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重慶市奉節(jié)縣人民法院

民事判決書(shū)

（2015）奉法民初字第03232號(hào)

原告朱某某，男，19**年**月**日出生，漢族。

被告重慶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人張某某，經(jīng)理。

委托代理人冉健，重慶環(huán)法律師事務(wù)所律師，有特別授權(quán)。

原告朱某某訴重慶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某公司）商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，本院于2015年7月23日立案受理后，由代理審判員龍宇適用簡(jiǎn)易程序，于2015年8月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告朱某某及被告某公司的特別授權(quán)代理人冉健到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告朱某某訴稱(chēng)，原、被告于2010年5月17日簽訂了商品房銷(xiāo)售合同，合同約定被告預(yù)售位于奉節(jié)縣永安鎮(zhèn)房屋，房屋總價(jià)款為279466元。被告實(shí)際于2011年9月18日交房，依照合同約定，被告應(yīng)在實(shí)際交房之日起60日內(nèi)向土地房屋登記機(jī)關(guān)提交辦理土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單，但自交房至今已有1305天，被告的行為違約1305天，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)訴至法院，要求判決被告支付原告房產(chǎn)證逾期違約金36470.31元，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告重慶某公司辯稱(chēng)：1、不存在違約事實(shí)，我方于2015年1月16日才取得備案登記證，按照法律規(guī)定，取得備案登記證才符合法定的交房條件，在取得備案登記證后被告于2015年3月6日向房管部門(mén)提交了辦證資料并在清河水岸小區(qū)張貼公告，告知業(yè)主攜帶有效證件到房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)，我方在約定的時(shí)間內(nèi)完成了提交資料的義務(wù)，沒(méi)有違約行為。2、被告延遲辦證是由于清河水岸的13戶(hù)業(yè)主違法亂搭亂建導(dǎo)致奉節(jié)縣規(guī)劃局的驗(yàn)收一直無(wú)法通過(guò)，奉節(jié)縣規(guī)劃局的驗(yàn)收無(wú)法通過(guò)，房管部門(mén)就不接受產(chǎn)權(quán)辦理，這也導(dǎo)致了被告無(wú)法按期將資料提交給房管部門(mén)。3、原告的訴訟請(qǐng)求超過(guò)兩年的訴訟時(shí)效。認(rèn)為被告的違約行為產(chǎn)生的違約之債屬于一般債權(quán)，受兩年時(shí)效的限制，時(shí)效起算點(diǎn)是交房后的第61日開(kāi)始計(jì)算，到原告起訴時(shí)已超過(guò)兩年。

經(jīng)審理查明，原、被告于2010年5月17日簽訂了商品房銷(xiāo)售合同，合同約定被告預(yù)售位于奉節(jié)縣永安鎮(zhèn)竹枝路655號(hào)清河水岸3幢17-5房屋，房屋總價(jià)款為279466元。合同第二條約定了房屋性質(zhì)為預(yù)售商品房。合同第七條第2項(xiàng)約定“本商品房交付時(shí)已通過(guò)竣工驗(yàn)收備案登記，取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。”合同第十三條第2款約定“預(yù)售商品房的，在本商品房實(shí)際交付使用之日起60日內(nèi)，由甲（被告方）、乙（原告方）雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)，提交土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料。并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單。”第3款約定“甲乙雙方應(yīng)相互配合辦理本商品房產(chǎn)權(quán)登記。”第4款約定“如因甲方的責(zé)任，未能按期向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交辦理本商品房《房地產(chǎn)權(quán)證》的申請(qǐng)，取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單的，雙方同意按下列方式處理：按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期在90日（含）之內(nèi)，自約定向土地房屋登記機(jī)構(gòu)提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實(shí)際提交資料并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房款萬(wàn)分之一的違約金，并于甲方實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。（2）逾期超過(guò)90日（與本條本款第（1）項(xiàng)約定的日期相同）后，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付房款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定向土地房管部門(mén)提交資料并取得登記受理單之日起，至甲方實(shí)際提交資料并取得土地房管部門(mén)出具的登記受理單之日止，甲方按日向乙方支付已付房款萬(wàn)分之一（該比率應(yīng)不小于本條本款第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于甲方實(shí)際取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。”

另查明，被告通知于2011年9月18日交房，原告實(shí)際于2011年9月18日入住該房屋，被告于2015年1月16日取得奉節(jié)縣建委頒發(fā)的《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》，并于2015年3月6日在清河水岸小區(qū)張貼通知：“因辦房屋產(chǎn)權(quán)證需核實(shí)購(gòu)房人本人身份，在《重慶市土地房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書(shū)》上簽字。請(qǐng)各位業(yè)主于2015年3月10日14時(shí)，由本人執(zhí)身份證原件到奉節(jié)縣行政審批大廳房管所1號(hào)窗口簽字。”現(xiàn)原告訴至本院，認(rèn)為被告違反合同約定，要求判決被告向原告支付遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金36470.31元，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

上述事實(shí)，有原告提交的原告身份證復(fù)印件、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、接房通知書(shū)復(fù)印件、房屋登記信息查詢(xún)結(jié)果、購(gòu)房款發(fā)票復(fù)印件、大修基金數(shù)款收據(jù)復(fù)印件、契稅完稅證復(fù)印件、房產(chǎn)證復(fù)印件，有被告提交的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、法人代表身份證明、辦理產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)、入住通知書(shū)、接房通知書(shū)、大產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證、通知予以證實(shí)，這些證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性經(jīng)開(kāi)庭質(zhì)證和本院審查，可以作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。被告提交的奉節(jié)縣規(guī)劃局文件、永安街道辦事處文件、違法建設(shè)調(diào)查情況統(tǒng)計(jì)表、產(chǎn)權(quán)限制名單、整改通知書(shū)、報(bào)告與本案不具有關(guān)聯(lián)性，不予采信。

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。原告與被告簽訂的《重慶市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以確認(rèn)，合法有效，對(duì)雙方均有約束力，原、被告應(yīng)該按合同約定履行各自的義務(wù)。基于合同約定及本案原、被告訴辯的理由，本院綜合評(píng)價(jià)如下：

關(guān)于交房時(shí)間的確定，根據(jù)《建筑法》等相關(guān)法律規(guī)定，建筑工程只有驗(yàn)收合格才能交付使用，而商品房必須符合規(guī)劃、消防、環(huán)保等方面的要求后才能進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售，而這必須取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證，即取得備案登記證是商品房交付的法定時(shí)間，也是必備條件，結(jié)合本案來(lái)看，被告于2015年1月16日才取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》，此時(shí)才是本案商品房交付的法定時(shí)間，計(jì)算辦理產(chǎn)權(quán)登記違約時(shí)間的起算點(diǎn)應(yīng)以此為基礎(chǔ)。

關(guān)于本案的訴訟時(shí)效，2015年1月16日才是本案商品房交付的法定時(shí)間，辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約時(shí)間起算點(diǎn)應(yīng)以此為依據(jù)，這顯然沒(méi)有超過(guò)民事訴訟法規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效，故被告抗辯的時(shí)效問(wèn)題，本院不予采納。

另外，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主方的共同義務(wù)，需要雙方相互配合，各自提供其應(yīng)當(dāng)提供的資料。從本案來(lái)看，被告于2015年1月16日取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》，此時(shí)符合法定交房條件，依合同約定，被告應(yīng)當(dāng)自2015年1月17日起，60日內(nèi)向房管部門(mén)提供相關(guān)資料，申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，被告于2015年3月6日通知業(yè)主到房管部門(mén)簽字，申請(qǐng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，原告在接到該通知后，也應(yīng)將其應(yīng)該提供的資料提交到房管部門(mén)，共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)本案已查明的事實(shí)，被告已在法定交房條件成就后的60日內(nèi)提交了辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料，履行了相應(yīng)的合同義務(wù)，并向業(yè)主履行了告知義務(wù)，此時(shí)雖未取得登記受理單，但辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記是雙方義務(wù)，而被告此時(shí)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記上的合同義務(wù)已告完成，且未超過(guò)合同約定的期間，被告沒(méi)有違約行為，故對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上所述，為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第五條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第六十條，《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告朱某某的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)356元，由原告朱某某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第二中級(jí)人民法院。同時(shí)，按照國(guó)務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》的規(guī)定交納上訴案件受理費(fèi)。遞交上訴狀并收到本院預(yù)交上訴費(fèi)通知書(shū)后應(yīng)當(dāng)及時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。未在本院預(yù)交上訴費(fèi)通知書(shū)指定的期限內(nèi)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)又未提出緩交、減交、免交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴又撤回的，本判決發(fā)生法律效力。

代理審判員　龍　宇

二〇一五年九月七日

書(shū)　記　員　江明蓉

合同糾紛