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湖北省武漢市東西湖區人民法院

民事判決書

（2014）鄂東西湖民商初字第00330號

原告劉某。

委托代理人胡小良，湖北珞珈律師事務所律師。

被告武漢某置業有限公司，住所地武漢市東西湖區金山大道金銀湖生態商務城管理委員會***樓。

法定代表人高某，總經理。

原告劉某與被告武漢某置業有限公司（以下簡稱某公司）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員張某獨任審判，于2014年5月20日公開開庭進行了審理。原告劉某及其委托代理人胡小良到庭參加訴訟，被告某公司經本院傳票傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告劉某訴稱，2013年4月被告向原告推銷航天興隆國際一期（位于東西湖馬池路和環湖路交匯處）的商品房，被告的銷售人員對原告介紹該商品房不屬于武漢市限購范圍，原告遂同意購買。此后，雙方簽訂了商品房買賣合同（6份文書均由被告持有），合同約定：原告購買被告航天鑫隆國際一期的1棟1單元24層4號房屋，建筑面積為123.03平方米，單價為6，054.92元／平方米，總價744，937元，付款方式為首付和銀行按揭。合同簽訂后，原告于4月12日支付434，937元，其余房款需要辦理銀行按揭手續。原告后知道該商品房屬于限購范圍，被告又承諾可為原告提供（非武漢市戶籍居民）一年武漢市社保繳納證明（以符合購房條件），并于2013年5月5日和7月28日分兩次向原告收取了辦理證明的費用共計18，000元。此后，雖經多次催告，被告一直未能向原告提供一年武漢社保繳納證明。根據武漢市房屋限購政策，原告與被告簽訂的商品房買賣合同不能備案，原告也無法辦理房屋按揭貸款和辦理所購房屋的產權登記。綜上，被告在銷售房屋過程中實施欺詐，根據武漢市的房屋限購政策，原告對所購房屋不能取得產權登記（所有權），原告簽訂房屋合同的目的不能實現，根據法律規定，原告有權解除合同，并要求被告承擔違約者責任。請求判令：1、解除原告與被告之間的《商品房買賣合同》；2、被告向原告返還房款434，937元及利息（以434，937元為本金，從2013年4月12日起按照銀行同期同類貸款年利率6.65%計算至付清日止，暫計算至2014年4月11日為28，271元）；3、判令被告向原告返還社保代辦費18，000元；4、本案訴訟費由被告承擔。

被告某公司經本院傳票傳喚未到庭應訴，亦未向本院提交書面答辯狀。

原告劉某為支持其訴訟主張，在舉證限期內向本院提交了下列證據材料：

1、原告劉某的身份證和戶口本，證明原告是非武漢市戶籍，屬于限購范圍；劉良田系原告父親；

2、購房發票及三張銀行轉賬憑證，證明原告購買被告航天興隆國際一期1-1-2404號房屋，面積123.03平方米，單價為6，054.92元／平方米，總價744，937元，原告劉某通過劉良田的工商銀行儲蓄卡于2013年3月3日向被告武漢某置業有限公司支付10，000元，3月8日支付415，800元，同日又再次支付9，000元，三次轉賬共計434，800元；

3、兩張收條，證明被告收取原告父親劉良田支付的代辦社保費18，000元，被告購房中有欺詐；

4、武房發（2011）32號文（武漢市房管局關于武漢市房屋限購政策有關問題的通知）、武政辦（2013）163號文，證明原告屬于限購范圍，根據武房發（2011）32號文的第二條，被告沒有履行限購政策告知義務，沒有履行對購房人的資格審查義務，存在欺詐行為。

被告某公司在舉證限期內未提交證據。

本院依職權于2014年6月5日向被告某公司的武漢三江航天興隆投資有限公司“航天興隆國際”項目部高級職業顧問李娜進行了調查，并制作了筆錄。李娜在筆錄中陳述，原告劉某購買的“航天興隆國際”商品房系前被告公司員工劉飛銷售的。2013年5月5日及7月28日，劉飛是分兩次收到劉某的父親劉良田支付的18，000元，并且公司的銷售主管也清楚劉飛兩次收款及出具收條的事實。

原告劉某對李娜在調查筆錄中的陳述沒有異議，認為劉飛收取原告劉某18，000元的行為應當認定為職務行為，公司是知情的，由此產生的民事責任應當由公司承擔。

本院對原告劉某提交的上述證據材料審查認證如下：

證據1系劉某本人的身份證和戶口本，經本院核對與原件無異，可以證明原告劉某的主體資格，以及原告劉某是非武漢市戶籍，屬于限購范圍，劉良田系原告劉某的父親，本院予以采信。證據2購房發票及三張銀行轉賬憑證，經本院核對與原件無異，發票上載明了劉某購買航天興隆國際一期1-1-2404的面積為123.03平方米，單價為6，054.92元／平方米，原告劉某支付了434，937元，可以證明原告劉某與被告某公司之間的商品房預售合同關系；三張銀行轉賬憑證，可以證明原告劉某通過其父劉良田的工商銀行儲蓄卡三次轉賬共計434，800元；故對該組證據本院予以采信。證據3兩張收條，經本院核對與原件無異，且與本院調查的內容能相互印證，本院予以采信。證據4武房發（2011）32號文及武政辦（2013）163號文，系政府文件，可以證明武漢市關于商品房限購的具體規定，本院予以采信。

本院根據庭審中確認的證據和原告劉某在庭上的陳述，綜合認定本案事實如下：

某公司于2009年7月17日成立，企業類型為法人獨資（武漢三江航天興隆投資有限公司為其法人股東）。經營范圍為房地產開發，建造、銷售、出租和管理自建商品房及配套設施；承接市政工程、建筑裝飾工程，水電、冷暖氣工程的安裝、維修；物業管理。

2013年3月，劉某向某公司購買航天興隆國際一期1棟1單元24層4號房屋，建筑面積為123.03平方米，單價為6，054.92元／平方米，總價744，937元。劉某通過其父劉良田的工商銀行儲蓄卡于3月3日向某公司支付10，000元，3月8日支付415，800元，同日又再次支付9，000元，三次轉賬共計434，800元。劉某又于4月12日到某公司航天興隆國際支付了現金137元，某公司于同日向劉某出具銷售不動產統一網絡發票。發票上載明了付款方為劉某，收款方為某公司，不動產項目名稱為航天興隆國際一期，銷售的不動產樓牌號為1-1-2404，建筑面積為123.03平方米，單價為6，054.92元／平方米，預收購房款金額為434，937元，某公司在發票上加蓋了其發票專用章。

在劉某支付了上述款項后，因劉某為非武漢市戶籍居民，且繳納社會保險時間未滿兩年，不具備購房資格，某公司承諾可以為其代辦社保。2013年5月5日、7月28日，劉良田分兩次向某公司航天興隆國際的銷售人員劉飛交納了18，000元，劉飛出具了兩張共計收到劉良田18，000元的收條。

2014年3月，劉某與某公司簽訂了商品房買賣合同，某公司稱為劉某辦理備案登記手續，一直未將合同交給劉某。

另查明，劉某于2013年8月1日參加工作，從2013年8月起，由湖北荷普藥業股份有限公司在武漢市東西湖區為其交納社會保險。2011年2月21日，武漢市住房保障和房屋管理局制發的武房發（2011）32號文《市房管局關于調整我市住房限購政策有關問題的通知》中，明確通知“一、自2011年2月23日起，暫定對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠提供本市1年納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年本市納稅證明或社會保險交納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市行政區域內向其出售住房。對違反規定購房的，不予辦理房地產相關登記手續。二、各房地產開發企業、代理銷售的房地產經紀機構在與購房人簽訂商品房住房買賣合同前，應履行對購房人限購政策告知和購房資格審核義務，核驗購房人及家庭成員的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明等有關資料……”2013年11月18日，武漢市人民政府辦公廳制發的武政辦（2013）163號文《武漢市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的意見》中，明確提出“……繼續嚴格執行商品住房限購政策，暫定對非本市戶籍居民家庭申請購房的，由必須在本市納稅或者繳納社會保險時間一年調整為二年，并僅限購1套住房……”

2014年5月9日，劉某訴至本院，請求如訴稱。某公司經本院傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本案調解不成。

本院認為，雖然原告劉某未能提供其與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》，但是被告某公司出具的發票中載明的付款方為劉某，收款方為某公司，不動產項目名稱為航天興隆國際一期，銷售的不動產樓牌號為1-1-2404，建筑面積為123.03平方米，單價為6，054.92元／平方米，預收購房款金額為434，937元等內容，可以完整反映原告劉某與被告某公司之間存在商品房預售合同關系。被告某公司應當按照武漢市住房保障和房屋管理局關于限購政策的通知要求，在簽訂合同前，向非本市戶籍購房人劉某告知武漢市關于房屋的限購政策，并對劉某的購房資格進行審核。而其在明知武漢市住房限購政策的情況下，仍與原告劉某簽訂《商品房買賣合同》，收取相應的購房款，并承諾其能代辦交納一年社會保險。而在原告劉某按合同約定履行了付款義務后，被告某公司無法代辦交納社保，也無法為雙方簽訂的《商品房買賣合同》辦理備案登記。由于被告某公司在銷售過程中，對武漢市住房限購政策情況未向買受人作出提示和說明，存在隱瞞真實情況的欺詐行為，導致買受人的誤解并作出了錯誤決定，該行為致使原告劉某與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》的合同目的無法實現。《中華人民共和國合同法》第九十四條規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，可以解除合同。故對原告劉某要求解除其與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》的訴訟請求，本院予以支持。

《中華人民共和國合同法》第九十七條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失”。本案中，原告劉某已經支付的購房款為434，937元及被告某公司向原告劉某收取的社保代辦費18，000元，被告某公司應當予以返還。原告劉某因為合同解除，導致其存在利息損失，應當以434，937元為本金，從被告某公司向原告劉某出具銷售不動產發票之日即2013年4月12日起，按照中國人民銀行同期貸款利率進行計算至實際付清之日止。故對原告劉某要求被告某公司向原告劉某返還購房款434，937元及利息，以及返還社保代辦費18，000元的訴訟請求，本院予以支持。

被告某公司經本院合法傳喚未到庭應訴，不影響本案的正常審理，可依法缺席判決。

依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百三十條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規定，缺席判決如下：

一、解除原告劉某與被告武漢某置業有限公司之間簽訂的《商品房買賣合同》；

二、被告武漢某置業有限公司于本判決生效后五日內返還原告劉某購房款434，937元及利息（以434，937元為本金，從2013年4月12日起，按照中國人民銀行同期貸款利率進行計算至實際付清之日止）；

三、被告武漢某置業有限公司于本判決生效后五日內返還原告劉某代辦社保費用18，000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費4，299元（已減半收取，原告劉某已預交），由被告武漢某置業有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預交案件受理費8，598元，款匯武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財政局非稅收入匯繳專戶-市中院訴訟費分戶；賬戶：07×××93；開戶行：農行武漢市民航東路分理處，行號：832886；上訴人在上訴期滿后七日內未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

代理審判員　張某

二〇一四年八月一日

書　記　員　錢嫚

商品房預售合同糾紛