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廣西壯族自治區南寧市興寧區人民法院

民事判決書

（2014）興民一初字第82號

原告（反訴被告）：孫某，廣西區糧食局某某飯店退休職工。

委托代理人：田晶晶，廣西道森律師事務所律師。

委托代理人：李章淵，廣西道森律師事務所律師。

被告（反訴原告）：馮某，無固定職業。

被告（反訴原告）：張某，大新縣統戰部司機。

以上兩被告的共同委托代理人：趙偉克，廣西至誠律師事務所律師。

原告孫某與被告馮某、張某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法適用簡易程序，后由于案情復雜轉為普通程序，依法組成由審判員農慧蘭擔任審判長，審判員黃雅靜與人民陪審員譚淑丹參加的合議庭，分別于2014年4月23日、2014年6月24日公開開庭進行了審理，書記員盧秀逢擔任記錄。原告孫某及其委托代理人田晶晶、李章淵，被告馮某、張某的共同委托代理人趙偉克到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告孫某訴稱：2007年10月3日，原、被告雙方簽訂《房屋買賣協議》，該協議約定兩被告將南寧市長興路的集資房（配雜物房一間）出賣給原告。2007年10月3日，原告按該協議約定向兩被告支付購房款20萬元，被告隨后將房屋交付給原告占有、使用。2007年3月27日，被告取得了該房屋的產權證，可進行產權過戶，原告多次與被告協商，希望兩被告依照協議約定協助原告辦理產權過戶手續，但兩被告均以各種理由推脫，拒不履行合同義務。為維護原告的合法權益，原告訴至法院，請求法院依法判決：一、兩被告繼續履行《房屋買賣協議》，將位于南寧市長興路的房過戶到原告名下；二、本案訴訟費由兩被告承擔。

原告對其陳述事實提供的證據有：1、身份證、結婚證，證明原、被告主體適格，兩被告系夫妻關系；2、《房屋買賣協議》，證明原、被告雙方形成合法有效的房屋買賣關系；3、房款收條，證明原告按約定履行付款義務；4、南寧市某某飯店出具的《通知》、收款收據，證明兩被告已于2002年購買訟爭房屋，并付清房屋集資款；5、房屋租賃協議，證明原告已實際占有、使用訟爭房屋；6、房屋所有權證存根，證明兩被告已取得房屋產權證，具備過戶條件。

被告馮某、張某答辯并反訴稱：原、被告簽訂《房屋買賣協議》后，被告已將房屋交接給原告，但當時被告尚未取得房屋所有權證，該房于2013年3月27日才取得產權證。按照政策規定，集資房在取得房產證之日起五年內不得上市交易，雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反了國家七部委《經濟適用住房管理辦法》（建住房（2007）258號）第三十條、第三十五條，《廣西壯族自治區經濟適用住房管理辦法》（桂政發（2009）22號）第三十六條、第三十九條以及《南寧市經濟適用住房管理辦法》（南府發（2009）70號）第四十條、第四十九條、第五十條的規定，符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款規定的合同無效的情形，應屬無效協議，原、被告雙方依據無效的《房屋買賣協議》約定而獲得的房屋和價款都應依法返還給對方，故被告提起反訴，請求法院依法判決：一、確認原、被告于2007年10月3日簽訂的《房屋買賣協議》無效；二、原、被告分別將南寧市長興路的房和房價款20萬元返還給對方；三、被告承擔本案本訴和反訴的全部訴訟費用。經本院釋明后，被告變更訴訟請求，要求原告按照訟爭房屋現在的市場評估價值向被告補足房屋差價。

被告為其辯解提供的證據有：1、《房屋買賣協議》，證明原、被告雙方買賣房屋時，被告尚未取得產權證；2、房屋所有權證，證明訟爭房屋于2013年3月27日取得產權證；3、《經濟適用住房管理辦法》（建住房（2007）258號），證明原、被告買賣房屋違反了政策關于集資房取得產權證后五年之內不得直接上市交易的規定；4、《廣西壯族自治區經濟適用住房管理辦法》（桂政發（2009）22號），證明同上；5、《南寧市經濟適用住房管理辦法》（南府發（2009）70號，證明同上。

雙方的爭議焦點為：1、原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協議》是否合法有效；2、如《房屋買賣協議》合法有效，被告是否應繼續履行房屋過戶手續，原告是否應按市場評估價值向被告補足房屋差價款。

經過開庭質證，被告對原告提交的證據真實性均無異議，原告對被告提交的證據真實性亦無異議，由于雙方提交的證據與各自的合同權利、義務具有直接關聯，且雙方均對對方提交的證據無異議，故本院對上述證據的真實性予以確認。

結合全案證據，本院查明以下法律事實：被告張某、馮某系夫妻，兩被告于2002年參加廣西壯族自治區糧食局全額集資建房，購買位于南寧市興寧區長興路的房（建筑面積87.94平方米）。2007年10月3日，原告孫某（乙方）與被告張某、馮某（甲方）簽訂一份《房屋買賣協議》，約定：“一、甲方同意將南寧市長興路的集資房（某某飯店職工集資房）一套（配雜物房一間）以215000元的價格（含粗裝修費用）賣給乙方；二、房屋價款乙方分兩期以轉賬方式支付給甲方：第一期在雙方簽訂本協議之日，乙方先支付甲方20萬元定金；第二期剩余15000元在甲方協助乙方辦理好房屋過戶等相關手續后，一次性付清。三、由于房屋尚未辦理房產證，為此，甲方應協助乙方辦理房產證、轉讓過戶更名（更名為甲方或第三人）等相關手續。在辦證、過戶更名等相關手續及處理與之相關聯事務中如需甲方出面協助的，不論何時，甲方應予協助處理。四、辦理房屋過戶等相關手續時所需要的費用均由乙方自行承擔，本協議簽訂前，該房屋如有應繳納的欠款等，概由甲方負責。五、本協議簽訂之日起，房屋所有權歸乙方所有，租金由乙方收取。”該協議該對其他事項進行了約定。當日，原告向兩被告支付20萬元，兩被告向原告出具收條，記載收到原告交付的20萬元定金，雙方進行了房屋交接。兩被告于2013年3月27日取得訟爭房屋產權證（產權證號：邕房權證字第××號）。原、被告因房屋過戶問題產生爭議，遂訴至法院，并提出前述訴訟請求。經本院釋明后，被告變更反訴請求，要求原告按照訟爭房屋現在的市場評估價值向被告補足房屋差價。

在訴訟過程中，本院分別向南寧市住房保障和房產管理局、廣西壯族自治區直屬單位住房制度改革委員會辦公室發函詢問有關訟爭房屋過戶交易的政策性規定，南寧市住房保障和房產管理局向本院復函，主要內容為：訟爭房屋系廣西區糧食局集資建房，取得產權證后交易無期限限制，該房上市出售需向廣西壯族自治區直屬單位住房制度改革委員會辦公室提出申請，并提交已購公有住房上市出售申請書、申請人身份證明、房屋權屬證書、土地權利證書、購買分攤的共用部分建筑憑證等材料，廣西壯族自治區直屬單位住房制度改革委員會辦公室核準申請后，申請人即可持上述材料辦理買賣轉移登記手續。廣西壯族自治區直屬單位住房制度改革委員會辦公室亦向本院復函，主要內容為：區直單位職工已購公有住房上市交易按照《自治區直屬單位住房制度改革委員會辦公室轉發南寧市已購公有住房上市出售管理辦法》（區直房改字（2012）2號）有關規定處理，按照房改政策規定，區直單位已購公有住房上市交易必須核查職工家庭戶購買政策性住房的情況，如存在違規多購多占政策性住房的，則停止辦理其公有住房上述交易手續。庭審時，雙方均確認，截至庭審之日，訟爭房屋尚未取得土地使用權證，雙方均未購買房屋分攤共用部分建筑面積，亦未向國土部門補交土地使用權出讓金。經核實，登記在兩被告名下的政策性住房僅有訟爭房屋一套。原告在訴訟過程中表示自愿承擔上述土地使用權出讓金、分攤共用部分建筑面積房價款。

本院認為：關于原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協議》是否合法有效的問題。

雖然被告在簽訂《房屋買賣協議》時尚未取得產權證，但該協議系由雙方基于買賣房屋的真實意愿所簽訂，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，應尊重雙方的合同意愿，該協議屬合法有效。被告主張雙方買賣訟爭房屋違反了購房政策中關于集資房取得產權證后五年內不得上市交易的規定，但經本院向房屋產權登記部門核實，依據相關政策，訟爭房屋取得產權證后上市交易并無期限限制，與被告的主張不相符，同時，根據南寧市住房保障和房產管理局、廣西壯族自治區直屬單位住房制度改革委員會辦公室的復函內容可知，只要完善購房手續，已取得產權證的政策性住房并不存在限制或禁止交易的強制性規定，故雙方簽訂的《房屋買賣協議》不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規定合同無效的法定情形，本院對被告提出的該項主張不予認可。

關于被告是否應繼續履行房屋過戶手續的問題。

由于訟爭房屋屬于政策性住房，該房的過戶交易得以進行的前提是符合房屋產權交易部門關于政策性住房的管理規定。根據南寧市住房保障和房產管理局、廣西壯族自治區直屬單位住房制度改革委員會辦公室的復函內容，政策性住房完成過戶交易的必要條件，一是出賣人的家庭戶不存在違規多購多占政策性住房的情形，二是政策性住房的土地使用權出讓金、分攤共用部分建筑面積的房價款已按規定繳納。本案中，經核實，登記在兩被告名下的政策性住房僅有訟爭房屋一套，原、被告雙方至今尚未繳納土地使用權出讓金及分攤共用部分建筑面積的房價款，故在辦理訟爭房屋過戶手續之前，必須補繳上述兩項費用。根據《房屋買賣協議》第四條“辦理房屋過戶等相關手續時所需要的費用均由乙方自行承擔”的約定，由于土地使用權出讓金、分攤共用部分建筑面積的房價款是辦理訟爭房屋過戶手續所必需支出的費用，此兩項費用應由原告自行負擔，原告在訴訟過程中表示自愿承擔此兩項費用，故原告有權在補繳此兩項費用后要求被告協助辦理房屋過戶手續。同時，因過戶產生的所得稅、印花稅等其他費用，亦屬于辦理房屋過戶手續過程所產生的必要費用，雙方之間對該費用的負擔仍應依照上述協議約定履行，由原告負擔。

關于原告是否應按市場評估價值向被告補足房屋差價款的問題。

原、被告雙方在《房屋買賣協議》中明確約定訟爭房屋的總房價款為215000元，這是雙方合意的結果，在簽訂協議后，原告依約支付了200000元，其作為買受人已履行了合同項下的主要義務。被告以房屋為政策性住房且雙方成交的房價款低于市場價格違反公平原則為由，主張變更協議約定的房價款進而要求原告按現市場評估價值補足差價，但是，從現有證據來看，雙方在簽訂《房屋買賣協議》時對訟爭房屋的性質、面積、價款等情況不存在重大誤解的情形，亦不存在致使雙方權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的顯失公平情形，故被告主張變更協議約定的房價款缺乏法律依據，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第十五條，《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條之規定，判決如下：

一、被告馮某、張某于本案判決生效之日起一個月內協助原告孫某辦理南寧市興寧區長興路的房（產權證號：邕房權證字第××號，建筑面積87.94平方米）的土地使用權出讓金、分攤共用部分建筑面積房價款的補繳手續，并于上述補繳手續辦理完畢之日起十日內協助原告孫某將上述房屋過戶至原告孫某名下，為辦理房屋過戶所產生的稅費等全部由原告孫某負擔；

二、駁回被告馮某、張某的反訴請求。

本訴案件受理費176元，財產保全費30元，由被告馮某、張某負擔。反訴案件受理費2150元，由被告馮某、張某負擔。

上述義務，義務人應于本案生效判決確定的期限內履行完畢。如果未按本案生效判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內，向本院或本院同級的被執行的財產所在地人民法院申請執行。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于南寧市中級人民法院。同時于上訴期滿之日起七日內向南寧市中級人民法院預交上訴案件受理費（開戶行：農行南寧市竹溪分理處，開戶名稱：南寧市中級人民法院訴訟費專戶，賬號：01×××17），逾期未交納又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　農慧蘭

審　判　員　黃雅靜

人民陪審員　譚淑丹

二〇一四年六月二十六日

書　記　員　盧秀逢

民事判決書