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山東省商河縣人民法院

民事判決書

（2014）商民初字第1780號

原告白某軍，男，19**年**月**日出生，回族，住山東省商河縣。

委托代理人崔清福，山東商誠律師事務所律師。

委托代理人石學軍，山東商誠律師事務所律師。

被告王某亮，男，19**年**月**日出生，漢族，住山東省商河縣。

委托代理人王善嶺，山東文瀚律師事務所律師。

委托代理人孟強，山東文瀚律師事務所律師。

被告劉某昌，男，19**年**月**日出生，漢族，原住山東省商河縣，現住址不詳。

原告白某軍與被告王某亮、劉某昌房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年12月17日受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告白某軍及其委托代理人崔清福、石學軍，被告王某亮及其委托代理人王善嶺到庭參加了訴訟，被告劉某昌經本院合法傳喚，未到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

原告白某軍訴稱，2014年5月，原告白某軍與第二被告劉某昌協商購買其夫妻共有的位于商河縣東盛陽光花園小區15號樓1單元401室房產一處。原告于2014年5月13日付款100000元，于2014年5月18日付款50000元并與第二被告夫婦簽訂《房屋買賣合同》，原告于2014年6月份入住涉案房屋。后又于2014年6月30日向第二被告付房款43800元，2014年8月3日付房款125000元。2014年12月份，原告收到商河縣人民法院轉來的第一被告王某亮訴原告排除妨害的（2014）商民初字第1691號起訴狀等手續，原告方知第二被告劉某昌一房二賣。經查詢，第一二被告于2014年6月27日簽訂關于涉案房屋的《房屋買賣合同》。原告認為第一二被告惡意串通在原告之后簽訂《房屋買賣合同》，侵犯了原告的合法權益，應屬無效行為。故訴至法院請求：1、確認兩被告之間的《房屋買賣合同》無效；2、涉訴費用由被告承擔。

被告王某亮辯稱，被告王某亮與劉某昌簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，王某亮為購買涉案房屋支付了合理的價款，主觀上不存在惡意，客觀上沒有損害原告的合法權益。關于涉案房屋被告王某亮依法繳納了相應的稅款，已通過商河縣住房和城鄉建設管理委員會辦理了房屋產權登記手續，取得了涉案房屋的所有權，應當受到法律保護。對原告的訴訟請求應當依法駁回，原告可以依據相關法律向被告劉某昌主張其他合同權利。

被告劉某昌未答辯。

經審理本院認定，2008年6月6日被告劉某昌與濟南東盛陽光房地產開發有限公司簽訂購買涉案房屋的草約，約定劉某昌購買濟南東盛陽光房地產開發有限公司開發的東盛陽光花園15號1單元401室房產，該房產建筑面積121.92平方米，房屋總價款210678元。

原告白某軍與被告劉某昌夫婦簽訂《房屋買賣合同書》一份（具體簽訂時間合同未記載），約定甲方劉某昌及其妻子馬登花自愿將坐落在東盛陽光花園面積為121.92平方米，產權證號：15-1-401房產出賣給乙方白某軍。價格210678元。注：首付十萬元人民幣，2014年7月13日付清余款。劉某昌分別于2014年5月13日、2014年5月18日、2014年6月30日向白某軍出具收到購房款100000元、50000元、43800元的收到條三張，于2014年8月3日為白某軍出具收到現金125000元的收到條一張。同時劉某昌分別于2014年5月13日、2014年5月18日、2014年6月30日、2014年8月3日為白某軍出具借款100000元、50000元、43800元、125000元的借條四張。劉某昌將房產買賣契約、房屋所有權轉讓登記申請表、銷售不動產統一發票交給白某軍。涉案房屋現由白某軍實際占有，但未辦理房屋所有權轉移登記。

被告王某亮主張，因購房時其不在商河，故其將購房事宜委托給案外人李洪虎。2014年6月25日被告劉某昌及其妻子馬登花就涉案房屋與李洪虎簽訂《房屋買賣合同》一份，約定劉某昌、馬登花自愿將夫妻共有的坐落于花園街東盛陽光花園15號1-401房屋賣給李洪虎。買賣價格共計370000元，該房屋因劉某昌、馬登花暫時沒有辦理房產證，買賣雙方協商由李洪虎辦理手續以及墊資，劉某昌、馬登花負責無條件配合直至房產完全過戶給李洪虎。劉某昌于2014年7月5日為李洪虎出具收到李洪虎東盛陽光花園15#樓一單元401室（包含附屬房B301儲藏室）購房款370000元的收到條一張。

2014年6月27日劉某昌與王某亮正式簽訂《房屋買賣合同》，約定“劉某昌將房產證號為022420面積為121.92平方米位于花園街東盛陽光花園15號樓1-401室賣給王某亮。房屋價格為292600元，房款兩清。”2014年6月26日李洪虎繳納了住房買賣的契稅5126.34元，2014年6月27日劉某昌與王某亮以341756元的售房款由商河縣地方稅務局代開銷售不動產統一發票，稅額為22214.14元（該款由李洪虎繳納），兩被告于同日提起房屋所有權轉移登記申請，2014年7月1日王某亮辦理了涉案房屋所有權過戶手續，現該房屋登記所有權人為王某亮。

以上事實，由原被告的當庭陳述，原告提供房產買賣契約原件一份、房屋所有權轉讓登記申請表原件一份、銷售不動產統一發票原件一份、房屋買賣合同書原件一份、收到條四張，被告提供的房屋情況說明、稅收完稅證明、銷售不動產統一發票、劉某昌與李洪虎簽訂的房屋買賣合同、收到條及劉某昌與王某亮簽訂的房屋買賣合同復印件及本院依法調取的公安機關的卷宗為證，經本院審查，且已開庭質證，可以采信，足以認定。

本院認為，本案爭議的焦點是：一、原告與第一被告劉某昌簽訂的《房屋買賣合同書》的合同效力；二、兩被告簽訂《房屋買賣合同》是否系惡意串通。

關于焦點一、原告與第一被告劉某昌簽訂的《房屋買賣合同書》的效力；

原告白某軍主張，2014年5月13日原告經人介紹與被告劉某昌達成口頭房屋買賣協議（東盛陽光花園15號樓1單元401室及其儲藏室）并當天交付劉某昌100000元，2014年5月18日，原告與被告劉某昌簽訂房屋買賣合同，當天交付劉某昌50000元，被告劉某昌將房產買賣契約、購房發票、房屋所有權轉讓登記申請表以及住房鑰匙一并交予原告。2014年6月初，原告實際入住并占有該房產至今，之后6月30日和8月3日，原告分別支付給被告劉某昌43800元和125000元，以上共計交付給被告劉某昌318800元購房款。后來得知兩被告惡意串通在其之后簽訂《房屋買賣合同》，侵犯了原告的合法權益，兩被告之間的《房屋買賣合同》應為無效合同。被告王某亮對原告與劉某昌之間的房屋買賣合同書及4張收到條的真實性不予認可，認為：1、原告與第二被告之間的房屋買賣以及4張收到條是基于劉某昌向原告借款后確保對借款足以進行償還的一種擔保形式，4張收到條是基于劉某昌分別在2014年5月13日、18日、6月30日和8月3日向原告借款出具的收據，包括房屋買賣合同書也是基于這一背景形成的。雙方將借款轉換為房屋買賣，本意是用房屋抵押擔保，但也未辦理相應的抵押登記手續。因此該買賣是不真實的，不具有證據的法律效力。2、原告白某軍與被告劉某昌合同約定的房屋買賣價款是210678元，但當初該房屋價值應當遠遠高于雙方約定的210678元，根據原告提供的4張收到條，累計達到318800元，遠遠超出了合同價格，這顯然與事實不相符，也不符合正常的邏輯，因此這份買賣合同是虛假的，不應當認定原告與劉某昌之間具有合法的房屋買賣關系。3、劉某昌分別于2014年5月13日、18日，6月30日和8月3日向原告白某軍借款100000元、50000元、43800元、125000元，合計318800元，與原告提交的收到條的金額和時間完全一致，因此該房屋買賣協議本意并不是將涉案房屋出賣給原告。原告亦并非于2014年6月份入住，原告是在2014年9月中旬得知劉某昌將涉案房屋依法出賣給王某亮，為了能及時要回欠款，擔心劉某昌償還不了其借款，所以才把涉案房屋門鎖更換掉，把房子強行占有。根據商河縣公安局許商派出所2014年9月19日出具的詢問筆錄復印件一份及原告白某軍提供的劉某昌為原告出具的收到條4張，可以證明原告白某軍于2014年9月13日或14日對涉案房屋進行換鎖強行占有以及與劉某昌之間的借貸關系、用涉案房屋作為抵押擔保確保劉某昌將來能償還借款。

本院認為，法律關系的性質應依當事人真實意思表示予以認定。雖然原告白某軍與被告劉某昌簽訂的《房屋買賣合同書》約定原告白某軍購買被告劉某昌所有的涉案房屋，且被告劉某昌為白某軍出具了四張收到條，但根據本院調取的公安機關2014年9月19日對原告白某軍所做的詢問筆錄，白某軍陳述“我借錢給劉某昌，劉某昌把房子抵押給我，那段時間我聯系不上劉某昌了，怕他在外面有很多債主，所以想先把門鎖換了，把房子占下。”“2014年5月13日，劉某昌給我打了個借條借我100000元（含劉某昌收到錢后的收到條），2014年5月18日，在證人張玉芳的見證下，我和劉某昌簽了一份房屋買賣合同書，在合同書上劉某昌將東盛陽光花園15號樓1單元401室的房子以210678元的價格賣給我，他還將他與開發商的房產買賣契約給了我，當天我又給了他50000元（含有收到條），我又于2014年6月30日和2014年8月3日兩次總共借給劉某昌168800元。”上述證據與卷宗中白某軍向公安機關提供的劉某昌為白某軍出具的四張借條（四張借條與四張收到條在時間及數額上是一一對應的）相印證，可以證實原告白某軍與被告劉某昌簽訂《房屋買賣合同書》并非出于買賣房屋的真實意思表示，被告劉某昌與原告白某軍之間實際是民間借貸法律關系，雙方簽訂《房屋買賣合同》系作為借款的非典型擔保合同。雖然該非典型擔保合同非《中華人民共和國物權法》和《中華人民共和國擔保法》等法律規定的擔保方式，但是不違反法律、行政法規的強制性規定，故原告白某軍與被告劉某昌之間的此種非典型擔保法律關系是有效的。

關于焦點二、兩被告簽訂《房屋買賣合同》是否系惡意串通。

原告白某軍主張，原告白某軍與被告劉某昌簽訂房屋買賣合同在先，被告劉某昌與被告王某亮在其之后又關于涉案房屋簽訂買賣合同系惡意串通，侵犯了原告的合法利益，兩被告簽訂《房屋買賣合同》的行為應屬無效行為。被告王某亮主張其與劉某昌簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，王某亮支付了合理的價款，主觀上不存在惡意，客觀上亦沒有損害原告的合法權益，并通過商河縣房屋管理局辦理了房屋產權登記手續，依法繳納了相應的稅款，取得了涉案房屋的所有權，應當受到法律保護。對原告的訴訟請求應當依法駁回。原告可以依據相關法律向劉某昌主張其他合同權利。

本院認為，原告白某軍以兩被告之間買賣涉案房屋系惡意串通且損害其利益為由，請求確認兩被告之間簽訂的《房屋買賣合同》無效。原告白某軍對其主張的兩被告惡意串通買賣涉案房屋應承擔相應舉證責任。關于“惡意”的認定標準，司法實踐中的一般界定為：行為人于行為時明知或應當知道其行為缺乏法律上的根據或行為相對人沒有權利，行為可能損害國家、集體或他人利益而為之。在一房兩賣的情形中，出賣人對于其行為損害了先買房人的權益肯定是知道的，所以要認定后合同是否存在惡意串通，主要是判斷后買房人是否是善意第三人，是否存在主觀惡意。

原告白某軍提交劉某昌出具的證明一份，用以證明原告與劉某昌之間的房屋交易是真實的，兩被告之間的交易是虛假的。該證明記載“證明我叫劉某昌我與白某軍于2014年5月18日簽訂房產買賣合同，自愿以市場價賣給白某軍，并實際履行交付，白某軍已實際入住，我當時已（以）低于市場價格很多的形式賣給王某亮的，因為我急需用錢。當時王某亮一方通過別的手段辦理出該房的購房發票，因為原購房發票抵押在白某軍手中，實際該房屋是王某亮一方逼迫我低價轉讓的（因為我們之間存在借貸糾紛）。以上說明，該房屋實際為白某軍最先所得，后來我與王某亮一方惡意進行買賣的。特此證明證明人：劉某昌年月日”。對此，被告王某亮主張，1、該證明不符合證據的形式要件規定，缺少證明出示的時間；2、劉某昌作為本案的當事人，不應當再以證人的身份出具證明，即便其作為證人出具證言，也應當出庭接受詢問；3、該證明中劉某昌的簽名及手印不能證實是其本人所寫所按，亦不能證明是在劉某昌自愿的情況下出具；4、從內容上看，2014年5月18號劉某昌以市場價賣給原告，與合同約定的210678元顯然不符；5、證明中其陳述是受到王某亮的逼迫低價轉讓和雙方存在借貸關系，該事實劉某昌沒有證據證實，盡管劉某昌說是由原告最先取的，后又與王某亮惡意串通，不符合法律規定的惡意串通的情形，房屋買賣是以物權登記作為生效的基本原則，王某亮依法取得房屋應該受到法律保護。對此，原告白某軍又提供視聽資料一份用以證實該證明并非系劉某昌受原告白某軍脅迫所出具。被告王某亮主張該錄像無法直接明確的反應該證明形成的過程及對該證明內容的完整說明，因此該證據無效。

本院認為，本案中原告白某軍提供的“證明”主文部分內容為打印，僅有名字是手寫，且提供的視聽資料只是在證明被告劉某昌出入飯店，而沒有反映被告劉某昌出具證明的完整過程，另被告王某亮對此證明的真實性不予認可，且在本案中被告劉某昌未到庭參加訴訟，亦未向法庭提供其與被告王某亮之間存在借貸關系的相關證據，故僅憑原告白某軍提供的署名為“劉某昌”的書面證言不足以證明被告王某亮在與被告劉某昌簽訂《房屋買賣合同》時具有主觀惡意。

在本案中被告王某亮主張與被告劉某昌之間共簽訂了兩份《房屋買賣合同》。一份是王某亮主張的委托案外人李洪虎與劉某昌于2014年6月25日簽訂的《房屋買賣合同》，該合同約定李洪虎購買劉某昌夫婦所有的涉案房屋，房屋總價款370000元，劉某昌為李洪虎出具收到購房款370000元的收到條一張，另一份是王某亮與劉某昌于2014年6月27日簽訂的《房屋買賣合同》，該合同約定王某亮購買劉某昌所有的涉案房屋，房屋總價款292600元。兩被告買賣涉案房屋繳納了相應的稅費后，于2014年6月27日到商河縣房管局申請辦理涉案房屋的過戶手續，并于2014年7月1日辦理了房產證。購房款系由王某亮委托其堂哥王昌營將401000元分兩筆（2014年6月26日200000元、2014年8月2日201000元）打到李洪虎賬戶，后由李洪虎將購房款370000元和部分房屋的水電費1000余元交付給劉某昌（其中于2014年6月26日現金支付了70000元；2014年6月27日支付了現金150000元和替劉某昌提前償還銀行貸款41746.96元，又以現金方式支付8253元；2014年6月29日支付現金50000元；2014年7月5日銀行轉賬51750元。）兩被告關于買賣涉案房屋共出現過370000元、341756元、292600元三個不同的價格，對于簽有兩份合同及房屋價款不一致王某亮解釋為：當時王某亮并不在商河本地居住，一直在外地做生意，買房子的事項就全部委托給從事房屋中介的李洪虎辦理，由李洪虎代表王某亮與劉某昌協商房屋買賣事項，具體事項均是由李洪虎經手，當時約定房款為370000元整，2014年6月25日李洪虎代表王某亮與劉某昌草簽了關于涉案房屋的房屋買賣合同。后李洪虎通知王某亮回商河辦理過戶手續，2014年6月27日其又與劉某昌關于涉案房屋又簽訂了一份《房屋買賣合同》，其與劉某昌之所以約定涉案房屋的房款292600元是為了辦理房屋過戶手續時少繳納稅款，但是該房款在房管局未通過審核，經地稅部門專業軟件測算形成了341756元這一房款數額。兩被告之間關于涉案房屋的真實購房款為370000元，且劉某昌出具了收到李洪虎370000元購房款的收到條。原告白某軍對被告王某亮提交其通過堂哥王昌營轉給房屋中介李洪虎的購房款有異議，認為其之間存在利害關系，且兩人之間存在多次賬目往來，對此被告王某亮提交王昌營妻子劉洪燕給李洪虎轉賬150000元的證明及王某亮辦理30萬元貸款向王昌營償還購房款的相關證明證實在此期間王昌營與李洪虎之間存在其他經濟往來，對此原告白某軍未提交相關證據予以反駁。

本院認為，在房屋買賣法律關系中，買受人的主要權利義務為支付房屋價款、接收房屋并占有使用、取得房屋的所有權，出賣人的主要權利義務為收取房屋價款、向買受人交付房屋、協助買受人辦理房屋所有權登記手續。關于兩被告之間買賣涉案房屋，被告王某亮對支付給李洪虎的購房款（401000元）提供了相應的證據予以證實，對李洪虎支付給被告劉某昌的購房款（370000元）也提供了相應的證據，且被告王某亮對其與被告劉某昌簽有兩份合同及房屋價款不一致做出了合理的解釋，另被告王某亮提交了被告劉某昌出具的收到370000元購房款的收到條，此購房款價格并沒有明顯低于市場價，亦不能證明兩被告之間關于涉案房產簽訂《房屋買賣合同》存在惡意串通的行為。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、《中華人民共和國物權法》第九條第一款之規定，判決如下：

駁回原告白某軍的訴訟請求。

案件受理費100元，公告送達費260元，由原告白某軍承擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　李　倩

審　判　員　劉豐利

人民陪審員　王春虎

二〇一五年十一月二十五日

書　記　員　劉源源

民事判決書