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北京市東城區人民法院

民事判決書

（2014）東民初字第00970號

原告：史某英，女，1960年6月7日出生。

委托代理人：謝華平，北京市京銳律師事務所律師。

委托代理人：林金微，北京市京銳律師事務所律師。

被告：董某平，男，1970年3月29日出生。

委托代理人：徐尊立，北京市盈科律師事務所律師。

原告史某英訴被告董某平房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年12月27日立案受理。依法由代理審判員代凈適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告及其委托代理人謝華平，被告委托代理人徐尊立到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告史某英訴稱：1991年10月16日，原告以鄭×的名義與被告董某平簽訂房屋買賣《協議》，約定以15000元價格將被告所有的本市東城區***號院***號***間（建筑面積16.7平方米）出賣給原告。后被告要求加價10000元，實際成交價格為25000元，原告于1992年8月21日向被告支付了全部購房款，被告將房產證原件以及房屋交給原告。原告將房屋重新翻建后入住，直至2009年第二次翻建后一直居住在此。在此過程中，因被告搬至他處居住，原告無法找到被告。后原告找到被告要求辦理房屋過戶手續，被告要求加價，遭到原告拒絕，被告拒不配合原告辦理過戶手續。2010年6月7日，被告將原告的房屋房門撬鎖，將原告的物品強行搬走。經報案，原告才得知被告董某平于2010年6月10日將房屋以830000元價格賣與李**，并辦理了過戶手續。2011年4月，史某英起訴董某平、李**，要求確認董某平與李**之間惡意串通簽訂的買賣協議無效，法院判決駁回史某英的訴訟請求。后史某英起訴要求確認史某英與董某平之間簽訂的房屋買賣合同有效，并要求李**返還房屋，法院判決確認史某英與董某平之間存在事實房屋買賣合同關系，但駁回了原告的其他訴訟請求。原告認為，鑒于法院判決已經確認原、被告之間存在事實買賣合同關系，被告惡意違約一房二賣，致使雙方的買賣合同無法履行，損害了原告的合法權益。故原告訴至法院，請求判令解除原、被告雙方之間于1991年10月16日形成的事實房屋買賣合同關系；判令被告返還原告購房款25000元；判令被告賠償原告購房款25000元的利息損失（以25000元為基數，按年息28%為標準計算自1992年8月29日起至本判決生效之日止）；判令被告賠償原告房屋差價損失805000元；本案訴訟費由被告負擔。

被告董某平辯稱：同意解除原、被告之間的事實房屋買賣合同關系。原告所述的25000元購房款沒有法律依據，法院雖然依法確認原、被告雙方之間存在事實房屋買賣合同關系，但并未確定真實的購房價格。對此，被告僅認可向原告借款5000元的事實。原告所主張的利息計算標準也不正確。被告認可出售涉訴房屋的價格為830000元，但被告認為原告以此來主張房屋差價損失的訴訟請求金額過高，希望法院予以調整。

經審理查明：位于本市東城區***號院***號***間（以下簡稱涉訴房屋，建筑面積16.7平方米）原系被告董某平所有的私房。原告自1992年起居住使用涉訴房屋，并持有涉訴房屋的所有權證原件。

2010年5月6日，被告董某平與案外人李**簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（經紀成交版），約定被告董某平將涉訴房屋出售給案外人李**，成交價格為167000元，涉訴房屋的租賃情況為未出租。當日，被告董某平與案外人李**簽訂《裝修款補充協議》，約定被告董某平出售給案外人李×的房屋裝修折價款為663000元，被告董某平凈得總價款為830000元。2010年6月10日，被告董某平與案外人李**以網簽形式簽訂了《存量房屋買賣合同》（經紀成交版），約定被告董某平以167000元的價格將涉訴房屋出售給案外人李**。后案外人李**取得涉訴房屋的所有權證。2010年6月，被告董某平與案外人李**及房屋中介公司一同到涉訴房屋處由開鎖公司將房門打開，將其中物品清點封存，并搬至他處存放。事后，原告拒絕領取物品。

2011年4月6日，史某英在本院起訴董某平、李**房屋買賣合同糾紛一案，以董某平在與史某英于1991年達成事實房屋買賣合同關系后，仍與李**惡意串通簽訂《存量房屋買賣合同》，將涉訴房屋過戶給李**為由，要求確認董某平與李**簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。本院依法作出（2011）東民初字第04705號民事判決書，認定史某英沒有證據證明李**購買涉訴房屋時在主觀上存在惡意，且李**與董某平存在惡意串通、騙取登記，損害史某英合法利益的行為，故本院判決駁回史某英的訴訟請求。史某英不服判決，提起上訴。北京市第二中級人民法院依法作出（2012）二中民終字第4527號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。上述判決現已發生法律效力。

2012年3月27日，史某英在本院起訴董某平、第三人李**房屋買賣合同糾紛一案，要求確認史某英與董某平就涉訴房屋存在事實房屋買賣合同關系，第三人李**將涉訴房屋返還史某英。本院依法作出（2012）東民初字第04559號民事判決書，認定史某英雖未直接與董某平簽訂房屋買賣合同，但根據《協議》及證人鄭×的證言，可認定1991年10月16日，史某英與董某平就買賣涉訴房屋達成一致意見，并已實際履行，故本院判決確認史某英與董某平就涉訴房屋存在事實房屋買賣合同關系，駁回史某英的其他訴訟請求。史某英不服判決，提起上訴。北京市第二中級人民法院依法作出（2013）二中民終字第06506號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。上述判決現已發生法律效力。

庭審中，證人鄭×出庭證明，1991年底其與原告共同與被告協商原告購買涉訴房屋事宜，確定價格為15000元，由被告書寫《協議》，內容為：“董某平將鼓樓（東城）***號***間賣給鄭×，已交付7500元，待過戶后另付7500元，共計15000元。特定以下協議，原一切書面協議均作廢。”當時原告給付被告8000元。1992年初，被告取得產權證后將房價提高到25000元，原告給付7000元后，接受了該價格，并于此后給付被告10000元。鄭×書寫了1992年8月29日的《收條》，并由被告簽字。對此，被告不認可證人證言的真實性。另，原告提供被告于1992年8月29日簽字的《收條》復印件以及被告按印的《證明》，擬證明被告收到原告購房款25000元的事實。對此，被告不認可真實性，否認收過原告購房款25000元，稱與原告之間系借款關系，且《證明》系原告強迫被告的情形下由被告按印的，不認可原告的證明目的。

上述事實，有（2011）東民初字第04705號民事判決書，（2012）二中民終字第4527號民事判決書，（2012）東民初字第04559號民事判決書，（2013）二中民終字第06506號民事判決書，《協議》，證人證言及當事人的當庭陳述等證據在案為證。

本院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。根據法律規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。關于原告主張解除與被告之間就涉訴房屋形成的事實房屋買賣合同關系的訴訟請求，根據人民法院已生效判決確認，原告與被告就涉訴房屋存在事實房屋買賣合同關系，現因被告已將涉訴房屋出售給案外人李雄飛，并已辦理完畢房屋過戶手續，致使原告與被告之間就涉訴房屋的事實房屋買賣合同目的客觀上無法實現。故對原告的該項訴訟請求，于法有據，本院予以支持。

關于原告主張被告返還購房款25000元，并給付購房款利息的訴訟請求，根據原告提交的1991年10月16日的《協議》及證人鄭×的證言，可認定原告于1992年8月29日共計向被告支付購房款為25000元。故對原告要求被告返還購房款并給付購房款利息的訴訟請求，具有事實和法律依據，本院予以支持。但對原告主張按年息28%計算購房款利息的標準，于法無據，本院酌情予以調整。關于被告主張與原告之間系借貸關系的抗辯意見，因被告未提供證據予以證明，故對被告的該項抗辯意見，本院不予采信。

關于原告主張被告賠償原告房屋差價損失805000元的訴訟請求，根據原、被告之間約定的涉訴房屋購房款，以及被告董某平與案外人李雄飛之間簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（經紀成交版）及《裝修款補充協議》中約定的涉訴房屋總價款，可以確定原告就涉訴房屋確實存在差價損失，由于該損失數額明確，且系因被告董某平違背誠實信用原則，將涉訴房屋“一房二賣”所導致，故被告董某平應就該差價損失給予原告合理賠償。具體賠償數額，考慮到原告在長達十幾年的時間里未及時向被告主張權利及合同其他具體履行情況，本院酌情予以判處。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條第（四）項、第九十七條、第一百一十三條之規定，判決如下：

一、原告史某英與被告董某平于一九九一年十月十六日形成的事實房屋買賣合同關系于本判決生效之日解除；

二、被告董某平于本判決生效后十日內返還原告史某英購房款二萬五千元；

三、被告董某平于本判決生效后十內給付原告史某英購房款利息損失（以二萬五千元為基數，自一九九二年八月二十九日起至本判決生效之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算）；

四、被告董某平于本判決生效后十日內賠償原告史某英房屋差價損失七十萬元；

五、駁回原告史某英的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費6900元，由原告史某英負擔1897元（已交納），由被告董某平負擔5003元（于本判決生效之日起七日內交納）。

如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

代理審判員　代　凈

二〇一四年三月十八日

書　記　員　宿云達

合同糾紛