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江蘇省盱眙縣人民法院

民事判決書

（2014）盱民初字第2255號

原告胡某某，工人。

被告盱眙某某有限公司，組織機構代碼553****8-0。住所地：盱眙縣某某鎮某某路某某號。

法定代表人舒某某，該公司董事長。

委托代理人范某某。

委托代理人曾浩，江蘇一正律師事務所律師。

原告胡某某訴被告盱眙某某有限公司（以下至判決主文前簡稱“五洲公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法由代理審判員王云云適用簡易程序，于2014年11月10日公開開庭進行了審理。后因案情復雜，依法組成合議庭于2015年1月27日公開開庭進行可審理。原告胡某某、被告五洲公司委托代理人范某某、曾浩到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告胡某某訴稱，2013年7月21日，原告胡某某在盱眙縣五洲國際置業有限公司開發的五洲國際A區ABCD段一層購買兩間商業用房，分別為A121號商業用房，建筑面積為50.14平方米，房價總額為人民幣壹佰零伍萬元整。A122號商業用房，建筑面積為49.29平方米，房價總額為人民幣壹佰零伍萬元整。合同約定2013年12月31日交付使用，但被告至今未按合同約定交付房屋。被告不僅不交付，還惡意將原告房屋出租給他人謀取利益。合同雖約定違約金1%，但不足以彌補原告的損失。現原告要求被告按照合同規定退還購房款貳佰壹拾萬元整，并按同期銀行貸款利息的4倍承擔違約責任。為維護原告的合法權益，請求法院判決1.解除原、被告簽訂的五洲國際A區ABCD段一層121、A122號商業用房購房合同；2.被告退還購房款210萬元；3.被告支付違約金60.9萬元（自2013年7月21日至2014年10月6日按銀行同期貸款利息的4倍計付）。

被告五洲公司辯稱，同意解除與原告簽訂的五洲國際A區ABCD段一層A121、A122號商業用房購房合同并退還購房款210萬元。我公司是綜合的商業地產運營公司，該項目不是單純的銷售商鋪，為了客戶的利益公司還委托無錫五洲國際商業運營公司盱眙分公司進行商鋪的商業運營，以實現商鋪的增值和五洲品牌的發展，實現客戶與公司的雙贏。我公司在廣告宣傳和實際的銷售過程中都會與購房人協商將所售的房屋由運營公司委托經營若干年并簽訂委托經營協議，委托經營的前五年如果有收益購房人放棄。運營公司作為市場的培育和前期運營等相關投入作為前提條件，由我公司對出售的商鋪給付一定的價格優惠。原告與銷售代理人惡意串通，惡意的只享受優惠，不簽訂委托經營協議，損失了被告的利益，也影響了商鋪的整體招商，損害了其他業主的利益，原告所購買的房屋是整體招商的一部分，所以被告無法單獨交房，所以被告不同意支付違約金。原告訴訟主張按銀行貸款利率四倍支付違約金亦無合同和法律依據。

經審理查明，2013年7月21日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》兩份，約定由原告購買被告開發的“盱眙五洲國際廣場”第A區ABCD段1層A121、122號商業用房。A121號房建筑面積為50.14平方米，總價款為105萬元，A122號房建筑面積為49.29平方米，總價款為105萬元，上述兩份合同第八條交付期限中均約定：“出賣人應當在2013年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備商品房交付使用批準文件的商品房交付買受人使用”；第九條出賣人逾期交房的違約責任中均約定：“逾期超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金”。合同簽訂后，原告一次性支付了上述兩套房屋購房款210萬元，被告于同年8月5日向原告出具了購房發票兩份。嗣后，在未經原告同意的前提下，被告委托盱眙五洲國際商業運營有限公司將盱眙五洲國際廣場一期A棟107-109、120-122號6間商鋪出租給案外人趙曉花使用，租賃期限為2013年7月27日至2018年7月26日，租金自2013年7月27日起計算，其中2013年7月27日至2016年7月26日，每月租金26734元，2016年7月27日至2017年7月27日，每月租金30172元。但合同在實際履行過程中，作為商業營銷策略，趙曉花實際需交納第一年租金53468元、第二年租金106936元、第三年租金160404元、第四年租金362064元、第五年租金362064元。其中A棟107-109、120-122號商鋪實際建筑面積為289.81平方米，原告所購兩套商鋪建筑面積為99.43平方米。根據租賃合同約定前三年租金標準折合每平方米每月租金為92.25元，本案訴爭房屋建筑面積為99.43平方米，原告所購房屋每月租金為9172元。

訴訟中，原告申請將解除合同違約金計算期限調整自2013年7月21日起至法院判決確定解除之日止。

上述事實，有當事人陳述、原告提供的商品房買賣合同、發票、商鋪租賃合同、被告提交的商品房買賣合同、商鋪委托經營管理協議、本院依職權對趙曉華丈夫王曉兵的談話筆錄等證據予以證實，經庭審質證，本院予以認定。

本院認為，《中華人民共和國合同法》第九十三條規定：當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同條件成就時，解除權人可以解除合同。本案中，被告未按商品房買賣合同約定時間向原告交付房屋，已逾期超過90日，滿足了合同約定解除條件，現原告訴請解除雙方間的合同，被告亦不持異議，并同意退還原告購房款210萬元，本院予以確定。對于雙方爭議的合同解除后的損失賠償問題，被告抗辯認為原告與部分銷售人員惡意串通，拒不簽訂委托經營管理協議導致無法交房，因原告不認可與被告在協商訂立商品房買賣合同過程中存在必須同時簽訂委托經營管理協議的事實，被告亦未舉證證明原告與銷售人員有惡意串通行為，故被告在未與原告協商一致的情況下將訴爭房屋租賃給他人長期使用，導致無法交房，致合同目的無法實現事實上造成了原告相應的損失，被告依法應予賠償。原告現主張以房款為基數，參照銀行貸款利息的四倍給付損失，缺乏相應依據，本院難以支持，但即使按雙方簽訂合同時中國人民銀行1-3年期同期貸款利率6.15%計算，原告每月亦產生直接利息損失10762.5元，同運營公司與案外人趙曉花簽訂的租賃合同每月產生的租金收益9172元相近，而雙方商品房買賣合同約定的解除合同2.1萬元的違約金畸低，確不足以彌補原告所產生的損失，原告主張調整違約金請求有依據，綜合本案證據環境，本院酌情確定原告損失為每月1萬元。因雙方合同約定交房時間為2013年12月31日，故原告可享有的合同逾期利益應當自2014年1月1日起計算。原告在訴訟中變更違約金計算期限，系行使正當的訴訟權利，并無不妥，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第二十八條之規定，判決如下：

一、解除原告胡某某與被告盱眙某某有限公司于2013年7月21日就盱眙五洲國際廣場第A區ABCD段1層A121、A122號房簽訂的兩份《商品房買賣合同》；

二、被告盱眙某某有限公司于本判決生效后十日內返還原告胡某某購房款210萬元并按每月1萬元賠付違約金（自2014年1月1日起至本判決確定給付之日止）

三、駁回原告胡某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費28472元，由原告胡某某負擔5034元，被告盱眙某某有限公司負擔23438元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省淮安市中級人民法院。同時根據《訴訟費用交納辦法》的有關規定，向該院預交上訴案件受理費（收款人：淮安市財政局；開戶行：淮安市農業銀行城中支行；帳號：34×××54）。

審　判　長　　陳正龍

代理審判員　　王云云

人民陪審員　　余從洲

二〇一五年一月二十九日

書　記　員　　卓　蕾

合同糾紛