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內(nèi)蒙古自治區(qū)興安盟中級人民法院

民事判決書

（2014）興民終字第522號

上訴人（原審被告）郭某，男，1970年7月17日生人，漢族，個體，現(xiàn)住某市。

委托代理人劉清林，內(nèi)蒙古匡維律師事務(wù)律師。

被上訴人（原審原告）姜某，男，1985年6月20日生人，漢族，個體，現(xiàn)住某市。

委托代理人孫曉光，內(nèi)蒙古奧斯律師事務(wù)所律師。

委托代理人高某，女，1961年6月29日生人，漢族，個體，現(xiàn)住某市。

原審第三人劉某，男，1982年8月18日生人，農(nóng)民，現(xiàn)住某市。

上訴人郭某因房屋買賣合同糾紛一案，不服某市人民法院（2014）烏民初字第260號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月24日立案，并于同年7月2日公開開庭審理了本案。上訴人郭某的委托代理人劉清林，被上訴人姜某及委托代理人孫曉光、高某到庭參加訴訟。第三人劉某經(jīng)合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院判決查明，2010年5月20日，第三人劉某將自有的位于烏蘭哈達(dá)鎮(zhèn)烏蘭胡碩村的房屋、院落及魚塘賣給郭某，總價款為190，000.00元，由第三人劉某負(fù)責(zé)辦理過戶變更手續(xù)，其費(fèi)用雙方均擔(dān)，還約定了其他事項(xiàng)。2012年7月10日，郭某將該房屋（房屋面積100平方米左右、另一個面積230平方米左右）、魚塘（1600平方米）、院落（使用面積500平方米）及附屬設(shè)施賣給姜某，總價款850，000.00元，付款方式，先給付300，000.00元，合同簽訂后再給付450，000.00元，余款100，000.00元待姜某實(shí)地考察后一次性付清（4個月）。違約責(zé)任：郭某不按期交付房屋，每逾期一天按房價總額千分一計(jì)算給付姜某違約金；姜某不按合同約定支付房款，每逾期一天按未付房款千分一計(jì)算給付被告違約金；如房屋有質(zhì)量問題影響姜某生產(chǎn)、生活，一切責(zé)任由郭某承擔(dān)，并賠償姜某的損失；合同簽訂后，不得擅自變更或解除合同，如客觀原因?qū)е潞贤獬诚蚪嘲词袌鲈u估價返還房款，并賠償姜某的房屋裝修費(fèi)。其他約定：姜某在圈圍墻時郭某有義務(wù)協(xié)助，如發(fā)生權(quán)屬爭議，由郭某負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決，雙方約定了其他事宜。事后，姜某找土地主管部門辦理變更手續(xù)時，土地部門拒絕辦理，理由是姜某不屬本村村民，姜某以因該房屋（土地）不能辦理過戶手續(xù)，故擔(dān)保、抵押等權(quán)利不能行使，姜某遂訴至法院要求解除合同返還房屋款。在庭審中姜某提供，1、姜某與郭某簽訂房屋買賣合同、第三人劉某與郭某簽訂合同，證明郭某方違約。郭某質(zhì)證認(rèn)為，姜某相關(guān)權(quán)利不能行使，不是郭某的原因，要求合同無效的理由不成立。2土地使用證，證明我們持該土地證到相關(guān)部門不能辦理過戶手續(xù)。郭某質(zhì)證認(rèn)為，土地證的真實(shí)性沒有異議。郭某提供，雙方簽訂的合同，證明該合同依法簽訂，真實(shí)有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。姜某質(zhì)證認(rèn)為，真實(shí)性沒有異議，至于合同的效力由法院裁判。

原審法院判決認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織從外的農(nóng)村居民和市民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，姜某、郭某所簽訂房屋買賣合同雖然雙方真實(shí)意思表示，但因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均有過錯，姜某與郭某間的房屋買賣合同無效，故郭某理應(yīng)將姜某所交付的房屋價款予以返還，姜某應(yīng)搬出此房屋返還給郭某。郭某辯稱，該房屋買賣合同合法有效，應(yīng)繼續(xù)履行，其辯稱沒有事實(shí)和法律依據(jù)，郭某的抗辯理由，不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：一、原告姜某與被告郭某間房屋買賣合同無效；二、被告郭某返還原告姜某房屋價款750，000.00元；三、原告姜某返還被告烏蘭哈達(dá)鎮(zhèn)烏蘭胡碩村的房屋、院落及魚塘。案件受理費(fèi)11，300.00元，原告承擔(dān)5650.00元，被告承擔(dān)5，650.00元，訴前保全費(fèi)4020.00元，被告承擔(dān)。”

宣判后，郭某不服原審法院判決，向本院提起上訴。

上訴人郭某上訴稱：被上訴人的訴請非常明確，是要求解除合同，而不是要求認(rèn)定合同有效還是無效，結(jié)果一審判的第一項(xiàng)就是合同無效。因?yàn)榻獬贤姆珊蠊秃贤瑹o效的法律后果是不一樣的，所判非所訴的判決應(yīng)予撤銷。二、一審法院判決當(dāng)中的本院認(rèn)為違反法律規(guī)定一審法院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民和市民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。根據(jù)現(xiàn)行的《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款的規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批誰。”這是在說不禁止農(nóng)村村民出賣住房，只不過就是出賣以后再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。一審法院判決當(dāng)中的本院認(rèn)為違反了法律的規(guī)定，判決應(yīng)予撤銷。三、一審判決沒有法律根據(jù)適用法律只有一個條款，那就是《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項(xiàng)即違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。然而，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條明確指出：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”一審判決依據(jù)的效力性強(qiáng)制沒有法律根據(jù)。本案所涉房屋的性質(zhì)不是簡單的住宅，而是臨道的商業(yè)用房，用于經(jīng)營。本案所涉的房屋買賣沒有危害社會本案所涉房屋的買賣沒有侵占耕地，沒有損害社會利益，沒有損害公共利益，沒有損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益。這樣的房屋買賣不應(yīng)判決無效。被上訴人的訴請應(yīng)予依法駁回。

被上訴人姜某答辯稱：同意原審法院判決。

經(jīng)審理查明：原審法院查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民和市民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，雙方均有過錯。上訴人郭某與被上訴人姜某所簽訂房屋買賣合同雖然是雙方的真實(shí)意思表示，但因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，姜某與郭某間的房屋買賣合同無效。故郭某理應(yīng)將姜某所交付的房屋價款予以返還，姜某應(yīng)搬出此房屋將房屋返還給郭某。姜某在起訴時雖沒主張法院確認(rèn)合同是否有效，但在法院審理時首先就得確認(rèn)合同的效力。故本案原審法院按房屋買賣無效處理并無不當(dāng)。上訴人郭某的上訴理由不能成立，其請求本院不予支持。原審法院判決無誤。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)11，300.00元，由上訴人郭某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　王曉梅

代理審判員　　李　楊

代理審判員　　崔玲玲

二〇一四年九月九日

書　記　員　　宋曉慧

合同糾紛