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天津市和平區人民法院

民事判決書

（2014）和民四初字第1050號

原告天津市某某達智能技術股份有限公司，住所地華苑產業區華天道**號（火炬大廈）****室，現營業地天津市和平區都會軒3-4***。組織機構代碼：668849***。

法定代表人劉某某，董事長。

委托代理人張某某，原告公司財務總監。

委托代理人鄧懿，北京萬貝律師事務所律師。

被告某某物業服務（深圳）有限公司天津分公司，住所地天津市和平區南京路***號津匯廣場寫字樓**座***室。組織機構代碼：559464***。

代表人張某燦，被告公司首席物業經理。

委托代理人張克，天津國鵬律師事務所律師。

委托代理人賈毅律，天津國鵬律師事務所律師。

原告天津市某某達智能技術股份有限公司與被告某某物業服務（深圳）有限公司天津分公司物業服務合同糾紛一案，本院于2014年8月7日受理后，依法由代理審判員賈鑫適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告法定代表人劉某某，委托代理人張某某、鄧懿，被告代表人張某燦，委托代理人張克、賈毅律到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告天津市某某達智能技術股份有限公司訴稱，2013年1月11日，原告與案外人本案所涉×××小區開發商和記黃埔地產（天津）有限公司（以下簡稱案外人）簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定原告購買位于天津市和平區×××房屋一套，原告依約支付房款并于2013年6月5日辦理了房屋入住手續。2013年1月11日，依照簽訂《天津市商品房買賣合同》第14條的約定案外人的關聯企業即被告為該小區前期物業管理公司并提供物業服務。2014年5月20日，被告張貼《通知》，以改變房屋用途為由限制原告人員進出×××樓宇，造成原告購買房屋卻無法使用。原告已于2014年8月1日搬離本案所涉房屋。被告的行為嚴重侵害了原告的合法權益，原告作為房屋合法買受人享有對房屋的所有權，現因被告的違約行為造成原告無法行使所有權。故原告起訴來院，請求判令：1、被告發放門卡并如約提供物業服務，不得妨礙原告對房屋的使用；2、被告給付原告搬家費5184元；3、訴訟費由被告承擔。原告向本院提交證據：1、天津市商品房買賣合同（復印件）；2、天津銀行電匯憑證；3、物業管理費發票三張；4、天津市房屋登記證明；5、關于都會軒個別業主違規改變房屋用途事宜通告；6、搬家發票證明；7、天津市房地產登記簿查詢證明。

被告某某物業服務（深圳）有限公司天津分公司辯稱，第一，被告已經如約為原告發放了門卡，并按照物業服務的約定為原告提供了相應的服務，不存在限制原告使用房屋的行為。因小區內有違反設計用途，將居住用房進行辦公使用的情況，被告對想要進入小區的人員采取核實的方式，來人說是來上班的，就不準其進入。因2014年8月1日當天，阻攔在小區外的人很多，是否有原告的工作人員被告并不清楚，對此原告也沒有舉證證明。；第二，原告訴請的搬家費是由于原告自身違反法律規定以及物業服務管理規定，是其自身糾正其違法行為造成的和被告無關。綜上，原告的訴請沒有任何事實和法律依據，請求依法駁回原告訴請。被告提交的證據：1、《天津市商品房買賣合同》（編號：2011-0049284）；2、關于天津×××前期物業服務和《天津×××臨時管理規約》的承諾書；3、《天津×××前期物業服務合同》；4、《×××臨時管理規約》；5、文件簽收單；6、《×××住戶手冊》；7、房屋鑰匙及卡片接收書；8、律師函；9、證人證言3份；10、《天津市新建商品住宅使用說明書》；11、原告網站截圖；12、原告58同城招聘信息網頁截圖；13、視頻光盤（一張）；14、關于都會軒商品房買賣合同的申明及重要提示。

經審理查明，被告系本案所涉房屋（坐落于天津市和平區×××××××××）業主，該房屋建筑面積364.54平方米，其設計用途為“居住型公寓”。原告于2013年6月辦理了房屋交付手續入住該房屋。被告系為都會軒小區提供前期物業服務的企業。庭審中原告法定代表人確認被告已給付共8張門禁卡，因此原告就發放門卡的訴訟請求不再主張。

2009年12月16日，案外人制作《天津×××臨時管理規約》（以下簡稱管理規約）并進行了備案登記，其中約定，業主不得擅自改變住宅物業單元的房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等。2010年11月，被告與案外人簽訂《天津×××前期物業服務合同》（以下簡稱物業合同）并進行了備案登記，該合同約定，由被告為×××小區提供物業服務，期限自2011年1月1日起至本住宅物業管理區域業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止，并約定被告對本住宅物業管理區域內的全體住宅物業單元業主和（或）住宅物業單元非業主合法使用人違反法律法規、管理規約的行為，按本合同、管理規約規定采取包括勸阻、制止等措施在內的一切必要措施進行處理及提請有關部門處理。在審理過程中，本案承辦人到天津市和平區房地產管理局物業辦公室調取了物業合同和管理規約的備案件，原被告雙方對該兩份證據均無異議。

2013年1月11日，原告與案外人簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定原告購買坐落于天津市和平區××××××。原告于同日蓋章簽署《關于天津×××前期物業服務和〈天津×××臨時管理規約〉的承諾書》，其中注明：在原告簽署《天津×××認購書》、買賣合同之前，開發商已將物業合同和管理規約出示給原告。原告承認被告根據物業合同取得對包括本案所涉房屋在內的天津都會軒實施物業服務的資格，并對物業合同和管理規約的內容表示認可，同意被告按照物業合同和管理規約的規定，實施天津×××的前期物業服務。

被告于2014年5月20日在×××小區張貼公告要求：“將房屋用于或出租于商用辦公及（或）日租、群租、隔斷房等”的業主“應立即停止違法違規行為，及時恢復房屋的居住用途。自2014年8月1日起管理處將禁止商用、日租、群租等違規用途客戶進入都會軒。請有上述違法／違規行為業主，及早安排提前終止租約事宜，避免發生更多糾紛。對于拒不改正的業主，×××管理處將保留追究其法律責任的權利，及采取進一步措施的權利。”2014年8月1日，原告已搬離原告所有的×××房屋。本院到該房屋內進行現場勘查，查明該房屋內一層地面留有電線以及排線管并存放一臺電話交換機，一層房屋內已無其它可移動物品。該房為躍層式，一層除大廳及衛生間外還有兩個房間，二層除大廳和衛生間外還有四間房屋，其中一間房屋內還有一套組合沙發及部分家具。該房屋現已空置，無人使用或居住。

庭審中原告提出，2014年6月被告工作人員阻止原告公司人員搬運電腦進入小區，并且在2014年8月1日，被告公司工作人員阻攔原告公司人員進入小區。被告對原告所說的情況予以否認，并表示其并未妨礙，今后也不會妨礙原告合法使用房屋。就此，本案承辦人到×××小區所屬天津市和平區×××街道辦事處（以下簡稱辦事處）和天津市公安局和平分局×××街派出所（以下簡稱派出所）進行調查。經調查核實，2014年6月，經原告報警，派出所派民警到達×××小區現場，當場確有被告工作人員阻攔原告所購買的電腦搬運進小區的情況，但最后經協商雙方已經解決。而2014年8月1日上午，因辦事處工作人員在小區樓內，對小區門前所發生情況并不清楚。派出所于當日安排多名民警在×××小區門前維持秩序，因當日被告公司工作人員阻攔眾多人員進入×××小區，其中是否有原告公司工作人員也無法確定。

上述事實，有原被告當庭的陳述及提交的證據在案佐證，經當庭質證，本院對原告提交的證據的真實性予以認可，對被告提交的1、2、5、7、14的真實性予以認可，對本院調取的物業合同和管理規約的真實性予以認可。

本院認為，原告與案外人簽訂的《天津市商品房買賣合同》，以及被告與案外人簽訂的物業合同，均為合同雙方的真實意思表示，合法有效。該物業合同和管理規約，對原被告雙方均具有約束力。原告作為都會軒小區業主，以書面承諾遵守經案外人向其出示的物業合同和管理規約，應按照物業合同和管理規約予以履行。被告作為×××小區的物業服務企業，亦應依照物業合同和管理規約，提供物業服務，且不得損害業主的權利。

對于原告在庭審中放棄要求被告發放門卡的訴訟請求，本院予以照準。

原告作為本案所涉房屋業主，有權對其房屋行使占有、使用、收益和處分的權利，且原告是公司法人，其工作人員經原告允許進入該房屋，是原告對其財產權利的正當行使，他人不得干涉。對于原告要求被告如約提供物業服務，不得妨礙原告對房屋的使用的訴訟請求，原告并未舉證證實存在被告阻攔其工作人員進出小區的情況發生，且原告并沒有舉證證實存在被告未按約提供物業服務，以及阻礙原告使用房屋的情形，結合本院調查核實的情況，也不能證實原告的主張。因此，對于原告的該項項訴訟請求，本院不予支持。就原告主張被告給付搬家費的訴訟請求，因搬家行為系原告自主決定事項，原告不能提供證據證實其搬家行為與被告脅迫或過錯存在因果關系。對于被告在樓內張貼通告的內容以及張貼通告的行為，并不能夠達到阻礙原告對房屋的使用以及導致原告搬離房屋的后果。據此，本院對原告的該項訴訟請求亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，判決如下：

駁回原告全部訴訟請求。

案件受理費130元，減半收取65元，由原告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院。

代理審判員　賈鑫

二〇一四年九月二十六日

書　記　員　宗寧

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