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廣西壯族自治區南寧市青秀區人民法院

民事判決書

（2014）青民一初字第6號

原告廣西某某物業服務有限責任公司，住所地：南寧市青秀區。

法定代表人郭某，總經理。

委托代理人覃海光，廣西道森律師事務所律師。

委托代理人李艷，廣西道森律師事務所律師。

被告某某，男，漢族，住南寧市興寧區。

原告廣西某某物業服務有限責任公司（以下簡稱某某公司）訴被告某某物業服務合同糾紛一案，本院于2013年12月23日受理后，依法組成由審判員王強擔任審判長，人民陪審員江高鵬和人民陪審員潘曉艷參加的合議庭，于2014年4月17日公開開庭進行了審理。書記員梁飛恒擔任記錄。原告委托代理人李艷，被告某某均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：2011年1月25日，原告受廣西第一勞動教養管理所（以下簡稱勞教所）的委托，負責勞教所開發建設的“XX住宅小區”項目的物業管理，并簽訂了《物業服務委托合同》及其補充協議。被告購買了該項目H棟1504號房并與原告在2011年5月21日簽訂了《前期物業服務協議》，其中，協議第四條規定：物業服務費按住宅建筑面積每月每平方米0.63元，電梯費25元∕戶，入住后物業公司代收生活垃圾處理費每月8元∕戶。第五條規定：受有關部門或單位的委托，原告可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用），收費標準執行政府規定。第十條規定：被告違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，原告有權要求被告補交并從逾期之日起按每天1‰交納違約金。該小區至今尚未成立業主委員會。自原被告簽訂《前期物業服務協議》至今，原告依法全面、認真的履行了協議約定的各項物業管理服務，但被告卻一直拖欠原告2011年10月至2013年9月期間物業服務費：97.76㎡×0.63元／㎡×24個月﹦1478.4元，電梯維護檢查費：25元／戶×24個月﹦600元，代收生活垃圾處理費：8元／戶×21個月﹦168元，代收水費：3.5元／度×154.4度﹦540.4元，水費公攤10元、電費公攤535.3元，以上共計3332.1元。原告為此多次以書面告知函的形式向被告催促補交物業服務費，同時還向勞教所和茅橋社區發送請求協助調解部分業主欠交物業費的函。2013年9月16日，原告再次向被告發出催促補交物業服務費的告知函，告知被告應在2013年10月8日前補交所有的物業服務費用，否則將依據勞教所“桂一教函（2012）32號”復函停止對被告的服務，造成的后果由被告自行承擔。被告簽收確認后，并沒有在規定的時間內向原告補交各項物業服務費用。為維護原告的合法權益，特依法提起民事訴訟，請人民法院依法判令：1、被告向原告支付物業服務費1478.4元、電梯維護檢查費600元、代收生活垃圾處理費168元、代收水費540.4元、水費公攤10元、電費公攤535.3元，以上共計3332.1元；2、被告向原告支付逾期交費違約金1180.9元（違約金暫計至2013年9月30日），自2013年10月1至實際付款之日止的違約金另計；3、本案的訴訟費用由被告承擔。

被告辯稱：一、原告無權起訴被告，因原告是和第一勞教所簽訂的合同，合同中約定如產生民事糾紛應由第一勞教所起訴被告，原告直接起訴被告違反合同的約定。前期物業服務協議上只有簽名但沒有蓋章，所以該合同不能產生法律效力。二、2011年交房時被告交了3個月的物業費、電梯費和100元水電周轉金才給房門鑰匙，這明顯違反法律規定。被告于2011年12月底入住涉案房屋，入住后由于涉案房屋存在很多問題，比如存在逾期交房的情形、小區60畝的地被擅自賣出6畝，被誰賣不清楚、由于樓頂存在私搭亂蓋違章建筑，導致綜合驗收不過關、存在偷電和小區物品被盜的情況、小區偷工減料沒有裝配電箱、小區停車收費不透明，合同約定物業和業主4：6分成，物業得4，業主得6，但業主從來都沒有得過這些利益，綜上這些情況都是物業不作為造成的，所以被告不同意支付物業費，待物業公司整改后，被告才同意交物業費。

經審理查明：2011年1月25日原告某某公司（乙方）與廣西壯族自治區第一勞動教養管理所簽訂一份《物業服務委托合同》，約定：甲方委托乙方對XX住宅小區提供物業管理服務。物業服務準備期為4個月，自2011年3月1日至2011年6月30日。正常合同期為2年，自2011年7月1日至2013年6月30日。合同由雙方簽字蓋章。2011年6月7日，南寧市物價局對XX住宅小區物業服務收費標準進行備案，備案表載明住宅綜合費為0.82元／㎡。2011年5月3日某某公司（乙方）與廣西壯族自治區第一勞動教養管理所另簽訂一份補充協議，約定：物業服務準備期為2011年3月21日至2011年6月30日，物業服務準備期不收取物業服務費、電梯費。第三條約定，物業服務費0.63元／㎡，電梯費25元／戶（NP棟一層住戶電梯費12.5元／戶）從2011年7月1日起正式收取。辦理入伙交房門鑰匙前，乙方可提前向業主收取三個月（即7-9月）的物業服務費和電梯費。正常期的物業服務費和電梯費、地下車位服務費可按月也可按季收取。2011年10月的物業費和電梯費，在11月20日前收取。公共水電押金100元／戶在入伙交房門鑰匙時收取。第十條約定，小區內供全體業主共用的電費由全體業主按戶平均公攤。各樓棟二次水加壓系統產生的電費，各樓棟電梯運行的電費及樓道電燈電費由各棟業主承擔。

2011年5月21日原告某某公司（甲方）與被告某某（乙方）簽訂一份《前期物業服務協議》，約定：乙方所購房屋座落XX住宅小區H棟1504號，建筑面積97.76平方米。甲方對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理。乙方根據協議向甲方交納物業管理費用。合同第四條約定：乙方交納費用時間每月20日前，全額交納前一個月乙方需繳的各項費用。住宅按建筑面積0.63元／㎡每月，電梯費25元／戶·月，一層住戶按12元／戶·月收取。裝修期間的垃圾清運費，按房屋建筑面積收取，1.4元／㎡，入住后生活垃圾處理費，按8元／戶·月，由物業公司代收。第五條約定，受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務。第十條約定，乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起按每天1‰交納違約金。簽訂協議當天，某某向某某公司交納2011年7-9月物業費185元、電梯費75元、水電周轉金100元。

被告某某入住后，未及時交納物業管理費用，原告于2013年9月16日發《告知函》給被告，載明：自被告入住小區至今（2011年10月—2013年6月）都未支付物業費、水電費。要求被告收函后在10月8日前到物業服務中心核實欠費數額及交費事宜。2013年10月8日，原告再向被告發一份《催款通知單》，載明被告欠2011年10月—2013年9月物業服務費1478.4元、電梯維護檢查費600元；欠2012年1月—2013年9月代收生活垃圾處理費168元；欠2011年9月—2013年9月代收水費540.4元；欠2012年12月—2013年6月水費公攤10元；欠2012年2月—2013年9月電費公攤535.3元。庭審中，原告提交一份《應交費用明細》載明截止2013年9月30日，被告共拖欠各項費用合計3332.1元、應支付違約金1180.9元。被告對《告知函》、《催款通知單》、《應交費用明細》的真實性、合法性、關聯性均無異議。上述款項原告多次催促未果，遂向本院起訴，并提出上述訴訟請求。

另查明，2008年5月9日，廣西壯族自治區第一勞動教養管理所（甲方）與被告某某（乙方）簽訂一份《廣西壯族自治區第一勞動教養管理所干警職工住宅小區市場運作建房合同書》，合同約定甲方受乙方委托負責組織職工籌集資金按市場運作方式建設住房并持有關資料為職工辦理《房屋所有權證》，所需費用由乙方承擔。乙方的住房位于南寧市新岸路6號廣西壯族自治區第一勞動教養管理所干警職工住宅小區H棟1504號房。合同第十條約定：小區業主委員會成立前，乙方委托甲方代為行使小區業主委員會的職能。

本院認為：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”本案廣西壯族自治區第一勞動教養管理所干警職工住宅小區系由廣西壯族自治區第一勞動教養管理所與包括被告某某在內的干警職工通過市場運作的方式所建，并簽訂有合同書，根據合同第十條約定“小區業主委員會成立前，乙方委托甲方代為行使小區業主委員會的職能。”因此，某某公司作為廣西壯族自治區第一勞動教養管理所選聘的物業公司進駐小區提供前期物業服務合理合法，況且被告某某亦與原告某某公司簽訂有《前期物業服務協議》，雙方均應按照協議約定全面履行各自義務。在原告提供物業管理服務的同時，被告亦應當按照協議約定履行交納物業管理費等義務。被告除交納2011年7-9月物業費185元、電梯費75元、水電周轉金100元外，其他各項物業費用至今未能支付屬違約，被告應承擔繼續履行及按合同支付違約金的民事責任。現經核算，被告拖欠2011年10月—2013年9月物業服務費1478.4元、電梯維護檢查費600元；2012年1月—2013年9月代收生活垃圾處理費168元；2011年9月—2013年9月代收水費540.4元；2012年12月—2013年6月水費公攤10元；2012年2月—2013年9月電費公攤535.3元，共拖欠各項費用合計3332.1元、應支付違約金1180.9元的事實并無異議，本院予以確認。至于被告所述逾期交房、小區被擅自賣出6畝土地、小區樓頂存在私搭亂蓋違章建筑、小區物品被盜等問題，本院認為逾期交房和擅自賣地并非原告責任范圍，至于小區樓頂私搭亂蓋問題，因原告的職責是根據物業管理委托合同的授權，為小區物業的正常使用提供服務，其本身并沒有執法權，對于上述情況，原告只能進行規勸和疏導，不能實際解決上述不文明現象，因此，如果被告認為其他業主的違章行為侵犯了自己的權益，可以另行主張，但不能依此為由拒付物業服務費。至于被告主張原告不履行安保義務導致物品被盜的問題，《物業服務委托合同》并未約定原告對小區業主的私有財產負有保管義務，原告負責的是住宅區內公共部分的安全秩序，如被告認為物品被盜與原告不履行公共部分的安保義務或是原告工作人員不作為所致，可以另案主張要求賠償，但不能作為拒付物業服務費的理由，被告應該按照合同約定向原告支付物業服務費。

綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規定，判決如下：

一、被告某某向原告廣西某某物業服務有限責任公司支付物業服務費1478.4元、電梯維護檢查費600元、代收生活垃圾處理費168元、代收水費540.4元、水費公攤10元、電費公攤535.3元，共計3332.1元；

二、被告某某應支付給原告廣西某某物業服務有限責任公司違約金（計算方法：至2013年9月30日止違約金為1180.9元，從2013年10月1日起至本案生效判決規定的履行期限最后一日止，以本金3332.1元為基數按每日1‰計付）。

案件受理費50元，由被告負擔。該款原告已預交，由被告在履行上述義務時一并付清給原告。

上述應盡義務，義務人應于本案判決生效之日起十日內履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。權利人可在本案生效判決規定的履行期限最后一日起二年內向本院或與本院同級的被執行的財產所在地人民法院申請執行。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院或南寧市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當事人人數提供副本，并在上訴期屆滿后七日內預交上訴案件受理費，款匯：南寧市中級人民法院訴訟費專戶；開戶行：中國農業銀行古城支行南寧市竹溪分理處；帳號：010201011887***。逾期不交也不提出緩交、減交和免交申請的，則按自動撤回上訴處理。

審　判　長　王　強

人民陪審員　江高鵬

人民陪審員　潘曉艷

二〇一四年五月十六日

書　記　員　梁飛恒

民事判決書