以得知物業費和水電費是分別計付，每月每平方米6元包括的是物業費、管理費及衛生費，并沒有包括公攤水電費。姚某某主張簽訂合同時葉某某口頭承諾按每月每平方米6元收取物業管理費及租戶自用水電費后無需交納其他公攤費用，但未能提供證據予以證明，葉某某對此亦不予認可，因此，對姚某某的該項主張，本院不予采信。雙方在合同中約定姚某某應按月支付物業費、水電費，而姚某某因公攤水電費的問題與葉某某發生爭議，應及時通過訴訟等合法途徑解決，而公攤水電費的計算問題并不影響租賃標的物的使用，故姚某某不能以此為由拒付其所應負擔的水電費用。姚某某未按時支付2014年4月的物業費、水電費等各項費用，故葉某某于2014年5月14日切斷涉案商鋪的電源，沒有超過《中華人民共和國合同法》第一百零八條規定的限度，因此，葉某某無須為此承擔違約責任，原告亦未對其主張的斷電損失申請評估，故對原告主張因葉某某斷電而提出的賠償損失3000元的訴訟請求，因無事實和法律依據，本院不予支持。但另一方面，由于葉某某切斷了商鋪的電源，姚某某也無法繼續正常使用商鋪，葉某某雖陳述其于2014年6月10日恢復供電，但并未提供相關證據予以證明，本院對此不予采信。另外，根據葉某某的自認，涉案鋪面從2014年5月14日開始一直處于閑置狀態，葉某某雖一直主張雙方沒有辦理交接手續、涉案鋪面系由原告實際控制而未向其交付，但其于2014年10月初將涉案鋪面交付給他人經營使用，由此可得，葉某某對于閑置后的涉案鋪面具有實際控制權，即自2014年5月14日以后涉案鋪面已經處于葉某某的實際控制之下，姚某某沒有繼續占有使用涉案鋪面，無須支付2014年5月14日以后的租金，因此，葉某某主張2014年6月20日至2014年9月20日的租金及逾期付款違約金，沒有事實和法律依據，本院不予支持。另外，葉某某已經收取姚某某2014年3月20日至2014年6月20日期間的租金，還應將2014年5月14日至2014年6月20日期間的租金返還給姚某某，上述期間（一個月零7天）租金計3469元。現姚某某只主張退還3281.8元租金，屬其權利的自行處分，本院予以照準。

對于葉某某主張的物業費、管理費、衛生費及逾期付款違約金的問題。2014年3月20日至2014年5月13日期間，姚某某占有使用涉案鋪面，根據雙方合同第三條約定，其應按6元／月／平方米承擔相應的物業費、管理費、衛生費，上述期間的物業費、管理費、衛生費計412.5元（計算方式：3月20日至3月31日：37.5平方米×6元／月／平方米×12天／30天=90元；4月：37.5平方米×6元／月／平方米=225元；5月1日至5月13日：37.5平方米×6元／月／平方米×13天／30天=97.5元）。雙方合同第三條約定，物業費、水電費等每月收繳；合同第六條還約定，乙方在約定的日期內未交納租金及相關費用的，每逾期一天，按遲延款總額的2%計付違約金。姚某某應于但未于次月1日前付清物業費、管理費、衛生費，還應承擔相應的違約金。但按2%每日的標準計付違約金的標準過高，本院酌情予以調整為按中國人民銀行貸款基準利率計算，因此，2014年3月20日至3月31日的物業費、管理費、衛生費的逾期付款違約金以90元為本金，從2014年4月1日起計算至付清之日止；2014年4月的物業費、管理費、衛生費的逾期付款違約金以225元為本金，從2014年5月1日起計算至付清之日止；2014年5月1日至5月13日的物業費、管理費、衛生費的逾期付款違約金以97.5元為本金，從2014年6月1日起計算至付清之日止。但由于姚某某從2014年5月14日開始就沒有繼續占有使用涉案商鋪，因此，姚某某無須支付此后的物業費、管理費、衛生費。對葉某某主張的2014年5月14日之后的物業費、管理費、衛生費及逾期付款違約金，沒有事實和法律依據，不予支持。

對于葉某某主張的租戶自用水電費的問題。對此葉某某僅提供了其自行制作的《交費清單》，上述《交費清單》并不足以證明租戶的實際用水用電量，也沒有得到姚某某的認可，因此，對葉某某要求姚某某按其制作的《交費清單》交納自用水費、電費，證據不足，不予支持。

對于葉某某主張的公攤照明、公攤水費、公攤電梯電費、公攤空調電費等水電費的問題。對此葉某某提供了其自行制作的《二層每月物業應交費用對接表》、物業公司發出的《交費通知單》及出具的《收據》，上述《交費通知單》及《收據》上記載的金額與《二層每月物業應交費用對接表》上記載的金額并不一致，對此葉某某也未能給出合理解釋，因此，對葉某某要求姚某某按其制作的《二層每月物業應交費用對接表》交納公攤照明、公攤水費、公攤電梯電費、公攤空調電費等公攤水電費，證據不足，不予支持。

對于合同是否已經解除或應予解除的問題。姚某某主張本案合同于2014年5月14日已經解除，但其未能提供充分證據予以證明。從姚某某于2014年5月29日向南寧市XX商貿中心、葉某某發函的內容上看，也沒有明確作出解除合同的意思表示，因此，對姚某某的上述主張，因缺乏事實和法律依據，本院不予支持。現雙方均同意解除合同，本院對此予以確認。對合同解除的時間認定的問題，葉某某已經于2014年10月底將涉案商鋪另行交付給他人經營使用，并同意合同于2014年12月4日解除，因此，本院確認雙方之間的租賃關系于2014年12月4日起解除。

對于保證金的問題。原告請求返還保證金，但其未按時支付2014年4月的物業費、水電費等各項費用，根據雙方合同關于“乙方在約定的日期內未交納租金及相關費用，包括但不限于租金、物業費、水電費、保證金及其他費用，保證金及繳納的各項費用不予退還”的約定及葉某某不同意返還之抗辯，原告該項請求，無事實和法律依據，本院不予支持。被告當庭申請撤回其關于要求不予退回原告交納的保證金5626元的反訴請求，屬于當事人處分自己的合法權益，本院予以準許。

對于上述債務的承擔問題。南寧市XX商貿中心系個體工商戶，葉某某是業主，根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第四十一條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十六條第一款之規定，在民事訴訟中，起字號的個體工商戶應以營業執照登記的戶主（業主）為訴訟當事人。個體工商戶營業活動所產生的權利義務均由業主直接承擔。本案南寧市XX商貿中心的民事責任由葉某某承擔。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百零八條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第四十一條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十六條第一款之規定，判決如下：

一、確認原告（反訴被告）姚某某與被告（反訴原告）葉某某于2014年2月24日簽訂的《XX商貿中心租賃合同》于2014年12月4日解除；

二、被告（反訴原告）葉某某應向原告（反訴被告）姚某某返還2014年5月14日至2014年6月20日期間的租金3281.8元；

三、原告（反訴被告）姚某某應向被告（反訴原告）葉某某支付2014年3月20日至2014年5月13日期間的物業費、管理費、衛生費412.5元及逾期付款違約金（違約金計算方式：以90元為本金，從2014年4月1日起計算至付清之日止；以225元為本金，從2014年5月1日起計算至付清之日止；以97.5元為本金，從2014年6月1日起計算至付清之日止）；

四、駁回原告（反訴被告）姚某某要求被告（反訴原告）葉某某退回保證金5626元的訴訟請求；

五、駁回原告（反訴被告）姚某某要求被告（反訴原告）葉某某賠償因斷電造成的損失3000元的訴訟請求；

六、駁回被告（反訴原告）葉某某要求原告（反訴被告）姚某某支付2014年6月20日至2014年9月20日的租金8439元及逾期付款違約金6751.2元的訴訟請求；

七、駁回被告（反訴原告）葉某某要求原告（反訴被告）姚某某支付拖欠的從2014年3月20日起至實際占用租賃房屋期間的水費、電費、公攤照明費、公攤水費、公攤電梯電費、公攤空調電費及逾期付款違約金的訴訟請求。

本訴受理費49元，由原告（反訴被告）姚某某負擔。

反訴受理費228元，由被告（反訴原告）葉某某負擔。

上述義務，義務人應于本案判決生效之日起十日內履行完畢，逾期則應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息，權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院或與本院同級的被執行的財產所在地人民法院申請執行。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院或南寧市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提交副本，上訴于南寧市中級人民法院，并在上訴期限屆滿后七日內預交上訴費用。逾期不交也不提出緩交、減交和免交申請的，則按自動撤回上訴處理。

審判員　　韋偉杰

二〇一五年一月十五日

書記員　　唐維婷

合同糾紛