首頁 - 法務指南 - 律師案例 - 張某東等與濟南某房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛一審民事判決書
發表于：2016-06-20閱讀量：（2347）
濟南市歷下區人民法院
民事判決書
（2014）歷商初字第1639號
原告張某東，男，漢族，19××年××月××日出生，住濟南市。
委托代理人劉敏，北京大成（濟南）律師事務所律師。
委托代理人梁軍，北京大成（濟南）律師事務所實習律師。
原告馬某邦，男，漢族，19××年××月××日出身，住濟南市。
委托代理人劉敏，北京大成（濟南）律師事務所律師。
委托代理人梁軍，北京大成（濟南）律師事務所實習律師。
被告濟南某房地產開發有限公司，住所地濟南市。
法定代表人朱某肖，總經理。
委托代理人劉某，男，19××年××月××日出生，漢族，濟南某房地產開發有限公司員工，住濟南市。
委托代理人高某，女，19××年××月××日出生，漢族，濟南某房地產開發有限公司員工，住濟南市。
原告張某東、原告馬某邦與被告濟南某房地產開發有限公司（以下簡稱濟南某房地產公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，適用普通程序，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告張某東與原告馬某邦共同的委托代理人劉敏、梁軍，被告濟南某房地產公司的委托代理人劉某、高某到庭參加訴訟；本案于2015年3月23日第二次開庭進行審理，原告張某東與原告馬某邦共同的委托代理人劉敏、被告濟南某房地產公司的委托代理人劉某、高某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告張某東、馬某邦訴稱，2010年5月22日，我們與被告濟南某房地產公司簽訂《鋼城新苑商鋪買賣合同》，合同第八條約定濟南某房地產公司應當在2010年10月31日前交付我購買的商鋪，并在商鋪交付使用后360日內，辦理產權登記。但被告濟南某房地產公司直到2014年4月15日才為我辦理完畢房地產權屬證書登記手續。根據合同約定濟南某房地產公司應當自逾期辦證之日起按照日萬分之二向我支付違約金，實際交房為2012年2月8日，濟南某房地產公司根據合同已違約，我認為應當從2012年2月8日至2014年4月15日，合計128942.84元（808926.20元×797天×0.02%）。我通過代理律師函告濟南某房地產公司，要求其支付違約金，但濟南某房地產公司律師電話通知我律師，結果是無法解決，所以我為維護我的合法權益特向貴院提起訴訟。請求：1、判令被告向原告支付違約金128942.84元（808926.20元×797天×0.02%）；2、判令被告承擔本案的訴訟費用。
原告張某東、馬某邦為證明自己的主張，向本院提交的證據有：
證據1、商鋪買賣合同1份，證明合同主題、合同簽訂時間和雙方的義務，合同包括主文和附件成為合同的整體；
證據2、房產證一份，證明實際取得產權證時間2014年4月15日晚于合同約定的2011年10月27日取得，被告濟南某房地產公司違約；
證據3、被告濟南某房地產公司網站上下載的文件兩份，一份是鋼城新苑辦證快訊，另一份是關于鋼城新苑分戶產權證辦理的通知，證明被告符合辦證的時間晚于約定辦證時間，辦證存在違約行為；
證據4、律師函復印件一份，證明原告張某東、馬某邦曾于2014年7月21日向被告濟南某房地產公司主張過違約賠償事宜；
證據5、商品房結算移交協議書一份，證明2012年2月8日被告將房屋交付原告，被告存在逾期交房，從而導致逾期辦證。
被告濟南某房地產公司辯稱，我公司的交房日期為2012年2月8日，根據合同約定應當在房屋交付后的360日內具備產權登記條件，即2013年2月2日。并在2013年12月19日通知原告張某東、馬某邦來辦理房屋登記的相關手續。張某東、馬某邦所說的辦證截止時間不應計算到2014年4月15日，計算的逾期辦證的起、止時間都是不正確的。應該從2013年2月3日至2013年12月19日。一、我公司與張某東、馬某邦簽訂的補充協議作為獨立的協議是不成立的。二、有關違約條款的適用：應適用《鋼城新苑商鋪買賣合同》第十五條關于產權登記的約定。三、張某東、馬某邦要求違約金過高（即使按照1％依然過高），我公司要求法院予以調整或駁回原告張某東、馬某邦的訴訟請求。四、張某東、馬某邦的訴訟請求因超過訴訟時效不應當得到支持。綜上所述，我公司已經意識到自己的行為為張某東、馬某邦帶來不便，希望張某東、馬某邦予以諒解，也懇請法院能查清事實，依法作出公正、合理的裁判，以維護我公司的合法權益。
被告濟南某房地產公司為證明自己的主張，向本院提交的證據有：
證據1、山東省房地產開發竣工驗收備案辦法通知和濟南市城鄉建設委員會于2011年4月7日下發的房產交付使用前需綜合驗收的規定，證明涉案房屋由單項驗收變更為綜合驗收，驗收條件的變更造成了逾期辦證的主要原因；
證據2、涉案房屋的單體驗收、綜合驗收備案單涉訴房屋的開發項目竣工綜合驗收備案證明，證明涉訴房屋已在合同規定的期間內進行了單體驗收，后來因政策變更，被告濟南某房地產公司于2011年上報綜合驗收材料，相關部門出具的驗收備案證明中的文號可以證明上報的時間，直到2013年6月份才出具了備案證明；證明涉訴房屋于2013年6月25日取得了竣工驗收備案；
證據3、商品房預售許可證，證明合同有效；
證據4、房屋所有權登記申請書一份，證明被告濟南某房地產公司于2013年7月1日向房屋主管部門提交了相關證據，申請辦理房屋大證；
證據5、鋼城新苑辦證資料領取表，證明2013年12月19日被告濟南某房地產公司通知原告張某東、馬某邦領取資料辦理房屋權屬證書，并將資料全部移交房屋主管部門。
經對原告張某東、馬某邦和被告濟南某房地產公司提交的證據進行質證和審核認定，結合當事人陳述，本院綜合確認事實如下：
2010年5月22日，張某東、馬某邦與濟南某房地產公司簽訂《鋼城新苑商鋪買賣合同》，合同約定由張某東、馬某邦購買濟南某房地產公司開發建設的位于鋼城新苑的東1B樓2-101號商鋪（以下簡稱涉訴房屋）；濟南某房地產公司應在2010年10月31日前將經竣工驗收合格的房屋交付給張某東、馬某邦；合同第十五條約定，在商鋪交付使用后360日內，辦理產權登記所需的由出賣人提供的資料，出賣人應具備辦理產權條件，如出賣人不能在規定的時間內提供辦理產權所需要的資料，買受人不退房的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金；合同第二十條約定，合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議；合同第九頁列明了四個附件，其中附件三為合同補充協議；合同十頁的落款處分別由張某東、馬某邦與濟南某房地產公司簽名蓋章。合同補充協議第三條約定，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房的，合同繼續履行，自規定期限到期之日第二天起至取得房地產權屬證書之日止，出賣人按日向買受人支付總房款萬分之二的違約金；但是，該補充協議未再由濟南某房地產公司和張某東、馬某邦另行簽章。
合同及補充協議簽訂后，張某東、馬某邦按照約定支付了808926.2元購房款，濟南某房地產公司于2012年2月8日交付涉訴房屋。涉訴項目包含的樓號情況如下：東1A、東1B、東2A、東2B、東10、東36A、東36B、東37、西7號；2011年10月27日，濟南某房地產公司向房管部門報備了涉訴項目的東36A號樓、東36B號樓、東37號樓、西7號樓的房屋初始登記材料；2013年7月1日，濟南某房地產公司為涉訴項目的其他5棟樓報備了房屋初始登記的材料。濟南某房地產公司于2013年12月19日通知張某東、馬某邦已經可以辦理涉案房屋的產權轉移登記。
另，有關綜合驗收制度相關規定如下：1、1993年12月1日建設部頒布施行的《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》第六條規定：“住宅小區竣工綜合驗收必須符合下列要求：（一）所有建設項目按批準的小區規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求；（二）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規劃設計要求；（四）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平；（五）拆遷居民已合理安置”；第九條規定：“住宅小區竣工驗收合格后，開發建設單位應當按照有關規定將完整的小區綜合驗收資料報送備案”。2、1998年7月20日國務院發布施行的《城市房地產開發經營管理條例》第十八條規定：“住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：（一）城市規劃設計條件的落實情況；（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；（三）單項工程的工程質量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業管理的落實情況”。3、2004年11月25日山東省人民代表大會常務委員會發布的《山東省城市房地產開發經營管理條例》（第二次修正）第三十四條規定：“開發項目竣工后，開發企業必須進行項目綜合驗收。分期開發的項目，開發企業可以進行分期驗收。綜合驗收應當包括以下內容：（一）規劃要求是否落實；（二）基礎設施和配套公用設施是否建設完畢；（三）單項工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準，質量驗收手續是否完備；（四）拆遷補償安置方案是否落實；（五）住宅產業化技術要求是否落實；（六）前期物業管理是否落實；（七）法律法規規定需要驗收的其他事項”。4、2009年6月16日山東省住房和城鄉建設廳發布施行的《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦法》第四條規定：“房地產開發項目竣工后，開發企業應組織相關部門和單位進行綜合驗收，對符合條件的，相關部門和單位應出具相應的竣工驗收合格證明。分期開發的項目，可以分期綜合驗收。綜合驗收應當包括以下內容：1.開發項目是否按照建設條件意見書的要求進行建設；2.開發項目是否按照審批確定的規劃開發建設；3.基礎設施和配套公用設施是否按照規劃建設，并達到使用條件；4.單項工程是否符合國家規定的工程質量驗收標準，質量驗收手續是否完備；5.住宅產業化技術要求是否落實；6.前期物業管理是否落實；7.拆遷補償安置方案是否落實；8.法律、法規等規定需要驗收的其他事項。”第五條規定：“開發企業應在開發項目竣工驗收合格后十五日內持竣工綜合驗收報告到房地產開發行政主管部門辦理竣工綜合驗收備案手續。房地產開發行政主管部門應采取查驗材料、現場勘察等方式對項目綜合驗收情況進行審查。審查合格的，予以備案；審查不合格的，應將不合格內容書面通知驗收單位和開發企業，待改正并驗收合格后重新審查。”開發項目綜合驗收報告應附有下列材料：1.按照建設條件意見書的要求建設完畢的證明材料；2.《建設工程竣工規劃驗收合格證》；3.基礎設施和配套公用設施按規劃建設完畢的證明材料；4.城市排水許可證明材料；5.供水、供熱、供電、煤氣等市政公用基礎設施的驗收合格證明；6.《建設工程竣工驗收備案表》；7.《房地產項目開發建設合同書》、《房地產開發項目手冊》；8.落實住宅產業化技術要求的證明材料；9.落實前期物業管理的證明材料；10.物業質量保證金交納證明；11.《建設工程檔案預驗收意見書》；12.其他需要提交的材料。”
2011年4月27日濟南市城鄉建設委員會、濟南市規劃局、濟南市城市管理行政執法局、濟南市住房保障和房產管理局、濟南市市政公用事業局聯合下發的濟建發（2011）7號《關于轉發的通知》載明：“各房地產開發企業，各有關單位：現將《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦法》轉發給你們，并結合我市實際提出以下貫徹意見，請認真執行。一、凡本市行政區域內的房地產開發項目均要進行竣工綜合驗收備案。分期開發的項目，可分期綜合驗收備案，項目分期的規模標準，在《房地產項目開發建設合同書》中約定。二、房地產開發項目竣工后，開發企業應按《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦法》的規定，到相關部門辦理有關證明材料。按建設條件意見書要求項目建設完畢的證明、基礎設施和配套公用設施建設完畢并達到使用條件的證明、建設工程竣工驗收備案表、房地產項目開發建設合同書、房地產開發項目手冊、建設工程檔案預驗收意見書及有關落實住宅產業化技術要求的證明到市城鄉建設主管部門辦理；建設工程竣工規劃核實意見書到市規劃主管部門辦理；城市排水、供水、燃氣、供熱的驗收合格證明到市市政公用主管部門辦理；落實前期物業管理的證明材料、物業質量保修金交納證明到市房產主管部門辦理；供電設施的驗收合格證明到市供電部門辦理。開發企業取得開發項目相關各單項驗收合格證明文件后，持竣工綜合驗收報告，到市城鄉建設主管部門辦理備案手續，經審查合格的，發放《綜合驗收備案證明》或《分期綜合驗收備案證明》。三、本通知下發之日起，開發企業與房屋買受人簽訂商品房買賣合同時，須將取得開發項目《綜合驗收備案證明》或《分期綜合驗收備案證明》做為房屋交付使用的約定條款。本通知下發之日前已辦理預售許可且已簽訂商品房買賣合同的房屋，開發企業可按商品房買賣合同中的約定交付使用，待取得《綜合驗收備案證明》或《分期綜合驗收備案證明》后，方可辦理房屋初始登記。各縣（市）參照本通知規定執行。本通知自下發之日起施行”。
以上事實，有張某東、馬某邦、被告濟南某房地產公司提交的證據及雙方當事人陳述予以證實。
本院認為，張某東、馬某邦與濟南某房地產公司簽訂的商鋪買賣合同合法有效。因商鋪買賣合同已約定對于未盡事項，濟南某房地產公司與張某東、馬某邦可以另行簽訂補充協議，故即使補充協議未再由濟南某房地產公司和張某東、馬某邦另行簽名蓋章，該協議作為商鋪買賣合同的附件，應同樣具有合法效力。因此，對于濟南某房地產公司認為補充協議未經簽字蓋章、該協議不成立的辯解意見，本院不予采納。
合同第十五條約定，濟南某房地產公司應在涉訴房屋交付后360日內具備辦理產權條件、提供辦理產權登記所需要的資料，涉訴房屋于2012年2月8日交付，故濟南某房地產公司應在2013年2月3日前完成協助辦理產權登記的義務。同時，補充協議中張某東、馬某邦不能在規定期限內取得房地產權屬證書，濟南某房地產公司應按日支付總房款萬分之二違約金的約定，是對商鋪買賣合同中濟南某房地產公司的協助辦理產權登記義務的進一步明確。根據以上約定，濟南某房地產公司起碼應在2013年2月2日前取得涉訴房屋的初始登記并向張某東、馬某邦發出辦理房屋分戶轉移登記的通知，才能視為完成了相應協助義務。但是，濟南某房地產公司在2013年12月19日才向張某東、馬某邦發送了辦理涉訴房屋分戶產權登記的通知，濟南某房地產公司已構成違約，應按照張某東、馬某邦已付房款萬分之二的標準，按照違約天數按日支付違約金。故，張某東、馬某邦主張自2012年2月8日至2014年4月15日期間逾期辦證違約金本院不予支持，違約金的計算時間應當自2013年2月3日起至2013年12月19日，濟南某房地產公司應支付張某東、馬某邦逾期辦證違約金51609.49元（808926.2元×0.2‰×319天）。
對于濟南某房地產公司認為逾期辦證系政府政策變化不可抗力原因導致，濟南某房地產公司不應承擔責任的辯解意見。從綜合驗收相關政策制訂方面來看，1993年12月1日建設部頒布施行的《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》、1998年7月20日國務院發布施行的《城市房地產開發經營管理條例》、2004年11月25日發布的《山東省城市房地產開發經營管理條例》（第二次修正）及2009年6月16日山東省住房和城鄉建設廳發布施行的《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦法》等均規定了綜合驗收制度，雙方簽訂合同之前，就已有房地產開發項目竣工綜合驗收的相關規定，濟南某房地產公司作為專業的房地開發企業在締約時就應當預見到濟南市行政區域內將要實行綜合驗收制度。2011年4月27日，濟南市城鄉建設委員會、濟南市規劃局等五部門聯合下發的《關于轉發的通知》，進一步明確綜合驗收備案流程中負責各單項驗收的相關部門及程序。因濟南某房地產公司未能舉證該政策的實施，增加了驗收項目、導致驗收備案時間延長；而且，根據《關于轉發的通知》的規定，綜合驗收必須在辦理初始登記之前集中完成，濟南市行政區域內正式施行綜合驗收制度之日至本案雙方約定的協助辦理產權登記的截止日約有6個月的時間，在該期間內濟南某房地產公司也應有充足時間完成綜合驗收和產權初始登記報備，但濟南某房地產公司未如期履行協助辦理產權登記的義務，已構成違約，應承擔違約責任。
對于逾期辦證的違約責任，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規定“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”；《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》第三條規定，逾期貸款罰息利率由現行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％。因補充協議已明確約定了逾期辦證的違約金標準，且該標準并不高于上述法定的違約金標準，濟南某房地產公司也未提交證據證實該違約金標準應予調低，故對于濟南某房地產公司認為違約金計算過高應予調整的辯解意見，本院不予采納。因濟南某房地產公司在2013年12月19日才履行了協助辦證的通知義務，其違約行為處于持續狀態，故對于濟南某房地產公司認為張某東、馬某邦的訴訟請求已超過訴訟時效的辯解意見，本院不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條之規定，判決如下：
被告濟南某房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內支付原告張某東、馬某邦逾期辦證違約金51609.49元。
若未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣3220元，由被告濟南某房地產開發有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，預交上訴費人民幣3220元，上訴于山東省濟南市中級人民法院。
審 判 長 于 毅
人民陪審員 胡麗穎
人民陪審員 陳 軍
二〇一五年三月二十四日
書 記 員 韓冰清
192893852496953951007430262953528920263621919018935186381808714362137121326913014118301149111187103091013186838373798676527480726967425622535452604983469229732827216720952094195519371776174216571464138213081130111011061044879834811774758673
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