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北京市第一中級人民法院
民事判決書
（2015）一中民（商）終字第2593號
上訴人（原審原告）云南某某藥業(yè)有限公司，住所地云南省昆明市吳井路***號***幢三樓、四樓。
法定代表人吳甲，執(zhí)行董事。
委托代理人李甲，男，19**年**月**日出生。
委托代理人李乙，女，19**年**月**日出生。
被上訴人（原審被告）中國某某乙中藥公司，住所地北京市海淀區(qū)西四環(huán)北路**號依斯特大廈**層。
法定代表人吳乙，總經(jīng)理。
委托代理人周杰，北京市浩天信和律師事務(wù)所律師。
委托代理人袁娟，北京市浩天信和律師事務(wù)所律師。
上訴人云南某某藥業(yè)有限公司（以下簡稱甲藥業(yè)公司）因與被上訴人中國某某乙中藥公司（以下簡稱乙中藥公司）股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2014）海民（商）初字第17800號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年2月10日受理后，依法組成了由法官鄒明宇擔(dān)任審判長，法官劉海云、黃占山參加的合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
甲藥業(yè)公司在一審中起訴稱：甲藥業(yè)公司通過北京產(chǎn)權(quán)交易所競拍取得乙中藥公司原所持有的云南藥材有限公司（以下簡稱藥材公司）76.19％的股權(quán)及5603萬元的債權(quán)，雙方于2012年5月21日簽訂了產(chǎn)權(quán)交易合同。在交易藥材公司的財(cái)產(chǎn)交接后，甲藥業(yè)公司發(fā)現(xiàn)乙中藥公司在對上述財(cái)產(chǎn)進(jìn)行掛牌轉(zhuǎn)讓時(shí)，未向競買人告知藥材公司的部份房產(chǎn)屬危房性質(zhì)，導(dǎo)致甲藥業(yè)公司在購買藥材公司76.19％的股權(quán)及5603萬元的債權(quán)后，不得已另行額外支出了1000多萬元對具有危房性質(zhì)的房產(chǎn)重新進(jìn)行加固修繕。此外，乙中藥公司在對藥材公司的股權(quán)及債權(quán)進(jìn)行掛牌公示時(shí)，按評估報(bào)告內(nèi)容所示，位于昆明市×××號房產(chǎn)與案外第三方的租賃期限至2012年12月31日，但實(shí)際該房產(chǎn)對外的實(shí)際租賃期限卻是至2013年11月30日，且乙中藥公司就該房產(chǎn)對外的租賃價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格。為盡快收回房屋進(jìn)行經(jīng)營，甲藥業(yè)公司不得已被迫與房屋承租人進(jìn)行協(xié)商，在損失了一定經(jīng)濟(jì)利益后，與該承租人解除了2013年度期間的租賃關(guān)系。乙中藥公司對交易中重大事項(xiàng)的隱瞞直接導(dǎo)致甲藥業(yè)公司遭受了重大的經(jīng)濟(jì)損失。對甲藥業(yè)公司的損失，乙中藥公司依法應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。鑒于此，為維護(hù)甲藥業(yè)公司的合法權(quán)益，請求法院判令：1、乙中藥公司賠償甲藥業(yè)公司損失400萬元；2、本案全部訴訟費(fèi)用由乙中藥公司承擔(dān)。
中國某某乙中藥公司在一審中答辯稱：一、甲藥業(yè)公司應(yīng)當(dāng)明確訴訟請求，說明其主張的400萬元賠償?shù)臉?gòu)成和依據(jù)。二、乙中藥公司不存在未披露“危房”的情況，不應(yīng)承擔(dān)甲藥業(yè)公司因經(jīng)營或使用需要修繕房屋的成本。根據(jù)建設(shè)部頒布的《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第二條規(guī)定：“危險(xiǎn)房屋，系指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，隨時(shí)有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。”藥材公司的房屋不存在上述情況。另外，判斷一幢房屋是否為危房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》進(jìn)行房屋安全鑒定。甲藥業(yè)公司在未經(jīng)鑒定的情況下妄言藥材公司的部分房屋屬于“危房”，完全沒有事實(shí)依據(jù)。甲藥業(yè)公司未明確其提供的《鋼結(jié)構(gòu)工程承包合同》對應(yīng)的是哪部分房屋，但乙中藥公司交易時(shí)向甲藥業(yè)公司披露的資產(chǎn)評估報(bào)告第二冊“固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細(xì)表”顯示，藥材公司絕大部分房產(chǎn)建成于上世紀(jì)七八十年代，迄今已有三十余年，如存在一定程度的老舊也屬合理。評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估時(shí)已充分考慮到了樓齡對房屋價(jià)值的影響，這符合《國有資產(chǎn)評估管理辦法》相關(guān)規(guī)定，也符合資產(chǎn)評估的慣例和行規(guī)。評估結(jié)論是公允合理的，也依法履行了審批備案手續(xù)。甲藥業(yè)公司為使藥材公司房產(chǎn)增值而進(jìn)行的修繕成本不應(yīng)由乙中藥公司承擔(dān)。三、關(guān)于×××號房產(chǎn)租賃期限造成的損失。1、乙中藥公司在資產(chǎn)評估報(bào)告中披露的租期與實(shí)際租期相差11個(gè)月，甲藥業(yè)公司起訴狀中主張的損失為這一期間合同約定租金與市場價(jià)格的差額。但從藥材公司與昆明城萬如商貿(mào)有限公司（以下簡稱城萬如公司）在五華區(qū)大觀街道人民調(diào)解委員會（以下簡稱大觀街道調(diào)委會）主持下簽署的《人民調(diào)解書》判斷，甲藥業(yè)公司在2012年11月13日就已經(jīng)與城萬如公司解除了租賃合同，這時(shí)離乙中藥公司披露的租期屆滿還有1個(gè)月零17天，2012年11月13日起，甲藥業(yè)公司就直接對12家經(jīng)營者收取租金了。這說明甲藥業(yè)公司收取租金已完全實(shí)現(xiàn)了2013年1月至11月的市場價(jià)格，并且還提前實(shí)現(xiàn)了。2、至于甲藥業(yè)公司與城萬如公司的解約成本，現(xiàn)在其未能證明，因其未能提供《人民調(diào)解書》的關(guān)鍵性附件，也就是城萬如公司對12家經(jīng)營戶的原《租賃協(xié)議》及現(xiàn)《三方協(xié)議》。3、即使甲藥業(yè)公司真的為解約付出了高昂的代價(jià)，也不應(yīng)由乙中藥公司承擔(dān)。因?yàn)樗幉墓九c城萬如公司簽署的《辦公樓（商鋪）租賃合同》第六條明確約定“1、租賃期間，甲乙雙方不得無故解除合同。如有特殊情況需要解除合同，需提前兩個(gè)月通知對方，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2、如甲方違約，除退還乙方已交的租金、保證金外，還應(yīng)賠償乙方違約金。違約金的計(jì)算為：未履約年限的約定租金總和的20％作為賠償”。按照該條計(jì)算，即使甲藥業(yè)公司提前解除租約，也只需向承租方支付29.33萬元（160萬÷12月＊11月＊20％）的違約金即可?！逗贤ā返谝话僖皇龡l規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。上述29.33萬元才是乙中藥公司可能預(yù)見到的損失?！逗贤ā返谝话僖皇艞l規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。”根據(jù)該規(guī)定，甲藥業(yè)公司人為的、不合理的擴(kuò)大的損失不應(yīng)由乙中藥公司承擔(dān)。4、《合同法》第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”根據(jù)這一規(guī)定，甲藥業(yè)公司發(fā)現(xiàn)了租期不一致的問題后，最合理合法的解決方式應(yīng)該是立即告知乙中藥公司，由乙中藥公司采取補(bǔ)救措施或與承租人進(jìn)行協(xié)商，而甲藥業(yè)公司在與城萬如公司簽署所謂《人民調(diào)解書》前從未知會乙中藥公司。乙中藥公司從與城萬如公司以往的合作關(guān)系判斷，完全能夠以極低的成本解決爭議。綜上，懇請法院駁回甲藥業(yè)公司全部訴訟請求。
一審經(jīng)審理查明：2012年5月21日，乙中藥公司（轉(zhuǎn)讓方、甲方）與甲藥業(yè)公司（受讓方、乙方）簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》，甲方通過北京產(chǎn)權(quán)交易所有限公司（以下簡稱北交所）將其持有的藥材公司76.19％的股權(quán)及5603萬元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，藥材公司情況見資產(chǎn)評估報(bào)告，其中包括位于云南省昆明市×××號的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)等；轉(zhuǎn)讓價(jià)格為10003萬元；甲方對合同項(xiàng)下的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的擁有合法、有效和完整的處分權(quán)；藥材公司的資產(chǎn)、債務(wù)等存在重大事項(xiàng)未披露或存在遺漏，對藥材公司可能造成重大不利影響，或可能影響產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方按照合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款的10％承擔(dān)違約責(zé)任；乙方不解除合同的，有權(quán)要求甲方就有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)償。補(bǔ)償金額應(yīng)相當(dāng)于上述未披露或遺漏的資產(chǎn)、債務(wù)等事項(xiàng)可能導(dǎo)致的藥材公司損失數(shù)額。在對上述交易標(biāo)的進(jìn)行評估所形成的《資產(chǎn)評估說明》中，說明藥材公司申報(bào)的房屋建筑物共有25項(xiàng)，建筑物主要是70、80年代的建筑；在“評估價(jià)值的確定”部分，對于×××號房屋，寫明×××號內(nèi)全部建筑整體出租給他人使用，租期至2012年12月31日，該建筑物保持完好，能保證正常使用。對于租金收益，2011年至2012年根據(jù)租賃合同確定收益，2013年收益預(yù)測為3042540元。同年7月5日，上述交易完成。
另查，2011年11月30日，藥材公司（出租房、甲方）與施如云、連城（承租方、乙方）簽訂《辦公樓（商鋪）租賃合同》，甲方將東風(fēng)西路121號1141平米辦公樓租給乙方，租期二年，從2011年12月1日至2013年11月30日止；2012年租金92萬元，2013年租金為112萬元；如甲方違約，除退還乙方已交的租金、保證金外，還應(yīng)賠償乙方違約金，違約金計(jì)算方式為未履約年限的約定租金總和的20％作為賠償。同日，藥材公司（出租房、甲方）與城萬如公司（承租方、乙方）簽訂《辦公樓（商鋪）租賃合同》，甲方將×××號783平米辦公樓租給乙方，租期二年，從2011年12月1日至2013年11月30日止；租金每月4萬元，合計(jì)48萬元，三個(gè)月一交；違約責(zé)任等條款與施如云、連城的合同條款一致。2012年11月13日，大觀街道調(diào)委會就藥材公司（甲方）與城萬如公司（乙方）房屋租賃糾紛作出《人民調(diào)解協(xié)議書》，內(nèi)容為解除甲乙雙方的租賃協(xié)議，乙方與12家次承租人所簽訂的租賃合同中乙方權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)給甲方，由甲方直接進(jìn)行租賃管理；乙方已收取的部分租金約140萬元作為乙方補(bǔ)償歸乙方；乙方向甲方支付5萬元保證金和25萬元解除費(fèi)等。之后，藥材公司（出租方、甲方）與城萬如公司、施如云、連城（承租方、乙方）以及其他經(jīng)營戶即次承租人（丙方）簽訂12份《三方協(xié)議》，內(nèi)容均為甲乙解除房屋租賃，在確認(rèn)丙方已交納給乙方的房租數(shù)額、期限的基礎(chǔ)上，將乙、丙房屋租賃合同中的乙方全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)給甲方；丙方已交納房租的期限到2013年1-10月不等。2013年9月11日，昆明市五華區(qū)房屋安全鑒定辦公室（以下簡稱五華區(qū)房鑒辦）出具一份《鑒定報(bào)告》，內(nèi)容為受藥材公司委托，其于2013年8月23日至2013年9月4日對×××號房屋進(jìn)行鑒定，結(jié)論C級（局部危險(xiǎn)房），建議加固修繕處理。2014年3月13日，藥材公司與云南天宇鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司簽訂《鋼結(jié)構(gòu)工程承包合同》，對×××號房屋進(jìn)行修繕，約定合同單價(jià)為1094.72萬元。
一審?fù)徶?，甲藥業(yè)公司陳述，其訴請400萬元具體分為兩部分，第一部分為租金損失140萬元，具體計(jì)算方式為涉案房屋年租金收益預(yù)測為304萬余元，去掉零頭為300萬元，按照《產(chǎn)權(quán)交易合同》，自2013年1月1日起，甲藥業(yè)公司就應(yīng)完全接管交易房屋，但因藥材公司已經(jīng)將房屋租賃至2013年11月30日，因此產(chǎn)生了11個(gè)月的房屋租金160萬元，兩者相減，差額為140萬元。對此，乙中藥公司陳述，其認(rèn)可藥材公司只需承擔(dān)29.33萬元，即以160萬元為基數(shù)，除以12個(gè)月，再乘以11個(gè)月，再乘以20％而得出。第二部份房屋修繕加固的損失500萬元。甲藥業(yè)公司花費(fèi)房屋修繕費(fèi)1094.72萬元，放棄零頭取整為1000萬元，乙中藥公司沒有在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中向甲藥業(yè)公司披露，按照公平原則，雙方各承擔(dān)500萬。甲藥業(yè)公司購買比例為76.19％，640萬元（即140萬＋500萬）乘以76.19％為488萬元，超出400萬元的部分甲藥業(yè)公司放棄，故提出400萬元的損失主張。
再查，乙中藥公司原名稱為中國藥材公司，2014年6月23日變更為現(xiàn)名。
上述事實(shí)，有甲藥業(yè)公司提供的《產(chǎn)權(quán)交易合同》、《資產(chǎn)評估說明》、兩份《辦公樓（商鋪）租賃合同》、《人民調(diào)解協(xié)議書》、12份《三方協(xié)議》、《鑒定報(bào)告》、《鋼結(jié)構(gòu)工程承包合同》、變更登記申請書、五華區(qū)房鑒辦文件、從業(yè)資格認(rèn)定書、確認(rèn)備忘錄，乙中藥公司提供的《資產(chǎn)評估說明》、兩份《辦公樓（商鋪）租賃合同》等證據(jù)及該院開庭筆錄在案佐證。
一審法院判決認(rèn)定：甲藥業(yè)公司與乙中藥公司之間簽訂的《產(chǎn)權(quán)交易合同》于法不悖，應(yīng)為有效。甲藥業(yè)公司主張乙中藥公司存在兩點(diǎn)主要違約情形，并進(jìn)而提出本案訴請，對此，該院結(jié)合甲藥業(yè)公司訴訟主張加以分析：一、對于甲藥業(yè)公司主張的房屋修繕加固損失。甲藥業(yè)公司主張乙中藥公司交付的房屋系危房，存在違約情形。但根據(jù)在案證據(jù)可知，《資產(chǎn)評估說明》已披露交易房屋建于上世紀(jì)70、80年代，甲藥業(yè)公司作為如此大額交易的主體，不可能不對交易對象進(jìn)行事先了解；而本案中未有證據(jù)顯示甲藥業(yè)公司就房屋質(zhì)量問題向乙中藥公司進(jìn)行通報(bào)，而是在交易完成后的次年九月自行委托五華區(qū)房鑒辦進(jìn)行鑒定并出具《鑒定報(bào)告》，之后又自行組織修繕加固。綜合考量甲藥業(yè)公司在案證據(jù)，不能充分證明乙中藥公司交付的房屋系危房以及房屋修繕的必要性，其請求法院判令乙中藥公司對此承擔(dān)違約賠償責(zé)任，依據(jù)不足，該院不予支持。二、對于甲藥業(yè)公司主張的房租損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，乙中藥公司作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已在《產(chǎn)權(quán)交易合同》中寫明建筑物租期至2012年12月31日，但實(shí)質(zhì)租期至2013年11月30日，乙中藥公司顯系違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。就具體違約責(zé)任的承擔(dān)方式和數(shù)額，甲藥業(yè)公司已在訴訟中予以明確，但其計(jì)算方式及其得出的結(jié)論不能成立，理由如下：首先，甲藥業(yè)公司以涉案房屋預(yù)期年租金收益減去已確定年房租160萬元，計(jì)算得出房租損失，且陳述上述損失系乙中藥公司違約產(chǎn)生的實(shí)際損失。但《資產(chǎn)評估說明》只是確定了預(yù)期收益情況，且根據(jù)本案中三方協(xié)議，12戶承租商戶向藥材公司交納房租的期限從2013年1至10月不等，且上述房屋如果確實(shí)進(jìn)行了修繕，也是在2014年3月才開始，根據(jù)在案證據(jù)，并不能確定2013年1至10月以后的房屋使用及租金收益情況；另外結(jié)合前述，該院亦未支持甲藥業(yè)公司關(guān)于乙中藥公司交付房屋系危房而存在違約的主張。結(jié)合以上分析，甲藥業(yè)公司依據(jù)自身計(jì)算方式得出的房租損失結(jié)果，證據(jù)不足，該院不予支持。其次，《辦公樓（商鋪）租賃合同》已明確約定了違約責(zé)任的承擔(dān)方式，即如果藥材公司違約，除退還已交的租金、保證金外，還應(yīng)賠償承租方違約金，違約金計(jì)算方式為未履行年限的約定租金總和的20％作為賠償。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。甲藥業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)乙中藥公司違約后，并未有證據(jù)顯示其已及時(shí)告知了乙中藥公司，也未與承租方采用合同明確約定的違約處理方式加以處理，而是通過人民調(diào)解方式處理，顯屬不妥。而根據(jù)《辦公樓（商鋪）租賃合同》約定，如藥材公司解除合同，需支付的違約金即未履行年限的約定租金總和的20％，以2013年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，即乙中藥公司認(rèn)可的29.33萬元。綜合以上兩點(diǎn)分析，對于甲藥業(yè)公司主張的房租損失，該院認(rèn)為應(yīng)以29.33萬元為限，超過部分該院不予支持。
綜上，該院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十三條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：1、乙中藥公司于判決生效之日起10日內(nèi)賠償甲藥業(yè)公司損失29.33萬元；2、駁回甲藥業(yè)公司其他訴訟請求。
甲藥業(yè)公司不服一審法院上述民事判決，向本院提起上訴，其主要上訴理由是：一、一審法院認(rèn)定甲藥業(yè)公司損失僅為29.33萬無事實(shí)及法律依據(jù)，顯屬錯(cuò)誤。乙中藥公司在《產(chǎn)權(quán)交易合同》中寫明建筑物租期至2012年12月31日，但實(shí)質(zhì)租期至2013年11月30日，乙中藥公司顯系違約，對此違約行為，乙中藥公司亦予以認(rèn)可，因此其應(yīng)當(dāng)賠償損失。對于損失的計(jì)算，一審只認(rèn)定了《辦公樓（商鋪）租賃合同》中關(guān)于違約金的部分，而根據(jù)該合同，違約一方不僅需要支付違約金，尚需退還已交的租金、保證金，幾項(xiàng)相加，甲藥業(yè)公司的損失已經(jīng)超過了190萬元。甲藥業(yè)公司已經(jīng)對涉案房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，房產(chǎn)整租租金可在500萬元以上，甲藥業(yè)公司與承租方達(dá)成和解協(xié)議是為了盡快解除合同，避免進(jìn)一步損失，而且本案承租人已經(jīng)將涉案房產(chǎn)租賃給若干次承租人，通過仲裁方式無法徹底解決問題，所以才簽訂了《三方協(xié)議》。甲藥業(yè)公司所主張的損失140萬已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實(shí)際損失，且有法律和事實(shí)依據(jù)，希望法院予以采納。二、乙中藥公司僅披露涉案房屋建于上世紀(jì)70、80年代，但是該年代所建房產(chǎn)并非必然是危房，因此乙中藥公司隱瞞了涉案房產(chǎn)存在危房性質(zhì)的重要事實(shí)。后甲藥業(yè)公司經(jīng)過鑒定，發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)為危房，并繼續(xù)修繕加固，造成的損失應(yīng)當(dāng)雙方共同負(fù)擔(dān)。雖然甲藥業(yè)公司對于涉案房產(chǎn)進(jìn)行鑒定的時(shí)間為2013年9月，但是在未發(fā)生重大地質(zhì)災(zāi)害的情況下，不到一年的時(shí)間不足以使房屋的安全性發(fā)生改變，因此唯一合理的解釋是涉案房產(chǎn)在交易之前已是危房。因涉案房屋屬于危房，必然需要修繕加固，不能因?yàn)榧姿帢I(yè)公司未第一時(shí)間通知乙中藥公司就判令甲藥業(yè)公司承擔(dān)房屋修繕加固的所有損失，按照公平原則，應(yīng)當(dāng)由雙方各自承擔(dān)一半。而甲藥業(yè)公司在此部分主張的損失已經(jīng)遠(yuǎn)低于實(shí)際損失，希望法院予以支持。據(jù)此，甲藥業(yè)公司上訴請求二審法院撤銷一審判決，改判支持甲藥業(yè)公司全部訴訟請求，由乙中藥公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
乙中藥公司服從一審法院判決，其未向本院提交書面答辯意見，但其在本院審理中口頭答辯稱：一、《辦公樓（商鋪）租賃合同》第六條關(guān)于“如甲方違約，退還乙方已交租金、保證金”的約定應(yīng)結(jié)合該條關(guān)于“如乙方違約，甲方不退還乙方已交的租金、保證金”來解釋，此處“退還已交租金”指的是出租人退還承租人尚未履行期間的租金，而并非甲藥業(yè)公司所理解的退還包括已經(jīng)履行完畢部分在內(nèi)全部合同項(xiàng)下租金，退還尚未履行完畢的租金并不會造成甲藥業(yè)公司租金損失。二、甲藥業(yè)公司始終未能證明其在2013年實(shí)際收取的房租金額，更無法證明其實(shí)際損失的額度。三、按照《辦公樓（商鋪）租賃合同》的約定，出租人僅需要支付未履行年限的約定租金總額的20％作為賠償，此為乙中藥公司預(yù)見到的可能造成的損失，即使甲藥業(yè)公司存在其他損失，也為其人為的、不合理的擴(kuò)大損失，不應(yīng)由乙中藥公司負(fù)擔(dān)。四、甲藥業(yè)公司發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)租期存在問題之后，未通知乙中藥公司，自行與承租人簽署《人民調(diào)解書》，如果其告知乙中藥公司，由乙中藥公司與承租人協(xié)商，完全能夠以低成本解決爭議。五、對于涉案房屋，乙中藥公司已經(jīng)依法進(jìn)行評估，履行備案審批，且在《資產(chǎn)評估說明》中披露了涉案房產(chǎn)的樓齡，不存在故意隱瞞或疏于披露的情況。甲藥業(yè)公司在未通知乙中藥公司的情況下，擅自做房屋鑒定并進(jìn)行修繕，其鑒定結(jié)論的真實(shí)性和客觀性均存在極大問題，乙中藥公司不予以認(rèn)可。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
本院二審期間依法補(bǔ)充查明以下事實(shí)：甲藥業(yè)公司于二審詢問中陳述，其并未收取涉案房產(chǎn)2013年的租金。
本院經(jīng)審理查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。
上述事實(shí)，尚有雙方當(dāng)事人在二審期間的陳述意見在案佐證。
本院認(rèn)為：甲藥業(yè)公司與乙中藥公司簽訂的《產(chǎn)權(quán)交易合同》系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。
甲藥業(yè)公司上訴主張一審判決關(guān)于其租金損失的認(rèn)定有誤，其實(shí)際損失遠(yuǎn)高于29.33萬元，且即使按照《辦公樓（商鋪）租賃合同》的約定計(jì)算，一審法院亦僅考慮了違約金，未計(jì)算返還已支付的租金及保證金造成的損失。對此本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”藥材公司與商戶簽訂的《辦公樓（商鋪）租賃合同》中已明確約定了違約責(zé)任，根據(jù)該違約責(zé)任條款產(chǎn)生的解約費(fèi)用系乙中藥公司簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》之時(shí)所預(yù)見到的由于其違約行為產(chǎn)生的損失，乙中藥公司因未如實(shí)披露藥材公司的房屋租賃期限所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任亦應(yīng)以《辦公樓（商鋪）租賃合同》上述約定為限。《辦公樓（商鋪）租賃合同》約定，城萬如公司向藥材公司支付租金為每月4萬元，2013年1月1日至2013年11月30日的租金為44萬元，施如云、連城2013年每月租金為9.33萬元（即2013年全年租金112萬元除以12個(gè)月），2013年1月1日至2013年11月30日租金為102.63萬元，根據(jù)該合同關(guān)于如藥材公司違約，應(yīng)賠償承租人未履約年限的約定租金總和的20％作為賠償?shù)募s定，藥材公司應(yīng)支付承租人的違約賠償為29.33萬元［即（44萬元＋102.63萬元）×20％］。故一審判決乙中藥公司僅負(fù)擔(dān)29.33萬元損失，并無不當(dāng)。甲藥業(yè)公司發(fā)現(xiàn)乙中藥公司存在違約行為之后，其并未告知乙中藥公司，亦未按照《辦公樓（商鋪）租賃合同》中違約責(zé)任條款進(jìn)行處理，而是徑行與承租人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，簽訂《人民調(diào)解書》，由此造成損失的擴(kuò)大部分應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)，本院對甲藥業(yè)公司超出29.33萬元的賠償損失請求不予支持。此外，甲藥業(yè)公司上訴主張一審法院忽略了在《辦公樓（商鋪）租賃合同》違約責(zé)任中關(guān)于藥材公司應(yīng)退還承租人“已交納租金、保證金”的約定，根據(jù)該約定甲藥業(yè)公司還需承擔(dān)退還承租人租金的義務(wù)。對此在本案二審詢問中，甲藥業(yè)公司陳述其并未收取承租人2013年的租金，因此并不存在退還問題。至于保證金，根據(jù)《辦公樓（商鋪）租賃合同》約定，在雙方合作結(jié)束后，只要承租方在相關(guān)合同中沒有違約，出租方即應(yīng)當(dāng)退還保證金，也就是說，只要承租方不存在違約行為，無論本案乙中藥公司是否如實(shí)披露房屋租期，合同到期之后，均需要向承租人退還保證金，而本案中并無證據(jù)顯示承租方存在違約的情形，故退還保證金屬于藥材公司正常履約行為，而非由于乙中藥公司違約造成的損失。綜上，甲藥業(yè)公司主張應(yīng)將租金、保證金作為其實(shí)際損失并無合同及法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于房屋修繕加固損失的問題，甲藥業(yè)公司上訴稱涉案房產(chǎn)為危房，并提交五華區(qū)房鑒辦出具的《鑒定報(bào)告》予以證明，進(jìn)而要求雙方共同負(fù)擔(dān)房屋修繕加固費(fèi)用。對此本院認(rèn)為，涉案房屋修繕加固費(fèi)用承擔(dān)的前提是審查確定涉案房屋是否系危房，在《資產(chǎn)評估說明》顯示涉案房產(chǎn)“維護(hù)、保養(yǎng)良好”情況下，對房屋是否為危房的認(rèn)定不能由甲藥業(yè)公司單方進(jìn)行，甲藥業(yè)公司應(yīng)將房屋問題及時(shí)通知乙中藥公司，并由雙方協(xié)商確定的專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確認(rèn)后才能認(rèn)定，現(xiàn)甲藥業(yè)公司在《產(chǎn)權(quán)交易合同》簽訂一年后自行對于涉案房產(chǎn)進(jìn)行評估并加以修繕加固，導(dǎo)致房屋修繕前的狀態(tài)已經(jīng)無法查明，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。此外，在本案審理中，甲藥業(yè)公司亦未提供任何證據(jù)證明其就房屋修繕加固實(shí)際支付了相關(guān)費(fèi)用，無法確認(rèn)房屋修繕損失是否真實(shí)存在，在此情況下，甲藥業(yè)公司提供的證據(jù)尚不足以證明涉案房屋為危房、乙中藥公司存在違約的事實(shí)，對其要求乙中藥公司分擔(dān)修繕加固房屋產(chǎn)生的費(fèi)用主張，本案不予支持。
綜上，一審判決處理結(jié)果并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)三萬八千八百元，由云南某某藥業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)三萬五千九百五十五元（已交納），由中國某某乙中藥公司負(fù)擔(dān)二千八百四十五元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。
二審案件受理費(fèi)三萬六千四百五十三元，由云南某某藥業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 長 鄒明宇
審 判 員 黃占山
代理審判員 劉海云
二〇一五年三月二十日
書 記 員 王昕李妍
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