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湖南省衡陽市中級人民法院
民事判決書
（2015）衡中法民一終字第152號
上訴人（原審原告）柏某某，男。
上訴人（原審原告）楊某某，女。
二上訴人的共同委托代理人唐為，湖南居安律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）衡陽市某某開發(fā)有限公司，住所地衡陽市石鼓區(qū)某某村某某組。
法定代表人李某某，該公司董事長。
委托代理人吳萍菲，湖南天戈律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審第三人）凌某（曾用名丁某某），男。
委托代理人眭柯夫，湖南綱維律師事務(wù)所律師。
上訴人柏某某、楊某某、衡陽市某某開發(fā)有限公司（以下簡稱華源公司）因與被上訴人凌某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖南省衡陽市石鼓區(qū)人民法院（2014）石民二初字第100號民事判決，向本院提出上訴。本院2015年3月4日立案受理后，依法組成合議庭，于同年4月21日公開開庭審理了本案。上訴人柏某某及其與楊某某的共同委托代理人唐為、上訴人華源公司的委托代理人吳萍菲、被上訴人凌某的委托代理人眭柯夫到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2010年5月13日，華源公司將其開發(fā)的華源裝飾材料市場D1棟104號門面（以下簡稱104號門面）租賃給凌某，租賃期限從2010年6月1日至2012年11月30日。2010年10月25日，華源公司與柏某某、楊某某簽訂商品房買賣合同，將該門面出售給柏某某、楊某某。為保證凌某能繼續(xù)使用門面，華源公司于2010年11月3日與柏某某、楊某某簽訂租賃合同，并約定華源公司租用該門面，建筑面積149.82㎡，租期從2010年12月1日至2012年11月30日，租金349860元由華源公司在簽訂合同時一次性支付給柏某某、楊某某。合同簽訂后，各方均按約履行了各自的義務(wù)。租賃合同到期后，由于凌某與柏某某、楊某某未能就租賃價格協(xié)商一致，凌某退出租賃門面，并于2013年7月15日支付柏某某、楊某某租金20676元（租金計算至2013年6月15日，減去門面未續(xù)租損失60000元，砌墻費(fèi)20000元）。柏某某、楊某某以華源公司拖欠門面租金為由提起訴訟，請求：判決華源公司支付2012年12月至2013年12月門面租金154256.5元，違約金15426元，凌某承擔(dān)連帶支付責(zé)任；判決華源公司承擔(dān)上述期間的物業(yè)管理費(fèi)。
另查明，2014年1月10日，柏某某、楊某某將104號門面出租給案外人王坤，每平方米為46元／月。
原判認(rèn)為，柏某某、楊某某與華源公司于2010年11月3日簽訂的租賃合同是雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。合同簽訂后，華源公司按約將租期內(nèi)的租金全部支付給了柏某某、楊某某，履行了合同的義務(wù)。合同期滿后，華源公司未及時返還租賃門面，繼續(xù)使用該門面且未足額支付租金，其行為屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。柏某某、楊某某主張華源公司應(yīng)支付門面租金符合法律規(guī)定，予以支持。根據(jù)凌某提供的《關(guān)于協(xié)調(diào)D-1棟103、104、105號門面相關(guān)事項的處理意見》、衡陽市華源物業(yè)管理有限公司出具的《華源建材市場D1棟103-105號門面租賃的情況說明》、凌某申請出庭的兩位證人的證言以及柏某某、楊某某收到的最后租金20676元的事實(shí)，可證明華源公司已于2013年6月15日將租賃物交付給了柏某某、楊某某。柏某某、楊某某的門面面積為149.82㎡，參照其2014年出租給案外人王坤的價格為46元／㎡／月（即149.82㎡×46元／月×7.5個月為51687.90元），已付租金20676元，華源公司還應(yīng)支付柏某某、楊某某門面租金31011.90元。請求稱華源公司應(yīng)承擔(dān)違約金15426元和鋪面物業(yè)管理費(fèi)。租賃到期后，柏某某、楊某某與華源公司就門面租賃一直在協(xié)商，且華源公司支付了部分門面租金，雙方對未付部分存在爭議，因此華源公司并未違約，柏某某、楊某某主張物業(yè)管理費(fèi)無具體金額，無證據(jù)證明，故對柏某某、楊某某的該項請求不予支持。因柏某某、楊某某與凌某之間不存在合同關(guān)系，故凌某在本案中不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，對凌某提出柏某某、楊某某應(yīng)支付砌墻費(fèi)20000元和未續(xù)租門面造成的損失60000元的主張，亦不予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零九條、第二百二十四條第一款、第二百三十六條之規(guī)定，判決：一、被告衡陽市某某開發(fā)有限公司于判決生效后十日內(nèi)給付原告柏某某、楊某某門面租金31011.90元。二、駁回原告柏某某、楊某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案一審案件受理費(fèi)3694元，由原告柏某某、楊某某共同負(fù)擔(dān)3019元，被告衡陽市某某開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)675元。
宣判后，原審原告柏某某、楊某某、原審被告華源公司不服，均向本院提起上訴。柏某某、楊某某上訴稱：原審認(rèn)定2013年6月15日返還104號門面證據(jù)不足；第三人未提起反訴，其主張的砌墻費(fèi)及未續(xù)租門面損失費(fèi)不應(yīng)作為本案審理范圍；本案應(yīng)按原租賃合同約定的97元／㎡／月的標(biāo)準(zhǔn)確定拖欠租金；華源公司未足額支付租金，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。請求撤銷原判，支持柏某某、楊某某的訴訟請求。
華源公司上訴稱，門面租賃到期后，華源公司與柏某某、楊某某的合同關(guān)系已終止，雙方之間已不存在租賃關(guān)系，也不存在侵權(quán)關(guān)系，且104號門面一直由凌某占用并支付租金，應(yīng)視為華源公司已將門面返還柏某某、楊某某。請求撤銷原判，駁回柏某某、楊某某對華源公司的訴訟請求。
針對柏某某、楊某某的上述，華源公司答辯稱，原審關(guān)于門面返還時間、砌墻費(fèi)、未續(xù)租門面損失、租金標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定是正確的。請求駁回柏某某、楊某某的上訴。
針對華源公司的上訴，柏某某、楊某某答辯稱：門面租賃到期后，華源公司沒有將門面返還，柏某某、楊某某與華源公司之間仍存在租賃關(guān)系，且凌某和華源公司之間的租賃關(guān)系與柏某某、楊某某無關(guān)，相應(yīng)責(zé)任應(yīng)當(dāng)由華源公司承擔(dān)。
針對柏某某、楊某某、華源公司的上訴，凌某辯稱：柏某某、楊某某和華源公司之間的租賃關(guān)系與凌某無關(guān)。請求駁回柏某某、楊某某、華源公司對凌某的上訴請求。
在本院指定的舉證期限內(nèi)，各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。
經(jīng)審理查明，2010年5月13日，華源公司與凌某簽訂租賃合同，華源公司將其開發(fā)的華源裝飾材料市場D1棟101-105號（含104號門面，共五間）門面租賃給凌某經(jīng)營陶瓷，面積共778.47平方米，租金分段計算：2010年6月1日至2010年11月30日租金20609元／月，2010年12月1日至2011年11月30日租金24371元／月，2011年12月1日至2012年11月30日租金29884元／月。同年10月25日，華源公司與柏某某、楊某某簽訂商品房買賣合同，華源公司將104號門面出售給柏某某。同年11月3日，華源公司與柏某某、楊某某簽訂租賃合同，柏某某、楊某某將其購買的104號門面租賃給華源公司，該合同約定：華源公司在簽訂合同時一次性支付租金349860元；華源公司可另行轉(zhuǎn)租或繼續(xù)履行其原作為出租方與承租方所簽訂的租賃合同；如一方違約，則應(yīng)向另一方一次性支付總租金10%的違約金。租賃合同到期后，華源公司與柏某某、楊某某對續(xù)租及租金數(shù)額多次協(xié)商未果，之后，凌某也參與了協(xié)商，各方仍未達(dá)成一致。2013年6月15日，凌某搬離104號門面，并將鑰匙交付柏某某、楊某某。2013年9月2日，華源公司與柏某某及103號門面業(yè)主夏瓊芳達(dá)成《關(guān)于協(xié)調(diào)D1棟103、104、105號門面相關(guān)事項的處理意見》，約定由華源公司負(fù)責(zé)追繳凌某拖欠的門面租金，并負(fù)責(zé)在D1棟102號與103號門面間砌墻完全間隔，砌墻費(fèi)20000元由103、104、105號業(yè)主承擔(dān)，從華源公司追繳凌某拖欠門面租金中扣除。
原審查明其他事實(shí)清楚，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為：一、關(guān)于各方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系問題。柏某某、楊某某與華源公司簽訂的租賃合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)全面履行。租賃合同到期后，華源公司既未主張終止租賃合同并將門面返還柏某某、楊某某，也沒有要求凌某搬出門面，華源公司還多次與柏某某、楊某某就續(xù)租及租金問題進(jìn)行協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”之規(guī)定，華源公司與柏某某、楊某某之間形成不定期租賃合同關(guān)系。雖然凌某根據(jù)其與華源公司簽訂的租賃合同實(shí)際占有104門面，但其與柏某某、楊某某之間既未簽訂租賃合同，也沒有租賃房屋的意思表示，雙方不具有合同關(guān)系，凌某支付柏某某、楊某某款項的性質(zhì)應(yīng)為代華源公司支付的租金。因此，華源公司提出租賃合同到期后，華源公司與柏某某、楊某某合同關(guān)系已終止，門面已返還的理由以及柏某某、楊某某提出凌某應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的理由均于法無據(jù)，本院均不予采納。
二、關(guān)于租金數(shù)額、違約責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用負(fù)擔(dān)問題。因原租賃合同到期后，柏某某、楊某某與華源公司之間形成不定期租賃合同關(guān)系，原租賃合同繼續(xù)有效，故租金標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)按原合同履行。柏某某、楊某某提出應(yīng)按原租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計算租金的理由于法有據(jù)，本院予以采納。凌某在原審中申請出庭的兩位證人的證言以及提供的銀行匯款單可證明104號門面返還柏某某、楊某某的時間為2013年6月15日，柏某某、楊某某提出原審認(rèn)定門面返還時間依據(jù)不足的理由不能成立，本院不予采納。華源公司支付柏某某、楊某某的租金應(yīng)從2012年12月1日至2013年6月15日，合計196天，租金為93935元（349860元÷730天×196天）。2013年9月2日，華源公司與柏某某達(dá)成《關(guān)于協(xié)調(diào)D1棟103、104、105號門面相關(guān)事項的處理意見》，約定華源公司負(fù)責(zé)在D1棟102號與103號門面間砌墻完全間隔，砌墻費(fèi)20000元由103、104、105號業(yè)主承擔(dān)，柏某某已簽字確認(rèn)。因凌某已代華源公司履行了砌墻義務(wù)，故柏某某、楊某某應(yīng)按該處理意見承擔(dān)砌墻費(fèi)20000元的三分之一即6667元，該款可折抵華源公司應(yīng)付的租金。柏某某、楊某某提出砌墻費(fèi)不應(yīng)作為本案審理范圍的理由不能成立，本院不予采納。因此，華源公司還應(yīng)支付柏某某、楊某某門面租金66592元（93935元－20676元－6667元）。在不定期租賃期間，柏某某、楊某某與華源公司就門面續(xù)租等問題多次協(xié)商，由于原租金標(biāo)準(zhǔn)是華源公司在銷售門面時為促銷所確定，并不能真實(shí)反映市場規(guī)律，原租金標(biāo)準(zhǔn)（97元／㎡／月）不但遠(yuǎn)高于華源公司租賃給凌某的租金標(biāo)準(zhǔn)（38元／㎡／月），而且比現(xiàn)租金標(biāo)準(zhǔn)（46元／㎡／月）多一倍，雙方因租金標(biāo)準(zhǔn)差距過大不能達(dá)成一致，華源公司并無拒絕支付租金主觀故意，且凌某代華源公司支付了部分租金，故華源公司并未違約。柏某某、楊某某提出華源公司未足額支付租金，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的理由不能成立，本院不予采納。凌某主張的60000元未續(xù)租損失屬其與華源公司之間的法律關(guān)系，不屬于本案審理范圍。柏某某、楊某某提出凌某主張的未續(xù)租門面損失費(fèi)不屬本案審理范圍的理由于法有據(jù)，本院予以采納。柏某某、楊某某主張的物業(yè)管理費(fèi)因無證據(jù)證實(shí)，本院不予支持。
綜上，原判認(rèn)定部分事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，處理欠妥，依法應(yīng)予糾正。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條、第二百二十四條第一款、第二百三十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷湖南省衡陽市石鼓區(qū)人民法院（2014）石民二初字100號民事判決；
二、上訴人衡陽市某某開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上訴人柏某某、楊某某門面租金66592元；
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
三、駁回上訴人柏某某、楊某某的其他訴訟請求。
本案一審案件受理費(fèi)3694元，二審案件受理費(fèi)3694元，合計7388元，由上訴柏某某、楊某某負(fù)擔(dān)3694元，上訴人衡陽市某某開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3694元。
本判決為終審判決。
審判長 龍 巍
審判員 劉麗婭
審判員 周雋斕
二〇一五年四月二十九日
書記員 唐宇翔
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