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北京市西城區人民法院

民事判決書

（2013）西民初字第22175號

原告（反訴被告）楊某，男，19**年**月**日出生。

委托代理人賈金勇，北京國舜律師事務所律師。

被告（反訴原告）李某臨，男，19**年**月**日出生。

被告（反訴原告）方某，女，19**年**月**日出生。

原告楊某與被告李某臨、方某，反訴原告李某臨、方某與反訴被告楊某房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。楊某委托代理人賈金勇，李某臨、方某均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告楊某訴稱：原告系北京市原宣武區長椿街**號樓**門**號房屋的產權人。原告與被告為親屬關系（被告方某系原告之妻的親侄女）。原告夫婦自1993年離京赴美，涉案房屋一直空置，鑰匙交親家母代管。2000年前后機關房改，原告自市糧食局購買了該房，房產證由一位老同志代管。后經原告同意，方某夫婦即二被告搬入該房居住，無償使用該房至2011年6月。2011年5、6月，二被告未經原告同意，對涉案房屋進行了裝修，并一再表示，裝修費由自己承擔，不要原告分擔費用。后二被告提出每月交房租1000元，自2011年7月起實行，原告表示同意。2012年9月，原告與妻子回京探親，與被告進行了交談，要求收回房子，同意給兩個月寬限期，即自2012年11月17日前騰空房屋。同年10月11日，原告又以雙方數年來慣用的電郵方式通知二被告退房交鑰匙，同時告知二被告已委托我愛我家出租該房，如二被告不按期搬走而繼續占用該房，應按市價交房租，每月4600元。2012年12月14日，原告再次通過電郵通知二被告上述事項。2013年3月31日，原告再次通知上述事項，并通過郵寄方式將信件寄給了二被告所在單位--中國石油渤海鉆探油氣井測試公司。至原告起訴之日，二被告也未向原告交換房屋及鑰匙，且自2012年9月至起訴日的房租也未繳納。故原告現特訴至法院，要求二被告立即騰退北京市西城區長椿街**號樓**門**室的房產，并交換相關附屬設備、家具及房門鑰匙；2、支付2012年9月1日至實際騰房之日期間的房租（其中2012年9月1日至同年11月17日按照每月1000元計算；2012年11月18日至2013年12月24日按照每月4600元計算）；3、案件受理費由二被告承擔。

被告李某臨、方某辯稱：1995年，原告將涉案房屋委托二被告管理。2005年，因為李某臨到北京工作，才搬到涉案房屋居住。2006年原告回國，口頭要求二被告對房屋進行裝修。2010年3月23日，原告通過電子郵件聯系二被告，再次要求我們對房屋進行裝修。2011年5月二被告通過電郵就裝修房屋的事情聯系原告，原告回信同意裝修。雙方協商裝修費由二被告承擔，但需要對房屋長期居住。房屋每月1000元。此后二被告一直按照此標準向原告支付房屋至2012年8月。2012年9月，原告回國，要求二被告騰房，我們表示同意騰房，但原告應向我們支付裝修費，原告當時同意，但要求我們列出明細，此后雙方因為其他事情產生矛盾，就一直沒有協商。在原告回國前我們與原告之子楊光協商，裝修補償款及工人費共計10萬元，楊光當時已經同意了，但回去跟原告商量后原告不同意。2012年11月25日，二被告將涉案房屋騰空。此前即2012年9月，原告回國時，二被告曾經交給原告一把房屋鑰匙。交房時由于原告不在國內，又沒有委托他人接收，二被告只得將鑰匙交給原告單位的老干部處，但老干部處不管接收。另2012年9月，原告回國后也在涉案房屋居住過。現涉案房屋已騰退交接完畢，楊某堅持該請求沒有依據，對于第二項訴訟請求，表示二被告早于2012年11月15日即已騰空涉案房屋，不同意交付此后的房屋使用費，此前的房屋使用費同意按照每月1000元的標準給付。訴訟費應由原告承擔。

反訴原告李某臨、方某反訴稱：原告之妻邢千系被告方某的姑姑。原告于1993年協同邢千前往并滯留美國。自1995年起，原告請求工作和家住河北省廊坊市萬莊的二被告幫助原告打理在國內的3處房產、工資和存款等所有事務。二被告于是從眾多的原代管人手中收回了原告的存款和房門鑰匙，充當了原告一家”國內駐京辦事處”的角色。原告為便利二被告為其在京辦理事務，同時考慮到涉案房屋長期無人居住以及原告一家人回國需要落腳地點等因素，主動邀請二被告來此居住。2005年下半年，二被告因工作地點暫時變動到北京，才較多時間使用涉案房屋。2006年至2010年，原告多次要求二被告為其裝修涉案房屋。當時該房較殘破、漏水嚴重，二被告于2011年5月1日給原告發郵件，告知把房子裝修一下，征求其意見。5月5日，原告回郵件表示同意裝修，表示：修房的事06年就提，去年又提過，一直不落實，現在你們決心要修，我覺得很好。并建議說：如果你們還在這房住一段時間，可以考慮付房租，修理費可由房租扣還。2011-5-8，二被告給原告回郵件，明確說明：我們還需要在這房子住較長一段時間，依我兒子的發展方向而定，對此要求原告表示同意。經過雙方往來電子郵件以及電話的溝通，原告同意二被告出資裝修房屋和每月按照1000元的標準自2011年7月起支付租金。按此方式雙方一直執行到2012年9月中旬，原告回到國內后突然提出不讓二被告繼續居住該房了。經過二被告多方交涉，原告同意給付二被告裝修費。后因原告否認收到二被告2006年和這次在京期間交給他財產錢款之事，雙方產生爭執，后由于被告方某的母親病逝和原告于當月27日返美等原因，雙方在京期間未能就裝修費的給付金額和搬離時間達成協商。2012-9-27日上午約11時左右，原告之子楊光給被告方某來電話說原告給他打了電話，楊光同意給二被告裝修費補償款10萬元。原告回國后繼續委托楊光通過電話與二被告協商上述事宜。2013-1-23日晚，楊光在電話中與二被告商談，二被告一再讓步將裝修補償款降低到8.5萬元，同時告訴楊光，二被告已經搬離涉案房屋，隨時可以交接。雙方商定以2013年2月15日為交接日，通過中間人陳云峰一手交錢一手交鑰匙。但原告不知何故反悔，中間人也未向二被告支付裝修款和辦理移交房屋。盡管如此，二被告仍于當日將最后遺留在房內的自用物品搬離。其實，在原告提出不讓二被告在涉案房屋繼續居住之后，二被告就已經籌措資金在北京購買了商住房。在搬入新房之前即2012年11月至2013年2月中旬期間，二被告借住在友人陳**家中，同時忙于新房裝修.涉案房屋在此期間已經空置。二被告于2013年1月23日晚與楊光通過電話，告知其我們已經搬家了。2013年5月4日，二被告再次通過電子郵件告知我們搬家一事，楊光通過郵件回復稱：”很高興你們已經搬離。”另原告于2012年9月7日至9月27日在京期間，二被告曾經將該房騰給原告居住，并將房屋鑰匙交給了原告。原告離京時并沒有將鑰匙返還給二被告，且原告此后再未給我們來過任何電話，也未委派人與二被告聯系。倒是二被告聯系到原告所在單位的離退休管理處陳站長，希望由單位出面解決問題，并將鑰匙轉交給該處托管，但被拒絕。綜上，二被告早已將房門鑰匙交給原告，并在搬離后通知了原告，原告隨時可以收回涉案房屋，不存在二次騰房的問題。綜上，原告既然同意二被告長期租賃使用涉案房屋，在二被告裝修后僅使用一年多就要求二被告騰房，理應向二被告支付裝修費用。故二被告現提出如下反訴請求：1、要求楊某支付裝修費殘值70795.15元；2、支付裝修費利息，按26個月計算，為16949元；3、支付房屋鑒定費5000元；4、反訴費1222元；5、剩余電費580.59元；6、裝修期間在外租房費9000元，以上合計103546元。

反訴被告楊某辯稱：一、原告無需支付二被告對涉案房屋對裝修支付的款項。1、原告對于二被告的裝修房屋具有所有權；2、二被告是基于與原告的租賃關系而享有涉案房屋的使用權。通過雙方的電子往來信件可以看出，二被告自2011年7月起以每月1000元的標準向原告支付租金，可以認定雙方的租賃關系。3、二被告擅自改變房屋格局進行裝修前并未經過原告的許可，事后也未得到原告的追認。根據雙方的往來郵件可以充分證明二被告在裝修房屋前，未征得原告的同意。在2011年5月18日二被告的電子郵件中，其中第二條：在收到你的這個郵件（系指原告于2011年5月17日曾電子郵件通知二被告將維修計劃，包括修購項目，分項費用及總開支預算告知原告，待其考慮負擔能力后通知二被告后再開工的電子郵件）前，我們已經聯系了裝修公司，訂購了地板、門窗等大部分東西，并交了訂金，并且已經騰空房子了，已經動工了。通過上述內容，足以說明二被告在未經原告同意的情況下已經對涉案房屋進行了裝修，并且對于房屋格局就進行了改變（見《工程造價鑒定意見書》。4、二被告在進行裝修前后，均表示費用由其自行承擔，無需原告支付。在2011年5月18日，二被告的電子郵件中第1條以及2011年5月1日二被告發給原告的郵件中，二原告明確表示，費用由二被告自已承擔。綜上，原告對二被告就裝修支付的款項，沒有支付的義務。二，基于上述答辯意見一，原告無需支付涉案房屋的裝修費，同時原告基于對涉案房屋的所有權，有權對上述房屋予以出售、出租，二被告無權干涉。根據《物權法》第三十九條規定，所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，非所有權人無權干涉。三、根據《民事訴訟法》關于反訴的規定，二被告主張原告支付人力勞務的經濟補償之訴求，反訴訴求不成立。根據《民事訴訟法》規定，反訴與本訴的訴訟請求必須在事實或者法律上有牽連；二被告主張基于為原告管理包括涉案房屋在內的三套房產以及代為領取工資等勞務主張人力勞務的經濟補償屬于勞務合同糾紛，本訴案件屬于原告基于租賃關系主張租金以及騰退房屋而產生的租賃合同關系，兩者從法律事實和法律關系層面均不相同，故二被告主張原告支付人力勞務的經濟補償的反訴請求不成立。

經審理查明，原告系北京市原宣武區長椿街**號樓**門**層**號房屋的產權人。被告方某系原告之妻邢千的侄女。原告夫婦自1993年離京赴美。此間，原告將包括購買三里河房產等國內的一些事宜委托二被告幫助辦理。2005年，原告將其所有的北京市西城區長椿街**號樓**門**室交給二被告管理。雙方未簽訂書面租賃合同，亦未約定使用費用和期限。2010年3月，原告通過電子郵件要求二被告維修涉案房屋。2011年7月后，雙方約定使用費每月1000元。

二被告于2011年5、6、7月間對涉案房屋進行了裝修，范圍包括室內裝修改造（含重新粉刷墻面、天棚、鋪設地板等，廚房衛生間隔斷拆改、陽臺拆改，原有門窗拆改及加防盜窗網等）、電器工程（原有電線、燈具、開關拆除，重新布管穿線、安裝配電箱、燈具、插座、開關、面板以及墻面剔槽）、給排水工程（原有浴盆、坐便、地漏、洗菜盆以及排水管拆除，新裝洗菜盆、坐便、除臭地漏、給排水管等）、采暖工程（主臥鑄鐵暖氣片拆除、主臥、次臥暖氣片支管拆除，重新安裝）。2011年8月入住。

2012年9月7日至同年9月27日，原告回國期間在涉案房屋居住。

原告于2012年9月17日要求二被告騰出涉案房屋，否則按每月4600元交納租金。同年9月27日，原告與二被告因委托事務辦理交接等問題發生糾紛，后報警。

二被告于2013年5月4日通過電子郵件通知原告之子楊光其已經搬離，原告之子楊光于當日就此作出答復稱：很高興你們已經搬離，請將房子的鑰匙交給陳云峰先生，否則你們仍須對房子負責，直到交出鑰匙......

根據陳云峰的證言：2013年1月24日，楊光曾來電，想請我為中間人，監督處理交房事宜，并簽個協議。2月5日，將款（8.5萬元）寄來，并代收回長椿街房鑰匙。1月27日，楊光第二次來電，因有些問題未談妥，暫停此事，以后再無聯系。

2013年9月10日，原告持起訴理由要求二被告騰房并支付此間的房屋租金。

2013年10月25日，李某臨、方某當庭表示愿意向楊某交接涉案房屋。原告代理人表示不能接受，需請示原告后再作答復。

同年12月25日，楊某委托代理人賈金勇與李某臨、方某交接了涉案房屋及全部房門鑰匙。經雙方清點，截止到當日，電表顯示剩余1189度電，合計金額為580.59元。

審理中，經二被告申請，北京市高級人民法院隨機選擇，本院委托北京建基業工程管理有限公司對涉案房屋的裝修殘值進行了工程造價鑒定（不含活動家具、家電、未涉及原告為裝修所購置剩余電費及其他基本生活費用。結論為：造價總合計78226.68元（未折舊），折舊后現值為70795.15元。

現原告仍要求二被告騰退北京市西城區長椿街**號樓**門**室的房產，并交還相關附屬設備、家具及房門鑰匙；支付2012年9月1日至實際騰房之日期間的房租（其中2012年9月1日至同年11月17日按照每月1000元計算；2012年11月18日至2013年12月24日按照每月4600元計算；同時承擔案件受理費。

李某臨、方某表示涉案房屋已騰退交接完畢，楊某堅持該請求沒有依據，對于第二項訴訟請求，表示二人早于2012年11月15日即已騰空涉案房屋，不同意交付此后的房屋使用費，此前的房屋使用費同意按照每月1000元的標準給付。同時提出反訴，請求如下：1、要求楊某支付裝修費殘值70795.15元；2、支付裝修費利息，按26個月計算，為16949元；3、支付房屋鑒定費5000元；4、反訴費1222元；5、剩余電費580.59元；6、裝修期間在外租房費9000元，以上合計103546元。

楊某不同意第一、二、六項反訴請求，理由是裝修未經過楊某同意，第三、四項聽從法院判決，同意給付剩余電費580.59元。

審理中，原告針對其主張，向本院提交了如下證據：1、電子郵件打印件三份，證明原告于2012年9月17日要求二被告騰出涉案房屋，否則按每月4600元交納租金；2、郵件截屏、房屋租賃協議，證明原、被告的房屋租賃關系及二被告一直不予騰房并拒絕交納租金的事實；3、吳濤書證，內容如下：證明①、2012年9月楊某與我們聯系，想托我們代理出租長椿街**號樓**門**號房屋。②、2012年9月20日，我們去看過該房，根據當時行情和房子情況，我們提出租金每月4600元。③、2012年9月27日，雙方簽了房屋出租委托代理合同，當時房子未交給我們，所以雙方商定，房子什么時候交到我們手里，合同什么時候生效。④、2013年12月5日，我們從律師處拿到鑰匙，2014-2-1，我們租出該房，因為是年底淡季，固（故）租金每月4200元。2014、3月1日吳濤。證明涉案房屋月租金為4600元。4、銀行存折復印件，證明二被告曾將原告的錢用他們自己的名字存入多家銀行。

二被告對證據一不認可，稱沒有收到上述郵件。認可證據二中的前11封電子郵件，但不認可原告的證明目的。表示這些郵件能證明原告同意每月收取二被告1000元使用費，同意被告住較長一段時間，裝修房屋的費用從租金里扣除。不認可證據3，理由是無法認可上述事實的真實性，且每月4600元租金包含了二被告的精裝修和家具在內。對證據4的證明目的不予認可。

二被告針對其主張，提交了如下證據：1、原告書信，證明二被告為原告及其家人在國內辦理了大量的事務性工作；2、購房手續，證明二人因為購買了上述住房，已從涉案房屋搬走；3、證人陳**證言。證人出庭作證證明如下事實：李某臨夫婦于2012年10月、11月向證人借房居住；房屋地址位于北京市朝陽區朝陽北路**號院**號樓**層**號；居住期間為2012年10月、11月至次年3月15日左右。4、勾翠蓮證言光盤，證明如下事實：①、1996年楊某之妻邢千委托證人將涉案房屋交給其侄女方某管理；②、方某接管涉案房屋后，很負責地管理房屋，并為邢千將三里河的房屋買下。③、方某為三里河房屋的裝修和出租出了大力。5、陳云峰證言光盤，陳云峰證明如下事實：2013年1月24日，楊光曾來電，想請我為中間人，監督處理交房事宜，并簽個協議。2月5日，將款（8.5萬元）寄來，并代收回長椿街房鑰匙。1月27日，楊光第二次來電，因有些問題未談妥，暫停此事，以后再無聯系。6、二被告與楊光的電子郵件及雙方電話協商記錄，其中2013年5月5日，發件人為guang*****@yahoo.comm給zgbjlxi的郵件，內容如下：小臨，剛剛見到此郵件，很高興你們已經搬離，請將房子的鑰匙交給陳云峰先生，否則你們仍須對房子負責，直到交出鑰匙。我們二月的協商中斷是因為方某否認口頭”君子”協議：”保持房子設備及家具目前完好狀態，”而堅持要搬走原已列入裝修項目的6間東西所至（致）。鑒于這房子”一直空著”這個新情況，現在對”房子設備家具完好裝（狀）態的”了解也許與那時有所出入，這出入也許會影響我們早時商談的費用。不知可否，除了經電郵送來裝修的賬單之外，也將房子目前的主要設備家具列個單子送來。2011年5月1日，zgbjlxi@sina.com發給楊某的郵件：內容如下：......我們想將房子裝修一下。主要是衛生間漏水、陽臺窗臺風化裂口很大需要維修，洗澡，洗衣服也很不方便。我們打算把衛生間和廚房裝修一下，作防水層、更換舊電線。重裝洗臉盆、做好洗衣機的上下排水。廚房、衛生間貼瓷磚。由于洗衣機下水部分漏水，維修多次也不好用，電冰箱太老舊，每天耗3度電，所以，我們計劃重新買洗衣機和電冰箱，費用我們自己承擔......；2011-5-5楊某回復郵件，內容如下：......修房的事，06年我們回去時就提，去年又提過，一直不落實，現在你們決心要修，并承擔費用，我覺得很好，算是對多年用房的回饋。由此我想到，你們遲早要買房，不知這房還要用多久。如果還在住一段，可以考慮付房租，修理費可由房租扣還......。2011年5月18日，二被告給楊某發送郵件，內容如下：......①、首先向你們說明，房屋裝修費用由我們自己出，你們不要分擔費用，只是你們在房租上給予優惠。②、在收到你們這個郵件前，我們已經聯系了裝修公司，訂購了地板、門窗等大部分東西。并交了訂金，并且已經騰空房子了，已經動工了。③、房租裝修內容如下：更換陽臺、廚房、衛生間、臥室門窗、防盜門。更換衛生間所有設備、做防水、貼瓷磚。廚房做整體櫥柜、墻面、地面貼瓷磚、擴展客廳面積、臥室、客廳陽臺鋪復合木地板。維修陽臺、陽臺做保溫、做護欄。更換房屋所有老化電線，水管線。更換大屋暖氣片。更換現有的老舊的洗衣機、電冰箱。更換大床、小床。小屋裝個空調。買實用的沙發、茶幾等。④、考慮是自己住，我們買的材料是環保的，多次物比三家，力求用較少的錢，辦較多的事。按照上述裝修內容裝修好后，如果你們將來回北京，住起來才相對方便。⑤、就是對外出租，也得裝修房屋達到拎包入住的條件。否則就不好出租，也租不了好價格。三里河得（的）房子就是裝修后才方便出租的。那時的材料費、人工費比現在低很多。⑥、按上述裝修內容，估計費用在6萬左右。因為國內的物價、人工費用比以前高了很多（一個人工費一天就200多元）。只有待裝修完后，給你們匯報費用細節。再次強調你們不需要出任何費用。⑦、關于市場租金；目前市場上在長椿街附近地段和該房屋結構，面積基本相同的房子，出租房屋條件達到拎包入住的條件（必須配備：洗澡器、電視、冰箱、洗衣機、空調、廚房櫥柜、燃起（氣）爐、沙發、茶幾、寫字臺、席夢思床、寬帶、電話入戶、地板、大衣柜等等），租金在2500--3000元左右。如果按照你們93年出國時的家居環境，是無法出租的。⑧、如果該房子對外出租，你們的東西就要搬到小屋儲存。也只能出租大屋、客廳、廚房、衛生間。⑨、我們每月給你們1000元租金，從2011-7月裝修完后開始付給你們。姑姑伯伯，如果你們考慮將來回國，我們可以幫助照顧你們......租賃協議見附件。2011年5月24日，楊某通過電子郵件作出回復：協議稿看了，框架不錯，幾個問題，你考慮一下，我們再商量定案。①、指導思想，互助互惠，應在各方面有所體現。有些事不寫入協議，但要達成共識，保證遵守，屬于”君子協定。”2、雙方主要責任和權利，根據互助互惠原則，甲方主要責任：有償提供住房，房租優惠，按市場標準少收一定比例，負責必要的維修。乙方主要責任：承擔甲方委托的事務，管好甲方的房產和財物。3、雙方都有解除權。條件如何規定，體現互助互利。4、你們這次裝修，是否寫入協議？如果寫入，應尊重歷史，全面敘述：長期用房是無償的，主動裝修是回報，裝修成果屬于房主。我意是不寫入，因為有個階段問題，無償使用是一個階段，有償使用是一個階段。協議是規范新階段的，裝修是前個階段的事。證明如下事實：①、二被告在裝修房屋之前已經事前征求過原告意見，原告回郵件同意我們裝修房屋。②、原告回國之后一直是由其子楊光與二被告在電話協商裝修補償事宜，雙方一致同意于2013年2月15日由原告的朋友陳云峰負責交接房屋和支付裝修補償款；③、二被告已經按照約定2013年2月15日將部分自用電器搬離了涉案房屋，原告此時已經具備接收房屋的條件；④、最遲在2013年5月4日，原告也應該知道被告于同年2月15日已經完全搬離，原告堅持要求二被告交付房屋鑰匙的要求不是其不能接收房屋的理由；⑤、證明原告委托人楊光在2013年5月4日與被告李某臨電話協商在支付裝修費及房屋交接的事實。楊光提議并同意的方案要其待向原告匯報，但是原告反悔了。⑥、證明兩次推翻協議，不是二被告拒不交房。⑦、證明二被告沒有收到原告所謂的兩封電子郵件的《通知信》，且該《通知信》的內容和與其兒子楊光前后兩次與二被告協商裝修補償款與房屋移交日期等內容并不一致，其所謂于11月17日前的搬離期等事實不一致7、原告與被告就涉案房屋裝修有關郵件拷屏，證明如下事項：①、原告多次要求二被告裝修涉案房屋并同意被告裝修涉案房屋；②、原告同意被告較長期使用該房，同意月付1000元；③、證明原告知道涉案房屋的裝修內容及被告出資裝修房屋的事實。8、王澤書證，內容如下：”2012年9月中旬，從美國回來的老太太在我的修理鋪（地址：下斜街59號樓下）配了一把長椿街**號樓**門**室防盜門鑰匙。特此證明證明人：王澤2013年、9、16。”

楊某認為證據1、2、3與此案無關，對勾翠蓮和陳云峰的證言均不認可，理由是證言不屬實。對王澤的書證不予認可，理由是證人未到庭。

審理中，二被告主張涉案房屋的騰房時間應按照其在郵件中通知原告之子楊光的騰退的時間即2013年5月4日起算，原告對此不認可，表示騰房不等于交接，鑰匙尚未交接。

以上事實，有雙方當事人陳述、涉案房屋產權證、等在案佐證。

本院認為：原、被告雙方就涉案房屋雖然未簽訂書面合同，但原告將涉案房屋交給二被告使用，并約定二被告向其支付租金，雙方已經形成事實上的租賃關系。依照相關法律規定：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。對于不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。由于原、被告雙方未就涉案房屋的租賃期限作出約定，原告作為出租方可隨時要求解除合同，但應在合理期限之前通知二被告。鑒于2013年12月25日，楊某委托代理人賈金勇與李某臨、方某已經交接了涉案房屋及全部房門鑰匙。原告仍要求二被告立即騰退北京市西城區長椿街**號樓**門**室的房產，并交換相關附屬設備、家具及房門鑰匙，已沒有事實依據，本院對此不予支持。

被告應否向原告支付2012年9月1日至實際騰房之日期間的房租，租金標準如何計算？

要解決該請求，首先應明確如下兩個問題：1、租金標準如何認定？原告主張的自2012年11月起按照每月4600元的標準計租是否合理？2、涉案房屋的實際騰房之日如何確定？

現雙方均認可：涉案房屋每月1000元的標準，自2011年7月起算，至2012年11月為止。故對于原告要求二被告自2012年9月1日至同年11月17日按照每月1000元計算之請求，本院予以支持。考慮到原告自2012年9月7日至同年9月27日期間一直居住使用涉案房屋，應扣除上述期間的房租租金，酌情定為800元。

原告主張的自2012年11月起按照每月4600元的標準計租是否合理？

對此，本院作如下分析：1、鑒于二被告已對涉案房屋進行了全面裝修，僅裝修殘值即高達70795.15元，裝修及室內現有的家具均是涉案房屋租金增值的因素，故原告在未對二被告的裝修進行經濟補償并扣減家具因素的前提下，單方以該標準要求二被告就增值的部分提高房屋使用費，對二被告顯然不公平；2、本案現有證據顯示，二被告自2011年5、6、7月間對涉案房屋進行了裝修，范圍包括室內裝修改造、電器工程、給排水工程、采暖工程等多個裝修項目。2011年8月入住。2012年9月7日至同年9月27日，原告回國期間尚在涉案房屋居住。扣除裝修期間及原告居住期間，二被告在對涉案房屋進行了全面裝修之后僅居住了1年零2個月，原告即要求二被告無條件騰退，且拒絕對二被告的裝修作出任何補償或以房租形式進行扣減。故二被告以裝修補償尚未通過居住形式得到補償為由不同意騰房，并無不妥。故原告主張的自2012年11月起自二被告實際騰房之日止按照每月4600元的標準向原告交納房屋租金對二被告顯失公平，本院對此不予支持。在此期間，二被告仍應按照1000元的租金標準向原告支付。

關于二被告交納房屋租金的截止日期問題。二被告主張應按照其在郵件中通知原告騰退的時間即2013年5月4日起算，原告對此不認可，表示騰房不等于交接，鑰匙尚未交接。根據本案現有證據，二被告的確于2013年5月4日通過電子郵件通知原告之子楊光其已經搬離，原告之子楊光在當日已就此作出答復稱：很高興你們已經搬離，請將房子的鑰匙交給陳云峰先生，否則你們仍須對房子負責，直到交出鑰匙......，故二被告除應將涉案房屋騰空外，還需將鑰匙交還給原告或者其指定的接收人陳云峰，否則，交接手續尚未辦理完畢。而二被告在接收到上述郵件后，并未按照原告之子的要求將房門鑰匙交付給指定人陳云峰，亦未提供陳云峰拒絕接受涉案房門鑰匙的證據。因此，二被告的該項主張，缺乏事實和法律依據，本院無法采納。2013年10月25日，李某臨、方某曾當庭表示愿意向楊某交接涉案房屋。但原告代理人表示不能接受，需請示原告后再作答復，綜上，本院認為：原告已起訴要求二被告騰房，即應在此之前就涉案房屋的交接問題委托相關人員辦理。此案已經進入訴訟階段，原告代理人仍以請示原告后再作答復為由拒絕接收涉案房屋，從而導致涉案房屋未能及時交接的后果此時起已非二被告的過錯導致，故二被告交納房屋租金的截止日期應為此時，即2013年10月25日。

針對二被告的反訴請求，本院分析如下：

原告是否應向二被告支付裝修費殘值70795.15元之請求。根據相關法律精神：租賃合同約定房屋裝飾裝修或擴建須經出租人同意，出租人知道或者應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或擴建，但在合理期限內（一般為六個月）未提出異議，或者在合理期限內提出異議后又繼續履行合同或接受承租人履行義務的，可以視為出租人同意裝飾裝修或擴建，或者放棄再提出異議的權利。

根據現有證據可以認定：本案二被告就涉案房屋進行裝修，原告已經知曉，且并未在六個月之內提出任何異議。故可視為原告同意裝飾裝修或擴建，或者放棄再提出異議的權利。二被告雖然一再強調該裝修費用由其自行承擔，但同時提出要求原告在房租上給予優惠，原告亦表示同意，同時答復二被告：修理費可由房租扣還。而二被告在支付了78226.68元對涉案房屋進行了全面裝修之后僅居住了1年零2個月，此間每月還按照1000元的租金標準向原告交納租金。原告在拒絕對二被告的裝修作出任何補償，且未扣減房租的情形下，要求二被告立即無條件騰房，導致二被告的裝修成本無法通過房租扣還的形式得到補償，且原告目前已經通過裝修后增值的涉案房屋抬高了房租租金，并已經實際受益，原告的受益行為與二被告的受損具有直接因果關系，上述行為對二被告顯然有失公平原則，故原告應按照折舊后的評估價款向被告支付裝修補償金。

針對原告是否應支付裝修費利息之請求，本院認為：此次裝修并非原告主動提出，故二被告要求原告向其支付裝修費利息，缺乏事實和法律依據，本院對此不予支持。

關于房屋鑒定費的支付問題，本院認為：鑒于在此次裝修前，二被告并未與原告達成任何書面協議即投入資金施工，對該損失的造成自身存在一定過錯，原告知道二被告對租賃房屋進行裝飾裝修或擴建，但在合理期限內（一般為六個月）未提出異議，亦有一定過錯，故本院對房房屋鑒定費用的承擔比例將按照雙方各自的過錯比例確定。

另經雙方清點，截止到當日，電表顯示剩余1189度電，合計金額為580.59元。現二被告就此提出反訴，原告同意支付，本院不持異議。

有關二被告反訴主張裝修期間在外租房費9000元之請求，本院認為：此次裝修并非原告主動提出，且二被告并未與原告達成任何書面協議即投入資金施工，現要求原告為此承擔裝修期間在外租房費9000元，顯然缺乏事實和法律依據，本院對此無法支持。據此，根據《中華人民共和國合同法》第二百一十二條、第二百一十五條、第二百二十條、第二百二十一條、第二百三十二條，判決如下：

一、被告李某臨、方某自二0一二年九月一日至二0一三年十月二十五日向原告楊某交納房屋租金一萬三千元（其中二0一二年九月按照二百元給付，二0一三年十月按照八百元給付，其余各月按照一千元計算給付）。

二、駁回原告楊某的其他訴訟請求。

三、原告楊某于本判決生效后十日內補償被告李某臨、方某裝修殘值款七萬零七百九十五元一角五分。

四、房屋評估費五千元，由原告楊某承擔二千五百元，自本判決生效后十日內交納。由被告李某臨、方某承擔二千五百元（已預交五千元）。

五、駁回原告楊某的其他訴訟請求。

六、駁回被告李某臨、方某其他反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本訴案件受理費七十元，由原告楊某負擔（已交納三十五元），由被告李某臨、方某負擔三十五元（限本判決書生效后七日內交納）。反訴案件受理費二千四百四十四元，由原告楊某承擔一千二百二十二元，由被告李某臨、方某負擔一千二百二十二元（已預交二千四百四十四元）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，同時按照不服本判決部分的上訴請求數額，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院。上訴期滿后七日內仍未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　李鳳新

人民陪審員　王培發

人民陪審員　楊　敬

二〇一四年六月九日

書　記　員　王　璐

書　記　員　蘇曉明

房屋租賃  合同糾紛