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大連市甘井子區人民法院

民事判決書

（2015）甘民初字第00839號

原告鄭某某，男。

委托代理人李鴻杰，系遼寧同城律師事務所律師。

委托代理人蘇文賀，系遼寧同城律師事務所律師。

被告大連某某集團房地產開發有限公司。

法定代表人孫某某，系董事長。

委托代理人張某某，男，系該公司法律顧問。

原告鄭某某（以下簡稱“原告”）與被告大連某某集團房地產開發有限公司（以下簡稱“被告”）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，由代理審判員盧丹丹擔任審判長，與人民陪審員于菊英、于淑梅依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告鄭某某及其委托代理人李鴻杰律師、蘇文賀律師到庭參加了訴訟，被告的委托代理人張某某到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱，原、被告于2011年6月27日簽訂了商品房買賣合同，約定原告購買被告開發的商品房一套。合同簽訂后，原告按約支付了全部房款，被告亦交付房屋。但所購房屋至今仍無法辦理產權登記，后自大連市高新園區房產局得到的答復稱，該局未收到被告應提交的辦理產權所需的申請資料。根據合同約定，被告應在房屋交付使用后兩年半內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，否則應承擔違約責任。現被告違反合同約定，為保護原告的合法權益，請求判令：1、被告限期內為原告購買的商品房履行產權登記手續；2、被告向原告支付違約金（自2013年12月28日起至產權實際辦理之日，按1,178,838元*日萬分之一*違約天數標準計算）；3、本案的訴訟相關費用由被告承擔。

被告辯稱，不同意原告的訴訟請求。產權登記已經辦理完畢，被告已經按照相關法律要求和政府行政機關的要求向政府行政機關提供了出賣商品房應具備的五項證件，而且雙方的買賣合同已經辦理了產權登記，在雙方的買賣合同上已經加蓋印章，應該確定了雙方申請商品房登記備案的時間，所以這該份合同已經不存在原告訴請中的登記手續問題；產權登記手續是行政機關行政權利范圍之內，應該按照相關行政法規進行辦理，而不是被告所應履行的義務，被告只需要提供相關的手續即可，而本案中被告預售商品房的手續齊全，而且已經取得了相關主管部門的授權，并且相關主管部門已經為其辦理了產權登記即登記備案，根據相關法律規定，需經行政管理部門登記備案后發生法律效力，故原告主張的無法辦理產權證與被告無關，被告不構成違約，不承擔相應的義務。因為在所有的法律法規中只要求商品房出賣人向行政機關提供相應的材料，至于辦理完產權登記后買受人是否得到房地產權屬證書，這是應該由政府相應的行政機關予以頒發，如果不能取得相應的權屬證照，買受人可以通過行政訴訟，而不能將這些事情包括登記轉嫁給房屋出賣人。綜上所述，被告沒有違約事實，故不承擔責任。

原告提交《商品房買賣合同》、發票聯（房款、供暖、物業費）、民心網政民互動群眾工作站網頁：擬證明原告購買被告開發的商品房，但被告未按約履行產權登記備案的相關義務致使原告未能按期取得產權證，直至開庭審理之日，案涉房屋的產權證仍然未辦理。

被告未提交證據。

經庭審質證，本院對原告提交的證據作如下確認：該組證據來源合法，亦與本案有關，雖其部分證據（網頁）形式并非原始證據，但該部分證據內容應為真實，且與其他證據形成證據鏈，故就原告提供該組證據的證明效力，本院予以認定。

根據以上認證理由及庭審筆錄，本院認定以下事實：

2011年6月27日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買位于大連市高新園區匯賢街**號（**幢）1-7-1、建筑面積為118.12平方米的商品房一套，房屋價款為1,178,838元。合同同時約定：出賣人應當在商品房交付使用后貳年半內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的日萬分之一向買受人支付違約金。原告支付房款，由被告開具發票。2011年6月28日，案涉房屋交付。

房屋交付使用后至本案開庭之日，被告未按照合同約定履行將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案的義務。至本案辯論終結前，案涉房屋仍無法辦理產權登記手續。

本院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，原、被告均應依據該合同約定享有權利并履行義務。原告所購房屋為商品房，故被告作為開發商應當協助原告辦理房屋所有權登記手續。根據合同約定，被告作為出賣人，應在房屋交付后兩年半內將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，此備案義務實際上就是協助原告辦理房屋所有權登記手續。根據《房屋登記辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》的相關規定，開發商在房屋建成后，應當為房屋辦理初始登記，而買受人要求的房地產權屬登記屬于轉移登記，必須在房屋辦理初始登記的前提下，買受人才能為所購商品房買賣辦理轉移登記即取得房屋權屬登記。因此，被告作為開發商必須完成辦理房屋的初始登記并為原告提供辦理轉移登記的相關材料后，原告才能以此為條件申請辦理過戶登記并取得房屋所有權證書，故被告是否完成了房屋的初始登記并為原告提供相關資料是審查被告是否履行了合同約定的協助義務即報產權登記機關備案義務。

案涉房屋于2011年6月28日交付，按此日期，被告應在2013年12月28日前完成備案義務。現案涉房屋仍無法辦理產權登記手續，被告雖辯稱其已按期履行產權登記備案義務并稱辦不了過戶登記是因政府原因所致，但其并未提供相應的證據予以證明。且本案合同約定的產權登記備案義務履行期間已遠遠超過《城市房地產開發經營管理條例》所規定的90日，因此被告逾期辦理產權登記備案義務，違反合同約定，應承擔違約責任。關于原告要求被告支付自2013年12月28日至產權實際辦理之日的違約金，本院認為，首先，案涉房屋現仍無法辦理產權證，被告亦無法確定辦理產權證的具體日期，故被告何時可以提交完備的辦理產權登記備案所需的手續本院無法進行確定。其次，原告的訴訟請求必須明確，但因被告提交完備的辦理產權登記備案所需手續的日期無法確定，致使原告訴請數額并不明確，而該期間違約金的案件受理費亦無法計算。最后，原告在立案之時繳納案件受理費是按照請求支付違約金30,768元（自2013年12月28日至2014年9月15日，按1,178,838元*日萬分之一*261天）的標準，而自此之后的案件受理費原告并未繳納，故對于原告未繳納案件受理費部分訴請本院不予處理。因此，本院將案涉違約金的截止日期確定為2014年9月15日。原告主張的此部分違約金，有事實及合同依據，本院予以支持。自此之后的違約金，原告可以明確訴請另行起訴主張。

關于原告訴請第一項，關于原告訴請被告履行辦理產權證義務，因被告尚進行案涉房屋的產權登記備案，并不具備辦證條件，故對原告該訴請，本院不予支持。

綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百一十四條，《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：

一、被告大連某某集團房地產開發有限公司自本判決發生法律效力起十日內，向原告鄭某某支付違約金30,768元（自2013年12月28日至2014年9月15日，按1,178,838元*日萬分之一*261天）

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二、駁回原告鄭某某的其他訴訟請求（不包括2014年9月16日之后產生的逾期辦證違約金）。

案件受理費570元，其他訴訟費50元，合計620元（原告已預交），由被告大連某某集團房地產開發有限公司負擔，與上述款項一并給付原告。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，交納上訴案件受理費，上訴于遼寧省大連市中級人民法院。如在遞交上訴狀之日起7日內未繳納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。

申請執行的期限為二年。

審　判　長　盧丹丹

人民陪審員　于淑梅

人民陪審員　于菊英

二〇一五年六月四日

書　記　員　王　月

房屋買賣  合同糾紛