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廣東省深圳市鹽田區人民法院
民事判決書
（2014）深鹽法房初字第86號
原告：某某服裝（深圳）有限公司。
法定代表人：張某祥，該公司董事長。
委托代理人：傅冠英，廣東國暉律師事務所律師。
被告：深圳市某某實業有限公司。
法定代表人：廖某業，該公司總經理。
委托代理人：盧艷忠，廣東正大元律師事務所律師。
原告某某服裝（深圳）有限公司訴被告深圳市某某實業有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后依法適用簡易程序，于2014年10月29日公開開庭進行了審理，原告委托代理人傅冠英及被告委托代理人盧艷忠到庭參加訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱：原、被告于2013年7月簽訂關于租賃位于深圳市鹽田區沙頭角***大樓第三層的《深圳市房屋租賃合同書》（以下簡稱《租賃合同》），合同簽訂后，原告獲知所租賃房屋土地使用權于2013年9月9日到期，后鹽田區沙頭角街道辦也以此為由撤銷了房屋租賃備案登記，同時鹽田區環境保護與水務局以涉案房屋不符合政策為由不予辦理環保批文。上述原因導致原告至今未能正常使用所租賃房屋。其間，原告已向被告繳納租金人民幣334800元（以下幣種均為人民幣）、電梯費10800元、保證金74400元，合計420000元。鑒于被告所租賃房屋的土地使用權到期，被告對涉案房屋的權利喪失，屬于無權處分行為，且由于涉案房屋無法辦理環保批文、租賃備案登記，合同目的根本無法實現，請求法院判令：1、確認原、被告簽訂的關于租賃位于深圳市鹽田區***大樓第三層房產的《租賃合同》無效；2、被告向原告返還已繳租金334800元、電梯費10800元、保證金74400元，合計420000元；3、訴訟費由被告承擔。
原告為其訴稱事實提供的證據如下：
1、《租賃合同》；
2、《補充條款》；
證據1、2共同證明雙方簽訂的租賃合同，租賃合同約定的合同期限遠超過土地使用權期間，按照合同約定以及法律規定屬于無效合同；
3、《房地產證》，證明涉案租賃房屋的土地使用權于2013年9月9日到期，到期后處于權屬不明的狀態，被告無權簽訂租賃合同；
4、《撤銷房屋租賃備案登記告知書》；
5、《房屋租賃憑證》；
證據4、5共同證明因涉案土地使用權到期，政府部門對房屋租賃登記備案進行了撤銷；
6、建設項目環境影響審查批復，證明涉案房屋無法辦理環保批文，合同目的根本無法實現；
7、支付憑證，證明原告已向被告繳納租金334800元、電梯費10800元、保證金74400元，合計420000元；
8、《聯絡函》，證明原告于2014年5月12日致函被告，要求退還已支付的租金等；
9、押金收據，證明原告已支付的押金74400元；
庭后補充提交：
10、2013年8月、10月、11月、12月及2014年3月、4月《繳款通知書》，證明按照被告發給原告的付款通知并未實際發生水電費。
除證據8外，被告對原告提供的其他證據的真實性均予以認可。但認為原告是否繳納水電費應當以實際繳費的金額為準。
被告辯稱：涉案房產為廠房，根據法律規定，廠房的土地使用年限是50年，使用權目前為止仍屬于被告。原告既然使用了被告的房產，有義務支付租金，原告是因拖欠租金擅自搬離涉案房產而導致的糾紛，是原告違約。目前為止沒有證據反映涉案房產已被政府收回，深圳范圍內尚無政府因土地使用年限到期收回房屋的先例，原告的訴訟請求沒有依據，應當予以駁回。
被告于庭后補充提交：
1、原告出具的《關于開鑿排風口的申請》，證明原告于2013年12月還在使用涉案房產；
2、涉案房產水電費發票，證明原告一直在使用涉案房產，繳納水電費；
3、原告繳納2013年12月、2014年1月水電費的水電表讀數依據及現在的水電表讀數相片，證明目的同證據2。
原告對上述證據真實性予以認可，但認為不能證明原告確實使用了涉案房產。
2014年11月4日，本院向深圳市規劃和國土資源委員會濱海管理局發出《協助調查函》，該局于2014年11月21日復函。雙方當事人對復函的真實性均予以認可。
2014年11月25日，本院前往涉案房產拍攝了現場照片，雙方當事人對照片的真實性均予以認可。
上述證據雙方當事人認可的，本院予以確認。
本院經審理查明：2013年7月10日，原、被告雙方簽訂《租賃合同》約定：被告將位于深圳市鹽田區沙頭角***大樓第三層出租給原告使用，租賃期限自2013年8月10日至2018年8月9日，該款約定不得超過批準的土地使用年限，且不得超過20年，超出部分無效；房屋用途為廠房；被告應于2013年7月10日前將租賃房屋交付原告使用，并辦理有關移交手續，原告應于2013年7月15日前交付首期租金，金額為37200元；被告在交付房屋時，可向原告收取二個月的租賃保證金74400元。雙方另行簽訂《補充條款》約定：廠房租金按照面積1200平方米計算，從2013年8月10日至2015年8月9日每月每平方米為31元；根據原告的用電情況，實際用電以供電局抄表標準加收5%；電梯每層收取300度的用電量；每度電加收變壓器損、維修維護等綜合管理費0.15元；水費的收費標準按照統一水價（包括污水處理費）每噸加收10%的加壓費；被告在廠房安裝兩部2噸標準人貨電梯供原告使用，費用為1200元/月；原告應于合同簽訂之時向被告支付二個月的租金作為保證金及首月租金；原告應于每月15日或該日前向被告支付當月租金。2013年7月11日，原告向被告支付74400元，被告開具收據寫明”廠房押金”。此后自2013年8月至2014年4月，原告每月向被告支付租金37200元及電梯管理費1200元，共計345600元。2013年12月17日，原告向被告提出《關于開鑿排風口的申請》，寫明原告租用涉案房產”現正進行裝修工程，因生產需要，燙床部位須要設有排風口，故申請在廠房靠西邊面向停車場的方向開鑿”。
2014年1月14日，深圳市鹽田區人民政府房屋租賃管理辦公室為原告辦理房屋租賃登記備案；2014年5月7日，深圳鹽田區沙頭角街道房屋租賃管理所向原告開具《撤銷房屋租賃登記（備案）告知書》，寫明因土地使用權期間屆滿未續期，撤銷上述登記備案。2014年1月21日，鹽田區環境保護和水務局作出《深圳市鹽田區環境保護和水務局建設項目環境影響審查批復》（深鹽環***號），寫明原告在涉案房產”開辦不符合產業政策，選址不合理”，不同意原告在此處開辦工廠。原告稱至此原告開始停止支付房租，但從未使用涉案房產；被告則稱原告于2014年6月才搬離涉案房產。根據被告提供的發票，原告2013年12月工廠用電804度，交納電費920.82元，工廠用水27.88噸，交納水費88.11元；2014年1月工廠用電384度，交納電費469.66元，工廠用水9.758噸，交納水費30.84元。此時的兩個電表讀數分別為24636、87156；其中一個水表讀數為03966。根據被告提交的《水電通知單》，原告系根據此通知單的水電表讀數繳納2013年12月、2014年1月的水電費。根據原告提供的《繳費通知書》，在除2013年12月、2014年1月的其他時間里，被告均未要求原告支付水電費。
2014年11月25日，本院前往涉案房產，涉案房產掛出了”廠房招租”的橫幅，涉案房產的門被鎖閉。根據原告提供的相片，涉案房產的兩個電表讀數分別為24738、87259，其中一個水表讀數為03971。
另查明，被告系涉案房產所有權人，根據深房地字第***號《房地產證》載明，涉案房產所在土地使用年限30年，從1983年9月10日至2013年9月9日止。根據深圳市規劃和國土資源委員會濱海管理局的《復函》，”根據深府[2004]73號文規定，到期房地產不辦理續期手續或者申請續期未獲批準的，原有劃撥土地使用權消滅，其土地使用權無償收回”。被告未提交申請土地使用權續期獲批準的證明。
本院認為：本案系房屋租賃合同糾紛，爭議焦點為原、被告雙方簽訂的《租賃合同》是否有效，以及被告是否應當返還原告已經支付的租金、押金及電梯使用費。本院認為，《租賃合同》雖系雙方真實意思表示，但被告的土地使用權已于2013年9月9日屆滿，被告未能證明其申請續期獲得批準，此后被告不再具有對該土地合法使用的權利，故《租賃合同》超出土地使用權期限的部分應為無效，2013年9月9日前的部分符合法律法規的相關規定，應為有效。
關于原告已經向被告支付的費用，本院認為，2013年9月9日前的合同合法有效，雙方均應依約履行義務，被告交付了符合使用條件的房屋，原告應依約支付房租。此日期后的合同雖為無效，但根據原告向被告出具的《關于開鑿排風口的申請》及支付水電費的發票，以及原告亦認可2013年12月、2014年1月產生了水電費的事實，證明原告實際占有使用了涉案房產；此后，涉案房產的水電表的讀數仍在增長，進一步佐證了原告曾占有使用涉案房產的事實，結合《撤銷房屋租賃登記（備案）告知書》于2014年5月7日出具的事實，本院認定原告占有使用涉案房產至2014年4月，則原告應當參照雙方約定的租金支付占有使用費。即使2014年1月后原告確實不能繼續使用涉案房產，但原告自認于2014年5月方聯絡被告停付租金，其在2014年1月已得知涉案房產不符合開辦工廠的產業政策后仍繼續支付租金，而未溝通停租、騰退事宜，亦應對其自身未能及時防止損害擴大承擔相應的責任。故原告要求被告返還2013年8月至2014年4月的房租及電梯使用費依據不足，本院不予支持。
關于原告已經支付的押金，本院認為，雙方簽訂的合同的有效期限僅維持了一個月，在此期間原告并無任何違約行為；此后的合同無效，原告并無過錯致使被告產生損失，在原告支付占有使用費的情況下，被告應當返還已經收取的押金。故對原告要求被告返還74400元押金的主張，本院予以支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下：
一、原告某某服裝（深圳）有限公司與被告深圳市某某實業有限公司就深圳市鹽田區沙頭角***大樓第三層簽訂的《深圳市房屋租賃合同書》超出2013年9月9日后的部分無效；
二、被告深圳市某某實業有限公司自本判決生效之日起十日內向原告某某服裝（深圳）有限公司返還押金人民幣74400元；
三、駁回原告某某服裝（深圳）有限公司的其他訴訟請求。
如未在上述期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取為人民幣3800元，由原告某某服裝（深圳）有限公司負擔人民幣3127元，由被告深圳市某某實業有限公司負擔人民幣673元。原告某某服裝（深圳）有限公司已預交案件受理費人民幣7600元，多收取的人民幣3800元，本院予以退回原告某某服裝（深圳）有限公司，被告深圳市某某實業有限公司應負擔的費用于本判決生效之日起十日內逕付原告某某服裝（深圳）有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提供副本，上訴于廣東省深圳市中級人民法院。
審判員 黃晶晶
二〇一四年十二月八日
書記員 楊曼麗
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