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山東省濟(jì)陽(yáng)縣人民法院
民事判決書
（2013）濟(jì)陽(yáng)民初字第517號(hào)
原告吳某，男，19**年**月**日生，漢族，住濟(jì)南市。
原告劉某，女，19**年**月**日生，漢族，住址同上。系原告吳某之妻。
上述兩原告委托代理人孫玉春，山東齊創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
上述兩原告委托代理人張波，山東齊創(chuàng)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告高某軍，男，19**年**月**日生，漢族，現(xiàn)住濟(jì)陽(yáng)縣。
被告楊某燕，女，19**年**月**日生，漢族，住址同上。系被告高某軍之妻。
上述兩被告委托代理人郭焱，山東薈萃律師事務(wù)所律師。
原告吳某、劉某訴被告高某軍、楊某燕房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年4月10日立案受理。2013年10月28日吳某、劉某申請(qǐng)將本案與（2013）濟(jì)陽(yáng)民初字第517號(hào)案合并審理，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。依法由審判員李娜適用簡(jiǎn)易程序于2013年10月28日公開開庭進(jìn)行了審理。后發(fā)現(xiàn)案情復(fù)雜，本院又依法組成合議庭于2014年10月17日公開開庭進(jìn)行了審理。第一次開庭時(shí)兩原告的委托代理人孫玉春、兩被告的委托代理人郭焱到庭參加了訴訟。第二次開庭時(shí)兩原告的委托代理人孫玉春、張波到庭參加了訴訟，兩被告的出庭人員無(wú)變化。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
兩原告訴稱，2012年10月18日，原告吳某、劉某與被告高某軍、楊某燕（兩被告為夫妻關(guān)系）簽訂房屋買賣合同一份，合同約定：兩被告將坐落在縣城濟(jì)北開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)出售給原告，并將出售房屋相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給原告。合同簽訂當(dāng)日，原、被告雙方共同辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，有效期為6個(gè)月，自2012年10月18日至2013年4月17日止。合同簽訂當(dāng)日，原告向兩被告支付購(gòu)房款40萬(wàn)元。原告完全履行合同義務(wù)后，多次要求被告履行過(guò)戶義務(wù)，但被告無(wú)正當(dāng)理由拒絕履行。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判令兩被告履行合同義務(wù)，協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
兩被告辯稱，兩原告系夫妻關(guān)系，兩被告亦系夫妻關(guān)系。2012年8月，高某軍因急需資金經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)了從事民間借貸的吳某并向其借款30萬(wàn)元，利息8分（每月利息24000元）。當(dāng)時(shí)原告將自己位于濟(jì)北開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)（使用面積591㎡）抵押給了吳某。2012年10月18日，被告與原告一起到濟(jì)陽(yáng)縣房管局辦理房屋抵押手續(xù)時(shí)，高某軍夫婦只是在被告要求的地方簽上了自己的名字，沒(méi)有審查內(nèi)容，吳某亦沒(méi)給高某軍夫婦任何書面材料。高某軍夫婦一直認(rèn)為辦理的是抵押手續(xù)。至兩原告起訴時(shí)，被告才知道當(dāng)時(shí)簽的是房屋買賣合同。合同約定的房屋價(jià)值與該房屋的實(shí)際價(jià)值懸殊巨大，兩被告不可能以40萬(wàn)的價(jià)格賣掉價(jià)值350萬(wàn)元的房屋。
經(jīng)審理查明，2012年10月18日，原告吳某、劉某作為買方與作為賣方的被告高某軍、楊某燕簽訂房屋買賣合同，約定如下：一、賣房將坐落在縣城濟(jì)北開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)證號(hào)：濟(jì)陽(yáng)房權(quán)證城區(qū)字第某某號(hào)，建筑面積848.03平方米出售給買方，并將與出售房屋相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給買方。二、雙方議定上述房地產(chǎn)的總價(jià)款（含附屬建筑物）為人民幣肆拾萬(wàn)元。三、房產(chǎn)買賣成交后，在房產(chǎn)交易登記主管機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)，雙方共同申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)。四、賣方保證上述房地產(chǎn)合法，權(quán)屬清楚。雙方簽約后，若發(fā)生與賣方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛，概由賣方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事責(zé)任，由此給買方造成的經(jīng)濟(jì)損失，賣方負(fù)責(zé)賠償。五、在履行本合同的過(guò)程中，若發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決；協(xié)商不成時(shí)，可向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或直接向人民法院起訴。六、本合同自雙方簽字（蓋章）并經(jīng)房產(chǎn)交易登記主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)之日起發(fā)生法律效力，雙方不得毀約。七、辦理房地產(chǎn)交易過(guò)戶登記手續(xù)所需繳納的有關(guān)稅、費(fèi)，由賣方承擔(dān)。八、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)當(dāng)向土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記。九、本合同一式三份，雙方各持一份，房產(chǎn)交易登記主管機(jī)關(guān)存檔一份。十、雙方約定的其他事項(xiàng)：根據(jù)合同約定辦理預(yù)告登記，有效期為6個(gè)月，自2012年10月18日起至2013年4月17日止。高某軍、吳某、楊某燕、劉某在合同中予以簽字摁印。并附有高某軍于2012年10月18日簽字的收到條一份，內(nèi)容為今收到吳某現(xiàn)金40萬(wàn)元，肆拾萬(wàn)元。
2012年2月29日，濟(jì)陽(yáng)恒通房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司作出房地產(chǎn)（預(yù)）估價(jià)報(bào)告，報(bào)告意見(jiàn)為位于濟(jì)陽(yáng)縣城濟(jì)北開發(fā)區(qū)高某軍的商業(yè)樓房（共有2幢建筑物，第一幢建筑面積606.92平方米，混合結(jié)構(gòu)，商業(yè)用途，總層數(shù)3層，所在層數(shù)1-3層，建于2002年；第二幢建筑面積238.56平方米，混合結(jié)構(gòu)，商業(yè)用途，總層數(shù)2層，所在層數(shù)1-2層，建于2002年。產(chǎn)權(quán)人：高某軍。房屋所有權(quán)證號(hào)：濟(jì)陽(yáng)房權(quán)證城區(qū)字第某某號(hào)；房屋共有人：楊某燕。），經(jīng)測(cè)算，該房地產(chǎn)在2012年2月29日房地產(chǎn)價(jià)值總額為3500000.00元，單價(jià)4140元／平方米。原告吳某對(duì)該估價(jià)報(bào)告不認(rèn)可。
2013年4月11日吳某因與高某軍存在民間借貸糾紛向濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院起訴，該院于2013年9月16日作出（2013）歷城民初字第932號(hào)民事判決書，判決被告高某軍于判決生效之日起十日內(nèi)支付吳某借款64萬(wàn)元并支付利息。高某軍不服上訴至濟(jì)南市中級(jí)人民法院，該院于2014年1月13日作出（2013）濟(jì)民五終字第728號(hào)民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。現(xiàn)上述兩判決均已生效。吳某、劉某申請(qǐng)對(duì)本案中高某軍所有的房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院委托本院執(zhí)行，經(jīng)本院向濟(jì)陽(yáng)縣國(guó)土資源局調(diào)查，被告高某軍、楊某燕共同持有的涉訴房產(chǎn)的濟(jì)陽(yáng)國(guó)用（2000）第423號(hào)土地使用權(quán)證在濟(jì)陽(yáng)縣國(guó)土資源局無(wú)任何登記記錄。2013年12月26日本院依法向濟(jì)陽(yáng)縣濟(jì)北街道辦事處對(duì)涉訴房產(chǎn)所使用土地的性質(zhì)進(jìn)行核實(shí)，濟(jì)北街道辦事處口頭回復(fù)該房產(chǎn)所使用土地屬于濟(jì)陽(yáng)縣濟(jì)北街道辦事處朱家村的集體土地，屬于農(nóng)民集體所有。
本院所確認(rèn)的上述事實(shí)，有原告提供的身份證復(fù)印件、戶籍證明信、高某軍、楊某燕的結(jié)婚證復(fù)印件、房屋所有權(quán)（初始）登記表、商品房買賣合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、收到條，被告提供（2013）歷城民初字第932號(hào)民事判決書，本院依法調(diào)取的（2014）歷城執(zhí)字第594號(hào)案卷卷宗以及原、被告陳述等在案為憑。這些證明材料經(jīng)開庭質(zhì)證和本院審查，可以采信。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十二條的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。本案中，兩原告主張兩被告所有的產(chǎn)權(quán)證號(hào)為濟(jì)陽(yáng)房權(quán)證城區(qū)字第某某號(hào)房屋所占用土地的權(quán)屬證書系濟(jì)陽(yáng)國(guó)用（2000）第423號(hào)，經(jīng)查該證在濟(jì)陽(yáng)縣國(guó)土資源局沒(méi)有登記記錄，無(wú)法確認(rèn)該證的真實(shí)性，本院不予認(rèn)定。經(jīng)過(guò)本院向濟(jì)陽(yáng)縣濟(jì)北街道辦事處核實(shí)，結(jié)合被告所在的朱家居委會(huì)屬“村改居”的事實(shí)，可以確定本案涉訴土地系農(nóng)民集體土地，屬于農(nóng)村集體資產(chǎn)，應(yīng)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一管理，個(gè)人無(wú)權(quán)處置。原、被告簽訂的房屋買賣合同違反了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)（2004）28號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國(guó)辦發(fā)（1999）39號(hào)），侵犯了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，損害了社會(huì)公共利益，違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第四項(xiàng)的規(guī)定，屬于無(wú)效合同。故對(duì)兩原告要求兩被告履行合同義務(wù)，協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求無(wú)法支持，本院應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第七條、第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
駁回原告吳某、劉某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)28000元，由原告吳某、劉某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。
審 判 長(zhǎng) 李 娜
審 判 員 楊曉曉
人民陪審員 溫明銀
二〇一四年十一月三日
書 記 員 劉 麗
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