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湖北省武漢市江岸區人民法院

民事判決書

（2013）鄂江岸民初字第02319號

原告喻某，男，19**年**月**日出生，漢族。

委托代理人邱丹（特別授權代理），湖北立豐律師事務所律師。

委托代理人蔣智（特別授權代理），湖北立豐律師事務所實習律師。

被告李某某，男，19**年**月**日出生，漢族。

委托代理人胡劍飛（特別授權代理），湖北山河律師事務所律師。

原 告喻某訴被告李某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年7月22日立案受理，依法適用普通程序，組成由審判員樊紅敏擔任審判長，與人民陪審員黎顯愛、 喬佳琳參加的合議庭，于2013年9月12日公開開庭進行了審理。原告喻某及其委托代理人邱丹、蔣智，被告李某某及其委托代理人胡劍飛到庭參加訴訟。本案 現已審理終結。

原告喻某訴稱：喻某和李某某于2011年3月20日簽訂房屋租賃合同，合同中約定由李某某將解放公園路**號房屋（原解放公 園路**號，以下簡稱訴爭房屋）出租給喻某經營使用，租金從2011年3月26日開始按季度支付，至2014年3月26日止。喻某接手門面房后又對店面進 行了裝修。2012年10月，武漢市江岸區新興街一片舊城區進行拆遷，導致喻某無法繼續經營使用該門面，損失慘重。李某某已從拆遷辦領取了拆遷款，拆遷款 中應含有對租戶喻某的補償，雙方就補償事宜未能達成一致。為此訴至法院請求判令：1、解除喻某與李某某簽訂的《房屋租賃合同》；2、李某某向喻某賠償損失 51，912元（裝飾裝修損失、附屬設施損失、搬遷補償費、經營性補助等）；3、本案訴訟費用由李某某承擔。

原告喻某為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據：

證據一、喻某、李某某的身份證復印件，擬證明喻某、李某某的身份信息；

證據二、《房屋租賃合同》、收款收據1張，擬證明喻某與李某某之間存在房屋租賃關系，房屋租賃期3年，喻某按約向李某某交納租金；

證據三、《稅務登記證》復印件、湖北省社會團體會費專用收據，擬證明訴爭房屋系經營用房，實際經營者是喻某；

證據四、照片14張，擬證明喻某因拆遷遭受的損失；

證據五、《房屋征收服務手冊》，擬證明訴爭房屋拆遷時裝修裝飾損失、附屬設施損失、停產停業損失補償、按期搬遷補償項目應歸喻某所有；

證據六、2011年3月15日轉讓費收據1張，擬證明喻某為接手門面支付給楊偉剛（2011年3月20日之前的經營者）轉讓費31，000元；

證據七、2011年6月17日購物發票1張，擬證明喻某為經營需要購買了2，400元的雙灶臺；

證據八、2011年3月29日收款收據1張，擬證明喻某為經營需要裝修門面花費27，800元；

被 告李某某辯稱：訴爭房屋的裝修與喻某無關，關于裝修部分李某某已對案外第三人進行了賠償。2012年11月開始李某某沒有收取喻某的租金，雙方已經口頭解 除了房屋租賃合同，并于2013年6月結清了房屋租賃款。根據拆遷政策，喻某無權領取拆遷協議上的任何補償，請求法院駁回喻某的全部訴訟請求。

被告李某某為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據：

證據一、（2011）武民再終字第00066號《民事判決書》；

證據二、2008年9月12日，龔國萍、李亞平開具的《收條》；

證據三、2008年9月12日，龔國萍、李亞平開具的《收條》；

證據四、湖北大華房地資產評估有限公司出具的《房地產估價報告》；

證 據一、二、三、四擬證明喻某提供的證據照片中訴爭房屋的裝修、改擴建部分系龔國萍、李亞平出資建設，該事實已經法院生效判決認定；李某某已按上述終審判決 的要求向龔國萍、李亞平支付了37，771.26元的房屋裝修、擴建費用；喻某提交證據中的31，000元的轉讓費沒有事實基礎，該款項不是李某某收取， 與本案無關。

證據五、《房屋租賃合同》，擬證明喻某、李某某之間簽訂的房屋租賃合同明確約定：喻某在租賃期間應當遵守法律法規，租賃期間的任何經濟損失和法律后果均全部由喻某承擔；依合同約定，如因政府拆遷導致租賃合同提前終止時，喻某沒有要求李某某對其進行經濟賠償或補償的權利；

證 據六、岸政征（2012）2號《武漢市江岸區人民政府房屋征收決定書》，擬證明喻某與李某某提前終止上述房屋租賃合同的原因是因為武漢市江岸區人民政府于 2012年9月7日決定對訴爭房屋所在的區域進行征收；依雙方合同約定，喻某也應當遵守江岸區人民政府的征收決定，喻某的訴訟請求沒有法律依據；

證據七、《收據》1張，擬證明李某某與喻某已經解除了《房屋租賃合同》；李某某已將2012年10月之后預收的房租退還喻某。

經 庭審質證，被告李某某對原告喻某提交的證據一、二無異議；對證據三中的稅務登記證無異議，對會費收據的證明目的有異議；對證據四中房屋外部的2張照片的真 實性無異議，對其他12張照片有異議，認為這些照片不能證明裝修裝飾、附屬設施、停產停業損失，照片中動產的保管義務屬于喻某，不能達到證明目的；對證據 五的真實性無異議，對證明目的有異議，喻某不具有被拆遷人的資格，不具有享受其所訴的裝修裝飾、附屬設施、停產停業損失補償、按期搬遷補償的資格；對證據 六有異議，該收款收據上的收款人不是本案的當事人，因此與本案沒有任何關聯性；對證據七的真實性無異議，對證明目的有異議，認為該物品屬動產，應由喻某保 管；對證據八的真實性及證明目的均有異議，認為該證據與本案沒有關聯性。

原告喻某對被告李某某提交的證據一、二、三的真實性、合法性無異 議，對關聯性有異議，認為與本案無關；對證據四的真實性、合法性無異議，對關聯性有異議，認為評估報告中的裝修裝飾與本案中喻某所主張的裝修是不同的，支 付前一個承租人轉讓費是符合市場規則的；對證據五、六的真實性、合法性無異議，對關聯性有異議，由于李某某刻意隱瞞房屋要拆遷的事實才導致喻某的損失，喻 某作為用益物權人有權獲得補償；對證據七的真實性、合法性無異議，但從收據的內容看“房租已結清”不代表《房屋租賃合同》已經解除，也不能證明喻某放棄了 向李某某主張權利。

對上述證據材料，經合議庭評議認為，原告喻某提交的證據一、二、三、五，被告李某某提交的證據一、二、三、四、五、六、七具有真實性、合法性，與本案有關聯性，本院予以采信。原告喻某提交的證據四、七、八不能證明其損失數額，不予采信；證據六與本案無直接關聯，不予采信。

經 審理查明：2011年3月20日，李某某與喻某簽訂《房屋租賃合同》1份，約定李某某將其所有的武漢市江岸區解放公園路2號門面房出租給喻某經營，租金從 2011年3月26日開始支付，金額為每月4，000元，按季度支付。至2012年3月26日起每月租金漲為4，200元，仍按季度支付。至2013年3 月26日起每月租金漲為4，400元，仍按季度支付。至2014年3月26日，此房屋租賃合同終止。喻某應先支付房屋租金后使用房屋，拖欠房租等于喻某放 棄此合同。如遇不可抗拒之天災人禍此合同自然解除。合同簽訂后，喻某按約交納房屋租金，李某某將訴爭房屋交給喻某經營使用。另查明，訴爭房屋是住改商房 屋，喻某借用李某某之妻黃燕的執照經營。

2012年9月，武漢市江岸區房屋征收管理辦公室作出決定，對武漢市江岸區新興街一片舊城區改建項 目的房屋進行征收，其中包括訴爭房屋，被征收人為李某某。2013年1月26日，因房屋即將拆遷，經協商李某某退給喻某預收的房屋租金3，467元，雙方 房租結清。2012年11月30日武漢市江岸區房屋征收管理辦公室與李某某簽訂《征收補償協議書》，約定征收補償、補助及獎勵款項總計 2，390，200.10元，其中裝飾裝修補償36，500元；附屬設施補償：水表120元、電表480元、空調移機200元、防盜門1，000元；搬遷 補償1，000元，經營性補助974，385.44元，按期簽約搬遷獎勵20，000元。協議簽訂后，李某某領取了全部拆遷款。現訴爭房屋已拆除。

還 查明，訴爭房屋系李某某、黃燕夫婦所有，黃燕以該房屋開辦小吃店，并以承包的形式將小吃店轉由他人承包經營。2004年龔國萍、李亞平在承包經營過程中， 對該房屋進行了改造、擴建和裝修，后雙方發生糾紛。龔國萍、李亞平于2008年1月訴至法院，要求李某某、黃燕賠償其對房屋裝修、擴建的損失費用共計 38，000元。經湖北大華房地產資產評估有限公司評估小吃店當時擴建和裝修部分的價值為37，771.26元，遂判決李某某、黃燕償付龔國萍、李亞平 37，771.26元。判后，李某某、黃燕履行了給付義務。

本院認為：喻某與李某某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，不違反法律 規定，合法有效。合同約定如遇不可抗力此合同自然解除，因政府拆遷，訴爭房屋已經拆除，合同已解除。按照拆遷政策及相關法律的規定，被征收人是指征收范圍 內被征收房屋的所有權人。2012年11月30日武漢市江岸區房屋征收管理辦公室與李某某簽訂《征收補償協議書》，李某某領取了全部拆遷款 2，390，200.10元后，訴爭房屋被拆除。根據物權法的規定，經本院審查，喻某作為承租人亦應獲得相應補償。拆遷補償協議中的空調移機200元，搬 遷補償1，000元，李某某應當支付給喻某。

關于喻某主張的裝修費，因提交的證據不足以證明其裝修損失為27，800元，且有證據證明李某 某曾向案外人龔國萍、李亞平償付房屋裝修費，本院考慮實際情況酌情給予喻某2，000元補償。關于經營性補助，本案所涉房屋按以下方式和標準給予經營性補 助：主、次干道上的臨街住改商房屋被征收人，持有工商營業執照或稅務登記有關證件，并經所在社區和街道出具材料證明確在經營的，給予經營性補助，即經營性 補助＝實際用于商業經營的房屋面積×（商業房屋評估區位價－住宅房屋評估區位價）×70％。喻某借用李某某之妻黃燕的執照經營，在訴爭房屋內實際經營一年 八個月，本院依喻某實際租賃經營年期，酌情給予喻某18，000元補償。綜上，李某某應當補償喻某共計21，200元（18，000元＋2，000 元＋1，000元＋200元）。據此，依照《中華人民共和國物權法》第四十二條、第一百二十一條，《中華人民共和國合同法》第五條和《中華人民共和國民事 訴訟法》第一百四十二條的規定，判決如下：

一、解除原告喻某與被告李某某于2011年3月20日簽訂的《房屋租賃合同》；

二、被告李某某于本判決生效之日起十日內支付原告喻某補償款21，200元；

三、駁回原告喻某其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費2，730元、郵寄送達費20元，共計2，750元由原告喻某負擔825元、被告李某某負擔1，925元。因此款原告喻某已預交，故被告李某某于本判決生效之日起十日內支付給原告喻某。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　樊紅敏

人民陪審員　喬佳琳

人民陪審員　黎顯愛

二〇一三年十二月十六日

書　記　員　王　玨

房屋租賃合同糾紛