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山東省濟南市市中區人民法院

民事判決書

（2014）市民初字第2693號

原告中國人民解放軍濟南軍區某部隊，住所地濟南市。

法定代表人冷某喜，主任。

委托代理人孫玉春，山東齊創律師事務所律師。

委托代理人張波，山東齊創律師事務所實習律師。

被告濟南某有限公司，住所地濟南市。

法定代表人房某，總經理。

委托代理人楊艷霞，山東文泉坤園律師事務所律師。

委托代理人張某華，男，19**年**月**日生，漢族，該公司職工，住山東省平陰縣。

原告中國人民解放軍濟南軍區某部隊（以下簡稱濟軍某部隊）與被告濟南某有限公司（以下簡稱濟南某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年9月3日受理后，依法由審判員姜光軍獨任審判，分別于2014年10月23日、2014年11月13日兩次公開開庭進行了審理。原告濟軍某部隊法定代表人冷某喜的委托代理人孫玉春、張波，被告濟南某公司法定代表人房某的委托代理人楊艷霞、張某華到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告濟軍某部隊訴稱，2009年3月9日，我部隊武器檢修所（系我部隊直屬機構，現統稱為72790部隊）與被告濟南某公司簽訂《軍隊房地產租賃合同》一份，合同約定我部隊將坐落于濟南市（現南辛莊西路193號）的二樓部分房屋（建筑面積約260平方米）出租給被告濟南某公司使用，租賃用途為商住辦公用房，租賃期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止，年租金5萬元，每半年結算一次。合同簽訂后，我部隊按照約定交付涉案房屋，并履行了合同約定的義務。直到2010年12月31日租賃合同到期為止，被告濟南某公司按時交納租金，雙方并無糾紛。此后雙方未續簽合同，被告濟南某公司仍按原合同約定的年租金繳納直到2012年1月1日，此后我部隊多次要求被告濟南某公司續簽合同并及時交納租金，但被告濟南某公司均予以拒絕并繼續使用該房屋。我方認為被告濟南某公司在租賃合同到期后持續使用房屋并拒絕交納租金，在我方通知后還拒絕歸還涉案房產，嚴重侵害了我部隊的合法權益。為維護我部隊的合法權益不受侵犯，特訴至法院，請求判決解除原、被告之間關于濟南市市中區南辛莊西路193號沿街房2樓最南側（KTV包間以南）6間房屋（建筑面積約260平方米）的不定期租賃關系；被告濟南某公司將該部分房屋返還給我部隊；被告濟南某公司支付2012年1月1日起至2014年8月31日的房屋租賃費用137500元。

被告濟南某公司辯稱，1、原告濟軍某部隊應提供其是本案所涉房屋產權人或有權出租人的證據，否則應駁回其起訴。2、原告濟軍某部隊應提供涉案房屋的合法建設手續，否則原、被告之間的房屋租賃合同無效。3、原告濟軍某部隊關于房屋租金的請求，部分已超過法定的訴訟時效期間。原告濟軍某部隊在2014年8月21日之前從未向我方主張過房屋租賃費用，因此其要求我方支付2012年、2013年房屋租賃費10萬元的訴訟請求，已超過了一年的訴訟時效期間，應駁回該部分訴訟請求。4、原告濟軍某部隊要求我方返還濟微路95號的二樓部分房屋（建筑面積約260平方米）沒有依據。租賃合同于2010年12月31日到期后，我方繼續使用原承租房屋，原告濟軍某部隊并沒有提出過異議，原租賃合同繼續有效，且我方也按照原合同約定支付了相應的租金。我方占有、使用涉案房屋，是通過正當途徑取得的。5、我方未支付2012年1月1日之后的房屋租賃費有正當理由。本案所涉濟微路95號二樓房屋與另外兩處房屋（原、被告分別簽訂有租賃合同）緊密相連，我方使用該房屋與另外兩處房屋作為經營場所。該房屋與另外兩處房屋外面有一個后院，原告濟軍某部隊擅自將該后院的一個門堵死，致使我方的經營場所不符合消防要求，消防部門多次要求我方整改，嚴重影響了我方的正常經營，給我方造成了很大的經濟損失。我方承租涉案房屋后，投入大量資金進行裝修裝飾，短時間內是無法收回投資的。2012年原告濟軍某部隊違背承諾，要求我方把租賃合同改為一年一簽，這對我方的經營和收回投資是極為不利的，遭到我方的拒絕。但原告濟軍某部隊的行為干擾了我方的正常經營，導致我方的投資和經營處于不安狀態，合同的履行處于不確定狀態。原告濟軍某部隊直到2012年尚未給我方辦理《軍隊房地產租賃許可證》。鑒于上述情況，我方為保護自身的合法權益，故未支付2012年1月1日以后的房租。如果原告濟軍某部隊對我方的裝修裝飾費用給予適當的補償，我方同意與其解除房屋租賃合同。

經審理本院認定，位于濟南市市中區南辛莊西路193號（原濟微路95號）院內的房屋系軍隊產權房，產權歸濟軍某部隊（原代號為濟軍55257部隊）所有。濟軍某部隊武器檢修所（以下簡稱武器檢修所）系濟軍某部隊編制內直管機構。2007年10月13日，武器檢修所（甲方）與被告濟南某公司（乙方）簽訂軍隊房地產租賃合同一份，該合同約定：”第一條，甲方自愿將坐落在山東省濟南市的房屋二樓建筑面積貳佰陸拾（260）平方米出租給乙方所用。乙方已對甲方所要出租的房地產做了充分了解，愿意承租該房地產。第二條，租賃用途為商住辦公用房。第三條，租賃期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止。第四條，房地產租金（不含水、電、暖、煤氣、設備等費用）為人民幣（大寫）伍萬元整。其中房屋租金按建筑面積計算。租金按每半年結算一次，采用預付方法，乙方于每半年的前十日內交付甲方。否則按逾期付款處理。付款方式：現金或支票。”此后，被告濟南某公司使用濟南市市中區南辛莊西路193號沿街房2樓最南側（KTV包間以南）6間房屋（建筑面積約260平方米）進行經營，租金交納至2011年12月31日。

關于2007年10月13日軍隊房地產租賃合同的簽訂經過，原告濟軍某部隊陳述原、被告最早于2003年2月24日簽訂租賃合同，當時合同約定原告濟軍某部隊將濟微路95號院內沿街樓的一部分（原豐樂苑飯店）租賃給被告濟南某公司經營KTV至2009年4月30日。之后被告濟南某公司因經營需要又陸續向原告濟軍某部隊承租了濟微路95號院內沿街樓2樓最南側約260平方米的房屋用于辦公和生活。

原告濟軍某部隊主張因被告濟南某公司拖欠租金，該部隊于2014年8月20日向被告濟南某公司發出限期騰退通知書一份，被告濟南某公司工作人員張霞已經簽收。為證明其主張，原告濟軍某部隊提交下列證據：1、限期騰退通知一份，內容為：”濟南某有限公司：貴公司租賃我部濟南市南辛莊西路193號（原濟微路95號）沿街房。自2012年至今，貴公司拒不履行合同，未繳納房租等費用，現通知如下：我部與貴公司解除合同，同時通知貴公司于2014年8月30日前到我部繳納拖欠房租，并騰退所有租賃用房。特此通知。中國人民解放軍72790部隊（公章），二0一四年八月二十日。”2、通知簽收單一份，時間為2014年8月20日，通知方為中國人民解放軍72790部隊，內容為限期騰退通知，接收人及簽收人均為張霞，身份為員工，說明欄載明：”某已簽收”。3、限期騰退通知回復一份，內容為：”中國人民解放軍72790部隊：我司于2014年8月21日收到限期騰退通知，貴方提出拒不履行合同，我司不予采納，提出的問題與事實嚴重不符，我司不予認可。等待法律程序的最終結果。濟南某有限公司（公章），2014年8月22日。”被告濟南某公司對于限期騰退通知的真實性無異議；對通知簽收單的真實性不予認可，主張其公司沒有張霞這個人，即便是有她也無權利簽收；對于限期騰退通知回復的真實性無異議。

被告濟南某公司主張其曾改造了原濟微路95號院鍋爐房10平方米的房間，原告濟軍某部隊同意將改造的費用與房租相抵，但至今未予抵頂；原告濟軍某部隊擅自堵住疏散通道和安全出口致使該公司無法正常經營。為證明其主張，被告濟南某公司提交下列證據：1、2006年9月12日簽訂的協議一份，出租方為武器檢修所，承租方為濟南某公司，內容為：”出租方95號院原鍋爐房約10平方米房間，因承租方提出改造成廁所使用一事，經雙方協商達成以下協議：一、出租方同意承租方出資改造并作為原租賃房屋的配套房屋使用，租期與原租賃房屋時間同步。二、因承租方房屋改造、整修，使原下水系統無法正常使用，因此，由承租方出資按出租方要求新建下水系統及沉淀池。三、房屋的租賃費在原租賃房屋合同到期前，由承租方新建下水系統及沉淀池的費用相抵。合同到期后費用另行協商。”2、濟南市公安消防支隊市中大隊責令限期改正通知書一份，該通知書載明濟南市公安消防支隊市中大隊于2014年8月11日對被告濟南某公司的場所進行消防監督檢查，發現存在下列問題：1、消防設施、器材、消防安全標志配置、設置不符合標準；2、占用、堵塞封閉疏散通道、安全出口；3、電器產品、燃氣用具的安裝、使用及其線路設計、管道的設計、敷設、維護保養、檢測不符合消防技術標準和管理規定；4、其他消防安全違法行為和火災隱患。責令被告濟南某公司于2014年8月16日前改正。3、現場照片3張，證明原告濟軍某部隊擅自堵住疏散通道和安全出口的情況。原告濟軍某部隊對于上述證據的真實性均無異議，但認為2006年9月12日簽訂的協議只是針對原鍋爐房十平方米房間的改造問題，不涉及本案所審理的120平方米的房屋，該協議所記載的費用相抵問題，因后續的合同均沒有約定，因此與本案無關；責令限期改正通知書不能完全證明被告濟南某公司的主張，后院通道被封閉的原因是2012年原告濟軍某部隊應上級單位的要求，根據加固軍事設施和軍事保密的原則，與被告濟南某公司協商后才將后院出口封閉，而且原、被告之間的合同中既沒有明確約定后院為租賃場地，也沒有約定留出消防通道的問題，消防通道是被告濟南某公司基于經營需要自行上報的，原告濟軍某部隊并不知情；被告濟南某公司所提交的照片不能證明其主張。

以上事實，有軍隊房地產租賃合同、書面證明、限期騰退通知、簽收單、限期騰退通知回復、協議、責令限期改正通知書、照片及當事人的陳述等證據予以證實。

本院認為，原、被告于2007年11月13日所簽訂的《軍隊房地產租賃合同》到期后，被告濟南某公司繼續使用涉案房屋，原、被告之間形成不定期租賃合同關系。被告濟南某公司辯稱其自2012年1月1日起未交納租金有正當理由，但其所提交的責令限期改正通知書等證據尚不足以證明原告濟軍某部隊的行為導致其無法正常經營或給其造成重大經濟損失，而且被告濟南某公司是從2012年1月起拖欠租金，而公安部門的責令限期改正通知書是在2014年8月11日才作出的，從時間上來看難以認定兩者之間具有因果關系。被告濟南某公司辯稱原告濟軍某部隊同意將改造廁所的費用抵頂房租，但是其未能提供證據證明廁所改造所支出的具體費用，故本案中不予處理，其可另行起訴主張權利。故被告濟南某公司所辯稱的不交納租金的理由均不能成立。我國合同法第二百二十七條規定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告濟軍某部隊主張其于2014年8月20日向被告濟南某公司送達了限期騰退通知，但未能證明在簽收單上簽字的張霞的身份，故送達時間應當以被告濟南某公司認可的2014年8月21日為準。原告濟軍某部隊在該通知中要求被告濟南某公司于2014年8月30日前支付所欠房租，被告濟南某公司逾期未支付，原告濟軍某部隊此時有權解除合同，故原、被告之間的不定期租賃合同應當認定于2014年8月31日解除?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：……（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。經本院詢問，原告濟軍某部隊表示不同意利用被告濟南某公司的裝飾裝修物，故被告濟南某公司要求原告濟軍某部隊補償其裝飾裝修損失，理由不當，本院不予支持。合同解除后，被告濟南某公司繼續使用涉案房屋無法律上的依據，原告濟軍某部隊要求其騰出涉案房屋，理由正當，本院予以支持。由于雙方繼續沿用原合同所約定的租金標準和租金交納方式，2013年下半年的租金應于2013年7月10日前預交，至2014年8月21日原告濟軍某部隊催交時，已經超過了一年的訴訟時效期間，故原告濟軍某部隊所主張的2012年1月1日至2013年12月31日的租金，已超過一年的法定訴訟時效期間，本院不予支持；原告濟軍某部隊所主張的2014年1月1日至2014年8月30日的租金，理由正當，本院予以支持。2014年8月30日以后因被告濟南某公司繼續使用涉案房屋而給原告濟軍某部隊所造成的損失，原告濟軍某部隊可另行主張權利。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條第（三）項、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第二百二十七條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第（二）項之規定，判決如下：

一、確認原告中國人民解放軍濟南軍區某部隊與被告濟南某有限公司之間關于濟南市市中區南辛莊西路193號沿街房2樓最南側（KTV包間以南）6間房屋（建筑面積約260平方米）的不定期租賃合同于2014年8月31日解除。

二、被告濟南某有限公司于本判決生效之日起三十日內將濟南市市中區南辛莊西路193號沿街房2樓最南側（KTV包間以南）6間房屋（建筑面積約260平方米）騰空交付給原告中國人民解放軍濟南軍區某部隊。

三、被告濟南某有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告中國人民解放軍濟南軍區某部隊租金33150.68元（5萬元／365天×242天）。

四、駁回原告中國人民解放軍濟南軍區某部隊的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費1525元，原告中國人民解放軍濟南軍區某部隊負擔1160元，被告濟南某有限公司負擔365元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審判員　姜光軍

二〇一四年十一月二十八日

書記員　張　雪

民事判決書