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江蘇省宜興市人民法院

民事判決書

（2014）宜徐民初字第0048號

原告吳某某。

委托代理人勇亞成（受吳某某的特別授權委托），江蘇天哲（宜興）律師事務所律師。

委托代理人吳慶（受吳某某的特別授權委托），江蘇天哲（宜興）律師事務所律師。

被告潘某某。

被告蔣某某。

委托代理人祝某（受潘某某、蔣某某的共同特別授權委托）。

原告吳某某與被告潘某某、蔣某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年1月23日受理后，依法由審判員何雪鋒適用簡易程序，于2014年3月3日公開開庭進行了審理。原告吳某某的委托代理人勇亞成、吳慶，被告潘某某、蔣某某及其委托代理人祝某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告吳某某訴稱，2005年9月2日，原被告雙方就新街街道豐澤苑11幢22-202室的房屋及40號車庫（房屋面積為114.5平米、車庫13平米）簽訂了一份“房產買賣協議”，雙方約定房屋及車庫的總價為238000元，其于簽訂合同當日向潘某某支付了預付款100000元，并于2006年2月5日支付了剩余房款138000元，以上共計238000元。潘某某、蔣某某于2006年交付了該房屋及車庫，其接收該房屋后已連續使用居住了7、8年。潘某某、蔣某某就該房屋辦理了房屋所有權證（權證號為10××31）、國有土地使用權證（土地證號201145600***）。現其多次要求潘某某、蔣某某協助辦理過戶手續，但潘某某、蔣某某置之不理。為維護自己的合法權益，現訴至法院，請求：1、依法確認原被告之間的房屋買賣合同有效，并由潘某某、蔣某某承擔違約金30000元；2、判令潘某某、蔣某某協助其辦理新街街道豐澤苑22號202室房屋所有權、國有土地使用權的過戶變更登記手續（房產證號10××31、土地證號201145600***）；3、由被告承擔本案的全部訴訟費用。

被告潘某某、蔣某某辯稱，雙方于2005年9月2日簽訂了房產買賣協議，協議中約定潘某某將豐澤苑9幢202室建筑面積為114.5平方（車庫面積為13平方），合同中約定該房屋成交總價23.8萬元，未對車庫價格進行約定，本協議所涉房價不包含車庫，至今吳某某未支付車庫房款；2014年2月25日潘某某依據合同第七條的約定通過郵政特快專遞EMS向吳某某寄送了解除房產買賣協議的通知書，同時通知吳某某到其處或向潘某某提供有效銀行賬號，吳某某已經于2014年2月25日當日收到該通知書，雙方簽訂的房產買賣協議已經解除，請求駁回吳某某所有訴訟請求。

經審理查明，2005年9月2日，潘某某與吳某某簽訂《房產買賣協議》一份，約定由潘某某將座落于宜興市豐澤園9幢202的房屋（建筑面積為114.5㎡，車庫13㎡）出賣給吳某某，潘某某就出售房屋的質量、附屬設施和使用等情況說明如下：潘某某將9幢202室及40號車庫（13㎡）附屬設施一并出售給吳某某，包括房屋產權證及土地權證，如在領產權證面積有誤差在2平方內雙方互不清算，如超出2平方外，以實際平方結算；吳某某自愿購買上述房屋，雙方商議房屋成交總價及付款方式為：雙方商議房屋成交總價為238000元，合同簽約時付100000元，余款在年底鑰匙交付時一次性付清138000元；潘某某應當將房產交付給吳某某，房屋移交該建筑物范圍內的土地使用權一并轉移給吳某某；雙方應共同到宜興市房地產交易所辦理產權過戶手續，吳某某承擔應繳納的稅費及各項費用；若潘某某不能按協議規定期限交付房產或吳某某不能按規定期限交付款，逾期一日，則由違約一方向對方支付30000元違約金；合同第七條：雙方達成協議后，若吳某某悔約，應書面告知潘某某，潘某某應在十日內將吳某某的已付購房款（不計利息）返還給吳某某，但吳某某應同時支付違約金30000元，若潘某某悔約，應書面告知吳某某，并在十日內將已付購房款返還給吳某某，同時支付違約金30000元給吳某某。

協議簽訂當日，吳某某向潘某某支付了房款100000元，2006年2月5日，吳某某再次向潘某某支付房款138000元。

至2011年3月16日，潘某某、蔣某某就爭議房屋取得了產權登記及土地登記，該房屋的坐落為新街街道豐澤苑22號202室，登記的所有權人潘某某，共有人為蔣某某。潘某某與蔣某某系夫妻關系。

吳某某為主張本案訴訟請求，于2014年1月22日將潘某某、蔣某某訴至本院。案件審理過程中，潘某某在2014年2月25日，以郵政特快專遞的方式向吳某某郵寄了解除房產買賣協議的通知一份，告知吳某某根據雙方房屋買賣協議第七條的規定，解除2005年9月2日的房屋買賣協議，并要求向吳某某退回協議約定的相關款項。

上述事實，有房屋買賣協議、收條兩份、房屋權屬證明，土地使用權登記情況表，解除房產買賣協議通知、EMS郵件詳情單及本院庭審筆錄等證據在卷佐證。

審理中，雙方當事人存在如下爭議焦點：

一、雙方協議中確定的238000元房款中是否包含40號車庫的價款在內？

吳某某表示，23.8萬元的房價款包括114.5平方的房屋及13平方的車庫在內，房屋和車庫總房款是23.8萬元。

潘某某、蔣某某表示，合同中未對車庫價格進行約定，本案所涉房產的房價不包含車庫的價款，且吳某某至今未向其支付車庫價款。

二、雙方買賣協議的房屋及車庫是否已經交付？

吳某某表示，合同明確先交鑰匙再付款，潘某某收到錢就表明房屋已經交付；爭議房屋及車庫在2006年2月5日其第二次付款時就交付了，目前由其出租，吳某某并就其主張向本院提供了與他人在2006年、2008年、2013年簽訂的出租本案爭議房屋的租房協議。

潘某某、蔣某某對吳某某提供的租房協議不認可，并表示從未將爭議房屋及車庫的鑰匙交付給吳某某，吳某某也不住在那里，其也不清楚是誰在使用房屋及車庫；因車庫的價款在合同中未明確，故不認可別人在用車庫就代表車庫已經出賣給吳某某。

3、潘某某、蔣某某是否享有合同的單方解除權？

潘某某、蔣某某表示，合同第七條是雙方約定的合同任意解除權，該約定合法有效，只要其沒有完成合同最重要義務即協助房屋過戶的情況下，其可以行使約定的任意解除權。

吳某某對此表示，該合同條款僅是針對違約責任的約定，而非約定當事人享有任意解除合同的權利；即使該條款是任意解除權的約定，雙方合同也已履行，交易行為已完成，協助過戶僅是后合同義務或附隨義務，在合同已履行的情況下，潘某某、蔣某某也不再享有解除權。

本院認為，原告吳某某與被告潘某某在2005年9月2日簽訂的房產買賣協議系雙方真實意思表示，2011年3月16日，爭議房屋已辦理了所有權登記，具備轉讓給買受人吳某某的條件，故吳某某與潘某某于2005年9月2日簽訂的房屋買賣協議合法有效，受法律保護，雙方當事人均應嚴格按照協議約定履行義務。

關于爭議焦點一，本院認為，根據合同約定，潘某某明確表示將9幢202室及40號車庫（13㎡）附屬設施一并出售給吳某某、同時合同對房屋價格的記載為“雙方商議房屋成交總價為238000元”，由此可確定，雙方交易標的物為爭議的202室房屋及40號車庫，238000元系房屋及車庫的總價款，潘某某、蔣某某對238000元中不包括車庫的抗辯主張，也未提供證據，因此潘某某、蔣某某的抗辯意見本院不予支持。

關于爭議焦點二，本院認為，按雙方合同約定，吳某某支付100000元預付款后，余款138000元在年底鑰匙交付時一次性付清，現吳某某已按合同約定付清了全部房款，按常理，吳某某不可能在未取得鑰匙時付清房款；潘某某、蔣某某表示房屋及車庫均未交付，但卻對目前房屋及車庫的使用情況表示不清楚，此陳述不符合常理，吳某某就房屋由其占有、使用提供了租房協議，潘某某、蔣某某雖有異議，但未能舉證否定，故本院確認租房協議的證明力，應認定爭議房屋現由吳某某出租。綜上，本院認定爭議房屋及車庫在吳某某付清房款后已經交付給吳某某，且由吳某某使用至今。

關于爭議焦點三，本院認為，潘某某、蔣某某享有約定解除權的理由不成立。首先，約定解除權是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由當事人一方在出現某種情況后通過行使解除權，使合同關系消滅。本案中，爭議房屋、車庫及價款均已在2006年支付，只有過戶登記手續因在2011年3月才具備辦理條件而一直未能辦理，因此在合同主要義務已經履行完畢的情況下，再由潘某某、蔣某某行使解除權，不符合約定解除權行使的規定。另外，從雙方約定的內容看，雙方只是約定了已付購房款及違約金的處理，并沒有約定已交付房屋的處理，說明雙方當事人對違約的允許只在房屋交付之前，如果雙方當事人同意在房屋交付之后還可解除合同，則必然有交付房屋的處理約定。第二，本案房屋買賣協議第七條的約定，是對違約責任的約定而不是對解除權的約定。在該條款中，雙方當事人并沒有約定合同解除的條件，只是規定了雙方在違約的情況下應承擔的后果，這是對違約責任的約定，而不符合我國合同法對約定解除權的規定。第三、在約定的房款已經付清、房屋已經交付近8年的情形下，允許當事人任意解除合同也不符合我國合同法維護交易安全與交易穩定性的立法目的。

綜上，本院確認本案所涉房屋買賣協議合法有效，潘某某、蔣某某主張合同已解除，因不符合法律規定，吳某某也不同意，故本院不予采納，現吳某某要求潘某某、蔣某某辦理爭議房屋過戶登記的請求于法有據，本院應予支持。潘某某以解除合同的行為表明了其不愿履行房屋協助過戶手續，故其構成違約，但雙方未就潘某某遲延履行過戶登記手續應承擔何種違約責任作出約定，故吳某某并要求潘某某、蔣某某承擔違約金30000元的主張無法律依據，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百五十九條、第一百六十一條之規定，判決如下：

一、原告吳某某與潘某某在2005年9月2日簽訂的房屋買賣協議合法有效。

二、被告潘某某、蔣某某于本判決發生法律效力之日起10日內協助辦理將宜興市新街街道豐澤苑22號202室房屋所有權證（房屋所有權號10××31）、土地使用權證（土地證號201145600***）過戶到原告吳某某名下的手續，過戶費用由吳某某負擔。

三、駁回吳某某的其他訴訟請求。

本案訴訟費4145元，其中案件受理費減半收取2435元，財產保全費1710元，由吳某某負擔464元，由潘某某、蔣某某負擔3681元。潘某某、蔣某某應承擔部分訴訟費已由吳某某墊付，潘某某、蔣某某于本判決發生法律效力之日起十日內將此款直接支付給吳某某。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于江蘇省無錫市中級人民法院。同時根據《訴訟費用交納辦法》的有關規定，向該院預交上訴案件受理費（江蘇省無錫市中級人民法院開戶行：中國工商銀行無錫城中支行；賬號：11×××05）。

審判員　何雪鋒

二〇一四年四月十六日

書記員　邵　玨

分期付款  買賣合同