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濟南市槐蔭區人民法院

民事判決書

（2013）槐民初字第1831號

原告山東某某汽車零件貿易有限公司，住所地濟南市。

法定代表人尹某，總經理。

委托代理人馮延強，山東舜元律師事務所律師。

被告濟南某某國際汽車配件城有限公司，住所地濟南市。

法定代表人李某，總經理。

委托代理人楊某，男，19**年*月*日出生，漢族，住濟南市，該公司員工。

原告山東某某汽車零件貿易有限公司（以下簡稱某某公司）與被告濟南某某國際汽車配件城有限公司（以下簡稱某某汽車公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年8月8日立案受理。本院組成合議庭，于2013年年12月23日依法公開開庭進行了審理。原告某某公司的委托代理人馮延強，被告某某汽車公司的委托代理人楊某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告某某公司訴稱：2011年9月30日，原、被告簽訂《市場經營房租賃合同》，約定被告將位于濟南市二環西路1777號的濟南某某國際汽車配件城的一期B3區7、8號，面積為211.2平方米的商鋪租賃給原告。租期為2011年10月1日至2015年3月31日。原告于簽約當日向被告支付兩年租金46252.80元，同時交付了工程改造費2萬元，并約定該筆費用待三年半租期到期后，作為下一輪租金處理。2013年3月11日，原告工作人員來到承租房時發現被告擅自撬開原告門鎖，并為新租戶更換了門鎖。同時被告明確表示終止上述租房合同，并不向原告承擔任何違約責任。原告訴至法院請求確認原被告于2011年9月30日簽訂的《市場經營房租賃合同》無效；判令被告返還租金12925.44元，工程改造費20000元，訴訟費由被告承擔。

被告某某汽車公司辯稱：原告的訴訟請求無事實和法律依據，均不應支持。依據雙方簽訂的租賃合同，原告未按照合同第七條第1、3、9、10、11條約定提交相關證件、未按約定營業、未配備消防設施、營業人員未向被告備案，按照合同第八條第1、2、3、5條的規定，原告的上述違約行為應視為合同自動終止。依據租賃合同的違約責任的約定，我方不承擔責任。工程改造費根據合同的約定，被告并不承擔該費用，不應當予以返還。

經審理查明，2011年9月30日，被告某某汽車公司作為甲方，原告某某公司作為乙方，雙方簽訂《市場經營房租賃合同》一份，約定：一、商鋪位置：甲方將位于濟南市二環西路1777號的濟南某某國際汽車配件城的一期B3區7、8號，面積為211.2平方米的商鋪經營權租賃給乙方。二、租賃期限：租賃期為三年半。從2011年10月1日起至2015年3月31日止。三年半期限，包括一年免費租續期，半年裝修改造工程建設期。三、租金、費用標準及交納方式和期限。1、租金為每天0.3元／m﹤sup﹥2﹤／sup﹥，兩年租金一次性交清，合計46252.80，先交費后使用。3、乙方所交工程改造費貳萬元，待三年半租期到期后，作為下一輪租金處理。七、乙方權利及義務。1、乙方應具備合法經營資格，在簽訂本合同后及時向甲方提交營業執照、稅務登記證、組織代碼證、法人代表身份證等材料復印件，并如實提交經營納稅情況說明。3、乙方須合法經營，自行承擔因經營發生的糾紛和法律責任。乙方利用商鋪，只能開展符合營業執照規定和市場允許的經營活動，并不得以甲方名義開展經營活動。9、乙方要保證嚴格遵守市場的營業時間規定。無甲方認可的正當理由，不得延遲開門、提前關門、歇業等。10、乙方須按照消防部門的要求配備消防設施，費用自理。11、乙方營業人員須報甲方審查備案，乙方對其營業人員的行為負有管理和擔保義務。八、乙方有下列情形之一的，視為自動終止合同，甲方有權解除合同收回商鋪，剩余合同期經營權出讓金不予退還。1、不具備合法經營資格，或提供虛假材料和手續的。2、未經甲方允許擅自將商鋪轉租、轉讓或轉借他人的。5、違禁用電或不配備消防器材，形成潛在隱患或已造成損失的。十、違約責任。2、甲方對乙方的違約行為可選擇下列補救措施：（1）甲方有權單方解除合同，終止乙方對商鋪的占有。十一、不可抗力。1、由于不可抗力或其他不能歸咎于乙方的原因造成的商鋪損壞，不適于使用時，乙方可暫停支付有關費用，直到商鋪修復或恢復原狀。審理中，被告某某汽車公司主張主合同以外，原被告還簽訂了附件三份，落款處均有原告某某公司工作人員燕照山的簽名，其中，附件二《消防安全協議書》約定乙方需按甲方要求（統一）配備輕便滅火器材，由甲方對器材實施檢查，并責成乙方對不合格器材進行維修和更換；附件三《治安安全協議書》約定乙方必須將營業執照等相關資信材料復印件報甲方備案；附件四《商戶經營守則》約定了市場營業時間規定，除市場統一安排外，常年不間斷營業，遇國家法定節日，各經營商戶做好內部職工輪休工作，保證正常營業。原告某某公司對附件二、三、四不予認可，不認為其存在違約的情況。租賃合同簽訂后，原告某某公司于2010年10月16日分別交納了租金46252.8元及工程改造費2萬元，被告某某汽車公司將房屋交付給了原告使用。2013年3月11日，原告某某公司主張因被告某某汽車公司更換門鎖并將房屋出租予了第三方，其搬離了涉案房屋。被告某某公司認可原告某某公司于2013年3月11日搬離了本案涉案房屋，但認為是原告某某公司未向其提交營業證件、未用作商業用途、未配備消防設施等違約行為在先導致租賃關系自動終止，其不應承擔責任。

另查明，訟爭房屋沒有進行房屋的權屬登記亦未取得建設工程規劃許可證。

以上事實有原告某某公司提交的市場經營房租賃合同、接處警登記表、照片，被告某某汽車公司提交的市場經營房租賃合同、收款收據及原、被告陳述為證，本院予以確認。

本院認為，位于濟南市二環西路1777號的濟南某某國際汽車配件城的一期B3區7、8號的房屋未取得建設工程規劃許可證，依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”。依此規定，原被告簽訂的《市場經營房租賃合同》應為無效。對于原告某某公司要求確認該合同無效的訴訟請求，本院予以支持。

根據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本院認為雙方簽訂的《市場經營房租賃合同》為無效合同，對此原被告均有過錯。原告某某公司之過錯在于對房屋的相關手續、能否承租未盡到充分注意、審查等義務，被告某某汽車公司之過錯在于明知未取得建設工程規劃許可證等手續即將房屋對外出租。因此，原被告應各自承擔相應的責任。

因被告某某汽車公司已將房屋收回，原告某某公司不需要再返還房屋。被告某某汽車公司應將基于租賃合同取得的租金46252.8元及工程改造費20000元予以返還。但因2011年10月1日至2013年3月10日期間，原告某某公司一直實際使用訟爭房屋，此間該房屋的占用費可以參照雙方所簽租賃合同約定的租金標準予以扣除，占用費為33327.36元（0.3＊211.2＊526），剩余租金12925.44元應予返還。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條和最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條的規定，判決如下：

一、原告山東某某汽車零件貿易有限公司與被告濟南某某國際汽車配件城有限公司于2011年9月30日簽訂的《市場經營房租賃合同》無效。

二、被告濟南某某國際汽車配件城有限公司于本判決生效之日起十日內向原告山東某某汽車零件貿易有限公司返還租金12925.44元。

三、被告濟南某某國際汽車配件城有限公司于本判決生效之日起十日內向原告山東某某汽車零件貿易有限公司返還工程改造費20000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費1780元，由被告濟南某某國際汽車配件城有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提供副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　張　斌

人民陪審員　關為民

人民陪審員　耿林芝

二〇一四年二月十日

    書　記　員  官　靜

房屋租賃合同糾紛