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烏魯木齊市沙依巴克區人民法院

民事判決書

（2014）沙民三初字第382號

原告：李某東，

委托代理人：劉永生，新疆鼎澤凱律師事務所律師。

被告：新疆某某房地產開發有限公司。

法定代表人：唐某德，該公司董事長。

委托代理人：汪波，新疆百豐天圓律師事務所律師。

委托代理人：郭渠江，新疆百豐天圓律師事務所律師。

原告李某東與被告新疆某某房地產開發有限公司（以下簡稱某飛公司）商品房預售合同糾紛一案，本院于2014年1月16日受理后，依法組成合議庭，于2014年6月12日公開開庭進行了審理。原告李某東的委托代理人劉永生、被告某飛公司的委托代理人汪波、郭渠江到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告李某東訴稱，2011年11月28日，原告與被告簽訂了一份《商品房買賣合同》。合同約定，原告購買被告開發的烏魯木齊市沙依巴克區騎馬山路3號麒馬山莊小區*棟*單元***號商品房，房屋建筑面積159.13平方米，每平方米5035元，總價款801219.55元。同時，原告購買了該小區1號樓1單元2號地下室，支付了價款18530元。合同約定，被告應當在2012年9月30日前向原告交付房屋，逾期則按日向原告支付已交房款萬分之五的違約金。合同簽訂后，原告依約向被告支付了全部房款；被告向原告出具了發票。但至今，被告未向原告交付房屋，也未向原告告知逾期的原因。被告的上述行為已嚴重侵害了原告的合法權益，故提起訴訟，請求依法判令被告支付逾期違約金200018.89元；由被告承擔本案訴訟費。

被告某飛公司辯稱，我方認為我方沒有違約行為，根據合同的約定，被告應當在2012年9月30日前交付經商品房驗收合格的房屋，被告于2012年9月30日前已經驗收合格，并依法通知了原告來收房，原告拒絕收房，責任不在被告。不論被告是否違約，對逾期違約金的約定超出法律規定的過高的限度，屬于約定過高，該違約金應該參考銀行同期貸款利率的130%進行考慮。根據合同約定違約金按照已交房價款來計算，如要計算違約金按照合同的本意應該按照首付款作為基數。

經審理查明，2011年11月28日，原告（買受人）與被告（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》，雙方約定原告購買被告開發的位于烏魯木齊市沙依巴克區騎馬山路*號麒馬山莊小區*棟*單元***號的商品房，建筑面積159.13平方米，單價為每平方米5035元，總金額801219.55元；付款方式為一次性付款；交付期限為出賣人應當在2012年9月30日前依照國家和地方人民政府的有關規定將經驗收合同并符合本合同約定的商品房交付買受人使用，但如遇不可抗力且出賣人在發生之日起60日內告知買受人、發生非出賣人自身原因導致合同不能按期履行的，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期；出賣人逾期交房的違約責任為除第八條規定的特殊情形外，出賣人逾期超過90日后，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同第八條規定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之五的違約金；商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續，雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單；所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

合同簽訂當日，原告一次性支付房款801219.55元。2012年7月28日，原告購買該小區1號樓1單元2號地下室一間，支付價款18530元，雙方未約定交付地下室具體時間。2013年7月4日，被告尚未辦理竣工驗收備案手續，未取得《商品房竣工驗收備案表》，即通知原告領取了涉案房屋鑰匙。至本案第二次庭審時，被告仍未提供涉案房屋竣工驗收備案手續。

上述事實的認定，有《商品房預售合同》、房款發票、地下室定購單、收據、當事人陳述及庭審筆錄為證。

本院認為，原、被告簽訂的商品房買賣合同，系當事人真實意思表示，合法、有效。當事人應當全面履行合同約定的義務。雙方合同約定的房屋交付條件是該商品房經驗收合格，達到交付使用條件后，出賣人書面通知買受人辦理交付手續，出示驗收合格的證明文件并簽署房屋交接單，出賣人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。合同約定的交房時間為2012年9月30日。關于何為“驗收合格”，本院認為由建設行政主管部門頒發的《商品房竣工驗收備案表》才是證明商品房經驗收合格的依據。而本案被告通知原告領取房屋鑰匙時，尚未辦理竣工驗收備案手續，未取得《商品房竣工驗收備案表》，故該交付行為不是有效的交付，亦不符合合同約定的交付條件，故被告應當承擔逾期交房的違約責任。被告辯稱合同約定的違約金過高，根據相關司法解釋規定，當事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應當以違約金超過造成的損失的30%為標準適當減少，本院綜合本案合同履行情況，認為該違約金過高的辯稱成立，本院酌情予以調整。雙方關于原告購買的地下室沒有約定交付時間，也未約定逾期交付違約責任，故原告將地下室款包括在計算違約金基數中沒有依據，本院予以扣除，故對原告要求被告支付違約金的訴訟請求中合理部分即72892.78元【計算公式：購房款801019.55元×同期銀行1年期貸款利率6%÷12個月×14個月（2012年10月1日至2014年1月31日）×130%】予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規定，判決如下：

被告新疆某某房地產開發有限公司給付原告李某東逾期交房違約金72892.78元。

以上被告應付原告款項72892.78元，由被告于本判決生效后十日內給付原告，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案訴訟標的200018.89元，實際給付標的72892.78元，占訴訟標的的36.44%。案件受理費4300.28元（原告已預交），由被告負擔36.44%即1567.02元，由原告負擔63.56%即2733.26元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本和預交二審案件受理費，上訴于新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院（上訴期限屆滿后七日內，未預交二審案件受理費，按自動撤回上訴處理）。

審　判　長　湯秀斌

代理審判員　朱　麗

人民陪審員　高蘭珍

二〇一四年七月十一日

書　記　員　曲毅捷

商品房預售合同糾紛