發表于：2016-05-12閱讀量：（1631）
安徽省合肥市瑤海區人民法院
民事判決書
（2015）瑤民一初字第05508號
原告：陳某華，女，19**年*月*日出生，漢族，住安徽省合肥市廬陽區。
委托代理人：陳超，安徽中特律師事務所律師。
委托代理人：李家束，安徽中特律師事務所實習律師。
被告：安徽某某投資管理有限公司，住所地合肥市瑤海區。
法定代表人：張某惠，該公司董事長。
被告：安徽省某某房地產開發有限責任公司，住所地合肥市新站區。
法定代表人：王某霞，該公司董事長。
兩被告共同委托代理人：汪漢滔，安徽安天行律師事務所律師。
原告陳某華訴被告安徽某某投資管理有限公司（以下簡稱“某某公司”）、安徽省某某房地產開發有限責任公司（以下簡稱“金某公司”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年11月17日立案受理。依法由代理審判員楊友義適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告陳某華委托代理人陳超、被告安徽某某投資管理有限公司、安徽省某某房地產開發有限責任公司共同委托代理人汪漢滔到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
陳某華訴稱：2004年5月22日，原告與金某公司簽訂商品房買賣合同，購買了安徽省合肥市新站區站前路金興苑小區＊幢＊＊號房產。2004年7月16日，原告與某某公司、金某公司簽訂了《包租協議書》，約定將上述商場商鋪承出租給某某公司。租金為原告購買該商鋪總價款的10%。合同還約定某某公司遲延支付租金的，按支付租金的每日萬分之三承擔違約滯納金。2014年應付房租至今仍未支付。現某某公司未按合同約定履行對原告的義務，故原告為維護自身權益，訴訟來院，請求判令：1、被告某某公司支付原告陳某華13959元租金（2014年5月1日至2015年4月30日租金9306元，2015年5月1日至2015年10月30日租金4653元）；2、被告某某公司支付原告陳某華違約金513元（2015年5月1日至2015年10月31日）；3、解除原告陳某華與被告某某公司之間租賃關系；4、被告某某公司恢復租賃物原狀并向原告陳某華返還租賃房屋；5、某某公司按每年9306元的標準支付原告自2015年11月1日至房屋實際返還之日的租金；6、被告安徽省某某房地產開發有限責任公司對被告安徽某某投資管理有限公司的上述債務承擔連帶擔保責任。
某某公司辯稱：金正與原告的包租協議已于2015年4月30日履行完畢，某某公司退出對原告商鋪的管理，原告訴請請求計算2015年4月30日之后的租金，缺乏事實及法律依據。同理違約金也只能計算至2015年4月30日。
金某公司辯稱：依據包租協議約定，金某公司僅在金正未能按約履行情況下承擔責任，系一般保證，依據擔保法相關規定，金某公司享有先訴抗辯權，即主債權債務糾紛未經審判或仲裁后，并在生效后就主債務人財產依法強制執行仍不履行上述債務，保證人金某公司有權拒絕承擔保證責任，因此本案條件不成就，我司不應承擔保證責任。
經審理查明：陳某華購買了位于安徽省合肥市新站區站前路金興苑七號樓＊＊號房產。2004年7月16日，陳某華與某某公司、金某公司共同簽訂了《包租協議書》一份，約定合肥市新站區站前路金興苑七號樓＊＊室商鋪由某某公司全權包租經營，期限為十年，從2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金為陳某華購買該商鋪總價款10%，第一年租金在簽訂本協議時支付，第二年以后各年租金于當年4月30日前支付完畢。某某公司不能按時支付租金的，應按支付租金的每日萬分之三承擔違約滯納金。如超過三個月陳某華有權收回經營權，其一切經濟損失由某某公司負擔。包租協議還約定：為保障陳某華的合法權益，金某公司自愿為某某公司在本協議中的責任提供擔保，若某某公司不能按本協議履行對陳某華的責任，則金某公司承擔某某公司的責任。
另查明：陳某華出租房產為合肥市新站區站前路金興苑七號樓＊＊號房產，實際面積為12.59平方米，購買總價款為93065元。原被告協商按年租金9306元支付房屋租金。陳某華實際收到9年租金，2014年5月1日至2015年4月30日的第第十年房租9306元某某公司并未如約支付。
訴訟前，某某公司將該商鋪與其他商鋪在內的金興苑財富時代廣場租賃給安徽茶城商貿有限公司經營，雙方的租賃期限至2015年4月30日。2015年4月30日租賃期滿后，某某公司未將商鋪返還給陳某華。
上述事實，有經過庭審質證的原告身份證復印件、被告企業的工商公示信息打印件、房地權證、包租協議書、發票、歷年房租銀行流水明細、租賃合同以及雙方當事的當庭陳述予以佐證。
本院認為：陳某華與某某公司簽訂的《包租協議書》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方之間成立房屋租賃合同關系。某某公司應當按照合同約定行使權利履行義務。某某公司在租賃合同生效后，未按約定履行足額給付房租義務，現陳某華訴請某某公司支付欠付租金訴請合理，本院予以支持。陳某華稱其2014年5月1日起未收到租金，被告對此予以認可，故可認定某某公司自2014年5月1日起未支付房屋租金。雙方簽訂的《包租協議書》約定租賃期限滿時間為2015年4月30日。租賃期滿后，某某公司未將租賃商鋪實際返還陳某華，應認定其繼續租賃該房屋，雙方之間的租賃為不定期租賃，某某公司仍應按照原約定的租金標準支付房屋租金，根據雙方合同約定年租金為陳某華購買該商鋪總價款10%，該商鋪總價款為93065元，房屋租金為每年9306元。至2015年4月30日，某某公司欠付陳某華租金為9306元。雙方之間的租賃合同為不定期合同，陳某華可隨時主張解除合同，故本院對陳某華解除租賃合同及返還商鋪的訴訟請求，依法予以支持。某某公司應當按年租金9306元的標準支付從2015年4月30日之后至本判決生效之日止的租金，并從本判決生效之日起按照上述標準支付房屋占有使用費至房屋實際返還之日。《包租協議書》已允許在不改變房屋結構的情況下進行裝修分割，陳某華未能證明商鋪交付之前附屬設備等情況，所謂的原樣究為何樣，在本案中并無證據予以證實，故難以直接判決支持。
陳某華與某某公司簽訂的《包租協議書》約定，某某公司應在當年的4月30日前給付房屋租金。但某某公司未按約定時間支付租金，其行為已構成違約，應當按約定承擔違約責任。陳某華主張某某公司支付違約金的訴請合理，本院予以支持。因某某公司與原告合同約定違約金為每日萬分之三，該約定標準并未超過相關法律規定，依法應予支持。2014年4月30日至2015年5月1日的租金一直未付，現陳某華僅主張被告支付2015年5月1日至2015年10月31日的違約金513元，符合法律規定，本院予以支持。
至于金某公司的責任問題，因雙方約定金某公司只是在某某公司不能履行《包租協議書》的情況下承擔責任，這屬于一般保證，而非連帶責任保證。合同履行期滿后，某某公司未履行返還房屋、支付租金等合同義務，金某公司依約應承擔一般保證責任，如在對安徽某某投資管理有限公司依法強制執行房租、違約金及返還房屋不能履行時，應由安徽省某某房地產開發有限責任公司承擔保證責任。
被告向法院提交授權委托書、通知書、告知等證據證明被告在返租期限屆滿后已不再經營管理該商鋪，并已采用公告等方式通知廣大業主，在期限屆滿前也完成退場，現業主代表與商鋪實際承租戶已形成不定期租賃關系。但因被告并未與原告辦理相關商鋪返還手續并實際將商鋪返還原告，在此情況下，應認定某某公司仍實際控制該房屋，某某公司應承擔繼續給付租金等相關責任，故對被告的上述辯稱意見本院不予采納。
綜上，依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百三十五條，《中華人民共和國擔保法》第十七條第一款、第二款、最高人民法院《關于適用若干問題的解釋》第一百二十五條之規定，判決如下：
一、被告安徽某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內給付原告陳某華2014年5月1日至2015年4月30日的租金9306元，此后房屋租賃費按每年9306元的標準支付至本判決生效之日；
二、被告安徽某某投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告陳某華違約金513元；
三、解除原告陳某華與被告安徽某某投資管理有限公司、安徽省某某房地產開發有限責任公司于2004年7月16日簽訂的包租協議，被告安徽某某投資管理有限公司于本判決生效之日起三十日內返還原告陳某華坐落于新站區站前路金興苑小區＊幢＊＊號房產，并按每年9306元的標準支付原告陳某華從本判決生效之日起至房屋實際返還之日止的占有使用費；
四、如在對安徽某某投資管理有限公司依法強制執行本判決上述第一、二、三項后仍不能履行時，由安徽省某某房地產開發有限責任公司承擔保證責任。
五、駁回原告陳某華的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費160元，減半收取80元，由被告安徽某某投資管理有限公司承擔。
如不服本判決，可自判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于安徽省合肥市中級人民法院。
代理審判員 楊友義
二〇一五年十二月十日
書 記 員 王婷媛
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